COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2025

ac

N° 2025/ 154

Rôle N° RG 21/12710 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIAUQ

[S] [X]

[Y] [D]

C/

[G] [C]

[M] [R]

[K] [W] épouse [H]

[J] [H]

S.D.C. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO

M^e Michel CLEMENT

M^e Frédéric PEYSSON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de TOULON en date du 01 Février 2021 enregistré

au répertoire général sous le n° 17/01236.

APPELANTS

Madame [S] [X]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas MASSUCO de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [Y] [D]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas MASSUCO de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [G] [C]

irrecevabilité des conclusions du 10.03.2022 par ordonnance du 31.03.2022

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Michel CLEMENT, avocat au barreau de TOULON

Madame [M] [R]

irrecevabilité des conclusions du 10.03.2022 par ordonnance du 31.03.2022

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Michel CLEMENT, avocat au barreau de TOULON

Madame [K] [W] épouse [H]

demeurant [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 5]

représentée par M^e Frédéric PEYSSON, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [J] [H]

demeurant [Adresse 6] [Localité 2]

représenté par M^e Frédéric PEYSSON, avocat au barreau de TOULON

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Monsieur [G] [C] domicilié [Adresse 1] à [Localité 3]

assignation portant signification de la déclaration d’appel remise à étude le 08.10.202021

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Février 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 12 juillet 2006 [J] [H] et [K] [W] épouse [H] ont acquis le lot 1, constitué d’un appartement au rez-de-chaussée, d’un jardin privatif à l’est de 10,32 m² et d’un jardin privatif à l’ouest de 32 m² avec un local technique, situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 4], cadastré DM [Cadastre 1] et DM [Cadastre 2], soumis aux statuts de la copropriété et organisé par un état descriptif de division et règlement de copropriété du 12 juillet 2006, ainsi que la parcelle cadastrée DM [Cadastre 3] sur laquelle est édifiée une piscine.

Ces biens ont été vendus le 9 décembre 2016 à [G] [C] et [M] [A].

Suivant acte du 26 juillet 2006 [Y] [D] et [S] [X] épouse [D] ont acquis le lot 2, constitué d’un appartement au premier étage et d’un jardin privatif de 248 m², situé dans ledit ensemble immobilier.

Un litige est né s’agissant de la construction d’ouvrages sur les parties communes, dans une copropriété qui ne dispose pas de syndic.

Par jugement du 1er février 2021 le tribunal judiciaire de Toulon a statué en ces termes :

DÉCLARE IRRECEVABLES les demandes aux fins de démolition d’ouvrages formées par Madame [S] [X] et Monsieur [L] [D] à l’encontre de Madame [K] [H] née [W] et Monsieur [J] [H].

DÉBOUTE Madame [S] [X] et Monsieur [L] [D] de l’intégralité de leurs prétentions, y compris au titre des frais irrépétibles et dépens.

DÉCLARE sans objet l’appel en garantie formé par Madame [M] [R] et Monsieur [G] [C] à l’égard de Madame [K] [W] épouse [H] et Monsieur [J] [H] et les en déboute,

CONDAMNE Madame [K] [H] née [W] et Monsieur [J] [H] à payer à Madame [M] [R] et Monsieur [G] [C] la somme de 1.000 euros de dommages intérêts ;

DÉBOUTE Madame [M] [R] et Monsieur [G] [C] de leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Madame [S] [X] et Monsieur [L] [D] à payer à Madame [K] [H] née [W] et Monsieur [J] [H] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE Madame [S] [X] et Monsieur [L] [D] à payer à Madame [M] [R] et Monsieur [G] [C] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

REJETTE la demande au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 ;

CONDAMNE Madame [S] [X] et Monsieur [L] [D] aux entiers dépens de l’instance.

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Le tribunal a considéré en substance que les époux [H] ont vendu leur bien aux consorts [R] ' [C] le 9 décembre 2016, qu’ils n’ont dès lors plus qualité pour entreprendre des travaux sur le lot 1, que les clôtures, haies et murs séparatifs constituent des parties communes, qu’il n’est pas établi que les époux [H] ont construit le mur séparant les jardins des deux lots ; que la localisation de la cuisine d’été n’est pas démontrée entre la parcelle DM [Cadastre 3] et la parcelle DM [Cadastre 4] ; qu’il n’est pas démontré que les époux [H] ont informé les consorts [R] ' [C] de l’existence d’un litige dans la copropriété lors de la vente.

