RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2025 DU 28 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02392 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FIRR

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 20/01872, en date du 25 septembre 2023,

APPELANTE :

S.A.S. AFTER IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 8]

Représentée par M^e Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET de la SELARL FILOR AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Madame [O] [K]

né le 27 Août 1992 à [Localité 10] (54)

domiciliée [Adresse 3]

Représenté par M^e Olivier VILLETTE, avocat au barreau de NANCY

Monsieur [S] [M] [B] [E] [J]

né le 19 Mai 1986 à [Localité 12] (54)

domicilié [Adresse 7]

Représenté par M^e Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY

S.C.P. [C] [T] ET [X] [Z], prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Frédéric BARBAUT de la SELARL MAITRE FREDERIC BARBAUT, avocat au barreau de NANCY

S.E.L.A.S. [L] & ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Frédéric BARBAUT de la SELARL MAITRE FREDERIC BARBAUT, avocat au barreau de NANCY

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente, chargée du rapport, et Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrate honoraire,

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, à cette date, le délibéré a été prorogé au 28 Avril 2025.

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 28 Avril 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte authentique reçu le 11 juin 2019 par Maître [U] [D], notaire à [Localité 13], avec la participation de Maître [T], notaire à [Localité 14] assistant le vendeur, Madame [O] [K] a vendu à Monsieur [S] [J] une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 9], cadastrée section AH n° [Cadastre 4] pour une contenance de 76 ca, moyennant le prix de 149000 euros s’appliquant aux meubles à concurrence de 8000 euros et au bien immobilier à concurrence de 141000 euros.

Cet acte de vente a été précédé d’un compromis de vente signé le 28 février 2019, établi par la SAS After Immobilier, en vertu d’un mandat exclusif de vente confié par Madame [K].

A l’occasion de sa demande d’abonnement pour l’eau formée le 17 juin 2019 auprès de la SAUR, Monsieur [J] s’est vu opposer une fin de non-recevoir, dans la mesure où le compteur d’eau de la maison avait disparu depuis le mois de juin 2018 et que le système de radio relève ne fonctionnait plus. Un agent de la SAUR dépêché sur place le 20 juin 2019 a constaté que le compteur référencé, qui était situé dans la cave, n’était plus accessible suite au comblement de celle-ci. Monsieur [J] était alors invité par la SAUR à procéder à un nouveau branchement ainsi qu’au raccordement.

A la même période, soit dans les jours suivants la prise de possession, Monsieur [J] a constaté différents désordres, notamment le non fonctionnement de la VMC et des volets, ainsi que la présence de légères fissures sur le crépi de la façade ; il a fait établir un constat d’huissier le 8 juillet 2019 et a informé Madame [K] de la non-conformité du branchement d’eau et des dysfonctionnements constatés par courriels des 18 et 19 juin 2019.

Toujours à la même période, Monsieur [J] a appris par la mairie de [Localité 9] sur l’eau que Madame [K] avait procédé à une déclaration préalable de travaux en date du 22 février 2017, portant sur le changement de l’ouverture de fenêtres, la modification de la porte d’entrée et le ravalement de façade au [Adresse 5] et que la mairie avait constaté une non-conformité des travaux réalisés à la déclaration, du fait notamment de la réalisation en toiture d’une terrasse.

Ne disposant pas de l’adresse de Madame [K], le conseil de Monsieur [J] a fait part par lettre recommandée du 15 octobre 2019 à Maître [T], notaire de cette dernière, de son intention de solliciter en justice l’annulation ou la résolution de la vente, eu égard aux déclarations du vendeur figurant à l’acte de vente, certifiant l’absence de réalisation de travaux relevant des articles 1792 et suivants du code civil dans les dix dernières années.

Par un acte d’huissier du 31 juillet 2020, Monsieur [J] a fait assigner Madame [K] devant le tribunal judiciaire de Nancy en annulation, et subsidiairement en résolution, de la vente du 11 juin 2019, ainsi qu’en réparation de son préjudice.

Par trois actes d’huissier en date des 16 et 17 décembre 2020, Monsieur [J] a fait assigner en intervention forcée la SELAS [L] et Associés, notaires associés à Saint-Nicolas-de-Port, et la SCP [T] et Grumillier, notaires associés à Toul, ainsi que la SAS After Immobilier, aux fins de les voir condamnés in solidum, à titre principal, à la

restitution du prix de vente à la mesure de l’insolvabilité de Madame [K], ainsi qu’à la réparation de son préjudice, à titre subsidiaire.

Ces appels en intervention forcée ont été joints à l’instance principale par une ordonnance du juge de la mise en état du 9 février 2021.

Par jugement contradictoire du 25 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Nancy a :

— déclaré irrecevables les conclusions de Madame [O] [K], notifiées le 29 janvier 2021, puis renotifiées le 17 janvier 2022, en application des dispositions des articles 765 et 766 du code de procédure,

— constaté que l’assignation en annulation de la vente du 11 juin 2019 a été régulièrement publiée le 24 août 2020 au service de la publicité foncière de [Localité 11],

— déclaré en conséquence recevable la demande d’annulation de la vente du 11 juin 2019,

— prononcé l’annulation de l’acte authentique en date du 11 juin 2019 reçu par Maître [U] [D], notaire à [Localité 13], avec la participation de Maître [T], notaire à [Localité 14], constatant la vente entre Madame [K] et Monsieur [J] portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 6], cadastrée section AH n° [Cadastre 4] lieu-dit '[Adresse 6]' pour une surface de 76 ca, en application des dispositions des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil,

En conséquence,

— condamné Madame [K] à restituer à Monsieur [J] le prix de vente, soit la somme de 149000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2019,

— ordonné la réintégration du bien immobilier objet de la vente annulée dans le patrimoine de Madame [K],

— ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 11],

— condamné in solidum la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier, ainsi que la SAS After Immobilier, à garantir la restitution du prix de vente, soit la somme de 149000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2019, et ce, à la mesure de l’insolvabilité de Madame [O] [K],

— condamné in solidum Madame [K], la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier, ainsi que la SAS After Immobilier, à payer à Monsieur [J] :

— la somme de 12000 euros au titre des frais de vente,

— la somme de 975 euros pour les années 2020, 2021 et 2022, outre le montant des taxes acquittées postérieurement sur présentation de justificatifs, au titre des taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères,

— la somme de 7461,66 euros, outre les intérêts et cotisations d’assurance pour 2022 et 2023 sur présentation de justificatifs, au titre des frais bancaires,

— la somme de 901,99 euros à la date du 4 février 2022, outre les sommes réglées postérieurement sur présentation de justificatifs, au titre du coût de l’assurance habitation,

— la somme de 1257,86 euros à la date du 1er février 2022, outre les sommes réglées postérieurement sur présentation de justificatifs, au titre des frais d’électricité,

— la somme de 504,09 euros au titre du coût du constat d’huissier à titre de dommages et intérêts,

— condamné Madame [K] à garantir la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier du paiement des condamnations prononcées à l’encontre de ces dernières au profit de Monsieur [J],

— condamné Madame [K] à garantir la SAS After Immobilier du paiement des condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière au profit de Monsieur [J],

— débouté la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier de leur recours en garantie formé contre la SAS After Immobilier,

— débouté la SAS After Immobilier de son recours en garantie formé contre la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier,

— rappelé que la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier, d’une part, et la SAS After Immobilier, d’autre part, se trouvent, dans leurs rapports entre elles, tenues a hauteur de 50 % chacune du montant des condamnations prononcées à leur encontre au profit de Monsieur [J],

— condamné in solidum Madame [K], la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier, ainsi que la SAS After Immobilier à payer à Monsieur [J] la somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier, d’une part, et la SAS After Immobilier, d’autre part, de leurs demandes respectives formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Madame [K], la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier, ainsi que la SAS After Immobilier aux dépens.

Pour statuer ainsi le tribunal a retenu le dol émanant de la venderesse pour prononcer l’annulation de la vente immobilière, en ce qu’elle a caché la nature des travaux d’importance relevant de la garantie décennale qu’elle a réalisés, sans assurance-dommage ouvrage et sans communiquer les coordonnées des entreprises et de leur assureur, en ce qu’elle n’a pas informé l’acquéreur de l’absence de conformité des travaux au regard de l’autorisation administrative, en ce qu’elle a omis d’indiquer que le compteur d’eau était hors service, compte-tenu de la condamnation de la cave dans laquelle il se trouvait, ce qui a rendu la fourniture d’eau impossible sans réaliser des travaux de mise en conformité du branchement pour un montant de 3261,45 euros outre son raccordement pour une somme de 2178 euros ;

Il a également statué sur l’indemnisation des préjudices annexes à l’annulation de la vente, soit les frais de notaire, financiers, les diverses taxes et sommes engagées concernant l’immeuble réintégré dans le patrimoine de Madame [K].

S’agissant de l’engagement de la responsabilité de l’agent immobilier, le tribunal a considéré que comme intermédiaire il devait s’assurer de l’état du bien à vendre, de la nature des travaux de rénovation effectués ainsi que de l’identité de ceux qui les ont réalisés, ainsi que de l’existence de désordres ; enfin une faute a été retenue contre elle en ce qui concerne l’information sur les conditions de la création de la toiture-terrasse et de ses conséquences.

S’agissant de la mise en jeu de la responsabilité des deux SCP de notaires ayant concurru à l’acte de vente, en ce qu’ils ont manqué à leur devoir d’information envers l’acquéreur, s’agissant de la modification de l’adresse du bien vendu, de l’absence de fourniture de la domiciliation de la venderesse, quant à l’inexactitude de la mention de l’absence de réalisation de travaux dans les dix ans passés dont ils avaient forcément connaissance au vu des prix d’achat et de revente de la maison, se contentant de reprendre les déclarations de Madame [K] sans vérificationss, ce qui est constitutif d’une faute.

La tribunal a prononcé une condamnation in solidum contre les quatre défendeurs, au paiement des préjudices annexes de Monsieur [J], ainsi que pour les notaires et la société immobilière à garantir la restitution du prix de vente par Madame [K] 'à la mesure de son impécuniosité'.

La garantie de Madame [K] a été prononcé au bénéfice des deux société de notaires ainsi que de la société After Immobilier, mais a rejeté toute demande de garantie entre les deux sociétés, tenues chacune pour moitié des condamnations au bénéfice de Monsieur [J].

¿¿¿

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 7 novembre 2023, Madame [K] a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 12 mars 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré caduque, en application de l’article 908 du code procédure civile, la déclaration d’appel interjeté le 7 novembre 2023 par Madame [K].

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 15 novembre 2023, la société After Immobilier a relevé appel de ce jugement.

Madame [K] avait également interjeté un appel principal contre la décision, lequel a été déclaré caduc par ordonnance du conseiller de la mise en état faute d’avoir conclu dans les trois mois de la déclaration d’appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 29 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société After Immobilier demande à la cour de :

— déclarer l’appel interjeté par la société After Immobilier tant recevable que bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy en ce qu’il a :

— condamné in solidum la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier, ainsi que la société After Immobilier, à garantir la restitution du prix de vente, soit la somme de 149000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2019, et ce à la mesure de l’insolvabilité de Madame [K],

— condamné in solidum Madame [K], la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier, ainsi que la société After Immobilier, à payer à Monsieur [J] :

' 12000 euros au titre des frais de vente,

' 975 euros au titre des taxes sur les ordures ménagères pour 2020, 2021 et 2022,

' 7461,66 euros au titre des frais bancaires,

' 901,99 euros au titre des cotisations d’assurance habitation,

' 1257,86 euros au titre des frais d’électricité,

' 504,09 euros au titre du constat d’huissier,

' 3500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,

— débouté la société After Immobilier de son recours en garantie formé contre la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier,

— rappelé que les notaires d’une part et l’agence immobilière d’autre part étaient tenus à hauteur de 50 % chacun du montant des condamnations prononcées à leur encontre au profit de Monsieur [J],

— débouté la société After Immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code procédure civile,

— condamné in solidum Madame [K], la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier, ainsi que la société After Immobilier, aux dépens,

Statuant à nouveau,

— débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses prétentions formulées à l’encontre de la société After Immobilier,

Subsidiairement,

— dire que Madame [K] a commis un dol,

En conséquence,

— débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses prétentions formulées à l’encontre de la société After Immobilier,

A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation de la société After Immobilier,

— faire application de la notion de perte chance,

— réduire à de plus justes proportions les montants sollicités,

— condamner in solidum la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier à relever et à garantir indemne la société After Immobilier de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, frais et intérêts,

— débouter la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier de leur appel en garantie contre la société After Immobilier,

— débouter Madame [K] de toute demande dirigée à l’encontre la société After Immobilier,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy uniquement en ce qu’il a condamné Madame [K] à garantir la société After Immobilier du paiement des condamnations prononcées à son égard au profit de Monsieur [J],

En tout état de cause,

— condamner toute partie succombante à verser à la SAS After Immobilier la somme de 7000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,

— la condamner en tous les frais et dépens de la présente procédure.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 28 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [O] [K] demande à la cour, sur le fondement des articles 1128 et suivants, 1641 et suivants du code civil, de :

Principalement,

— constater que l’appel de la société After Immobilier porte sur la plupart des mêmes attendus que ceux de l’appel Madame [K],

— ordonner la jonction de la présente instance avec la procédure initiale RG n° 23/02342,

— infirmer totalement le jugement de 1ère instance,

Et statuant enfin sur les prétentions de Madame [K],

— dire les demandes de Monsieur [J] irrecevables,

Subsidiairement,

— les dire mal fondées,

En tout état de cause,

— rejeter intégralement les prétentions de Monsieur [J],

Plus subsidiairement,

— condamner la SELARL [L] et Associés d’une part, et la SCP [C] Bruno et Hélène Grumillier solidairement à garantir intégralement Madame [K], de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre,

Reconventionnellement,

— condamner Monsieur [J] à payer une somme de 5000 euros au titre de la procédure abusive et une somme de 3000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 19 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [S] [J] demande à la cour, sur le fondement des articles 1128 et suivants, 1240 et 1641 du code civil, de :

A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, actualisant le préjudice,

— condamner in solidum Madame [K], la SELAS [L] et Associés, la SCP [T] et Grumillier et la société After Immobilier à régler à Monsieur [J] :

—  1067,50 euros, au titre des taxes foncières 2022 et 2023 et de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères, outre le montant des taxes foncières pour la période postérieure, sur présentation d’un justificatif,

— l’intégralité des frais bancaires acquittés par Monsieur [J] sur justificatifs majorés des frais de remboursement anticipé, étant précisé qu’à l’heure actuelle, le compte est le suivant :

— intérêts et cotisation d’assurance pour 2022 : 2068,10 euros

— intérêts et cotisation d’assurance pour 2023 : 2002,33 euros

(compte arrêté au 1er janvier 2024, sous réserve des sommes postérieures qui seront réglées sur présentation de justificatifs pour la période du 1er janvier 2024, au jour du versement de l’ensemble des indemnités),

— la totalité des sommes versées au titre de l’assurance habitation soit 503,51 euros pour la période du 5 février 2022 au 11 février 2024, les montants postérieurs jusqu’à la date effective du remboursement du prix étant réglés sur présentation de justificatifs,

— la totalité des frais d’électricité acquittés : 1083,15 euros pour la période du 16 janvier 2022 au 4 janvier 2024, les sommes afférentes aux périodes postérieures étant réglées sur justificatifs,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour viendrait à estimer que le dol n’est pas caractérisé,

— prononcer la résolution judiciaire de la vente consentie le 11 juin 2019 par Madame [K] au profit de Monsieur [J],

En conséquence,

— condamner Madame [K] à régler à Monsieur [J] la somme de 149000 euros au titre de restitution du prix de vente, cette somme portant intérêts à compter de la vente du 11 juin 2019,

— condamner in solidum la SELAS [L] et Associés, la SCP [T] et Grumillier et la société After Immobilier à régler à Monsieur [J] la somme de 149000 euros au titre de restitution du prix de vente, cette somme portant intérêts à compter de la vente du 11 juin 2019, à la mesure de l’insolvabilité de Madame [K],

— condamner in solidum Madame [K], la SELAS [L] et Associés, la SCP [T] et Grumillier et la société After Immobilier à régler à Monsieur [J] :

— la somme de 12000 euros au titre des frais accessoires à la vente assumés par Monsieur [J],

—  975 euros au titre des taxes foncières et de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères 2020 et 2021, outre les sommes dues pour la période postérieure,

— l’intégralité des frais bancaires acquittés par Monsieur [J] sur justificatifs majorés des frais de remboursement anticipé, étant précisé qu’à l’heure actuelle, le compte est le suivant :

— intérêts et cotisation d’assurance pour 2019 : 1507,68 euros

— intérêts et cotisation d’assurance pour 2020 : 2195,99 euros

— intérêts et cotisation d’assurance pour 2021 : 2130,71 euros

— indemnité de remboursement anticipé : 996,37 euros (au 31 janvier 2022)

— caution habitat CM-CIC : 771 euros

(compte arrêté à février 2022, sous réserve des sommes postérieures qui seront réglées sur présentation de justificatifs pour la période de février 2022 au jour du versement de l’ensemble des indemnités),

— la totalité des sommes versées au titre de l’assurance habitation soit 901,99 euros pour la période du 11 juin 2019 au 4 février 2022, les montants postérieurs jusqu’à la date effective du remboursement du prix étant réglés sur présentation de justificatifs,

— la totalité des frais d’électricité acquittés : 1257,86 euros pour la période du 12 juillet 2019 au 16 janvier 2022, les sommes afférentes aux périodes postérieures étant réglées sur justificatifs,

—  1067,50 euros, au titre des taxes foncières 2022 et 2023 et de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères, outre le montant des taxes foncières pour la période postérieure, sur présentation d’un justificatif,

— l’intégralité des frais bancaires acquittés par Monsieur [J] sur justificatifs majorés des frais de remboursement anticipé, étant précisé qu’à l’heure actuelle, le compte est le suivant :

— intérêts et cotisation d’assurance pour 2022 : 2068,10 euros

— intérêts et cotisation d’assurance pour 2023 : 2002,33 euros

(compte arrêté au 1er janvier 2024, sous réserve des sommes postérieures qui seront réglées sur présentation de justificatifs pour la période du 1er janvier 2024 au jour du versement de l’ensemble des indemnités),

— la totalité des sommes versées au titre de l’assurance habitation, soit 503,51 euros pour la période du 5 février 2022 au 11 février 2024, les montants postérieurs jusqu’à la date effective du remboursement du prix étant réglés sur présentation de justificatifs,

— la totalité des frais d’électricité acquittés : 1083,15 euros pour la période du 16 janvier 2022 au 4 janvier 2024, les sommes afférentes aux périodes postérieures étant réglées sur justificatifs,

A titre plus subsidiaire, si par impossible la cour estimait ne pas devoir prononcer l’annulation ou la résolution de la vente,

— condamner in solidum Madame [K], la SELAS [L] et Associés, la SCP [T] et Grumillier et la société After Immobilier à régler à Monsieur [J] :

—  4657,79 euros au titre du devis SAUR : 4657,79 euros,

—  3114,54 euros au titre du devis pour mise aux normes arrivée d’eau, raccordement compteur,

—  1504,80 euros au titre du devis [I] pour remplacement de la VMC,

—  2474,92 euros au titre du devis [I] pour spots électriques encastrés et volets roulants,

—  781,28 euros au titre du devis mise en oeuvre pour regard hydraulique dans le garage et radiateur électrique,

— les condamner à régler en outre 50000 euros à titre de dommages et intérêts au regard du préjudice lié à l’absence de garantie sur les travaux réalisés avant la vente et l’absence de conformité entre les travaux et la déclaration préalable,

— condamner in solidum Madame [K], la SELAS [L] et Associés, la SCP [T]

et Grumillier, et la société After Immobilier à régler à Monsieur [J] :

—  975 euros au titre des taxes foncières et de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères 2020 et 2021, outre les sommes dues pour la période postérieure,

— l’intégralité des frais bancaires acquittés par Monsieur [J] sur justificatifs majorés des frais de remboursement anticipé, étant précisé qu’à l’heure actuelle, le compte est le suivant :

— intérêts et cotisation d’assurance pour 2019 : 1507,68 euros

— intérêts et cotisation d’assurance pour 2020 : 2195,99 euros

— intérêts et cotisation d’assurance pour 2021 : 2130,71 euros

— indemnité de remboursement anticipé : 996,37 euros au 31 janvier 2022

— caution habitat CM-CIC : 771 euros

(compte arrêté à février 2022, sous réserve des sommes postérieures qui seront réglées sur présentation de justificatifs pour la période de février 2022 au jour du versement de l’ensemble des indemnités),

— la totalité des sommes versées au titre de l’assurance habitation, soit 901,99 euros pour la période du 11 juin 2019 au 4 février 2022, les montants postérieurs jusqu’à la date effective du remboursement du prix étant réglés sur présentation de justificatifs,

— la totalité des frais d’électricité acquittés : 1257,86 euros pour la période du 12 juillet 2019 au 16 janvier 2022, les sommes afférentes aux périodes postérieures étant réglées sur justificatifs,

—  1067,50 euros, au titre des taxes foncières 2022 et 2023 et de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères, outre le montant des taxes foncières pour la période postérieure, sur présentation d’un justificatif,

— l’intégralité des frais bancaires acquittés par Monsieur [J] sur justificatifs majorés des frais de remboursement anticipé, étant précisé qu’à l’heure actuelle, le compte est le suivant :

— intérêts et cotisation d’assurance pour 2022 : 2068,10 euros

— intérêts et cotisation d’assurance pour 2023 : 2002,33 euros

(compte arrêté au 1er janvier 2024, sous réserve des sommes postérieures qui seront réglées sur présentation de justificatifs pour la période du 1er janvier 2024 au jour du versement de l’ensemble des indemnités),

— la totalité des sommes versées au titre de l’assurance habitation, soit 503,51 euros pour la période du 5 février 2022 au 11 février 2024, les montants postérieurs jusqu’à la date effective du remboursement du prix étant réglés sur présentation de justificatifs,

— la totalité des frais d’électricité acquittés : 1083,l5 euros pour la période du 16 janvier 2022 au 4 janvier 2024, les sommes afférentes aux périodes postérieures étant réglées sur justificatifs,

En toute hypothèse,

— débouter Madame [K], la SELAS [L] et Associés, la SCP [T] et Grumillier et la société After Immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum Madame [K], la SELAS [L] et Associés, la SCP [T] et Grumillier et la société After Immobilier à régler à Monsieur [J] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,

— les condamner en tous les dépens d’appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 9 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCP [C] Bruno et Hélène Grumillier et la SELAS [L] et Associés demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 25 septembre 2023 en ce qu’il a :

— prononcé l’annulation de l’acte authentique du 11 juin 2019 reçu par Maître [U] [D], notaire à [Localité 13], avec la participation de Maître [T], notaire à [Localité 14], constatant la vente entre Madame [K] et Monsieur [J] portant sur une maison à usage d’habitation,

En conséquence,

— condamné Madame [K] à restituer à Monsieur [J] le prix de vente, soit la somme de 149000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2019,

— ordonné la réintégration du bien immobilier objet de la vente annulée dans le patrimoine de Madame [K],

— ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 11],

— condamné in solidum la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier, ainsi que la société After Immobilier, à garantir la restitution du prix de vente, soit la somme de 149000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2019 et ce à la mesure de l’insolvabilité de Madame [K],

— condamné in solidum Madame [K], la SELAS [L] et Associés, la SCP [T] et Grumillier et la société After Immobilier, à payer à Monsieur [J] :

— la somme de 975 euros pour les années 2020, 2021 et 2022, outre le montant des taxes acquittées postérieurement sur présentation de justificatifs, au titre des taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères,

— la somme de 7461,66 euros, outre les intérêts et cotisations d’assurance pour 2022 et 2023 sur présentation de justificatifs, au titre des frais bancaires,

— la somme de 901,99 euros à la date du 4 février 2022, outre les sommes réglées postérieurement sur présentation de justificatifs, au titre du coût de l’assurance habitation,

— la somme de 1257,86 euros à la date du 1er février 2022, outre les sommes réglées postérieurement sur présentation de justificatifs, au titre des frais d’électricité,

— la somme de 504,09 euros au titre du coût du constat d’huissier, à titre de dommages et intérêts,

— débouté la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier de leur recours en garantie formé contre la société After Immobilier,

— débouté la société After Immobilier de son recours en garantie formé contre la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier,

— rappelé que la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier, d’une part, et la société After Immobilier, d’autre part, se trouvent, dans leurs rapports entre elles, tenues à hauteur de 50 % chacune du montant des condamnations prononcées à leur encontre au profit de Monsieur [J],

— condamné in solidum Madame [K], la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier, ainsi que la société After Immobilier à payer à Monsieur [J] la somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Madame [K], la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier, ainsi que la société After Immobilier aux dépens,

— le confirmer uniquement en ce qu’il a condamné Madame [K] à garantir la SELAS [L] et Associés et la SCP [T] et Grumillier du paiement des condamnations prononcées à l’encontre de ces dernières au profit de Monsieur [J],

Statuant à nouveau,

— débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SELAS [L] et Associés et de la SCP [T] et Grumillier,

— débouter la société After Immobilier de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SELAS [L] et Associés et de la SCP [T] et Grumillier,

— condamner Monsieur [J] au versement de la somme de 5000 euros chacune à la SELAS [L] et Associés et à la SCP Bruno et Grumillier au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de la SELAS [L] et Associés et de la SCP Bruno et Grumillier,

— condamner in solidum Madame [K] et la société After Immobilier à garantir la SELAS [L] et Associés et de la SCP Bruno et Grumillier de toute condamnation prononcée à leur encontre,

— condamner Madame [K] et la société After Immobilier au versement de la somme de 5000 euros chacune à la SELAS [L] et Associés et à la SCP Bruno et Grumillier au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [J] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 10 décembre 2024.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 27 janvier 2025 et le délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par la société After Immobilier le 29 octobre 2024, par Madame [O] [K] le 28 février 2024, par Monsieur [S] [J] le 19 novembre 2024 et par la SCP Bruno et Grumillier ainsi que la SELAS [L] et Associés le 9 octobre 2024 visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile,

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 10 décembre 2024 ;

Avant toute analyse des moyens et prétentions des parties appelante et intimées, il sera constaté que la demande tenant à l’irrecevabilité des conclusions déposées par une partie en première instance sont sans effet à ce stade de la procédure et partant, ne sera pas examinée ;

Sur les demandes de Monsieur [S] [J]

La société After Immobilier indique qu’aucune constatation contradictoire n’a été effectuée à l’appui de la demande de résolution du contrat formée par Monsieur [J] ; ainsi le jugement déféré s’est appuyé sur un constat d’huissier de justice non contradictoire, ce qui justifie l’infirmation de la décision qui a prononcé la résiliation du contrat de vente et a retenu les faits qui lui sont reprochés ;

Elle affirme n’avoir commis aucun manquement à son devoir de conseil et d’information en ce qui concerne l’existence d’une vue créée par la construction d’une terrasse, la conformité des travaux ou l’existence d’une assurance construction ;

Il lui a été opposé par l’acquéreur, l’absence de compteur d’eau, les dysfonctionnements de la VMC et des volets roulants, l’existence de travaux de nature décennale ainsi que l’absence d’assurance ;

Cependant elle conteste tout manquement invoqué contre elle, n’étant pas en tant qu’agent immobilier en mesure d’apprécier l’existence de désordres ou la conformité des travaux, outre le fait que la venderesse a omis de lui communiquer plusieurs informations ;

Il appartenait au notaire instrumentaire et non à elle, de vérifier l’existence d’une assurance-dommage s’agissant des travaux de réfection de l’immeuble et d’informer l’acquéreur des conséquences induites par son absence; il en est de même pour la création de la terrasse et de la vue, ce qui justifie l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a retenu sa responsabilité ;

Subsidiairement s’agissant des faits reprochés à la venderesse qui avait manifestement connaissance des désordres affectant le bien immobilier, ceux-ci sont constitutifs d’un dol qui dès lors, l’exonère de toute faute en tant que mandataire, envers l’acquéreur ;

Enfin elle conteste l’existence de tout lien de causalité entre le préjudice allégué et son rôle dans cette vente, étant dans l’impossibilité de communiquer des informations qui ne lui avaient pas été données par la venderesse ;

Monsieur [J] conclut en premier lieu, à la recevabilité de ses demandes laquelle est contestée par Madame [K] en ce qu’elles viseraient d’abord le dol puis subsidiairement, sur les vices cachés pour prononcer la résolution du contrat de vente ;

Il relève en deuxième lieu que l’acte authentique mentionne de manière erronée l’absence de réalisation de travaux de rénovation de l’immeuble, contrairement aux indications de Madame [K] sur les travaux qu’elle avait réalisés pour habiter personnelement l’immeuble ;

Il affirme cependant qu’il n’en supposait pas la nature ni l’ampleur ; il s’agit de mensonges par réticence de nature à justifier le dol avancé ;

Ainsi il a constaté dès son entrée les désordres mentionnés dans le constat d’huissier de justice et déploré rapidement une difficulté sérieuse tenant à l’accès au compteur d’eau, à la suite de la condamnation de la cave dans lequel il se trouvait ce qui a nécessité l’engagement de frais consésquents de sa part ;

Il affirme qu’il n’aurait pas acquis cette maison s’il avait connu l’ampleur des difficultés techniques et administratives la concernant ;

Il s’oppose en troisième lieu à l’argument opposé, tenant à l’absence de preuve régulière des faits allégués ; il rappelle la valeur probante d’un constat d’huissier de justice, même non contradictoire, lorsque les parties au litige ont pu contradictoirement en débattre et se refère également aux autres éléments probants qu’il produit (courriers …) ;

Subsidiairement sur les vices cachés, la clause de l’acte authentique excluant cette garantie, n’est pas applicable aux vendeurs professionnels et à ceux qui connaissaient les vices ;

Ainsi il est admis que la première notion s’applique aux vendeurs qui ont effectué des travaux au sein de l’immeuble qui dès lors, sont assimilés à des vendeurs professionnels ;

Le caractère caché du vice s’applique à l’impossibilité de se raccorder au compteur d’eau, à l’irrégularité de la situation administrative, les travaux réalisés n’étant pas conformes à ceux déclarés ; il réclame à ce titre, la résolution du contrat de vente, sur la base de l’action redhibitoire ;

Enfin les deux études de notaires ayant concourru à l’acte de vente concluent à l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu deux fautes à leur encontre, tenant à l’absence de mention du changement de l’adresse de la maison ainsi que de fourniture d’information tenant à la plus-value de l’immeuble ;

En tout état de cause ils contestent tout lien causal avec les préjudice allégués par l’acquéreur ;

En outre s’agissant de la mention erronée de l’acte tenant à l’absence de réalisation de travaux, ils ne sont pas responsables des déclarations erronées de la venderesse et non fondées à effectuer une enquête pour les vérifier alors que les mentions du compromis de vente les confortaient ;

Au demeurant s’agissant de l’absence de certificat de conformité des travaux réalisés, mentionnée par l’acquéreur, ce document ne relève pas de leur contrôle seule une note de renseignements est requise en matière d’urbanisme ;

Cela justifie l’infirmation du jugement entrepris ;

Madame [K] indique que Monsieur [J] connaissait le prix d’achat de l’immeuble ce qui impliquait nécessairement la réalisation de travaux de rénovation, mentionnés sur l’annonce immobilière et qu’il a visité le bien à quatre reprises avant de signer le compromis de vente qui mentionnait la reprise de certains désordres qui a été effectuée ; elle rappelle que l’erreur relevée dans l’acte authentique sur ce point ne lui est pas imputable et que l’acquéreur était parfaitement informé de la réalisation de travaux de rénovation ;

Elle affirme qu’il s’est prévalu d’autres désordres après la vente, parce que pour des raisons personnelles il ne souhaitait plus l’acquérir ;

Elle conteste l’existence de toutes manoeuvres dolosives de sa part, pour aboutir à la vente, ou la présence de vices cachés d’autant que l’exclusion de la garantie conventionnelle était prévue à l’acte ;

Elle relève par ailleurs que les allégations de Monsieur [J] sur l’état de l’immeuble ne sont pas établies par une expertise contradictoire et que la condamnation prononcée sur la seule base d’un constat d’huissier de justice n’est pas fondée ;

S’agissant du compteur d’eau, elle explique que le compteur d’origine a gelé pendant l’hiver 2016/2017 nécessitant son remplacement en urgence, par un compteur 'non agréé par la SAUR’ elle avait par ailleurs indiqué lors de la vente, qu’elle prendrait en charge les travaux de remplacement du compteur pour 2178 euros, tout comme ceux du repération de la VMC et des volets electriques ; elle précise que la maison n’est plus dans l’état d’origine, Monsieur [J] y ayant abatu des cloisons ce qui rend impossible la remise en état antérieur ;

* Sur la demande d’annulation de la vente immobilière du 11 juin 2019

Aux termes de l’article 1130 du code civil 'L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ' ;

'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation’ ajoute l’article 1137 du même code ;

Ces dispositions ne concernent que les relations de parties liées par un contrat, soit Madame [K] et Monsieur [J], consécutivement à la signature du compromis de vente du 28 février 2019, réitéré le 11 juin 2019 par acte authentique ;

La demande principale de Monsieur [J] porte sur l’annulation du contrat de vente pour dol ; subsidiairement, il se réfère à la garantie des vices cachés.

Aucune irrecevabilité n’est valablement invoquée à l’encontre des prétentions de Monsieur [J], qui peut solliciter alternativement l’annulation du contrat de travail pour consentement obtenu par erreur, violence ou dol, ou la garantie des vices cachés inhérente à tout contrat de vente ;

S’agissant de la formation du contrat, Monsieur [J] indique que son consentement a été trompé par les mensonges émanant de la venderesse portant tant sur l’état du bien que sur les travaux réalisés par ses soins pendant son occupation ;

Tel que relevé par les premiers juges, il résulte d’un échange écrit entre Monsieur [J] et le maire de la commune du [Localité 9], daté du 10 juillet 2019, la preuve que les travaux réalisés par Madame [K] sur l’immeuble objet de la vente, ont fait l’objet d’une déclaration de travaux le 22 février 2017 ; ils portaient sur le changement des tuiles, le ravalement de la façade et le changement de l’emplacement de la portée d’entrée située précdemment au [Adresse 5] dans la commune sus énoncée et actuellement au [Adresse 6] ;

Il en résulte également qu’aucune déclaration d’achèvement des travaux n’a été déposée et il a été constaté par les services municipaux que les travaux réalisés, ne sont pas conformes à ceux déclarés notamment par la réalisation d’une toiture terrasse, fait dont Madame [K] a été avertie par courrier en recommandé avec demande d’avis de réception ;

Il en ressort que la déclaration de la venderesse mentionnée dans l’acte authentique du 11 juin 2019 portant sur l’absence de réalisation 'à sa connaissance de construction ou de rénovation (…) dans les dix dernières années’ est mensongère (pièce n° 2 Deffosez page 13) ;

De même les déclarations portant sur le devoir d’information des parties, prétendument rempli par la venderesse concernant la conclusions du contrat de vente figurant en page 16 du même acte, apparaissent de ce fait comme erronées ;

Il est également établi par la production d’une attestation émanant de la compagnie SAUR qu’elle n’a plus accès au compteur d’eau alimentant l’immeuble sis [Adresse 5], depuis le mois de juin 2018 et que le système de radio ne fonctionne plus ; aucune consommation n’a été facturée à Madame [K] [O] depuis la mise en place de son abonnement (pièce 5 [S] [J]) ;

La société SAUR a ainsi notifié à Monsieur [J] le 22 septembre 2020, la fermeture du branchement d’eau dans l’immeuble acquis (pièce 39 K.[J]) ;

L’acquéreur a notifié cette constatation à Madame [K] par courriel du 18 juin 2019 resté sans réponse (pièce 16 K. [J]) tout comme la mise en demeure établie le 15 octobre 2019 par son conseil (pièce 18 K. [J]) ;

Il en résulte que le contrat de vente immobilière du 28 février 2019, réitéré par acte authentique du 11 juin 2019 entre Madame [K] et Monsieur [J] est affecté d’une cause de nullité au sens du code civil, en ce que le consentement de l’acquéreur a été obtenu par la présentation erronée du bien résultant d’une volonté de cacher la nature et les modalités des travaux réalisés et des installations en état de fonctionner ;

En effet il a fait l’objet de travaux de rénovation qui s’apparentent par leur ampleur à des ouvrages, soumis à la garantie decennale, sans justifier avoir souscrit une assurance dommage-ouvrage et sans avoir communiqué à l’acquéreur le nom des entreprises et de leur assureur ;

En outre, Madame [K] était avertie de ce que les travaux déclarés, n’ont pas été réalisés conformément à ses déclarations, notamment par la création d’une toiture-terrasse ;

Enfin, bien qu’informée de l’absence de facturation d’eau pendant son occupation des lieux du fait de l’impossibilité d’accéder au compteur d’eau situé initialement dans la cave qui a été comblée, sans opérer de déplacement conforme de celui-ci, elle s’est gardée d’en informer l’acquéreur, alors que ces manquements ont pour effet de priver l’immeuble vendu de toute alimentation en eau, sans exécuter des travaux de mise en conformité et de branchement couteux ;

Ces omissions sont établies ainsi que leur caractère volontaire, Madame [K] ayant été à l’origine ou pour le moins informée de ces difficultés essentielles pour l’acquéreur, et suffisament graves pour que pleinement instruit, il n’ait pas acquis le bien immobilier dans ces conditions ;

En conséquence, le dol est établi contre Madame [K], ce qui justifie la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé l’annulation de la vente du 11 juin 2019 en application des dispositions des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil ;

* Sur les conséquences de la nullité

L’annulation du contrat de vente immobilière étant prononcée il emporte d’une part, l’anéantissement de celui-ci et de ses effets, d’autre part, il permet l’indemnisation de celui qui l’obtient de l’ensemble des préjudices accessoires à la vente ;

Dès lors Madame [K] sera condamnée à payer à Monsieur [J] le prix de vente de 149000 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2019, jour du paiement, ce en application des dispositions de articles 1352-7 du code civil ;

Le bien immobilier sera réintégré dans le patrimoine de Madame [K] et la publication de la décision telle qu’ordonnée en première instance, sera confirmée ;

S’agissant des préjudices induits pour Monsieur [J], il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [K] à lui payer la somme de 12000 euros au titre des frais de la vente, des taxes foncière et d’enlèvement des ordures ménagères depuis le 11 juin 2019 soit 975 euros (années 2020,2021 et 2022), des frais bancaires exposés tels que listés par le jugement déféré pour un montant de 7461,66 euros, du coût de l’assurance habitation justifié à hauteur de la somme de 901,99 euros au 4 février 2022 ainsi que par les frais d’électricité acquittés depuis le 12 juillet 2019 soit 1257,86 euros au 1er février 2022, frais de constat de 504 euros en sus ;

Cette indemnisation sera actualisée au vu des pièces fournies relativement aux taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022 et 2023 à hauteur de 1067,50 euros, celles acquittées pour la période postérieure jusqu’à la présente décision, étant dues sur présentation de justificatifs ;

De même les frais bancaires exposés sur la même période sont justifiés au titre des années 2022 et 2023 à hauteur des sommes respectives de 2068,10 euros et 2002,33 euros, les sommes acquitées pour la période postérieure jusqu’à la présente décision, étant dues sur présentation de justificatifs ;

La condamnation au titre des frais d’assurance habitation pour la période du 5 février 2022 au 11 février 2024 est établie à hauteur de 503,51 euros et ceux acquittés pour la période postérieure jusqu’à la présente décision, étant dus sur présentation de justificatifs ;

Enfin les frais d’electricité acquittés de 1083,15 euros, pour la période du 16 janvier 2022 au 4 janvier 2024 sont justifiés et seront ajoutés aux condamnations du jugement déféré, les sommes payées pour pour la période postérieure jusqu’à la présente décision, étant dus sur présentation de justificatifs ;

En revanche les autres demandes dirigées contre Madame [K] sont sans objet et, dès lors, ne seront pas examinées ;

Sur les demandes dirigées contre la société After Immobiler et les SCP de notaires

Les actions en responsabilité contre les sociétés After Immobilier ainsi que des deux sociétés professionnelles de notaires exercées par Monsieur [J] relèvent des dispositions de l’article 1241 du code civil qui énoncent que ' chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait mais encore par sa négligence ou son imprudence’ ;

Enfin l’article 9 du code de procédure civile affirme qu''il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions’ ;

* S’agissant de la société After Immobilier, elle conteste tout manquement de sa part ayant été préjudiciable pour Monsieur [J] ; elle indique que son annonce était conforme, précisant la vente d’un bien renové et les désordres dénoncés par le vendeur, ont été constatés et débattus dès le départ ainsi que leur reprise par la venderesse ; en tout état de cause, elle ne peut être tenue responsable de leur existence ;

Monsieur [J] lui reproche une carence d’information s’agissant de la création d’une servitude de vue, de la conformité des travaux ainsi que sur l’absence d’assurance construction ;

S’y ajoute selon le jugement déféré, l’absence d’information dans le compromis de vente s’agissant de la problématique du compteur d’eau, de la mention de la nature décennale des travaux outre la servitude de vue ;

Il est constant que l’agent immobilier intervient en qualité de rédacteur d’acte afin d’assurer l’efficacité juridique dudit acte même à l’égard du tiers qui ne l’a pas mandaté ; à conclusions communiquées par voie électronique titre il doit tout mettre en oeuvre pour que le bien concerné soit précisément décrit et connu, tant dans ses composantes juridiques que matérielles ;

Le mandataire qui contribue à l’information de l’acquéreur, n’est cependant pas tenu de justifier de la conformité des travaux effectués par sa mandante, venderesse ou encore de la régularité de la création d’une toiture terrasse, n’ayant aucune compétence technique en la matière ;

Il en est d’autant moins responsable, eu égard au caractère mensonger des informations qui lui ont été transmises par sa mandante, Madame [K] relativement à la fourniture d’eau alors qu’un compteur est visible dans le garage ce qui ne justifie pas plus d’investigations de la part du mandataire ;

En outre il n’est pas comptable des malfaçons ou vices affectant l’immeuble objet de son mandat, en ce qu’en l’espèce, ils étaient apparents, visibles par Monsieur [J] qui avait visité les lieux quatre fois avant de signer le compromis de vente ; en outre le compromis de vente comporte une clause concernant la réparation de plusieurs points, et il est admis que celle-ci étant intervenue avant la signature de l’acte authentique ;

Enfin les mentions concernant cet acte sous seing privé sont conformes à l’accord des parties, ainsi qu’à la nature des lieux cédés pour un prix arrêté de concert comprenant sa rémunération ;

En conséquence le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a retenu à l’encontre de la société After Immobilier, l’existence d’une faute ayant généré pour Monsieur [J] un préjudice, relativement à son obligation de conseil, obligation de moyens ;

** S’agissant des sociétés civiles professionnelles de notaires, soit la SCP [L] et et associés et la SCP [C] [T] et Hélène Grumillier, elles ont toutes deux contribué à l’établissement et à la signature de l’acte authentique du 11 juin 2019, Maître [T] assistant Madame [K] ;

Monsieur [J] entend obtenir la condamnation in solidum des deux sociétés civiles avec celle de Madame [K] s’agissant de la restitution du prix de la vente annulée, ainsi que des préjudices annexes dont il réclame l’indemnisation ;

Pour y parvenir, il leur impute l’absence de mention dans l’acte de l’adresse de Madame [K], lors de la signature de l’acte authentique ainsi que l’absence d’information sollicitée auprès de cette dernière de nature à expliquer l’augmentation significative du prix de vente de cette maison par rapport à la période de son acquisition ;

Sur le premier point, il résulte de l’aveu même de Madame [K], qu’elle ne possédait pas d’adresse fixe après la vente de la maison de [Localité 9] ; à supposer qu’il appartenait au notaire rédacteur de l’acte, d’obtenir au moins l’adresse postale de cette dernière, ce qu’il n’a pas fait, Monsieur [J] ne démontre pas en quoi cette carence lui a été préjudicable ;

En effet il a pu valablement l’assigner devant le tribunal judiciaire 31 juillet 2020, et a pu s’adresser à son notaire en 2019, pour dénoncer les malfaçons et vices de l’immeuble ;

En conséquence, aucune faute préjudiciable à Monsieur [J] n’est établie sur ce point ;

Sur le deuxième point, il est établi qu’en page 10 de l’acte authentique de vente figure la mention de ce qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années et qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou d’équipement indissociable de l’ouvrage au sens de articles 1792 du code civil n’a été réalisé dans ce délai ;

cependant, ce paragraphe indique en préalable : 'le vendeur indique qu’à sa connaissance…' ce qui démontre qu’il s’agit de consignation des déclarations du vendeur ;

S’il est constant au vu des développements précédents que cette mention est erronée, il n’en résulte pas pour autant l’existence d’un manquement du notaire sur le point ; en effet contrairement aux affirmations retenues par les premiers juges, la preuve de l’inexactitude de cette clause-type présente dans toutes les ventes immobilières, ne résulte pas à l’évidence du delta entre le prix d’acquisition de l’immeuble par Madame [K] à son prix de revente ; en effet l’existence de travaux sur la structure de la maison (toit, toiture terrasse…) n’a pas été indiquée par la venderesse au notaire lors la rédaction de l’acte, ni à l’agent immobilier comme précédemment mentionné ;

Dès lors sa méconnaissance ne résulte pas d’un manquement à son devoir de conseil dès lors qu’il ignorait l’existence de travaux susceptibles de relever de la garantie décennale ;

Enfin il est constant que le notaire rédacteur de l’acte authentique, en assure l’efficacité juridique, mais n’a pas pour obligation de se déplacer sur les lieux de l’immeuble objet du compromis, pour s’assurer de la conformité de ses mentions avec la réalité des lieux ou de l’absence d’occultation d’une difficulté de fait ou administrative ; à cet effet le notaire réclame un 'état daté’ qui lui permet de vérifier l’exactitude de sa désignation ainsi que des inscriptions concernant le bien vendu ;

Dès lors tous les griefs développés relatifs à l’état du bien, à la nature des travaux réalisés par Madame [K] ainsi qu’à leur qualification au regard des règles de la responsabilité décennale développés par Monsieur [J], ne peuvent prospérer faute d’existence d’un devoir de conseil du notaire sur ce point ;

Enfin il est constant que Monsieur [J] connaissait parfaitement l’état de lieux, tel que cela résulte des développements précédents ainsi que d’ un courriel expédié à Madame [K] le19 juin 2019, soit après la signature de l’acte authentique ; dans cer document il y déplore la fourniture d’informations inexactes de la part de l’entrepreneur ayant réalisé les travaux concernant le fonctionnement de la VMC ainsi que s’agissant du compteur d’eau et de son branchement (pièce 17 K. [J]), informations ne relevant pas des obligations de conseil et d’information du notaire, d’autant qu’il est établi que la venderesse et son compagnon entrepreneur ayant effectué les travaux, ont sciemment tû et caché un certain nombre de difficultés et vices concernant le bien vendu ;

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il retenu la responsabilité des deux sociétés civiles professionnelles de notaires qui certes, sont tenues par une obligation d’assurer l’efficacité juridique de l’acte auquel ils contribuent, laquelle n’implique cependant pas de vérifier la réalité factuelle des travaux effectués uniquement en tenant compte de la plus-value réalisée entre l’achat et la revente du bien tel que retenu, ainsi que par principe, de mettre en doute les allégations de la propre propriétaire des lieux, convaincue de dol ;

Les autres moyens développés par les deux sociétés civiles professionnelles de notaires ne seront, par conséquent, pas examinés ;

Sur les appels en garantie

Au vu des développemets précédents les demande en garantie dirigées contre les intimés dont la responsabilité n’a pas été retenue ne sauraient prospérer ;

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive

Madame [K] réclame la condamnation de Monsieur [J] à lui payer une somme de 5000 euros au titre de la procédure abusive ;

Le contrat de vente étant annulé pour cause de dol imputable à Madame [K], sa demande de dommages et intérêts sera par conséquent écartée ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [K] succombant dans ses prétentions, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de Monsieur [S] [J] et infirmé au surplus ;

Madame [O] [K], partie perdante, devra supporter les dépens ; en outre elle sera condamnée à payer à Monsieur [S] [J] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance ;

Les autres demandes à ce titre seront écartées, l’équité ne commandant pas d’y faire droit.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société After Immobilier ainsi que de la SELAS [L] et Associés, et de la SCP [C] Bruno et Hélène Grumillier, et prononcé des condamnations contre elles ;

Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Déboute Monsieur [J] de ses demandes dirigées contre la société After Immobilier ainsi que la SELAS [L] et Associés et la SCP [C] Bruno et Hélène Grumillier ;

Déclare recevables les demandes de Monsieur [S] [J] ;

Déboute Madame [O] [K] de l’ensemble de ses demandes ;

Rejette les demandes en garanties formées par les sociétés intimées, non condamnées ;

Y ajoutant,

Condamne Madame [O] [K] à payer à Monsieur [S] [J] au titre des charges payées et des frais exposés depuis le jugement déféré les sommes de :

—  1067,50 euros (MILLE SOIXANTE-SEPT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre des taxes foncières 2022 et 2023 et de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères ainsi que les taxes foncières pour la période postérieure en deniers et quittances,

—  2068,10 euros (DEUX MILLE SOIXANTE-HUIT EUROS ET DIX CENTIMES) au titre des intérêts et cotisation d’assurance pour 2022,

—  2002,33 euros (DEUX MILLE DEUX EUROS ET TRENTE-TROIS CENTIMES) au titre intérêts et cotisation d’assurance pour 2023,

ainsi que les frais bancaires acquittés par Monsieur [J] majorés des frais de remboursement anticipé, après le 1er janvier 2024 en deniers et quittances,

—  503,51 euros (CINQ CENT TROIS EUROS ET CINQUANTE-ET-UN CENTIMES) pour la période du 5 février 2022 au 11 février 2024 au titre de l’assurance habitation, les montants postérieurs en deniers et quittances,

—  1083,l5 euros (MILLE QUATRE-VINGT-TROIS EUROS ET QUINZE CENTIMES) pour la période du 16 janvier 2022 au 4 janvier 2024 au titre des frais d’électricité acquittés ainsi que les sommes afférentes aux périodes postérieures en deniers ou quittances ;

Condamne Madame [O] [K] à payer à Monsieur [S] [J] la somme de 2500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Deboute les autres parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile  ;

Condamne Madame [O] [K] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en vingt-deux pages.