XXX

Numéro 15/2427

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 15/06/2015

Dossier : 14/00091

Nature affaire :

Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

Affaire :

SAS LA SOULANE

C/

L A,

AH-AI A

J B,

T U épouse B,

V F G,

N O épouse F G

L-AF Z,

R S épouse Z,

XXX, D SAHEL,

D E

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 15 Juin 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 Mars 2015, devant :

Monsieur BERTRAND, Président

Madame DIXIMIER, Conseiller chargé du rapport

Madame JANSON, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 9 décembre 2014

assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SAS LA SOULANE exerçant sous l’enseigne NEMEA

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Maïté LACRAMPE CARRAZE de l’AARPI PIAULT/ LACRAMPE CARRAZE, avocat au barreau de Pau

assistée de M^e MOREAU, avocat au barreau de Toulouse

INTIMES :

Monsieur L A

né le XXX à AUGNY

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame AH-AI B épouse A

née le XXX à Faulquenont

XXX

XXX

Monsieur J B

né le XXX à FAULQUENONT

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame T U épouse B

née le XXX

XXX

XXX

Monsieur V F G

né le XXX à SARAGOSSE

de nationalité Espagnole

XXX

XXX

Madame N O épouse F G

née le XXX à Madrid

XXX

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

64100 X

D SAHEL

agissant poursuites et diligences de son représentant légal M^me B. I domiciliée en cette qualité audit siège

XXX

64100 X

D E

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentés par M^e Christophe DUALE de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR- DANGUY, avocat au barreau de Pau

Monsieur L-AF Z

né le XXX à TOURS

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame R S épouse Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentés par M^e Maïder HENNEBUTTE, avocat au barreau de X

sur appel de la décision

en date du 18 NOVEMBRE 2013

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE X

EXPOSE DES FAITS

Vu l’appel formé le 9 janvier 2014 par la SAS LA SOULANE du jugement prononcé par le Tribunal de Grande Instance de X le 18 novembre 2013,

Vu les dernières conclusions de la SAS LA SOULANE en date du 11 avril 2014,

Vu les dernières conclusions de Monsieur L A, Madame AH-AI A, Monsieur J B, Madame T U, Monsieur V F G, Madame N O épouse F G, la SARL PIEDS PREMIERS, la D SAHEL et la D E en date du 10 novembre 2014,

Vu les dernières conclusions de Monsieur L AF Z et de Madame R S épouse Z en date du 18 mars 2014,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 janvier 2015 et la fixation de l’affaire à l’audience du 3 mars 2015.

* *

*

Faits et procédure :

Monsieur et Madame L A, Monsieur et Madame L-AF Z, Monsieur et Madame J B, Monsieur et Madame V F G, la XXX, la D SAHEL, et la D E sont propriétaires de plusieurs appartements et parkings dépendant de la résidence de tourisme « LA CROISIERE » située XXX, à savoir :

1. Monsieur et Madame L A : lot n° 44 et 50,

2. Monsieur et Madame L-AF Z : lot n° 40 et 88,

3. Monsieur et Madame J B : lot n° C2,

4. Monsieur et Madame V F G : lot XXX,

5. XXX : lot n° I1 et C4,

6. D SAHEL : lot n° G2,

7. D E : lots XXX.

Ils les ont donnés à bail commercial, parkings inclus, à la SARL LA SOULANE selon la formule de ' résidence de tourisme ', pour une durée de neuf ans, à effet du :

1. 1^er septembre 2002 pour Monsieur et Madame L A,

2. 15 octobre 2000 pour Monsieur et Madame L-AF Z,

3. 1^er septembre 2000 pour Monsieur et Madame J B,

4. 1^er septembre 2000 pour Monsieur et Madame V F G,

5. 1^er septembre 2000 pour la XXX,

6. 1^er septembre 2000 pour la D SAHEL,

7. 1^er août 2000 pour la D E.

Par actes d’huissier en date des 28 août et 27 novembre 2008, les bailleurs ont notifié à la SARL LA SOULANE un congé pour « motif légitime et sérieux » à effet du :

1. 31 décembre 2009 pour Monsieur et Madame L A,

2. 31 décembre 2009 pour Monsieur et Madame L-AF Z,

3. 31 août 2009 pour Monsieur et Madame J B,

4. 31 août 2009 pour Monsieur et Madame V F G,

5. 31 août 2009 pour XXX,

6. 31 août 2009 pour D SAHEL,

7. 30 novembre 2009 pour D E.

Par actes d’huissier du 18 juillet 2011, la SAS LA SOULANE a fait assigner les propriétaires devant le Tribunal de Grande Instance de X en contestation desdits congés et paiement d’une indemnité d’éviction, avec préalablement désignation d’un expert pour en chiffrer le montant.

Par jugement du 18 novembre 2013, ledit Tribunal a :

. constaté que la SARL LA SOULANE n’avait pas soulevé in limine litis la nullité du congé,

. dit que ce litige relevait en application de l’article 112 du Code de procédure civile de la compétence exclusive du JME,

. dit que les congés donnés par les défendeurs en application de l’article L 145-9 du Code de commerce étaient justifiés,

. dit que la SARL LA SOULANE a manifestement causé un préjudice aux défendeurs qui sera indemnisé par l’octroi d’une somme de 2 500 € à chacun à titre de dommages et intérêts,

. dit que la SARL LA SOULANE a violé les dispositions des articles 261-D4 du CGI et de l’article 178 de l’annexe II du CGI,

. ordonné en conséquence que dans les 30 jours de la signification de la présente décision, la SARL LA SOULANE devra remettre les clés à chacun des défendeurs, sous astreinte de 500 € par jour de retard,

. ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

. condamné la SARL LA SOULANE à verser la somme de 1 000 € à chacun des sept défendeurs sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens et distraction au profit de Maître P Q.

Au motif sur le fond de l’affaire qu’en dépit de l’avis défavorable donné par le Cabinet du Préfet des Pyrénées Atlantiques en février 2002 pour un classement de la résidence en catégorie Résidence de tourisme en raison de l’absence de respect des normes de la catégorie 3 étoiles, la société LA SOULANE a continué à faire de la publicité dans la presse, sur Internet en utilisant la mention ' résidence de tourisme’ et à louer les appartements litigieux sous cette qualification sans autorisation légale.

Par déclaration du 9 janvier 2014, la SAS LA SOULANE a interjeté appel de cette décision.

Moyens et prétentions des parties :

Par conclusions du 11 avril 2014, la SAS LA SOULANE demande à la cour de :

. rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

. réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 novembre 2013 par le tribunal de grande instance de X,

. constater que les intimés n’ont pas signifié préalablement à la délivrance de leurs congés la mise en demeure prévue par l’article L 145-17 alinéa 2 du code de commerce, dire et juger que ces congés ne valent que comme congés purs et simples mettant fin au bail avec paiement d’une indemnité d’éviction à la société LA SOULANE,

. dire et juger que les huit congés litigieux ne sont pas fondés sur un motif grave et légitime,

. dire et juger que les intimés n’ont pas subi pas de préjudice indemnisable,

. condamner les intimés à payer chacun à la société LA SOULANE la somme de 15.000 € à titre d’indemnité d’éviction majorée des intérêts légaux à compter de l’arrêt à intervenir,

. les condamner à payer la somme de 2 500 € chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les congés délivrés prétendument pour motifs réels et sérieux sont entachés de nullité car ils n’ont pas été précédés d’une mise en demeure préalable émanant du bailleur en application de l’article L 145-17 alinéa 2 du code du commerce, qu’à défaut de mise en demeure, le congé ne peut valoir que comme congé pur et simple mettant fin au bail justifiant le paiement d’ une indemnité d’occupation.

Elle prétend que ce moyen ne constitue pas une fin de non recevoir mais une défense au fond.

Elle en déduit qu’en l’absence de mise en demeure préalable, les intimés ne sauraient se prévaloir des motifs de non renouvellement contestés et qu’elle est en droit de percevoir une indemnité d’éviction.

Elle soutient qu’elle n’est pas responsable en tant que preneur de l’absence de classement de la résidence de tourisme, que les bailleurs ont perçu régulièrement leurs loyers et qu’en tout état de cause, la décision de classement est intervenue le 5 mars 2013.

Elle indique que le préjudice subi n’est, de surcroît, pas établi par les propriétaires qui n’ont pas subi de redressement fiscal.

Enfin, elle maintient sa demande d’indemnité d’éviction.

Par conclusions du 11 novembre 2014, Monsieur L A, Madame AH-AI A, Monsieur J B, Madame T U, Monsieur V F G, Madame N O épouse F G, la XXX, la D SAHEL et la D E demandent à la cour de :

. Vu l’article 1 de l’arrêté du 14 février 1986 ;

. Vu la circulaire ministérielle n° 97 24 du 25 février 1997 (H0. n°6 du 10 avril 1997) ;

. Vu les lois du 5 et du 27 décembre 1973, modifiées par la loi du 5 juillet 1996,

. Vu l’arrêté du 15 janvier 1997 (J.O. du 19 janvier 1997) ;

. Vu le décret n° 96 1018 du 26 novembre 1996 fixe les modalités relatives à l’autorisation d’exploitation modifiant le décret n° 93 306 du 9 mars 1993 ;

. Vu la loi n° 96 603 du 5 juillet 1996 (J.O. du 6 juillet 1996) relative au développement et à la promotion du commerce et de l’artisanat, prévoit en son article 5 les obligations concernant les normes de constructions ou de rénovations ;

. Vu circulaire du 22 août 1984 relative aux résidences de tourisme et à l’attestation de conformité des immeubles ;

. Vu le décret n° 2010 759 du 6 juillet 2010 (J.0. du 8 juillet 2010) portant diverses dispositions relatives au tourisme ;

. Vu l’arrêté du 4 juin 2010 (J.O. du 22 juin 2010) qui fixe les normes et la procédure de classement des résidences de tourisme ;

. Vu l’arrêté du 19 février 2010 (J.O. du 24 février 2010) relatif au panonceau des hôtels de tourisme) ;

. Vu l’arrêté du 22 décembre 2008 (J.O. du 1^er janvier 2009) fixant les normes de classement des hôtels de tourisme ;

. Vu la circulaire du 20 février 1998, relative au classement des hôtels et des résidences de tourisme ;

. Vu les articles 261 0-4 a 6 et 261-D4 et 176-178 de l’annexe Il du CGI ;

. Vu l’article 112 du Code de procédure civile ;

. Vu les articles L 145-1, L 145-9, L 145-17 et suivants du code de commerce,

. Vu les articles 1134 du Code civil ;

. A titre principal :

. confirmer purement et simplement la décision attaquée,

. débouter la société LA SOULANE de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

. A titre reconventionnel,

. à titre subsidiaire,

. débouter la société LA SOULANE de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

. Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce,

. dire et juger que les baux litigieux ne dépendent pas des dispositions du Décret du 30 septembre 1953 codifiée par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce.

. requalifier le bail commercial en bail meublé,

. dans tous les cas de figure,

. condamner la Société LA SOULANE à payer à titre de dommages et intérêts à tous les intimés la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 1146 du Code civil,

. condamner la société LA SOULANE à verser à chacun d’entre eux la somme de 3 000 € qui viendra s’ajouter à celle déjà fixée par les premiers juges au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

. condamner la société LA SOULANE NEMEA aux entiers dépens dont distraction au profit de P Q conformément aux dispositions de Particle 699 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que les actes extra judiciaires qu’ils ont fait délivrer constituent en fait un refus de renouvellement du bail pour motifs légitimes et sérieux et non un congé visant la clause résolutoire.

Ils soutiennent que la société se trouve hors délai pour agir puisque disposant d’un délai de deux ans courant à compter de la délivrance de l’acte extrajudiciaire elle a attendu plus de deux ans et demi pour ce faire et qu’ainsi les baux sont résolus de plein droit.

Ils prétendent qu’il appartenait à l’exploitant de la résidence – la société LA SOULANE – de faire la demande de classement en résidence de tourisme et non aux bailleurs et qu’il n’y a pas lieu au versement d’une indemnité d’éviction en raison du caractère légitime et sérieux du congé.

Reconventionnellement et subsidiairement, ils relèvent que le bail ne peut être qualifié de bail commercial mais de bail meublé et qu’il y a lieu de le requalifier.

Ils maintiennent que dans tous les cas de figure, ils ont subi un préjudice qui doit être indemnisé.

Par conclusions du 15 mars 2014, les consorts Z demandent à la cour de :

. constater que la SARL SOULANE n’a pas in limine litis soulevé la nullité du congé devant le TGI,

. constater que ce moyen aujourd’hui est irrecevable devant la Cour en application de l’arrêt de la Cour de cassation du 02 juin 2010,

. confirmer le jugement rendu par le TGI de X le 18 novembre 2013 en y ajoutant que le défaut de mise en demeure préalable relevait de l’exception de procédure

. condamner la SARL LA SOULANE à payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile aux époux Z,

. ordonner l’exécution provisoire,

. dire et juger que dans les 15 jours de la signification la SARL LA SOULANE devra remettre les clés sous astreinte de 1 000 € par jour de retard.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que le défaut de mise en demeure préalable constitue une exception de procédure, relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et que ne l’ayant pas invoquée devant ce dernier, la SARL LA SOULANE ne peut donc pas solliciter l’annulation du congé délivré.

Ils soutiennent qu’il appartient au seul exploitant de faire la demande de classement en résidence de tourisme en application de l’arrêté du 25 février 1997 et qu’en ne le faisant pas, la SARL LA SOULANE a manqué à ses obligations contractuelles et légales.

Ils prétendent qu’ils n’ont appris que par courrier en date du 14 octobre 2008 émanant de la Direction Régionale de la concurrence et de la consommation que la résidence n’avait pas obtenu son classement en résidence de tourisme.

Ils caractérisent le motif grave et légitime par l’absence, avant le 1^er septembre 2001, date butoir pour obtenir le classement de la résidence LA CROISIERE en résidence de tourisme, dudit classement et par l’absence de toute démarche de l’exploitante pour se mettre en conformité ou pour déposer une nouvelle demande de classement.

Ils maintiennent qu’en raison de l’existence de motifs réels et sérieux, le versement d’une indemnité d’éviction est exclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue dans cet état de la procédure le 28 janvier 2015.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

SUR CE

I – SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE :

Le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit à peine de forclusion saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En l’espèce, les sept congés ont été délivrés pour les 31 août 2009, 30 novembre 2009 et 31 décembre 2009 alors que les assignations ont été délivrées à la requête de la SARL LA SOULANE le 18 juillet 2011, soit avant l’expiration du délai de forclusion.

En conséquence, l’action de la SARL LA SOULANE est recevable.

*****

Il convient de rappeler que les incidents mettant fin à l’instance visés par l’article 771 alinéa 2 du code de procédure civile sont ceux mentionnés par les articles 384 et 385 du code de procédure civile et n’incluent pas les fins de non recevoir.

En conséquence, l’examen d’une fin de non recevoir relève de la compétence du juge du fond et non de celle du juge de la mise en état.

Toutefois, en l’état, la nécessité de mises en demeure préalables soulevée par la SARL LA SOULANE ne constitue pas une fin de non recevoir puisque la sanction du non-respect de cette formalité ne rend pas les bailleurs irrecevables en leurs demandes pour défaut du droit d’agir mais les contraignent à régler une indemnité d’éviction.

Ce moyen constitue seulement une défense au fond, – c’est à dire un moyen tendant à faire rejeter comme non justifiée, après examen du fond du droit, la prétention de l’adversaire – et non une exception de procédure, – c’est à dire un moyen tendant soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours – dans la mesure où si la nécessité d’une mise en demeure venait à être reconnue, la procédure ne serait pas déclarée irrégulière puisque le congé vaudrait alors comme congé pur et simple.

La SARL LA SOULANE est donc parfaitement recevable à soulever ce moyen devant le juge du fond.

En conséquence, le jugement attaqué sera infirmé sur ce point.

II – SUR L’EXISTENCE D’UN MOTIF GRAVE ET LEGITIME :

L’article L 145-17 du code de commerce prévoit que :

' I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa …;

La charge de la preuve du motif grave et légitime incombe au bailleur dont la simple tolérance ou le seul silence au regard des actes du locataire ne suffit pas à caractériser une autorisation ou une renonciation.

La faute du locataire peut être considérée comme un motif grave et légitime même si elle n’a pas causé de préjudice au bailleur ou même si elle a cessé quand le juge statue dès lors que dans ce dernier cas, ses conséquences laissent subsister son caractère de motifs graves et légitimes.

En l’espèce, les bailleurs ont fait signifier, par sept actes d’huissier en date des 28 août et 27 novembre 2008, à la SARL LA SOULANE des congés intitulés 'congé pour motifs légitimes et sérieux’ à effet du :

1. 31 décembre 2009 pour Monsieur et Madame L A,

2. 31 décembre 2009 pour Monsieur et Madame L-AF Z,

3. 31 août 2009 pour Monsieur et Madame J B,

4. 31 août 2009 pour Monsieur et Madame V F G,

5. 31 août 2009 pour XXX,

6. 31 août 2009 pour D SAHEL,

7. 30 novembre 2009 pour D E,

ainsi libellés :

' Votre propriétaire entend vous donner congé des lieux pour la date du ( suit la date ), ce délai étant reporté à la fin du trimestre civil suivant soit la date du ( suit la date) conformément aux dispositions de la loi … dite loi ' LME ' et pour les motifs légitimes et sérieux ci-après exposés :

' En vertu de l’article 3 dénommé « destination des lieux » des conditions générales du bail, le preneur s’engageait à exercer dans les locaux « une activité d’exploitation à caractère para – hôtelier d’une résidence de tourisme classée » or il s’avère qu’une information récente de la SCP AB AC AD qui nous communique un courrier en date du 29 août 2003 venant de la Direction Départementale de la Concurrence de la Consommation et de la Répression des Fraudes des Pyrénées-Atlantiques signalant que l’agrément n’a pas été accordé pour l’exploitation d’une résidence de tourisme.'

Du fait de ces motifs légitimes et sérieux, votre propriétaire vous dénie le droit au renouvellement de ce bail et les dispositions des articles L145-1 à

L 145-60 du code de commerce relatif à une indemnité d’éviction ne sont pas applicables.

Cependant dans la seule hypothèse où il en serait disposé autrement par la jurisprudence, le requérant rappelle l’article L 145-9 du code de commerce et dont le paragraphe 5 est ainsi conçu :

article L 145 du code de commerce paragraphe 5 : ( suit le texte dudit article)'

Il résulte donc de la lecture de ces actes qu’ils ont été délivrés avant l’échéance des neuf ans, pour sanctionner un manque de diligences du locataire pour faire procéder au classement de la résidence, en résidence de tourisme, considéré par les bailleurs comme présentant un caractère grave et légitime.

Ainsi, il est inopérant d’essayer de semer la confusion dans les débats en tentant de modifier l’objet du congé et de le transformer en défaut d’exécution d’une obligation entraînant la nécessité de faire délivrer une mise en demeure alors que les termes des congés sont clairs : ' … Votre propriétaire entend vous donner congé des lieux … pour les motifs légitimes et sérieux ….'

Il convient donc d’examiner si le motif invoqué par les bailleurs revêt effectivement les caractères d’un motif légitime et sérieux.

*****

L’article 1^er de l’arrêté du 14 février 1986 définit la résidence de tourisme de la façon suivante :

' La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation hôtelière permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.'

Son article 6 prévoit que :

' La demande de classement expressément formulée par l’exploitant est adressée au commissaire de la République du département où est installé l’établissement. '

Cette mention de l’exploitant, acteur de toutes les demandes, a été reprise par les différents textes qui ont régi et régissent les résidences de tourisme, notamment l’arrêté du 15 janvier 1997.

Les circulaires qui ne créent pas le droit mais qui constituent la lecture expliquée des textes législatifs ou réglementaires, ont également noté cette obligation incombant à l’exploitant, – par exemple la circulaire ministérielle 97-24 du 25 février 1997 applicable au moment de la signature des baux – en prévoyant que ' l’exploitant d’une résidence de tourisme doit solliciter l’autorisation en vue du classement en résidence de tourisme.'

En l’espèce, le 19 août 1999, Monsieur C, agissant en qualité de gérant de la SARL LA SOULANE, exploitant sous l’enseigne NEMEA la résidence de tourisme litigieuse ' LA CROISIERE', a rédigé le document suivant :

' m’engage à assurer la gestion de cette résidence dans le cadre de l’article 261 D 4 ° du code des impôts, et à réaliser la promotion touristique à l’étranger prévu par l’article 176 de l’annexe du code général des impôts en concluant avec des organisateurs de voyages ou de séjour des contrats de mise à disposition telle que 20 % au moins des unités d’hébergement de la résidence soient réservés à des touristes étrangers.'

L’article 3 des baux conclus entre les propriétaires et le preneur la SARL LA SOULANE exploitant sous l’enseigne ' NEMEA ' représentée par son gérant Monsieur C relatif à la destination des lieux loués situés dans la résidence ' LA CROISIÈRE ' prévoit :

' Il est précisé que le preneur entend exercer dans le local faisant l’objet du présent bail, de même que dans les locaux similaires du même ensemble immobilier qu’il a déjà loué ou qu’il va prendre en location, une activité d’exploitation à caractère para hôtelier d’une Résidence de Tourisme classée consistant en la sous location meublée des logements situés dans ledit immeuble, pour des périodes de temps déterminées et dans les conditions prévues à l’article 261D – 4 ° du CGI permettant l’assujettissement des loyers à la TVA.'

Il en résulte donc sans contestation possible que l’exploitant de la résidence de tourisme est la SARL LA SOULANE.

En application des textes pré-cités, compte-tenu de sa qualité d’exploitante, la réalisation de toutes les formalités du classement de la résidence LA CROISIERE en résidence de tourisme lui incombaient.

Or il convient d’observer que s’il résulte des courriers versés aux débats que des démarches ont été effectivement entreprises fin 2001 à cette fin, il n’en demeure pas moins qu’à la suite de l’avis défavorable de la commission départementale d’action touristique du 29 janvier 2002 motivé par le fait que la résidence ne répondait pas aux normes de la catégorie trois étoiles des résidences de tourisme pour diverses raisons ( surface insuffisante des locaux communs, insuffisance du nombre de lits accessibles aux personnes handicapées, défaut de douche ' adaptée ' dans les locaux sanitaires des logements accessibles aux personnes handicapées, etc …) elle a laissé passer le temps.

De ce fait, elle est dans l’impossibilité de justifier d’une quelconque démarche démontrant qu’ensuite, elle a déployé tous ses efforts pour remédier aux carences relevées par l’autorité administrative et obtenir le classement indispensable à l’exploitation.

D’ailleurs, le courrier adressé le 29 août 2009 par la Direction Départementale de la Concurrence, la Consommation et de la Répression des Fraudes à Maître AB AC, avocat des intimés, le confirme en mentionnant qu’à la suite de l’avis défavorable de la commission, les services préfectoraux ont demandé au gérant de la SARL si les travaux indispensables au classement souhaité avaient été réalisés afin de soumettre le dossier à un nouvel examen, que les éléments ne lui avaient pas été fournis et que de ce fait, le dossier n’avait pas été rééxaminé.

La lettre de cette même direction du 21 juillet 2010 adressée au nouvel avocat des intimés confirme qu’aucune nouvelle demande de classement n’a été formulée.

Elle n’a à aucun moment tenu les propriétaires informés des difficultés rencontrées et elle les a laissés croire, en toute quiétude, que le classement espéré était acquis.

De surcroît, comme l’a relevé fort pertinemment le premier juge, en dépit de la décision administrative de refus qui lui a été notifiée et qu’elle n’a pas contestée, elle a, de façon permanente, présenté la résidence litigieuse comme étant une résidence de tourisme.

La plaquette publicitaire versée aux débats outre les courriers de la Direction Départementale de la Concurrence, la Consommation et de la Répression des Fraudes le démontrent.

Ce n’est finalement que le 5 mars 2013, soit près de deux ans après la délivrance de l’assignation des propriétaires devant le premier juge, que le classement dans la catégorie deux étoiles a été obtenu.

Ainsi, non seulement la SARL LA SOLANE n’a procédé à aucune diligence utile pendant plus de dix ans et a exposé les propriétaires à d’éventuelles poursuites pénales pour publicité mensongère mais également elle les a mis en situation de pouvoir faire l’objet de poursuites fiscales.

En effet, le classement en résidence de tourisme a pour but de permettre aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.

Or l’administration fiscale dans le cas présent peut parfaitement leur adresser dans les limites de la prescription applicable en la matière, un avis de redressement fiscal dans la mesure où ils ont indûment procédé à des défiscalisations de TVA auxquelles ils ne pouvaient finalement pas prétendre.

Soutenir pour l’appelante d’une part que le classement en résidence de tourisme incombait aux propriétaires sur le fondement de leur obligation de délivrance et d’autre part que le classement incombait également à la SARL CDV 1999, vendeur-constructeur, représentée par son gérant, Monsieur Y, les intimés bailleurs ayant tout loisir, en leur qualité de propriétaire, pour engager une action à l’encontre de la CDV 1999 ou de leur notaire lorsqu’ils ont été informés de l’absence de classement de résidence est tout à fait inopérant dans la mesure où les textes eux-mêmes, pré-cités, mettent à la charge exclusive de l’exploitant toutes les démarches en vue de l’obtention de ce classement sans qu’une dérogation soit prévue.

Soutenir de même que le risque de poursuites fiscales est simplement éventuel et que la situation est régularisée depuis le 5 mars 2013 est tout aussi inopérant dans la mesure où les propriétaires pouvaient espérer à tout le moins, en donnant leur bien en location à la SARL LA SOULANE que cette dernière respecterait les prescriptions légales et ne leur ferait pas courir à leur insu des risques de condamnations pénales et / ou fiscales.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que le caractère grave et légitime du motif de refus de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction invoqué par les propriétaires est parfaitement établi.

En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point.

La SARL LA SOULANE sera donc condamnée à remettre les clés de leur appartement aux propriétaires sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard courant à compter du trente et unième jour à compter de la signification de la présente décision.

Le jugement attaqué sera donc infirmé sur le montant de l’astreinte provisoire.

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L’existence du motif grave et légitime du congé étant établie, la mise en demeure préalable prévue à l’article L 145- 17 I 1° du code du commerce dans l’hypothèse d’une inexécution d’une obligation contractuelle n’a pas lieu d’être.

III – SUR LES DOMMAGES INTERETS :

La SARL LA SOULANE ne démontre pas le préjudice qu’elle a subi.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande en dommages intérêts.

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Par ailleurs, elle conteste l’existence de tout préjudice subi par les propriétaires et s’oppose à tout octroi de dommages intérêts de ce chef.

Cependant, il convient de relever qu’elle a gravement failli à ses obligations alors que tous les intimés, non professionnels de l’hôtellerie, s’en remettaient à elle, compte-tenu de ses qualifications professionnelles.

Elle a trahi leur confiance en leur laissant croire pendant de nombreuses années qu’ils bénéficiaient de toutes les autorisations administratives voulues alors que tel n’était pas le cas.

Par ailleurs, ils se retrouvent désormais propriétaires d’appartements qui, de par leur situation dans une résidence de tourisme, sont difficilement négociables à la vente ou à la location dans la mesure où ils ne peuvent faire l’objet que d’un bail commercial très spécifique dont la destination ne peut pas être facilement modifiée.

Ainsi, l’existence de la faute commise par la SARL LA SOULANE est largement établie.

Il en va de même de celle des préjudices moraux et matériels en résultant pour les propriétaires.

Cependant, ce dernier élément doit être apprécié au regard des avantages retirés pendant plus de dix ans par les propriétaires.

Ainsi, même s’ils ne sont pas à l’abri de redressements fiscaux de la part de l’administration pour toutes les sommes défiscalisées perçues durant la période non prescrite, il n’en demeure pas moins qu’ils se sont vus régulièrement verser durant plus de dix ans des loyers et qu’ils ont bénéficié également de la défiscalisation recherchée pour toutes les sommes qu’ils ont perçues durant la période aujourd’hui prescrite.

En conséquence, le montant des dommages intérêts alloués à Monsieur et Madame L A, à Monsieur et Madame L-AF Z, à Monsieur et Madame J B, à Monsieur et Madame V F G, à la XXX, à la D SAHEL et à la D E sera fixé pour chacun des appartements à la somme de 1 000 € ( 1 000 € x 7 appartements ) et le jugement sera réformé de ce chef.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La partie qui succombe, supporte les dépens avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.

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Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SARL LA SOULANE à verser respectivement à Monsieur et Madame L A, à Monsieur et Madame L-AF Z, à Monsieur et Madame J B, à Monsieur et Madame V F G, à la XXX, à la D SAHEL, et à la D E une somme de 1 000 € ( soit 1 000 € x 7 appartements ) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement du 18 novembre 2013 prononcé par le Tribunal de grande instance de X sauf en ce qu’il a :

. constaté que la SARL LA SOULANE n’avait pas soulevé in limine litis la nullité du congé,

. dit que ce litige relevait en application de l’article 112 du Code de procédure civile de la compétence exclusive du JME,

. évalué le préjudice subi par chacun des défendeurs à la somme de 2 500 € et le montant de l’astreinte à la somme de 500 € par jour de retard,

Statuant à nouveau,

Déclare recevable l’action engagée par la SARL LA SOULANE,

Rappelle que les fins de non recevoir relèvent de la compétence du tribunal saisi au fond du litige,

Dit que le défaut de mise en demeure préalable constitue une défense au fond,

Condamne la SARL LA SOULANE à verser respectivement à Monsieur et Madame L A, à Monsieur et Madame L-AF Z, à Monsieur et Madame J B, à Monsieur et Madame V F G, à la XXX, à la D SAHEL et à la D E la somme de 1 000 € ( 1 000 € x 7 appartements ) à titre de dommages intérêts,

Ordonne la restitution par la SARL LA SOULANE à Monsieur et Madame L A, à Monsieur et Madame L-AF Z, à Monsieur et Madame J B, à Monsieur et Madame V F G, à la XXX, à la D SAHEL et à la D E des clés de leur appartement dans le délai de trente jours suivant la signification de la présente décision,

Dit que passé ce délai, la remise des clés se fera sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard,

Y ajoutant,

Condamne la SARL LA SOULANE à verser respectivement à Monsieur et Madame L A, à Monsieur et Madame L-AF Z, à Monsieur et Madame J B, à Monsieur et Madame V F G, à la XXX, à la D SAHEL et à la D E une somme de 1 000 € ( 1 000 € x 7 appartements ) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL LA SOULANE aux dépens,

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux de dépens d’appel dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT