COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 AVRIL 2025

N° 2025/

Rôle N° RG 24/02677 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMVCJ

[N] [X]

[Y] [X]

C/

S.A. SA 3F SUD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Delphine MONTEGUT

M^e Jean-marc FARNETI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de GRASSE en date du 29 Janvier 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/04632.

APPELANTS

Monsieur [N] [X]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001582 du 20/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 15 Juillet 1982 à [Localité 3] de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Delphine MONTEGUT, avocat au barreau de GRASSE

Madame [Y] [X]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001582 du 24/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 07 Novembre 1979 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine MONTEGUT, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.A. SA 3F SUD, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-marc FARNETI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Février 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juillet 2020, la SA 3F SUD a donné à bail à Monsieur et Madame [X] un appartement à usage d’habitation et un parking sis [Adresse 1].

Par avenant du 05 avril 2021, a été actée la résiliation du bail portant sur le parking et un nouvel emplacement de stationnement leur a été accordé suivant avenant du 14 juin 2021,

En date du 16 juin 2023, la SA 3F SUD a signifié à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue aux baux conclus les 29 juillet 2020 et 14 juin 2021, en vain.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, la SA 3F SUD a assigné Monsieur et Madame [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail, ordonner l’expulsion de ces derniers et de les condamner au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel du loyer et charges ainsi que la somme de 1.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 décembre 2023.

La SA 3F SUD demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Monsieur et Madame [X] n’étaient ni présents, ni représentés.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 29 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les baux conclus les 29 juillet 2020 et 14 juin 2021 entre d’une part la SA 3F SUD et d’autre part Monsieur et Madame [X] sont réunies à la date du 16 août 2023 ;

*ordonné en conséquence à Monsieur et Madame [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement ;

*dit qu’à défaut pour Monsieur et Madame [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F SUD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

*dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

*condamné in solidum Monsieur et Madame [X] à payer à la SA 3F SUD la somme de 671,53 euros portant intérêts au taux légal sur la somme de 2.478,49 euros à compter du commandement de payer du 16 juin 2023 (décompte arrêté au 30 novembre 2023, loyer de novembre 2023 inclus) ;

*condamné in solidum Monsieur et Madame [X] à payer à la SA 3F SUD une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 août 2023 jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

*fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 818,41 euros ;

*condamné in solidum Monsieur et Madame [X] à verser à la SA 3F SUD la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné in solidum Monsieur et Madame [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

Suivant déclaration en date du 29 février 2024, Monsieur et Madame [X] interjetaient appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les baux conclus les 29 juillet 2020 et 14 juin 2021 entre d’une part la SA 3F SUD et d’autre part Monsieur et Madame [X] sont réunies à la date du 16 août 2023 ;

— ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement ;

— qu’à défaut pour Monsieur et Madame [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F SUD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— condamne in solidum Monsieur et Madame [X] à payer à la SA 3F SUD la somme de 671,53 euros portant intérêts au taux légal sur la somme de 2.478,49 euros à compter du commandement de payer du 16 juin 2023 (décompte arrêté au 30 novembre 2023, loyer de novembre 2023 inclus) ;

— condamne in solidum Monsieur et Madame [X] à payer à la SA 3F SUD une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 août 2023 jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixe cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 818,41 euros ;

— condamne in solidum Monsieur et Madame [X] à verser à la SA 3F SUD la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne in solidum Monsieur et Madame [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Monsieur et Madame [X] demandent à la cour de :

*infirmer le jugement dont appel en l’ensemble de ses dispositions,

Et statuant à nouveau :

*recevoir l’intégralité des moyens et prétentions des appelants ;

*réformer le jugement en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les baux conclus les 29 juillet 2020 et 14 juin 2021 entre d’une part la SA 3F SUD et d’autre part Monsieur et Madame [X] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking situés [Adresse 1] étaient réunies à la date du 16 août 2023 ;

— ordonné en conséquence à Monsieur et Madame [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de sa signification ;

— condamné in solidum Monsieur et Madame [X] à payer à la SA 3F SUD une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 août 2023 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 818,41 euros ;

— condamné in solidum Monsieur et Madame [X] à verser la SA 3F SUD la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné in solidum Monsieur et Madame [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Accueillir et faire droit aux demandes reconventionnelles des appelants :

Par conséquent,

*condamner la SA 3F SUD à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 1240 du Code civil ;

*condamner la SA 3F SUD à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [X] font valoir qu’ils ont effectué un premier virement de 500 euros le 07 juillet 2023 et un virement de l’intégralité de l’arriéré locatif le 27 septembre 2023, avant même la délivrance de l’assignation dont l’objet était justement de constater l’absence de règlement destiné à apurer les causes du commandement, précisant que le jugement les a en réalité condamnés qu’au loyer de novembre 2023.

Ils expliquent que par lettre du 15 juin 2023, la SA 3F SUD les a informés qu’elle avait mandaté un huissier aux fins de recouvrement d’un arriéré de loyer de 2.478,49 euros qu’ils devaient leur régler directement, Madame [E], chargé du précontentieux par mail en réponse du 11 juillet 2023, leur ayant transmis le R.I.B afin que le plan d’apurement puisse être mis en place.

Ils indiquent alors qu’en acceptant un règlement échelonné des causes du commandement et donc en leur accordant un plan d’apurement, le bailleur a nécessairement renoncé à se prévaloir du commandement de payer initial, comme l’a jugé la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 18 mars 2009.

Ils demandent en outre la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a jugé qu’il n’y avait pas besoin de se prononcer sur la demande de résiliation judiciaire des baux.

Ils font valoir que pendant plusieurs mois, la SA 3F SUD les a rassurés en leur garantissant que compte tenu de l’apurement de la dette locative, le commandement devait être considéré comme nul et qu’il n’était pas nécessaire de se présenter à l’audience.

Ils précisent qu’ils n’ont pas, à la date du 02 février 2025, pu être encore relogés, malgré une demande de logement social le 02 novembre 2023 et un appui de la part du maire de [Localité 4], justifiant d’un règlement sans faille des indemnités d’occupation depuis août 2023.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 février 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, la SA 3F SUD demande à la cour de :

*confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en qu’il a retenu qu’il n’y avait pas besoin de se prononcer sur la demande de résiliation judiciaire des baux ;

*réformer le jugement entrepris de ce chef et, statuant à nouveau, prononcer la résiliation judiciaire des baux dont s’agit consentis par la SA 3F SUD à Monsieur et Madame [X] pour le non-respect par Monsieur [X] de son obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et pour le non-respect de l’obligation au paiement du loyer et des charges ;

*rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur et Madame [X] comme fondé ni en droit ni en fait ;

*condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à payer à la SA 3F SUD la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

*condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à payer à la SA 3F SUD aux entiers dépens, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile tant de première instance que d’appel.

A l’appui de ses demandes, la SA 3F SUD fait valoir que durant les délais du commandement, les locataires ont effectué deux règlements, soit la somme totale de 800 euros et que dans ces conditions, ils n’ont pas régularisé le commandement dans les délais.

Elle indique qu’aucun plan d’apurement n’a été mis en place, soulignant que les appelants ne démontrent pas les faits allégués.

Au titre de l’appel incident, elle produit cinq attestations effectuées par d’autres locataires de la Résidence pour se plaindre notamment des agissements de Monsieur [X] qui n’a pas usé des biens loués en bon père de famille, si bien qu’elle est recevable et bien fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail ainsi que l’expulsion de Monsieur et Madame [X].

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L’ordonnance de clôture est intervenue à l’audience du 12 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2025 et mise en délibéré au 3 avril 2025.

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1°) Sur le non acquittement du timbre

Attendu qu’il résulte de l’article 1635 bis Q,V du code général des impôts que l’avocat acquitte pour le compte de son client la contribution par voie électronique.

Que l’article 19 du décret du 28 septembre 2011 est venu préciser que si un auxiliaire de justice pour une cause qui lui est étrangère ne peut effectuer l’acquittement de la contribution par voie électrique, il justifiera de l’acquittement par l’apposition de timbres mobiles.

Que l’appelant doit justifier de l’acquittement lors de sa déclaration d’appel, l’intimé lors de la remise de son acte de constitution.

Attendu que Monsieur [X] a été régulièrement avisé de l’avis de fixation de l’affaire à bref délai en date du 11 mars 2024.

Qu’il a été constaté à l’audience du 12 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, que celui-ci ne s’était pas acquitté du paiement du timbre.

Que la sanction consiste en une irrecevabilité constatée d’office par le juge.

Que toutefois elle ne peut être prononcée sans que l’avocat ait été invité à s’expliquer sur le défaut de paiement du timbre ou à tout le moins qu’un avis d’avoir à justifier de l’acquittement leur ait été préalablement adressé par le greffe et ce, en vertu du respect du principe du contradictoire.

Qu’aux termes de l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 11 mars 2024 et de l’avis de fixation de l’audience de plaidoirie du 8 juillet 2024, Monsieur [X] a été avisé d’avoir à justifier de l’acquittement du timbre.

Qu’il convient par conséquent de déclarer les conclusions de Maître MONTEGUT formulées dans les intérêts de Monsieur [X] irrecevables.

2°) Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’il résulte de l’article 24 paragraphe I de la loi du 6 juillet 1989 que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'

Qu’il résulte des pièces produites aux débats que la SA 3F SUD a fait signifier à Monsieur et Madame [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.478 ,49 euros au titre de l’arriéré locatif visant la clause résolutoire suivant exploit d’huissier en date du 16 juin 2023.

Que ces derniers ne justifient pas s’être libérés des sommes dues dans le délai de 2 mois, reconnaissant que les causes du commandement de payer n’avaient été que partiellement apurées.

Qu’en effet il résulte du décompte réactualisé au 14 septembre 2023 que les appelants ont effectué le 7 juillet 2023 un règlement de 500 ' et le 7 août 2023 un règlement de 300 ' soit au total 800 '.

Que contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [X], aucun plan d’apurement n’a été mis en place.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les baux conclus les 29 juillet 2020 et 14 juin 2021 entre d’une part la SA 3F SUD et d’autre part Monsieur et Madame [X] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking situés [Adresse 1] étaient réunies à la date du 16 août 2023 et ordonné en conséquence à Monsieur et Madame [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de sa signification

Qu’il y a lieu également de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit qu’à défaut pour Monsieur et Madame [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F SUD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

3°) Sur l’indemnité d’occupation

Attendu que Monsieur et Madame [X] sont sans droit ni titre depuis le 16 août 2023

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 818,41 euros et condamné in solidum Monsieur et Madame [X] à payer à la SA 3F SUD une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 août 2023 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

4°) Sur la dette locative

Attendu qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur et Madame [X] à payer à la SA 3F SUD la somme de 671,53 euros portant intérêts au taux légal sur la somme de 2.478,49 euros à compter du commandement de payer du 16 juin 2023 (décompte arrêté au 30 novembre 2023, loyer de novembre 2023 inclus) ;

5°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [X]

Attendu que l’article 1240 du code civil énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »

Attendu que Monsieur et Madame [X] demandent à la Cour de condamner la SA 3F SUD au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 1240 du Code civil

Qu’ils font valoir que le comportement de leur bailleur leur a été particulièrement préjudiciable dans un contexte de problèmes de santé, Monsieur [X] ayant été hospitalisé à cette période, précisant que pendant plusieurs mois la SA 3F SUD les a rassurés en leur garantissant que compte tenu de l’apurement de la dette locative, les causes du commandement de payer devaient être considérées comme nulles.

Attendu que les appelants ne rapportent pas la preuve d’une quelconque faute commise par la SA 3F SUD.

Qu’il y a lieu par conséquent de les déboutés de cette demande.

6° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [X] entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [X] à payer à la SA 3F SUD la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE les conclusions de Maître MONTEGUT formulées dans les intérêts de Monsieur [X] irrecevables,

CONFIRME le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Grasse le 29 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

STATUANT A NOUVEAU,

DÉBOUTE Monsieur et Madame [X] de leur demande de dommages et intérêts,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [X] à payer à la SA 3F SUD la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,