COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 424

Rôle N° RG 24/12549 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN2O3

[V] [I]

C/

S.C.I. MEYZIAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maxence WALAS

M^e Karine DABOT RAMBOURG

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 09 Septembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/04920.

APPELANTE

Madame [V] [I]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-8376 du 26/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4]),

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maxence WALAS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.I. MEYZIAN, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maxime BROISSAND, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé, en date du 1er juillet 2021, la société civile immobilière (SCI) Meyzian a donné à bail à madame [V] [I], un logement situé [Adresse 2], à Marseille 3ème (13003), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 810 euros, outre 10 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, suivant exploit du 26 janvier 2023, la SCI Meyzian a fait délivrer à Mme [V] [I] un commandement de payer pour un montant principal de 1 847 euros, et d’avoir à justi’er d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, la SCI Meyzian a fait assigner Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir notamment constater l’acuqisition de la clause résolutoire et ses conséquences.

Par jugement contradictoire du 9 septembre 2024, ce magistrat a :

— déclaré l’action recevable ;

— annulé le commandement de payer signi’é à Mme [I] le 26 janvier 2023 et l’a

declaré de nul effet ;

— débouté Ia SCI Meyzian de sa demande aux 'ns dc constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er juillet 2021 entre les parties;

— ordonné en conséquence à Mme [I] de libérer les lieux et de restituer les clés

dans le délai de quinze jours, à compter de la signi’cation de décision ;

— dit qu’à défaut pour Mme [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les

clés ans ce délai, la SCI Meyzian pourrait, deux mois après la signi’cation d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de Ia force publique ;

— dit que l’obligation de Mme [I] de quitter les lieux occupés sera assortie d’une astreinte d’un montant de 15 euros par jour de retard, à compter de la signi’cation de la décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L433- 2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [I] à verser à la SCI Meyzian une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sur justi’catifs, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— dit qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indermnité mensuelle d’occupation serait fixée à la somme de 820 euros ;

— condamné Mme [I] à verser à la SCI Meyzian la somme de 3 636 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 17 juin 2024, avec les intérêts au taux legal à compter de la décision. ;

— débouté Mme [I] de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté Mme [I] de sa demande de réalisation de travaux ;

— débouté Mme [V] [I] de sa demande au titre de la suspension des loyers ;

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [I] aux dépens.

Ce magistrat a notamment considéré que :

— le cornmandement de payer susvisé violait les dispositions légales précitées en ce que le décompte qui y était annexé était illisible ;

— il serait annulé et privé d’effet ;

— Mme [I] n’avait pas régulièrement payé son loyer depuis son entrée dans les lieux ;

— les nuisances ne permettaient pas à Mme [I] d’invoquer une exception d’inexécution dès lors qu’elle demeurait encore dans les lieux loués, dont elle n’établissait pas l’inhabitabilité ;

— la grave inexécution contractuelle lui était imputable, il y avait lieu de prononcer la résiliation du bail à ses torts.

Selon déclaration reçue au greffe le 16 octobre 2024, Mme [I], a interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts et condamnée aux dépens.

Par dernières conclusions transmises le 6 novembre 2024, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement sur les chefs critiqués et statuant à nouveau, qu’elle :

— constate que la SCI Meyzian n’a pas exécuté le bail de bonne foi et a porté une atteinte manifeste à la jouissance des lieux loués par Mme [I] ;

— condamne la SCI Meyzian, à lui payer la somme de 30 000 euros, en réparation de son trouble de jouissance ;

— condamne la SCI Meyzian aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Maxence Walas.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— subir d’important trouble de jouissance en raison d’une part, de l’état de délabrement et de dangerosité de son logement, et d’autre part, du comportement de son bailleur ;

— de nombreux désordres ont été relevés par les compagnons bâtisseurs et par les services de la CAF ;

— la mairie de [Localité 5] a également pris attache avec le bailleur au sujet des désordres constatés;

— le défaut de ventilation du jugement posait difficulté ;

— lors de son entrée dans les lieux, elle avait constaté la présence de cafards ;

— dès le 15 mars 2022, elle remontait de nombreux désordres de voisinage et d’insécurité dans le bâtiment lequel appartenait en totalité à la SCI et sollicitait une baisse de loyer ;

— lors de l’été 2022, elle avait constaté la présence de rats dans sa cour, profitant d’un trou dans la clôture pour entrer ;

— elle était inondée le 17 août 2022, sa terrasse se transformant en pédiluve, le bailleur ne lui apportant aucune réponse ;

— outre une fuite d’eau, le chauffage de la cuisine était tombé en panne au mois d’octobre 2022 et décembre 2022 ;

— le 25 mai 2023, elle a été de nouveau inondée ;

— elle élève seule deux enfants en bas âge.

Par dernières conclusions transmises le 17 décembre 2024, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Meyzian, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— déboute Mme [I] de ses demandes ;

— condamne Mme [I] à lui payer la somme de 1 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, de première instance et d’appel, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— Mme [I] ne rapporte pas la preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations ;

— il n’est pas démontré que le bien a été infesté de nuisibles ;

— elle dispose d’un contrat annuel d’entretien de désinfection et de désinsectisation, tel qu’établi selon les factures produites ;

— concernant le chauffage hors service, l’absence d’étanchéité du logemen tet la fuite entraînant une surconsommation d’eau, cela est faux ;

— s’agissant de la demande de réalisation de travaux, comme il fut démontré, les seuls travaux rendus obligatoires à la suite de la visite des compagnons bâtisseurs demeuraient l’installation d’une VMC et d’une ventilation suffisante, qui fût réalisée en août 2022 ;

— il ne serait être mis à sa charge l’exécution de travaux supplémentaires.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 24 septembre 2025.

MOTIFS :

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens.

Sur le préjudice de jouissance de Mme [I] :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20.

La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise ne conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats. Il n’est pas contesté que le logement a été rénové au mois de juin 2021.

Au soutien de ses allégations, et afin de démontrer les désordres subis, Mme [I] verse aux débats :

— un rapport des compagnons bâtisseurs établi suite à une visite du 19 juillet 2022, faisant état de :

— dysfonctionnements liés à la non-décence et au RSD, soit :

* la configuration du bureau avec un mur central et la cage d’escalier des parties communes ne permet pas l’utilisation de cette pièce comme chambre ;

* les tâches d’humidité au plafond de la SDB/WC ;

* grille de ventilation dans le bureau sui donne sur un mur : pas d’amenée d’air ; pas d’amenée d’air dans le séjour ; VMC de la cuisine ne fonctionne pas ;

— dysfonctionnements liés aux rapports locatifs :

* relevant du propriétaire : volet de la porte fenêtre du bureau sans poignée, regard dans la cour sans couvercle ni protection, tuyau d’écoulement du balcon du dessus à l’entrée du séjour;

Il conclut à une indécence relevant d’un manque d’entretien du propriétaire. Il relève également que Mme se plaint des gestes d’incivilités des locataires du dessus : jet de mégots dans la cour;

— une fiche de décence RSD du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du 25 juillet 2022 faisant état de désordres sur le bâti, dégradations des chéneaux ou gouttières descentes ;

— un courrier de la CAF du 16 novembre 2022, adressé à Mme [I] et l’informant que suite au diagnostic réalisé, il a été conclu à la non conformité du logement et que le propriétaire avait 18 mois pour réaliser des travaux, durée pendant laquelle l’allocation logement serait conservée et qu’à défaut de travaux cette allocation serait suspendue ;

— un courrier de la mairie de [Localité 5] en date du 22 février 2022, faisant suite à une visite de contrôle du 21 février 2022, de laquelle il ressort que le bailleur a été informé des désordres et mis en demeure de respecter la réglementation en vigueur ;

— des échanges de courriels entre elle et la bailleresse, desquels il ressort que :

* à compter du 15 mars 2022, la SCI Meyzian est informée de désordres affectant le bien : problème de sécurité, présence de rats dans la cour, présence de cafards, jets de bouteilles par des passants dans la cour ; inondations, l’eau étant rentrée par la cour et le balconnet, salon et cuisine, fuite d’eau ;

*à compter du 21 octobre 2022 les échanges concernent un problème de chauffage de la cuisine qui aurait pris feu ;

* le 6 décembre 2022, Mme [I] récapitule l’ensemble des nuisances subies restées sans réponse depuis une année : cafards, moisissures, rats, fuite sous le lavabo, fils électriques défectueux dans la cuisine, porte fenêtre de la cuisine qui donne sur cours ne s’est jamais fermée, inondations, trou dans la cour creusé par les rats ;

* le 25 mai 2023 : inondations, Mme [I] se réveille les pieds dans l’eau ;

— des photographies, corroborant les désordres signalés par Mme [I] (trou dans la cour, inondation du bien…) ;

— un courrier de la SEMM (société des eaux de [Localité 5]), du 19 août 2022, l’informant d’une surconsommation d’eau pour la période allant du 15 janvier 2022 au 15 août 2022 ;

Par conséquent, il s’évince de ces éléments concordants que Mme [I] démontre avoir subi différents désordres avec ses deux enfants, alors, âgés de 3 ans et 1 an, sur une période allant de mars 2022 à mai 2023. Elle s’est plainte de manière reccurente au bailleur et ses dires sont corroborés par les rapports et constats effectués par des tiers au contrat de bail.

Afin de démontrer la bonne exécution de ses obligations, la SCI Meyzian aux débats :

— des factures de désinfection et désinctisation des 19 janvier 2023 et 28 août 2023 relatives aux parties communes et un facture du 16 mai 2022 relative au sous-sol, et jardin privatif, aucun inscrit pour les parties privatives ;

— des factures relatives à des travaux effectués au mois d’août 2022 relatifs à la modification de la VMC SDB et au tuyay d’écoulement d’eau sur le balcon et la création d’une VMC sur la porte de la SDB (pose d’une grille d’aération) ;

— un courrier adressé à la CAF des Bouches du Rhône du 14 août 2023 indiquant avoir réalisés les travaux au mois d’août 2022, dès réception le 25 juillet 2022 d’une demande des compagnons bâtisseurs, mandatés par la CAF ;

Il s’évince de ces éléments que si Mme [I] ne démontre pas une inhabitabilité totale du logement, elle prouve néanmoins, qu’elle n’a pas pu jouir paisiblement de ce bien sur une période de plus d’une année, quand bien même la SCI Meyzian justifie avoir partiellement exécuté des travaux, relatifs à la VMC, et ce uniquement après avoir été mis en demeure par les compagnons bâtisseurs, et menacé de ne plus percevoir l’aide au logement de la CAF, faisant fi des messages de sa locataire.

Par conséquent, contrairement à ce qu’a considéré le premier juge, Mme [I] est fondée à invoquer un trouble de jouissance, consécutif au non respect des critères de décence du logement loué tel que fixés par la loi et le décret du 30 janvier 2002.

La bailleresse sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros, en indemnisation de son préjudice de jouissance consécutif à ses conditions de vie dans un environnement ne répondant pas aux critères de décence.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra d’infirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné les Mme [I] aux dépens.

La SCI Meyzian succombant, elle sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Maxence Walas.

Il n’y aura pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ni pour la première instance, ni pour l’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

STATUANT DANS LES LIMITES DE L’APPEL :

INFIME le jugement en ce qu’il a :

— débouté Mme [I] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance;

— condamné Mme [I] aux dépens ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

CONDAMNE la SCI Meyzian à payer à Mme [I] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Meyzian à supporter la charge de ses dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Maxence Walas.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,