COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 18 MARS 2025

N° 2025/132

Rôle N° RG 21/01581 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4IK

S.A.R.L. NICITAL

C/

Syndicatdescopropriétaires LES ESPACES DE CANTA GALLET

SCI QUEBEC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 28 Janvier 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/02459.

APPELANTE

S.A.R.L. NICITAL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Syndicat des copropriétaires LES ESPACES DE CANTA [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice,

demeurant [Adresse 3]

SCI QUEBEC Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Eric AGNETTI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025 prorogé au 18 Mars 2025 les parties avisées.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Jesslie était propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 4] d’un local à usage d’entrepôt au rez-de-chaussée, loué à la SARL Nicital qui loue également un local voisin appartenant au syndicat des copropriétaires Les Espaces de canta gallet avec signature le 31 mai 2012 d’un bail dérogatoire au régime des baux commerciaux, portant sur ce local dit 'local à vélo’ moyennant un loyer mensuel de 500 euros charges comprises, venu à terme le 31 mai 2014.

Une procédure d’appel d’offre pour la vente de ce local a été réalisée le 17 octobre 2016 aux termes de laquelle, suite à l’ouverture des trois offres reçues de la SCI Jesslie, de la SARL Nicital et de la SCI Quebec, la proposition de la SCI Quebec a été acceptée.

Par acte du 25 avril 2017, la SARL Nicital a fait citer le syndicat des copropriétaires Les Espaces de canta gallet représenté par son syndic en exercice, le cabinet SARL BGI, et la SCI Quebec, devant le tribunal de grande instance de Nice afin de voir notamment ordonner, en vertu de son droit de préemption, la substitution de la SCI Quebec par elle-même dans la vente intervenue entre cette dernière et le syndicat des copropriétaires et dire cette vente nulle.

Par jugement contradictoire rendu le 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— écarté des débats les courriers communiqués par les parties en cours de délibéré,

— constaté que l’assignation du 25 avril 2017 a été valablement publiée au service de la conservation des hypothèques,

— dit que la procédure est recevable,

— dit que les conditions ne sont pas réunies pour que le nouveau bail qui a pris naissance après le terme du premier contrat dérogatoire conclu et le maintien de la SARL Nicital dans les lieux, soit qualifié de bail commercial,

— dit que la SARL Nicital s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre,

— débouté la SARL Nicital de l’ensemble de ses demandes,

— ordonné l’expulsion de la SARL Nicital et de tout occupant de son chef du local dit 'local à vélo’ situé dans l’ensemble immobilier sis à Nice dénommé Espaces canta gallet acquis par la SCI Quebec,

— condamné la SARL Nicital à payer au propriétaire dudit local la somme de 650 euros à titre d’indemnité d’occupation outre les charges jusqu’à la libération effective et complète des lieux depuis la date du 31 mai 2014, en deniers ou quittances,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la SARL Nicital à payer au syndicat des copropriétaires Les Espaces de canta gallet et à la SCI Quebec la somme de 3 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour débouter la SARL Nicital de ses demandes et ordonner son expulsion, le tribunal a considéré que toutes les conditions n’étaient pas réunies pour qu’en application de l’article L. 145-5 du code de commerce, le nouveau bail qui a pris naissance après le terme du premier contrat dérogatoire conclu et le maintien de la preneuse, soit qualifié de bail commercial, dans la mesure où le constat d’huissier établit seulement la présence de matériel divers sans que cela ne démontre la preuve de l’exploitation dans les lieux d’un fonds de commerce.

En outre, il a relevé qu’une clause du bail précisait que toutes les tolérances de la part du bailleur relatives aux clauses et conditions du bail ne pourraient être considérées comme apportant une modification ou suppression de ces clauses ni comme génératrices d’un droit.

Par déclaration du 2 février 2021, la SARL Nicital a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.

La clôture de l’instruction est en date du 9 décembre 2024.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 11 août 2021, au visa des articles L.145-46-1 et suivants du code de commerce et de l’article 1240 du code civil, la SARL Nicital, demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— dire et juger qu’elle bénéficiait bien depuis le 1er juin 2014 du régime des baux commerciaux à l’égard d’un local dont il est justifié qu’il était effectivement exploité,

— déclarer nulle et de nul effet la vente intervenue entre le syndicat des copropriétaires Les Espaces de canta gallet et la SCI Quebec portant sur le bien litigieux intervenue le 6 mars 2017,

— ordonner surabondamment en vertu de son droit de préemption, la substitution de la SCI Quebec par elle-même afin d’acquérir le bien immeuble litigieux au même prix et mêmes conditions soit 70 000 euros,

— condamner le syndicat des copropriétaires Les Espaces de canta gallet sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé celui de 8 jours suivant la convocation qui lui sera adressée par son notaire, à venir signer l’acte de vente.

Très subsidiairement,

— débouter les intimés de leur demande reconventionnelle afin de la voir condamnée au paiement d’un indemnité d’occupation,

— condamner le syndicat des copropriétaires Les Espaces de canta gallet et la SCI Quebec à lui verser, chacun, la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance totalement abusive et injustifiée outre celle de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens tant de première instance que ceux d’appel.

Par conclusions transmises le 22 juillet 2021 au visa des articles 1134 et suivants du code civil et des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, les intimés, le syndicat des copropriétaires Les Espaces de canta gallet, représenté par son syndic en exercice Cogestia, et la SCI Quebec, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner la SARL Nicital au paiement à chacun d’eux de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur l’existence d’un bail commercial et sur le droit de préemption du preneur

Moyens des parties

La SCI Nicital soutient en premier lieu que tel que le démontre le procès-verbal de constat du 3 février 2021 les deux locaux qu’elle loue sont liés directement à son activité, le local appartenant à la SCI Jesslie (entrepôt) étant l’ accessoire de son fonds de commerce.

Ainsi même si le bail dérogatoire du local litigieux est venu à son terme le 31 mai 2014, en l’absence de toute manifestation du bailleur indiquant sa volonté de ne pas poursuivre leur relation contractuelle avant son expiration, alors qu’aucune clause ne peut dispenser ce dernier d’avoir à faire connaître au preneur son opposition à son maintien dans les lieux en cours d’exécution du bail, elle bénéficie du régime des baux commerciaux depuis le 1er juin 2014 en application de l’article L. 145-5 du code de commerce et dispose d’un droit de préemption sur la vente du local.

Elle ajoute que la vente passée est au surplus nulle pour défaut de pouvoir, car la délibération prise lors de l’assemblée extraordinaire du 13 février 2017 qui l’a autorisée, a été annulée.

Les intimés considèrent que la SARL Nicital ne possède aucun droit de préemption dans la mesure où, d’une part, il résulte du bail même qu’il expirait de plein droit au terme et prévoyait la libération des lieux par le locataire sans qu’aucune demande préalable ne soit nécessaire, de sorte qu’il ne s’est pas renouvelé en bail commercial et qu’à compter du 1er juin 2014, l’appelante était occupante sans droit ni titre. En outre, ils font valoir qu’une clause du bail prévoyait que toutes les tolérances du bailleur quant aux clauses prévues ne pourraient valoir modification de ces dernières ou générer un droit.

D’autre part, ils soutiennent que le bail conclu par la SARL Nicital était relatif à des locaux à usage exclusif d’entrepôt et ne correspond pas à la condition d’exploitation d’un fonds requise par l’article L. 145-1 du code de commerce empêchant l’application du statut des baux commerciaux . Elles ajoutent que rien ne permet d’affirmer que ce local est nécessaire à son activité.

Enfin, ils rappellent que l’assemblée générale qui a autorisé la cession du local dit local à vélo au prix de 55 000 euros outre les frais complémentaires et avec envoi des offres d’achat à maître [M] huissier de justice sous pli cacheté, est en date du 26 mai 2016 et qu’elle n’a pas été contestée de sorte que la vente au plus offrant sous le contrôle de l’huissier est régulière et n’encourt pas la nullité.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article L 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

La durée du bail dérogatoire doit être limitée à trois ans mais la conclusion de baux dérogatoires successifs est possible, toujours dans la même limite de temps. Les parties doivent avoir voulu déroger au statut des baux commerciaux, ce qui ne ressort pas nécessairement de ce que le bail a été conclu pour une durée au plus égale au maximum autorisé par l’article L. 145-5 du code de commerce.

Le bail dérogatoire cesse à l’arrivée de son terme sans qu’il soit besoin de délivrer congé. Si à l’expiration de l’échéance contractuelle, le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il s’opère un nouveau bail soumis au statut dès le lendemain du jour de l’expiration du bail dérogatoire (3ème Civ., 19 novembre 2003, pourvoi n° 02-15.887, Bulletin civil 2003, III, n° 202 ; 3e Civ, 22 janvier 2003 n° 01-16.490, Bull n° 12 ), sous la réserve que les conditions générales d’application du statut soient réunies, c’est-à-dire que le preneur exploite un fonds de commerce dans les locaux.

Aux termes du bail dérogatoire du 31 mai 2012 il est stipulé, à l’article 1.5 «'DESTINATION DES BIENS LOUES'», que les biens loués seront destinés exclusivement à l’usage de': ENTREPÔT.

Il n’est donc pas envisagé la location de ce bien pour l’exploitation d’un fonds de commerce, ou d’une autre activité, le terme 'exclusivement’ limitant de façon claire la destination des lieux à celle de stockage.

Il en résulte que selon les parties, le local objet du bail dérogatoire n’étaient pas destinés à l’exploitation d’un magasin de vente, mais à la seule activité de stockage, qui n’entre pas dans le champ d’application du régime des baux commerciaux.

Il reste à déterminer si ces locaux ont été l’accessoire du fonds de commerce exploité par la société Nicital.

En effet, il n’est pas contesté que cette société a conclu avec la SCI Jesslie un bail commercial d’un local voisin au local loué par bail dérogatoire. Le constat de commissaire de justice versé aux débats rappelle cette proximité mais également constate que ce local sert à entreposer du matériel.

Aucune mention n’est faite sur sa fréquentation par une éventuelle clientèle. Enfin la durée stipulée au terme du bail dérogatoire est de 24 mois forcément plus courte que celui du bail commercial du local voisin.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, d’une part, qu’aucun élément ne permet de dire que les parties au bail dérogatoire ont envisagé que le local servant d’entrepôt était un lieu indispensable à l’exploitation du fonds. D’autre part, que la privation de ce local de stockage pourrait compromettre l’exploitation du fonds.

Par voie de conséquence, la société Nicital ne peut prétendre qu’à l’issue du bail dérogatoire un nouveau bail commercial est né entre les parties. Elle n’est ainsi pas fondée à revendiquer un droit de se maintenir dans les lieux , ni un droit de préemption du preneur.

Il s’en déduit qu’elle n’est pas plus fondé dans sa demande à la cour d’annuler la vente passé entre la SCI Quebec et le syndicat des copropriétaires Les espaces de canta gallet pour non respect de son droit de préemption.

Enfin, s’agissant de l’absence de délibération autorisant la vente du local et de pouvoir du syndic au nom du syndicat des copropriétaires pour réaliser la vente par annulation de la délibération, il doit être observé que c’est effectivement l’assemblée générale du 13 février 2017 qui a été annulée et non celle du 26 mai 2016 donnant pouvoir au syndic représentant le syndicat des copropriétaires dans sa résolution 12 , de mettre en vente le bien litigieux. Maître [M] spécialement mandaté pour recueillir les offres et dire laquelle était la plus offrante, a constaté dan son procès-verbal du 17 octobre 2016 que les modalités édictées par la résolution 12 a avaient été respectées et que la proposition de la SCI Quebec était la plus offrante. Par conséquence il a indiqué que c’était cette société qui se voyait attribuer le local. Enfin, la résolution 12 donnait «'tous les pouvoirs au syndic pour représenter la syndicat des copropriétaires pour l’application de la présente résolution et listait notamment: la signature de l’acte notarié enregistrement au bureau des hypothèques»

Il en résulte que la vente ne saurait pas non plus être annulée pour nullité de la délibération autorisant la cession et donnant pouvoir au syndic de réaliser la vente

Le jugement mérite ainsi confirmation en ce qu’il a débouté la SCI Nicital de ses demandes de ces chefs.

2-Sur les demandes au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 1er juin 2014

Moyens des parties

La SCI Nicital fait grief au tribunal d’avoir retenu une indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2014 à hauteur de 650 euros outre les charges jusqu’à la libération des lieux sans aucune motivation et alors même que l’assemblée générale du 26 mai é016 a dans sa résolution 8 indiquée qu’elle était à jour de ses loyers ce que démontre également son relevé de compte de gestion locative.

Les intimés s’en tiennent pour leur part à la décision du tribunal.

Réponse de la cour

Il résulte de ce qui a été jugé ci-dessus que le bail dérogatoire du 31 mai 2012 a pris fin le 1er juin 2014. Le maintien dans le local après cette date qui n’est pas contesté, ouvre le droit pour le syndicat des copropriétaires puis après réalisation de la vente à la SCI Quebec à réclamer une indemnité d’occupation, comme l’a justement indiqué le premier juge.

Cependant, la SARL Nicital produit en pièce 40 son relevé de compte édité par le syndic représentant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les espaces de canta gallet, que non seulement au mois de juin 2016, la SCI Nicital était à jour de ces paiements au titre de l’indemnité d’occupation fixée à 500 euros mais qu’au surplus cette somme a été payée à minima jusqu’au 1er novembre 2016.

Aucune explication n’est pas ailleurs fournie aux débats sur une augmentation de cette indemnité d’occupation à la somme retenue par le tribunal de 650 euros. L’indemnité d’occupation étant généralement fixée à la valeur locative du bien loué, la cour reprendra le montant du loyer versé et accepté après le terme du bail dérogatoire par le syndicat des copropriétaires soit la somme mensuelle de 500 euros et la SARL Nicital sera condamnée à verser à compter du 1er décembre 2016 la somme de 500 euros outre les charges locatives par mois au propriétaire du local et ce jusqu’à la libération complète de ces derniers.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Les dispositions du jugement sur l’expulsion de la SARL Nicital ne sont pas critiquées ni critiquables de sorte qu’elles seront confirmées.

3-Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Moyens des parties

Outre la substitution de la SCI Quebec dans la vente par elle-même, la SARL Nicital considère qu’elle est fondée à réclamer la somme de 10 000 euros à chacun des intimés à titre de dommages et intérêts au regard de leur comportement à son égard qui a orchestré la violation de son droit.

Elle expose que le représentant du syndic qui est également le gérant de la SCI Quebec a usé de sa position pour faire une offre qui serait nécessairement acceptée et qu’ils ont en outre exigé son départ des lieux en application de l’exécution provisoire, faisant fi des conséquences commerciales et financières que cela entraînerait.

Les intimés contestent toute supercherie en exposant que l’ouverture des plis contenant les offres a eu lieu en présence de tous les gérants des sociétés qui ont formulé une offre dont la SARL Nicital et qu’ainsi, la SCI Quebec n’a pu avoir connaissance de leurs offres auparavant alors qu’au demeurant si cela avait été le cas, son offre n’aurait certainement pas été aussi importante.

Réponse de la cour

Au regard de ce qui vient d’être jugé et qui a pour conséquence qu’elle succombe dans toutes ses demandes, la SARL Nicital n’est pas fondée à réclamer des dommages et intérêts pour procédure abusive ni pour comportement de mauvaise foi des intimés qui n’est pas démontré au regard des opérations réalisées sous la surveillance d’un commissaire de justice pour le choix de l’acquéreur.

4-Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la SARL Nicital supportera la charge des dépens d’appel et sera nécessairement déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer aux intimés ensemble la somme de 3 000 euros que la Sarl Nicital sera condamnée à leur payer au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a condamné la SARL Nicital à payer au propriétaire dudit local la somme de 650 euros à titre d’indemnité d’occupation outre les charges jusqu’à la libération effective et complète des lieux depuis la date du 31 mai 2014, en deniers ou quittances';

Le confirme pour le reste';

Statuant du seul chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la SARL Nicital à payer au propriétaire dudit local la somme de 500 euros à titre d’indemnité d’occupation outre les charges du 1er décembre 2016 jusqu’à la libération effective et complète des lieux sous déduction des sommes déjà versées;

Condamne la SARL Nicital à supporter la charge des dépens d’appel et la déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

La condamne à payer à aux syndicats des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] gallet et à la SCI Quebec ensemble la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles';

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT