COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT DE RENVOIE

DU 21 MAI 2025

N° 2025 / 162

N° RG 24/06179

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNAXI

S.C.I. MARINA 2002

C/

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé

[Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thierry TROIN

M^e Marina POUSSIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire et de NICE en date du 25 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02009.

APPELANTE

S.C.I. MARINA 2002

représentée par son dirigeant sociall en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée et plaidant par M^e Cécile JACQUEMET, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 3]», sis [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, la SARL D. NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, dont le siège social est sis à [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par deux résolutions successivement adoptées les 29 novembre 2013 et 17 novembre 2015, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE [Adresse 5], sis [Adresse 2] [Localité 6], a décidé de donner mission à un géomètre-expert d’établir un projet de refonte générale des tantièmes de copropriété à la suite de travaux de transformation réalisés dans plusieurs lots.

La SCI MARINA 2002, qui était pourtant à l’initiative de cette proposition, s’est opposée au mesurage de ses propres lots par le cabinet d’expertises immobilières ADEQUAT.

Par acte du 21 mai 2021, elle a saisi le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’entendre :

— annuler les résolutions n° 2, 3, 4, 8-4, 8-5, 8-6 et 8-7 votées par l’assemblée générale du 26 février 2021, portant notamment approbation des comptes de l’exercice écoulé, quitus au syndic pour sa gestion et approbation du budget prévisionnel de l’exercice à venir,

— condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à modifier le calcul des charges sur les cinq dernières années en appliquant la clé de répartition résultant d’un jugement rendu le 15 février 1989.

Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de ces prétentions et formulé des demandes reconventionnelles visant à condamner la SCI MARINA 2002 :

— à donner libre accès à ses lots au géomètre-expert, sous peine d’astreinte,

— à payer la somme de 20.618,29 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de répartition de charges provisoirement arrêté au 7 juin 2022.

La société MARINA 2002 a saisi le juge de la mise en état afin d’entendre déclarer irrecevables ces deux demandes en raison d’un défaut de lien suffisant avec ses demandes originaires et de l’acquisition de la prescription.

Elle a été intégralement déboutée par une ordonnance rendue 25 avril 2024, dont elle a interjeté appel le 13 mai suivant, l’affaire ayant reçu fixation à bref délai à l’audience du 1er avril 2025 en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 5 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, la société MARINA 2002 demande à la cour d’infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau :

— à titre principal, de déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires en raison d’un défaut de lien suffisant avec ses demandes principales, en application de l’article 70 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, de déclarer ces mêmes demandes irrecevables pour cause de prescription, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 renvoyant à l’article 2224 du code civil,

— en tout état de cause, de condamner l’intimé aux entiers dépens de l’incident, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Dans ses conclusions en réplique notifiées le 31 juillet 2024, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l’argumentation, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NARDI, sollicite pour sa part la confirmation de l’ordonnance déférée et réclame en sus paiement de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’audience avant l’ouverture des débats.

DISCUSSION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’article 70 du code de procédure civile :

En vertu de ce texte, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, c’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le juge de la mise en état a retenu que la demande en paiement des charges se rattachait par un lien suffisant à la demande originaire visant à recalculer celles-ci sur les cinq dernières années.

Il apparaît d’autre part que la demande du syndicat visant à condamner la SCI MARINA 2002 à donner libre accès à ses lots au géomètre-expert chargé d’établir un projet de refonte des tantièmes de copropriété se rattache par un lien suffisant à la demande originaire tendant à l’annulation de la résolution n° 8-4 votée par l’assemblée générale du 26 février 2021, qui se rapporte précisément aux difficultés rencontrées à ce sujet du fait de la résistance opposée par l’appelante.

Cette fin de non-recevoir doit donc être rejetée.

Sur la prescription de l’action tendant à l’exécution d’une obligation de faire :

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a modifié l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 en réduisant de dix à cinq ans le délai de prescription des actions personnelles introduites par le syndicat contre un copropriétaire et en renvoyant désormais à l’application du régime de prescription de droit commun prévu à l’article 2224 du code civil, lequel prévoit que le délai pour agir court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que le point de départ du délai pour agir se situait non pas au jour de l’acte générateur de l’obligation, à savoir la résolution du 29 novembre 2013 ayant décidé du principe de la refonte des tantièmes de copropriété ou celle du 17 novembre 2015 ayant approuvé le devis du cabinet d’expertises ADEQUAT, mais au jour où le syndic avait été informé par ce dernier des difficultés d’accès aux lots appartenant à la société MARINA 2002 aux termes d’un courrier daté du 28 septembre 2021.

L’ordonnance entreprise doit donc être confirmée de ce chef.

Sur la prescription de l’action en paiement des charges de copropriété :

L’article 2222 du code civil prévoit qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder celle prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription, le juge de la mise en état a considéré, sur la foi du relevé de compte produit par le syndicat des copropriétaires, que celui-ci présentait un solde nul au 28 janvier 2021, de sorte que l’action en paiement portait nécessairement sur des charges échues postérieurement à cette date.

Il ressort cependant de ce document que le compte de la société MARINA 2002 est redevenu débiteur à la suite d’une écriture comptable passée le 2 juillet 2021 portant à son débit une somme de 67.178,37 euros au titre d’un 'solde à nouveau’ remontant au 1er juillet 2010, de sorte que la créance réclamée par le syndicat est manifestement éteinte par la prescription, l’ordonnance déférée devant être infirmée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires visant à condamner la société MARINA 2002 à donner libre accès à ses lots au géomètre-expert chargé d’établir un projet de refonte des tantièmes de copropriété,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Déclare irrecevable comme prescrite la demande du syndicat des copropriétaires tendant au paiement d’un arriéré de charges,

Dit que les dépens et les frais irrépétibles de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond,

Renvoie les parties devant le tribunal judiciaire de Nice.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE