COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 19 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 317

N° RG 23/03293

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK4RR

[K] [X] épouse [D]

C/

[Z] [P]

[F] [H] épouse [P]

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 6]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Edith ANGELICO

M^e Renaud ARLABOSSE

M^e Jean-[Localité 3] JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 05 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/08149.

APPELANTE

Madame [K] [X] épouse [D]

née le 30 Août 1947 à [Localité 16] (83), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Edith ANGELICO, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [Z] [P]

né le 03 Mars 1972 à [Localité 13] (54), demeurant [Adresse 9] (RUSSIE)

Madame [F] [H] épouse [P]

née le 03 Octobre 1971 à [Localité 2] (69), demeurant [Adresse 9] (RUSSIE)

Représentés par M^e Renaud ARLABOSSE, membre de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], lieudit [Adresse 10], sis [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, syndic bénévole lui-même représenté par son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [K] [X] épouse [D] est propriétaire des lo ts 5 et 65 au sein de la copropriété [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 15] [Adresse 14], située sur le territoire de cette commune.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 septembre 2020, il a notamment été décidé par résolution 19a d’autoriser M. [Z] [P] et Mme [F] [P] née [H] copropriétaires des lots 6 et 6-1 voisins de Mme [D], à réaliser des travaux de remplacement de la toiture existante par un toit-terrasse.

Par exploit d’huissier de justice délivré le 3 décembre 2020, Mme [K] [X] épouse [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 6], [Adresse 12] SAINT [Adresse 14], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CABINET IMMOBILIER [T] JOHNSON, devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins de voir prononcer la nullité de l’assemblée générale du 14 septembre 2020, subsidiairement celle de la résolution 19a de ladite assemblée.

M.[Z] [P] et Mme [F] [P] née [H] sont intervenus volontairement à la présente instance en leurs qualités de copropriétaires des lots 6 et 64 de l’ensemble immobilier.

Par jugement rendu le 5 janvier 2023, le Tribunal:

DECLARE recevable l’intervention volontaire à la présente instance de M. [Z] [P] et Mme [F] [H] épouse [P].

DEBOUTE Mme [K] [X] épouse [D] de l’intégralité de ses demandes.

CONDAMNE Mme [K] [X] épouse [D] aux dépens de l’instance et accorde à Maître Jean-Baptiste RAFFIN et à Maître Renaud ARLABOSSE le droit de recouvrement direct des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Mme [K] [X] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 6], [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CABINET IMMOBILIER [T] JOHNSON, la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l°article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.

REJETTE le surplus des demandes.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que:

— quant à la désignation du président de l’assemblée générale, il n’est pas démontré que la sincérité du vote a été altérée puisque le résultat des votes obtenus pour chaque candidat a été détaillé et qu’il ne peut être conclu que les écritures et la signature du procès verbal par le président désigné sont différentes et qu’il y aurait eu deux présidents différents qui auraient signé ledit procès verbal,

— quant au cumul des fonctions de président et de scrutateur lors de la signature du procès verbal, il n’en est pas justifié alors que des personnes différentes ont été désignées et que le président a signé le procès verbal pour le compte des scrutateurs sans qu’il soit établi que cela ait altéré la sincérité du contenu de ce procès verbal,

— quant au défaut de justification de la régularité des mandats et de la feuille de présence, la nullité de l’assemblée n’est pas encourue à raison de la seule absence de la feuille de présence des copropriétaires dès lors que le procès verbal indique le nombre de copropriétaires présents, absents ou représentés,

— quant à la demande subsidiaire en nullité de la résolution 19a,

— la communication d’un plan et des précisions méthodologiques ne sont pas imposés à la validité de cette résolution, en application de l’article 10 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, elles s’imposent quand le contrat lie la copropriété et relève de la majorité de l’article 25b) alors qu’en l’espèce les travaux ont été votés à la majorité de l’article 26, en outre, le fait que les époux [P] n’aient pas adressé au syndic le projet de résolution ne cause aucun grief aux autres copropriétaires qui ont eu communication de ce projet avec l’ordre du jour, de sorte qu’ils ont été mis en mesure de voter,

— la résolution 19a ne cède pas la propriété d’une partie commune aux époux [P] mais leur attribue une jouissance privative de cette partie commune, cette modification du règlement de copropriété était bien soumise à la majorité de l’article 26b)

— faute de verser aux débats le règlement de copropriété, il n’est pas établi que la réduction de vue induite par les travaux entraîne pour Mme [D] une atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives, telles que définies par le règlement de copropriété.

Par déclaration au greffe en date du1er mars 2023, Mme [D] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, elle sollicite:

INFIRMER et à tout le moins REFORMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 05 janvier 2023 et signifié à partie le 03 février 2023,

PRONONCER la nullité de l’assemblée générale du 14 septembre 2020 et de l’ensemble de ses résolutions n°1 à 25, du Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] [Adresse 12] [Localité 15] [Adresse 14],

Subsidiairement, PRONONCER la nullité de la résolution n° 19a de l’assemblée générale du 14 septembre 2020, du Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE LE CYCLOS, [Adresse 12] [Localité 15] [Adresse 14],

En tout état de cause, CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 6], [Adresse 12] [Localité 15] [Adresse 14] et tous succombants à payer à Mme [K] [X] épouse [D] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance, outre 3.000 € en cause d’appel,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 6], [Adresse 12] [Localité 15] [Adresse 14] et tous succombants aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du CPC,

ASSORTIR l’ensemble des condamnations des intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir, conformément à l’article 1153 du Code civil,

PRONONCER la capitalisation desdits intérêts, conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

DISPENSER Mme [K] [X] épouse [D], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que l’assemblée générale en question a procédé à deux votes et à la désignation de deux présidents en contravention avec l’article 15 du décret du 17 mars 1967, en effet la mention selon laquelle celui des deux ayant obtenu le plus de voix devait être retenu n’a pas été soumise au vote, irrégularité entraînant la nullité de l’ensemble de l’AG, d’autant que les deux signatures du président sur le procès verbal sont de deux écritures différentes,

— que le cumul des fonctions de président et de scrutateur est prohibé à peine de nullité de l’AG, or le procès verbal n’a pas été signé par les scrutateurs mais par le président en leur lieu et place,

— qu’il appartient au syndicat de produire la justification de la régularité des mandats de vote et de la feuille de présence, or les pouvoirs de vote litigieux réputés inexistants faute de production portent sur 3 494 tantièmes alors que la copropriété comporte 10 000 tantième, ce qui a impacté le vote favorable à la résolution 19a,

— que faute de plan et de précisions méthodologiques pour la résolution 19a, la copropriété n’a pas été mise en mesure de voter alors que ces travaux vont réduire de moitié sa vue mer,

— que le document rédigé par les époux [P] ne contient pas de projet de résolution à adopter sans que le syndic puisse se substituer à eux,

— que les travaux autorisés par la résolution 19a portent sur l’amélioration des parties communes qui doit être adoptée selon le règlement de copropriété à la majorité des trois quart des voix ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, M.et Mme [P] concluent:

Confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions,

Débouter Mme [D] de son appel et de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions,

Condamner Mme [D] à payer à M.et Mme [P] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

Condamner Mme [D] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Renaud ARLABOSSE sur ses offres de droit.

Ils soutiennent:

— qu’il n’existe aucune irrégularité formelle dans le vote de la résolution 1a qui a désigné le président de l’AG, la loi n’interdisant pas l’adoption d’une nouvelle résolution portant sur la même question dès lors qu’il n’y a aucune confusion ou contradiction entre les deux ,

— que la seconde résolution comptabilisant plus de voix a été adoptée sans que le texte explicatif qui accompagne cette résolution n’ait à être soumis au vote, d’autant que seul le président désigné a signé le procès verbal, certes deux fois,

— que le fait que le procès verbal n’ait pas été signé par les scrutateurs n’induit pas qu’il y a eu cumul de fonction de président et scrutateur alors qu’il est établi que des personnes différentes ont été désignées, ni que l’absence de signature des scrutateurs a altéré la sincérité du contenu du procès verbal,

— que la nullité de l’assemblée n’est pas encourue à raison de la seule absence de la feuille de présence des copropriétaires dès lors que les mentions présentes sur le procès verbal indiquent le nombre de copropriétaires présents, absents et représentés et le sens des votes,

— que leur demande de travaux n’avait pas à respecter l’article 11 du décret de 1967, ils n’ont rien d’extraordinaire puisqu’ils consistent à transformer la terrasse à l’identique des autres terrasses du dernier étage,

— que le toit en question n’est pas une partie commune dans la mesure où il ne recouvre que leur terrasse, qu’il ne s’agit pas d’une cession d’une partie commune de sorte que la règle de majorité a été respectée,

— que l’appelante ne justifie d’aucune servitude de vue.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 août 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires conclut:

REFORMER la décision entreprise et déclarer l’appelante irrecevable en ses demandes.

SUBSIDIAIREMENT

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 5 janvier 2023 ayant débouté Mme [K] [X] épouse [D] de l’intégralité de ses demandes et condamné Mme [K] [X] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du CPC ainsi que les dépens.

STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNER Mme [K] [X] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les frais et dépens dont distraction au profit de la SCP JOURDAN-WATTECAMPS & ASSOCIES avocat sur son affirmation de droit.

Il fait valoir:

— que lors de l’assemblée générale, la demande de M.et Mme [P] a fait l’objet d’un premier vote qui a été rejeté à la majorité de l’article 26, conformément à l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, cette demande a été soumise à un second vote (résolution 19a), adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires,

— que Mme [D] a voté favorablement à l’adoption de toutes les résolutions de l’AG, à la seule exception de la résolution 19a, elle ne dispose dès lors d’aucun intérêt à agir en annulation des résolutions 1 à 25, à l’exception de la résolution 19a,

— que deux copropriétaires ont présenté leur candidature en qualité de président de séance, c’est celui qui a comptabilisé le plus de voix qui a été désigné président, conformément à l’article 45 du règlement de copropriété,

— qu’il importe peu que les scrutateurs, valablement désignés, n’aient pas signé le procès-verbal de l’assemblée générale, cela n’affectant aucunement sa validité, ces signatures permettent d’assurer sa force probante, l’absence de signature n’entraîne pas en soit la nullité de l’assemblée générale,

— que Mme [D] invoque l’absence de transmission des mandats et de la feuille de présence, par principe, alors même qu’aucune de ces demandes n’est rattachée à la production d’une telle pièce, ni de griefs invoqués, or le procès-verbal de l’assemblée générale comprend l’ensemble des noms des copropriétaires présents, représentés, absents et non représentés, ce qui permet parfaitement de reconstituer le sens du vote conformément à l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967.

— que l’article 11 du décret de 1967 impose que les copropriétaires connaissent précisément les conditions générales et particulières lorsqu’un contrat doit être conclu avec un tiers, afin que ces derniers puissent effectuer un vote en connaissance de cause, ce qui n’est pas le cas de l’espèce, les travaux étant à la charge des époux [P],

— que la résolution a été adoptée à la majorité de l’article 26 et non celle de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que l’article 10 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 n’impose pas que le projet de résolutions soit accompagné d’un document précisant

l’implantation et la consistance des travaux,

— que quoi qu’il en soit le projet de travaux a été précisément décrit par les époux [P] au terme d’un descriptif qui est annexé à la convocation, de sorte que les copropriétaires ont reçu une information suffisante quant à la nature et la consistance des travaux que souhaitent entreprendre les époux [P],

— que Mme [D] soutient que la résolution n°19a porterait atteinte aux

modalités de jouissance de ses parties privatives, invoquant le non-respect des règles relatives aux servitudes de vues régies par le code civil, or la copropriété constitue un seul et même fonds et le règlement de copropriété n’institue aucune servitude de vues,

— que l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d’ordre public a institué une règle de majorité correspondant au 2/3 des voix avec possibilité d’un vote à la majorité absolue conformément à l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, de telle sorte que Mme [D] ne peut sérieusement invoquer les stipulations de l’article 84 du règlement de copropriété rédigé antérieurement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025 et mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de nullité de l’ensemble de l’assemblée générale du 14 septembre 2020

Il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il ressort du procès verbal de l’assemblée générale du 14 septembre 2020, que Mme [D] a voté favorablement à l’adoption de toutes les résolutions à l’exception de la résolution 19a, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme défaillante ou opposante et ne dispose dès lors d’aucun intérêt à agir en annulation des résolutions 1 à 25, à l’exception de la résolution 19a.

En conséquence, la demande de Mme [D] d’annulation de l’assemblée générale du 14 septembre 2020 dans son ensemble est irrecevable, seule est recevable sa demande d’annulation de la résolution 19a.

Le jugement est réformé en ce sens.

Sur la demande d’annulation de la résolution 19a

Sur l’information préalable au vote

Il résulte de l’article 10 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 que le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic avec leur demande le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document présentant l’implantation et la consistance des travaux.

En l’espèce, la demande d’autorisation de travaux des époux [P] transmise au syndic ne comporte pas de projet de résolution, en violation de l’article sus visé, pour autant, comme l’a retenu le premier juge, un projet de résolution, établi par le syndic, a bien été communiqué aux copropriétaires avec l’ordre du jour de l’assemblée générale en cause, de sorte que cette absence ne cause aucun grief aux autres copropriétaires, dont Mme [D], qui n’est, ainsi, pas fondée à solliciter la nullité de la résolution 19a sur ce moyen.

En outre, le projet de travaux a été précisément décrit par les époux [P] au terme d’un descriptif, qui a été annexé à la convocation, permettant une information suffisante des autres copropriétaires, quant à la nature et à la consistance des travaux souhaités, d’autant que ces derniers aboutissent à la transformation de la terrasse à l’identique des autres terrasses du dernier étage, comme cela résulte des vues contenues dans ce projet. Il n’y a donc pas davantage lieu d’annuler la résolution 19a sur ce moyen.

Sur le formalisme en cas de cession de parties communes

Il résulte de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux; dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes le sol et le gros oeuvre des bâtiments.

Ainsi, le toit concerné par l’autorisation de travaux sollicitée par les époux [P] est présumée être une partie commune, d’autant que le règlement de copropriété n’en dispose pas autrement, quand bien même ce toit est situé au dessus d’un seul lot privatif.

Pour autant, ces travaux n’entraînent pas la cession de cette partie commune aux époux [P].

En effet, ils consistent en la modification du toit en toit terrasse avec une fermeture par baie vitrée, ce qui caractérise une attribution à un copropriétaire d’une jouissance privative d’une partie commune. Il n’y a pas modification de la nature juridique de la partie commune, de sorte que la résolution 19a devait bien être adoptée à la majorité de l’article 26b de la loi du 10 juillet 1965.

Si l’article 84 du règlement de copropriété établi en 1980 prévoit une majorité des 3/4 pour toute amélioration des parties communes, ce règlement a été établi avant l’entrée en vigueur de la loi du 31 décembre 1985 ayant modifié l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, article d’ordre public, faisant passer la majorité de cet article de 3/4 des voix à 2/3 des voix avec possibilité d’un vote à la majorité absolue conformément à l’article 26-1 de la même loi, de sorte que Mme [D] ne peut valablement invoquer l’article 84 du règlement de copropriété pour obtenir la nullité de la résolution 19a.

Sur l’atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives

Mme [D] ne justifie nullement de ce que le règlement de copropriété instituerait une servitude de vue, ni de ce que les travaux envisagés par les époux [P] porteraient atteinte à la jouissance de ses parties privatives, le versement aux débats de trois photographies présentant la vue de sa chambre et la consistance des lieux étant insuffisant à établir cette atteinte alléguée, de sorte qu’elle est déboutée de sa demande de nullité de la résolution 19a à ce titre.

Sur les autres demandes

Mme [D] est condamnée à 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires et à la même somme au profit des époux [P], outre aux dépens de l’appel, avec distraction au profit de la SCP JOURDAN-WATTECAMPS & ASSOCIES et de M^e ARLABOSSE, avocats.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 5 janvier 2023 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN,

SAUF en ce qu’il a déclaré recevable la demande de Mme [D] en nullité de l’assemblée générale du 14 septembre 2020 en son intégralité,

STATUANT A NOUVEAU:

DECLARE irrecevable Mme [D] en sa demande de nullité de l’assemblée générale du 14 septembre 2020 dans son intégralité,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [D] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice M.[V] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [D] à régler à M.et Mme [P] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [D] aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de la SCP JOURDAN-WATTECAMPS & ASSOCIES et de M^e ARLABOSSE, avocats.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT