COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2025

N° 2025 / 052

N° RG 21/05105

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHHYB

Syndicat des copropriétaires du

[Adresse 1]

C/

[N] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Benjamin NAUDIN

M^e Stephanie GAZIELLO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 05 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 14 / 09415.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sis à [Localité 5]

poursuites et diligences de son administrateur provisoire M. [P] [I] demeurant [Adresse 4] [Localité 5],

représentée par M^e Benjamin NAUDIN, membre de l’association Cabinet NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Christine CASABIANCA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [N] [Z]

né le 11 Juillet 1978 à [Localité 6] (31), demeurant [Adresse 2] [Localité 3]

représenté par M^e Stephanie GAZIELLO, membre de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 12 mai 2014, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] a voté diverses résolutions, et notamment une résolution n° 7 autorisant le syndic à procéder à la saisie immobilière des lots n ° 6 et 15 appartenant à Monsieur [N] [Z] afin de recouvrer une créance de charges.

L’intéressé, qui n’était ni présent ni représenté, a saisi le tribunal de grande instance de Marseille le 18 juillet 2014 pour entendre annuler ladite assemblée dans son ensemble, ou subsidiairement la résolution précitée.

Il a appelé en cause Monsieur [P] [I] en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, désigné à ces fonctions par ordonnance du 6 octobre 2017.

Suivant jugement rendu le 5 janvier 2021 la juridiction saisie, devenue le tribunal judiciaire, a :

— annulé l’assemblée générale du 12 mai 2014 dans son ensemble pour défaut de convocation régulière de Monsieur [N] [Z],

— déclaré irrecevable la demande de convocation d’une nouvelle assemblée générale,

— débouté Monsieur [Z] de sa demande en dommages-intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle aux mêmes fins,

— et condamné le syndicat aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire Monsieur [P] [I], a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 8 avril 2021 au greffe de la cour ; aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 21 décembre 2021, il fait valoir :

— que M. [N] [Z] a été régulièrement convoqué à assister à l’assemblée par lettre recommandée dont il a accusé réception,

— qu’il n’avait pas qualité pour prendre part au vote concernant la saisie immobilière de ses lots, et par suite pour contester la décision prise,

— et que cette résolution est bien fondée au regard de l’importance de sa dette de charges.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau , de débouter l’intimé de l’intégralité de ses prétentions et de le condamner à lui verser 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 30 septembre 2021, Monsieur [N] [Z] soutient de son côté qu’il n’est pas le signataire du volet de réception de la lettre de convocation et demande principalement à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande accessoire en dommages-intérêts qu’il réitère à hauteur de 5.000 euros.

Subsidiairement, il demande à la cour d’annuler la résolution n° 7 aux motifs :

— qu’elle procède d’un abus de majorité ayant pour but de permettre à un autre copropriétaire d’acquérir ses lots à vil prix,

— qu’elle instaure une rupture d’égalité dans la mesure où deux autres copropriétaires étaient également débiteurs de charges dans des proportions importantes,

— qu’il est lui-même créancier du syndicat en vertu de précédentes décisions de justice,

— et qu’en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée devait se prononcer par des résolutions distinctes sur le principe de la saisie, sur le montant de la mise à prix, et le cas échéant sur celui des sommes estimées définitivement perdues.

En tout état de cause, il réclame paiement d’une indemnité de 2.400 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, en sus de celle qui lui a été allouée en première instance.

Par décision avant dire droit rendue le 16 octobre 2024, la cour a révoqué l’ordonnance de clôture du 17 juin précédent et ordonné la réouverture des débats aux fins de production du procès-verbal de l’assemblée contestée.

La nouvelle clôture a été prononcée à l’audience de renvoi du 17 décembre 2024 avant l’ouverture des débats.

DISCUSSION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale :

En droit, il est constant que le copropriétaire défaillant qui n’a pas été régulièrement convoqué à une assemblée générale peut en poursuivre l’annulation.

Suivant l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion.

L’article 64 du même décret dispose que la convocation est valablement faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le délai qu’elle fait courir ayant pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre au domicile du destinataire.

En l’espèce, l’appelant produit le volet de réception de la lettre recommandée adressée à Monsieur [N] [Z] signé et daté du 12 avril 2014. La signature figurant sur ce document est présumée être celle du destinataire ou de son mandataire, sauf preuve contraire qui n’est pas rapportée par l’intimé. En outre, elle reproduit distinctement le patronyme de [Z].

Il convient en conséquence de juger que l’intéressé a été valablement convoqué à l’assemblée générale du 12 mai 2014, de sorte que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a annulé ladite assemblée dans son ensemble.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 7 :

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut poursuivre la saisie immobilière d’un lot appartenant à un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Si l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité, cette disposition ne fait cependant pas obstacle au droit de ce dernier de contester la décision dans les conditions de l’article 42.

A l’appui de son recours, Monsieur [N] [Z] produit l’arrêté des comptes du syndicat au 31 décembre 2023, faisant apparaître que, si son compte individuel de répartition de charges présentait effectivement un solde débiteur de 11.385 euros, deux autres copropriétaires se trouvaient également débiteurs de sommes importantes. Or le syndicat n’explique pas les raisons pour lesquelles il a été décidé de recourir à une saisie immobilière uniquement à son encontre.

Il convient en conséquence de considérer que la décision attaquée instaure une rupture d’égalité entre les copropriétaires et encourt de ce fait l’annulation, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens.

Sur les demandes accessoires en dommages-intérêts :

Tant le syndicat des copropriétaires que Monsieur [N] [Z] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice directement causé par une faute de la partie adverse, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a rejeté leurs demandes respectives en dommages-intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement à l’issue du procès, devra supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

L’équité ne commande pas en revanche d’allouer à Monsieur [N] [Z] une indemnité au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes respectives en dommages-intérêts,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Déboute Monsieur [N] [Z] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 12 mai 2014 dans son ensemble,

Annule la résolution n° 7 votée au cours de cette assemblée, ayant autorisé la saisie immobilière des lots appartenant à Monsieur [N] [Z],

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE