COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51H

Chambre civile 1-2

ARRET N°344

CONTRADICTOIRE

DU 02 DECEMBRE 2025

N° RG 24/04528 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WUVZ

AFFAIRE :

[O] [K] [C]

…

C/

[H] [N]

…

Société AXA FRANCE IARD

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1121000295

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 02.12.2025

à :

M^e Dominique LEBRUN

M^e Mélodie CHENAILLER

M^e Francis CAPDEVILA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [O] [K] [C]

né le 19 Janvier 1943 à [Localité 9]

de nationalité Portugaise

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Dominique LEBRUN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 160

Madame [J] [A] épouse [K] [C]

née le 07 Février 1946 à [Localité 9]

de nationalité Portugaise

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Dominique LEBRUN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 160

****************

INTIMES

Monsieur [H] [N]

né le 08 Avril 1962 à [Localité 10] (92)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Mélodie CHENAILLER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 125

Plaidant : M^e Giany ABBE de la SELARL ALMEE Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS

Madame [V] [U]

née le 14 Avril 1973 à [Localité 11] (79)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Mélodie CHENAILLER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 125

Plaidant : M^e Giany ABBE de la SELARL ALMEE Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS

****************

PARTIE INTERVENANTE FORCÉE

Société AXA FRANCE IARD

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Francis CAPDEVILA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189 – N° du dossier 2103431

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique en double rapporteur du 17 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, président, et Madame Anne THIVELLIER chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière en pré-affectation lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2006, M. [O] [K] [C] et Mme [J] [K] [C] ont donné à bail à M. [H] [N] et à Mme [V] [U] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] ([Adresse 5]), moyennant un loyer mensuel de 1 120 euros charges comprises.

Au courant du quatrième trimestre 2019, des désordres sont survenus dans la maison sur le plancher entre le rez-de-chaussée et le sous-sol.

M. [N] a alerté la commune par courrier du 31 octobre 2019.

La commune a saisi le tribunal administratif de Versailles qui a désigné un expert en la personne de M. [P].

Un arrêté de péril a été pris par la commune le 16 décembre 2019 à la suite de cette expertise.

Les locataires ont quitté les lieux le 20 janvier 2020.

Cependant le bail n’a jamais été résilié, et un différend entre les parties s’est cristallisé en raison de leurs positions divergentes sur l’origine des dégradations et les conséquences qu’il convenait d’en tirer.

Une expertise 'dégâts des eaux’ a été effectuée par l’assureur des bailleurs à l’été 2020.

Le 6 octobre 2020, les bailleurs ont sollicité une expertise in futurum, sur le fondement des articles 145 et 146 du code de procédure civile, aux fins de déterminer l’ensemble des désordres affectant l’immeuble. Le juge des contentieux de la protection a accueilli cette demande et désigné M. [E], substitué par Mme [Z] sur ordonnance de remplacement du 18 mars 2021.

Le rapport a été déposé le 27 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 février 2021, M. [N] et Mme [U] ont assigné M. et Mme [K] [C], leurs bailleurs, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Versailles aux fins d’obtenir :

— le prononcé de la résiliation du bail du 30 novembre 2006 et ce à compter du 17 décembre 2019 par violation de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (défaut de délivrance d’un logement décent)

— la restitution du dépôt de garantie,

— leur condamnation au paiement de la somme de 28 400,40 euros de dommages et intérêts,

— leur condamnation au paiement de la somme de 5 850 euros d’indemnité de relogement,

A titre subsidiaire,

— la garantie de la société AXA France Iard, assureur de M. [N],

— le rejet des clauses d’exclusion de garantie avancées par AXA France Iard,

— la condamnation de la société AXA France Iard à garantir intégralement M. [N] et Mme [U] des condamnations éventuelles prononcées à leur encontre,

— la jonction des procédure RG 11-23-815 et 11-21-295, la condamnation in solidum de AXA France Iard et de M. [N] et Mme [U] à la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. [N] a assigné la société Axa France Iard en intervention forcée et garantie, afin qu’il lui soit enjoint, avant dire droit, de communiquer l’entier dossier du sinistre du 1er juillet 2015 et qu’elle soit condamnée à garantir toutes les condamnations éventuellement prononcées à son encontre et à l’encontre de Mme [U], y compris les frais de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement contradictoire du 13 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

— reçu M. [N] et Mme [U] en leurs demandes et les dits bien fondées,

— prononcé la résiliation du bail du 30 novembre 2006 à la date du 20 janvier 2020,

— ordonné la restitution du dépôt de garantie,

— condamné M. et Mme [K] [C] à la somme de 9 000 euros au titre de l’indemnité de relogement,

— débouté M. [N] et Mme [U] de tout autre demande indemnitaire,

— rejeté les demandes de M. et Mme [K] [C] en réparation des dégradations de l’immeuble et perte locative,

— débouté M. et Mme [K] [C] au titre du préjudice moral,

— dit que la demande en mobilisation de la garantie Axa France Iard est sans objet,

— condamné M. et Mme [K] [C] à payer à M. [N] et Mme [U] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [N] et Mme [U] à payer à la société Axa France Iard la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [K] [C] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 15 juillet 2024, M. et Mme [K] [C] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 13 mai 2025, M. et Mme [K] [C], bailleurs appelants, demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu le 13 mai 2024 en ce qu’il :

* a reçu M. [N] et Mme [U] en leurs demandes,

* a prononcé la résiliation du bail du 30 novembre 2006 à la date du 20 janvier 2020,

* a ordonné la restitution du dépôt de garantie,

* les a condamnés au paiement de 9 000 euros au titre de l’indemnité de relogement,

* les a déboutés de toute autre demande indemnitaire,

* a rejeté leurs demandes en réparation des dégradations de l’immeuble et perte locative,

* les a déboutés au titre du préjudice moral,

* les a condamnés à payer à M. [N] et Mme [U] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* les a condamnés aux dépens,

Et statuant à nouveau,

— déclarer M. [N] et Mme [U] irrecevables et mal fondés en leur action,

— les débouter, en conséquence, de toutes leurs prétentions et demandes, fins et conclusions,

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes reconventionnelles,

Et y faisant droit,

— résilier le bail conclu le 30 novembre 2006 aux torts exclusifs de M. [N] et Mme [U] à la date de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum M. [N] et Mme [U] au paiement des sommes de :

* 46 750 00 euros TTC en réparation des dégradations de l’immeuble,

* 71 216,88 euros au titre de la perte locative, sauf à parfaire,

*8 000 au titre de préjudice moral,

* 8 000 au titre des frais irrépétibles,

* et aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e Lebrun.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 15 mai 2025, M. [N] et Mme [U], intimés et appelants à titre incident et provoqué, demandent à la cour de :

— les juger recevables et bien fondés en leurs demandes et prétentions,

En conséquence,

— réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles le 13 mai 2024 uniquement en ce qu’il :

* a dit que la demande en mobilisation de la garantie Axa France Iard est sans objet,

* les a condamnés à leur payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

— dire n’y avoir pas lieu à la mobilisation de la garantie Axa France Iard, dès lors que la responsabilité des locataires dans les désordres affectant la maison ne peut être retenue,

— condamner la société Axa France Iard à leur restituer la somme de 1 000 euros,

A titre subsidiaire, dans l’éventualité où la responsabilité des locataires serait retenue pour les désordres affectant la maison,

— mobiliser la garantie de la société Axa France Iard,

— condamner la société Axa France Iard à les garantir intégralement de toutes les réclamations des époux [K] [C] et de toutes condamnations qui pourraient éventuellement être prononcées à leur encontre et au profit de ceux-ci,

En tout état de cause,

— débouter la société Axa France Iard et les époux [K] [C] de toutes demandes plus amples ou contraires aux présentes ;

— condamner la société Axa France Iard et les époux [K] [C] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner la société Axa France Iard et les époux [K] [C] aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 20 mai 2025, la société Axa France Iard assureur des locataires, intimée et appelante, demande à la cour de :

— débouter M. [N] et Mme [U] de leur appel provoqué à son encontre,

— confirmer le jugement en ce qu’il :

* a dit que la demande en mobilisation de la garantie Axa France Iard est sans objet,

* a condamné M. [N] et Mme [U] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner M. [N] et Mme [U] ou tous succombants à lui payer la somme de 2 000 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner les mêmes aux entiers dépens,

Subsidiairement,

— débouter M. [N] et Mme [U] de leur appel en garantie dirigé à son encontre,

— condamner M. [N] et Mme [U] à lui payer la somme de 2 000 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner les mêmes aux entiers dépens,

Très subsidiairement :

— déclarer la société Axa France Iard, en qualité d’assureur de M. [N] et Mme [U], bien fondée à opposer les conditions et limites de la police d’assurance souscrite.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 mai 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la résiliation du bail et les demandes indemnitaires des bailleurs

Le premier juge a prononcé la résiliation du bail au 20 janvier 2020, date du départ des locataires, après avoir relevé que les désordres importants qui affectaient le bien, et qui étaient constatés dans les rapports de M. [P] et de Mme [Z], caractérisaient un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent.

Devant la cour, les bailleurs, qui poursuivent l’infirmation du jugement, exposent que le tribunal a fait une lecture erronée du rapport de Mme [Z], pour retenir leur responsabilité, alors même que ce rapport est accablant pour les locataires, qui ont fait installer une douche à l’italienne en 2015, seule à l’origine des désordres constatés en 2019.

Les bailleurs en concluent que les désordres constatés engagent la responsabilité des locataires, puisqu’ils ont pour origine un défaut d’entretien et des travaux – réalisation d’une douche à l’italienne en 2015 – engagés à leur initiative, et que, partant, la résiliation du bail doit être prononcée aux torts des locataires, qui doivent être condamnés à indemniser leurs préjudices, à savoir :

1) réparations directement liées au dégât des eaux, chiffrées par l’expert judiciaire à la somme de 46 750 euros toutes taxes comprises,

2) perte de revenus locatif depuis le mois de septembre 2019, date à laquelle les locataires ont cessé de régler leurs loyers jusqu’au mois de mai 2024, soit la somme totale de 71 216, 88 euros,

3) préjudice moral chiffré par les appelants à 8 000 euros.

Les locataires intimés, concluant à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de leurs bailleurs et leur a, subséquemment, alloué une indemnité de relogement de 9 000 euros, s’opposent aux demandes des appelants en faisant valoir que :

1) ils ne peuvent être regardés comme ayant provoqué ou contribué de quelque manière que ce soit à l’apparition ou à l’aggravation du désordre affectant le plancher du rez-de-chaussée, parce qu’il résulte du rapport de l’expert judiciaire que la cause de l’effondrement – fuite affectant la douche à l’italienne – n’était pas visible jusqu’à l’effondrement du plancher, et qu’il résulte du rapport [P] que la maison souffrait de désordres structurels sans lien avec le dégât des eaux – fractures des façades – et présentait un état avancé de dégradation,

2) ce sont les bailleurs qui ont supprimé la salle de bains du premier étage et ont créé une salle d’eau au rez-de-chaussée dans l’espace cuisine,

3) le remplacement de la douche par une douche à l’italienne ne relevait pas de motifs personnels, mais de la nécessité de rendre fonctionnelle une salle d’eau de piètre qualité,

4) ils ne peuvent être condamnés à payer les travaux de reprise des désordres, dès lors qu’ils n’ont commis aucune faute, et que c’est l’entreprise [G] qui a réalisé les travaux d’installation de la douche fuyarde,

5) il n’est pas justifié que l’arrêté de péril a été levé et aucune indemnisation ne peut être sollicitée au titre de la perte de revenus locatifs, puisque les loyers n’étaient pas dus tant que l’arrêté de péril n’avait pas été abrogé, que l’impossibilité pour les bailleurs de relouer le bien ne résulte pas directement des désordres qui leur est imputé à tort, et que les bailleurs pouvaient, après avoir quitté les lieux, au mois de janvier 2020, entreprendre des travaux de rénovation,

6) l’indemnité de relogement de 9 000 euros, qui leur a été allouée par le premier juge, est parfaitement justifiée dès lors qu’ils ont été contraints de quitter les lieux le 20 janvier 2020 et de se reloger par leurs propres moyens suite à l’édiction d’un arrêté de péril.

La société Axa France Iard, assureur des locataires, conclut également, à titre principal, à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité des propriétaires bailleurs de la maison pour manquement à leur obligation de délivrance d’un logement décent.

Elle souligne, au soutien de ses prétentions, que ce sont les bailleurs qui ont supprimé la salle de bains du premier étage et créé ex nihilo une salle d’eau au rez-de-chaussée, critique le rapport de l’expert [Z], qui aurait procédé par affirmations, et fait sienne l’appréciation du premier juge selon laquelle ' il n’est pas démontré que les fuites alléguées soient du fait des locataires'.

A titre subsidiaire, la société Axa France Iard refuse sa garantie, motif pris de ce que la police d’assurance ne comporte pas de garantie ' effondrement', que la garantie ' dégât des eaux’ ne peut être mobilisée lorsque le sinistre a conduit à la ruine du bâtiment et aussi pour défaut d’aléa, l’effondrement du plancher résultant d’un lent processus d’infiltration au travers de la structure, et défaut d’entretien caractérisé, en vertu d’une clause d’exclusion insérée dans le contrat.

Réponse de la cour

En application des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Cette garantie joue, dès lors que le locataire est troublé dans la jouissance paisible des lieux loués. Le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis (Cass. 3e civ., 11 oct. 2018, n° 17-21.286).

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

L’obligation du bailleur ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 29 avr. 2009, n° 08-12.261. – Cass. 3e civ., 18 juin 2002, n° 01-02.006).

La garantie du bailleur peut néanmoins être écartée en cas de faute du locataire.

Il s’ensuit que le bailleur, qui a l’obligation impérative de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire pendant toute la durée du bail, ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure ou faute du locataire.

Au cas d’espèce, il ressort du rapport de l’expert [Z] que :

— M. [K] [C] a réalisé des travaux dans la maison donnée à bail avant l’entrée dans les lieux de M. [N], le 30 novembre 2006, ayant consisté notamment en la suppression d’une salle de bains au premier étage et la création, d’une salle d’eau au rez-de-chaussée en 2009, l’expert relevant que 'le fait que la salle de bains ait été transportée au rez-de-chaussée n’est pas la cause des désordres, au contraire, une salle de bains en rez-de-chaussée implique un trajet des évacuations et des alimentations plus court et ne traversant pas un étage',

— un premier dégât des eaux s’est produit en 2014 ayant pour cause ' l’entretien des joints de la douche et de la faïence murale',

— suite à ce premier dégât des eaux, le bac à douche a été remplacé par une douche à l’italienne, ainsi que le carrelage et la faïence par la société BTP [G], à la demande de M. [N],

— ' la cause de l’effondrement du plancher en 2019 est l’installation de cette douche et de ses branchements pour son fonctionnement… M. [P] – expert désigné par le tribunal administratif – a constaté que la douche était fuyarde en décembre 2019, ceci indique bien que les fuites existaient sur la nouvelle salle de bains refaite par l’entreprise missionnée par M. [N]. La fuite, cause des désordres, existait depuis 2015, date de l’installation de la nouvelle douche. Cette fuite n’était pas très importante et, au fil du temps, a imbibé le plancher et sa structure bois, en causant, au fil des années, la fragilisation de l’ensemble, ce qui a entraîné l’effondrement',

— les fissures verticales constatées en façade, ne sont pas traversantes et ne sont pas la cause des désordres (effondrement du plancher entre le sous-sol et le rez-de-chausssée), non plus que le mauvais état en rive du toit du côté du voisin, repris par un pansement métallique par le voisin, et qui ne crée pas de désordres aujourd’hui, et le manque de ventilation des pièces sèches sous comble.

L’expert [P] désigné par le tribunal administratif de Versailles relevait dans son rapport établi en 2019 : ' le bac à douche est abondamment fuyard sur les quatre face et plus particulièrement côté avant où l’eau peut s’écouler aisément sur le sol'.

Il résulte du rapport d’expertise précité de Mme [Z], dont la cour entend adopter les conclusions, que l’effondrement du plancher entre le sous-sol et le rez-de-chausssée a pour cause unique le remplacement à l’initiative et pour des motifs de convenance personnelle par M. [N] du bac à douche existant dans la salle d’eau du rez-de-chaussée par une douche à l’italienne, qui s’est révélée fuyarde dès l’origine.

Or, si un locataire est fondé à réaliser les aménagements qu’il souhaite dans un bien donné à bail s’agissant des baux soumis aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet1989 et sans que le bailleur puisse s’y opposer, dès lors qu’il s’agit d’une prérogative de plein droit, ce droit d’aménager ne dispense pas le locataire de ses obligations en matière de responsabilité, lorsque les aménagements se révèlent préjudiciables, comme c’est le cas en l’espèce (Cass.civ.13 février 1979, annales loyers 1979,1-388).

Il résulte de ce qui précède qu’en faisant procéder, en 2015, au remplacement du bac à douche existant par une douche à l’italienne dont l’étanchéité défectueuse a entraîné à terme l’effondrement du plancher entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, M. [N] a engagé sa responsabilité vis-à-vis de son bailleur.

Le fait que les locataires n’aient pas réalisé eux-mêmes l’aménagement préjudiciable n’est pas de nature à les exonérer de leur responsabilité, étant observé que la société qui a effectué les travaux n’a pas été attraite en la cause.

En conséquence, le jugement mérite infirmation en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts des bailleurs, pour manquement à leur obligation de délivrance et accordé aux preneurs une indemnité de relogement de 9 000 euros.

Le bail sera résilié aux torts des consorts [Y], qui seront déboutés de leur demande en paiement d’une indemnité de relogement et condamnés à indemniser les appelants des préjudices subis en lien avec les désordres constatés.

L’engagement de leur responsabilité ne prive toutefois pas les preneurs du droit de récupérer leur dépôt de garantie.

S’agissant des demandes indemnitaires formées par les bailleurs appelants, la cour entend retenir l’évaluation proposée par l’expert [Z], pour la réparation des désordres liés à la remise en état du plancher du rez-de-chaussée, soit 42 500 euros hors taxes, soit 46 750 euros toutes taxes comprises.

En revanche, les appelants seront déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires.

En effet, ils sont mal fondés à réclamer des dommages et intérêts en indemnisation d’une perte de revenus locatifs, dès lors que, d’une part, même s’il existe un lien de causalité entre la perte de revenus et la faute imputable aux locataires, dès lors que si la faute n’avait pas été commise, le préjudice n’aurait pas été subi, puisque aucun arrêté de péril à titre remédiable n’aurait été pris , il était loisible aux propriétaires d’effectuer des travaux de remise en état du plancher du rez-de-chaussée, après le départ des locataires, intervenu le 20 janvier 2020, aux fins de relouer leur pavillon et que, d’autre part, la perte de loyers entre le mois de septembre 2019 et le mois de janvier 2020 s’analyse comme un arriéré locatif nullement indemnisable par l’allocation de dommages et intérêts.

Par ailleurs, le préjudice moral, dont il est demandé réparation à hauteur de 8 000 euros, n’est pas caractérisé.

II) Sur l’appel en garantie par les preneurs de leur assureur

Les preneurs intimés demandent, à titre subsidiaire, que leur assureur, la société Axa France Iard, soit condamnée à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre.

Au soutien de cette demande, ils font valoir que :

— leur police d’assurance comporte une garantie 'dégât des eaux’ les garantissant des conséquences pécuniaires de leur responsabilité vis-à-vis de leur propriétaire pour les dommages matériels causés à l’immeuble lui appartenant,

— la clause invoquée par la société d’assurance pour soutenir que la garantie n’est pas due en cas de défaut d’entretien caractérisé n’est pas applicable, en raison du fait qu’elle n’est ni formelle ni limitée, en ce qu’elle ne précise pas clairement qu’elle ne couvrirait pas les dégâts des eaux causés par un défaut d’entretien caractérisé incombant au locataire et connu de lui,

— ils ont entretenu le bien et ils ignoraient l’existence d’une fuite causée par les travaux réalisés par la société [G] BTP, dont les conséquences se sont manifestées sous le plancher de manière non apparente.

La société Axa France Iard, comme il a été précisé ci-avant, refuse sa garantie, motif pris de ce que la police d’assurance ne comporte pas de garantie ' effondrement', que la garantie ' dégât des eaux’ ne peut être mobilisée lorsque le sinistre a conduit à la ruine du bâtiment et, accessoirement, pour défaut d’aléa, l’effondrement du plancher résultant d’un lent processus d’infiltration au travers de la structure, et défaut d’entretien caractérisé, en vertu d’une clause d’exclusion insérée dans le contrat.

Réponse de la cour

Si la police d’assurance ne comporte pas de garantie ' effondrement', elle contient, en revanche, une garantie ' dégât des eaux', qui couvre le locataire, pour les aménagements réalisés à ses frais, des conséquences pécuniaires de sa responsabilité vis-à-vis de son propriétaire pour les dommages matériels causés à l’immeuble lui appartenant, pour les dégâts des eaux causés par des infiltrations par les joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires et au travers des carrelages.

Cette garantie doit, de ce fait, trouver à s’appliquer au présent litige, contrairement à ce que soutient la société d’assurance.

Il est précisé, page 20 des conditions générales, dans un paragraphe intitulé ' exclusions générales’ que le contrat ne garantit pas les dommages ou aggravations ' dus à un défaut d’entretien caractérisé vous incombant et connu de vous'.

La société d’assurances invoque, en outre, pour refuser sa garantie, un défaut d’aléa.

L’article 121-15 alinéa 1 du code des assurances dispose que «L’assurance est nulle si, au moment du contrat, la chose assurée a déjà péri ou ne peut plus être exposée aux risques ».

En application de ce texte, l’aléa fait défaut si, lors de la conclusion du contrat, le risque est déjà réalisé ; en matière de dégât des eaux, l’absence d’aléa est caractérisée si la cause du sinistre est antérieure à la conclusion du contrat (Civ.3ème, 25 fév. 2009, n°08-10.280).

Ce n’est pas le cas en l’espèce, les conditions particulières de la police d’assurance versées aux débats démontrant que le contrat a été souscrit le 8 décembre 2006, soit antérieurement à la cause du sinistre tenant à l’installation d’une douche défectueuse, effectuée en 2015.

Le moyen soulevé par la société Axa France Iard ne peut donc prospérer.

Enfin, la société d’assurance invoque une clause d’exclusion concernant les dommages ou aggravations dus à un défaut d’entretien caractérisé incombant à l’assuré et connu de lui.

L’article L. 113-1, alinéa 1er, du code des assurances subordonne la validité des exclusions conventionnelles de risques à leur caractère formel et limité. Cette exigence légale concerne aussi bien les exclusions directes que les exclusions indirectes (Cass. 1re civ., 23 juin 1987, n° 85-17.010).

La clause du contrat d’assurance, qui exclut la garantie de l’assureur en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré, ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, n’est pas formelle et limitée au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances, et ne peut donc recevoir application en raison de son imprécision.

Par suite, la société Axa France Iard, dont les trois moyens ont été rejetés, sera condamnée à garantir les intimés, de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, en ce compris les condamnations prononcées au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dans les limites du contrat souscrit, étant relevé que la police d’assurance – page 44 des conditions générales – ne fait pas mention d’une franchise pour la garantie ' dégâts des eaux’ et que les preneurs n’ont pas été condamnés à indemniser les bailleurs de pertes de revenus locatifs.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de condamner la société d’assurance à rembourser l’indemnité de 1 000 euros que les preneurs ont été condamnés à lui verser en première instance, le présent arrêt, en raison de son caractère infirmatif de ce chef, valant titre exécutoire.

III) Sur les dépens

Les consorts [Y], qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise, et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant :

— prononcé la résiliation du bail du 30 novembre 2006 à la date du 20 janvier 2020,

— ordonné la restitution du dépôt de garantie,

— débouté M. [H] [N] et Mme [V] [U] de tout autre demande indemnitaire,

— rejeté les demandes de M. [O] [K] [C] et Mme [J] [K] [C], née [W] [S], en réparation des pertes locatives,

— débouté M. [O] [K] [C] et Mme [J] [K] [C], née [W] [S] (,) de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Résilie le bail aux torts exclusifs de M. [H] [N] et de Mme [V] [U] ;

Déboute M. [H] [N] et de Mme [V] [U] de leur demande en paiement d’une indemnité de relogement ;

Condamne in solidum M. [H] [N] et de Mme [V] [U] à payer à M. [O] [K] [C] et Mme [J] [K] [C], née [W] [S], une somme de 46 750 euros toutes taxes comprises ;

Condamne la société Axa France Iard à garantir M. [H] [N] et de Mme [V] [U] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, en ce compris celles au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dans la limite du contrat souscrit;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [H] [N] et de Mme [V] [U] à payer à M. [O] [K] [C] et Mme [J] [K] [C], née [W] [S], une indemnité de 3 500 euros ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Axa France Iard à payer à M. [H] [N] et de Mme [V] [U] une indemnité de 3 500 euros ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute M. [H] [N] et de Mme [V] [U] de leur demande en paiement dirigée contre M. [O] [K] [C] et Mme [J] [K] [C], née [W] [S] ;

Condamne in solidum M. [H] [N] et de Mme [V] [U] aux dépens de première instance, comprenant les frais de l’expertise [Z], et d’appel, pouvant être recouvrés, s’agissant des dépens d’appel, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Lebrun, avocat en ayant fait la demande.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président