Par acte du 27 août 2021 [S] [X] épouse [D] et [Y] [D] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2021 [S] [X] épouse [D] et [Y] [D] demandent à la cour de :

Vu les articles 15, 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON du 1er février 2021 en ce qu’il a statué en ce sens:

' DECLARE IRRECEVABLE les demandes aux fins de démolition d’ouvrages formées par Madame [S] [X] et Monsieur [L] [D] à l’encontre de Madame [K] [H] née [W] et Monsieur [J] [H].

' DEBOUTE Madame [S] [X] et Monsieur [L] [D] de l’intégralité de leurs prétentions, y compris au titre des frais irrépétibles et dépens.

' CONDAMNE Madame [S] [X] et Monsieur [L] [D] à payer à Madame [K] [H] née [W] et Monsieur [J] [H] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

' CONDAMNE Madame [S] [X] et Monsieur [L] [D] à payer à Madame [M] [R] et Monsieur [G] [C] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

' CONDAMNE Madame [S] [X] et Monsieur [L] [D] aux entiers dépens de l’instance.

STATUANT À NOUVEAU

— DECLARER RECEVABLES les demandes formulées par Madame [S] [X] et Monsieur [L] [D].

— CONDAMNER solidairement les consorts [C]/[R] et les époux [H] à démolir les ouvrages réalisés sur les parties communes de la copropriété, à savoir, les murs et la cuisine d’été, sans autorisation d’assemblée générale des copropriétaires sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

— DIRE ET JUGER que la décision à intervenir sera opposable au syndicat des copropriétaires.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à s’assurer de la réalisation des travaux.

— CONDAMNER les époux [H] à payer aux époux [D] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

— DEBOUTER les époux [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

— DEBOUTER les consorts [C]/[R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER solidairement les consorts [C]/[R] et les époux [H] à payer aux époux [D] la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles.

— CONDAMNER solidairement les consorts [C]/[R] et les époux [H] aux entiers dépens distraits au profit de Nicolas MASSUCO, Avocat sur son offre de droits.

Ils soutiennent :

— que lorsque les époux [H] ont été assignés le 8 décembre 2016, ils étaient encore propriétaires ;

— que la vente entre les époux [H] et les consorts [C]/[R] est intervenue le 9 décembre 2016.

— que selon le règlement de copropriété les espaces verts, clôtures et murs séparatifs sont des parties communes ;

— que la procédure de démolition de l’ouvrage au sein de la copropriété engagée par les consorts [B] est parfaitement recevable en ce qu’elle est dirigée à l’encontre des consorts [I] mais également à l’encontre des époux [H].

— que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété, la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

— que le mur et la cuisine d’été ont été réalisés par M. [H] sans autorisation de la copropriété ;

— qu’un échange de correspondances entre décembre 2008 et avril 2009 entre les copropriétaires démontre que le mur n’existait pas à cette date ;

— que selon le constat d’huissier du 26 janvier 2016 le mur litigieux a une incidence sur leur partie privative ;

— que la cuisine d’été a été réalisée sur la parcelle DM [Cadastre 4] et non sur la parcelle DM [Cadastre 3], qui selon le descriptif réalisé par le géomètre [O], appartient à la copropriété et est donc une partie commune,

— que les époux [H] ont commis une faute par la réalisation des travaux sur les parties communes sans autorisation d’assemblée générale des copropriétaires et que cette faute entraîne la présence importante d’eau sur leur parcelle ;

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2021 [J] [H] et [K] [W] épouse [H] demandent à la cour de :

CONFIRMER le Jugement du 1er février 2021

JUGER que les époux [D] ne démontrent pas que les époux [H] ont construit le mur séparant les jardins des lots 1 et 2 de la copropriété

JUGER que la cuisine d’été a été aménagée sur la parcelle DM [Cadastre 3] qui ne fait pas partie de la copropriété du [Adresse 1]

DEBOUTER les époux [D] de toutes leurs demandes fins et conclusions.

RECONVENTIONNELLEMENT

CONDAMNER les époux [D] au paiement de la somme de 5000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Ils répliquent :

— qu’il résulte du constat produit par les appelants que les lots 1 et 2 sont séparés par un muret de 40 cm surmonté d’un brise-vue en bois.

— que ce constat ne rapporte pas la preuve que le muret a été construit par les époux [H] ;

— que le règlement de copropriété définit très précisément que chaque lot bénéficiera d’un jardin privatif, pour le Lot 1 un jardin de 10,30 m2 à l’Est et 32 m2 à l’ouest et pour le Lot 2 un jardin de 248 m² ;

— qu’il est prévu dès l’origine des clôtures entre les deux lots créés comme cela résulte d’ailleurs de l’aveu de Madame [D] dans sa correspondance du 11 décembre 2008 formant la pièce 12 des appelants.

— que depuis 2013 ils ont confié la gestion de leur bien à la Société CONSUL IMMOBILIER qui avait signé avec Monsieur [E] le 16 décembre 2014 un bail de 3 ans,

— qu’il est évident que si les époux [H] étaient à l’origine de la construction du mur litigieux, celui-ci aurait été bâti avant la mise en location de leur bien ;

— que la cuisine d’été n’est pas construite sur la copropriété du [Adresse 8] qui est cadastrée DM [Cadastre 1] et DM [Cadastre 5] ;

— que les époux [H] ont acquis une autre parcelle ne faisant pas partie de ladite copropriété et cadastrée DM [Cadastre 3] sur laquelle est édifiée une piscine ainsi que dans son prolongement la cuisine d’été,

— que selon le plan cadastral à l’arrière de la copropriété existe une vaste parcelle cadastrée DM [Cadastre 3] sur laquelle est édifiée une piscine et la cuisine d’été.

Par ordonnance du 31 mars 2022 les conclusions de [M] [R] et [G] [C] ont été déclarées irrecevables.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action à l’encontre des époux [H]

L’article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il est constant que lorsque les époux [H] ont été assignés par [S] [X] épouse [D] et [Y] [D] le 8 décembre 2016, ils étaient encore propriétaires dans l’ensemble immobilier litigieux puisqu’ils ont cédé leurs lots aux consorts [C]/[R] selon acte authentique du 9 décembre 2016.

L’appréciation de l’existence de la qualité à être partie au litige, au sens des dispositions précitées, s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance et ne se confond pas avec l’examen du bien fondé d’une obligation de faire. De sorte que les demandes présentées par [S] [X] épouse [D] et [Y] [D] à l’encontre des époux [H] en leurs qualités de copropriétaires au moment de l’introduction de l’instance sont recevables.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande au titre des travaux sur les parties communes

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Par ordonnances sur requête des 25 mars 2014 et 6 avril 2016 Madame [P] [F] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire par le président du tribunal de grande instance de Toulon, afin de convoquer une assemblée générale en vue de désigner un syndic.

Il n’est versé aux débats aucune pièce actualisée sur les suites de cette désignation, de sorte qu’au jour où la cour statue aucun syndic n’a été désigné pour représenter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dont s’agit, qui au demeurant n’est pas partie à l’instance.

[S] [X] épouse [D] et [Y] [D] soutiennent que les époux [H] ont réalisé des travaux sur la clôture implantée sur les parties communes et servant à délimiter les jardins sans autorisation de la copropriété.

Il est admis que l’action d’un copropriétaire tendant à obtenir la démolition d’une construction modifiée sans droit par un autre copropriétaire sur les parties communes est recevable sans que le demandeur ait à établir l’existence d’un préjudice personnel, à condition toutefois que l’atteinte dénoncée concerne la propriété ou la jouissance de son lot.

La partie appelante produit au soutien de sa demande un constat d’huissier en date du 26 janvier 2016 qui permet de constater l’existence d’une clôture grillagée située devant une rangée de parpaings, surmontée de panneaux en bois entre le lot 1 et le lot 2.

Les photographies réalisées ne permettent pas de considérer que la deuxième clôture en parpaing porte une atteinte évidente à la jouissance du lot des appelants, puisque celle-ci est justement implantée derrière celle en grillage édifiée sur leur lot, pas plus que n’est invoqué un quelconque empiétement sur la partie privative.

Il n’est donc démontré ni une perte d’espace ou d’intimité ou de confort dans la jouissance du jardin bordé par cette deuxième clôture.

De même si le commissaire de justice reprend les affirmations des appelants au titre d’écoulement d’eaux provenant du mur en parpaings et de la présence de feuilles issues du jardin de leur voisin, aucun élément ne permet d’objectiver que la clôture litigieuse a entraîné des venues d’eau ou de végétaux de nature à porter atteinte à la jouissance du lot 1 par ses occupants.

Il s’ensuit que [S] [X] épouse [D] et [Y] [D] échouent à caractériser l’atteinte à la propriété ou la jouissance de leur lot par la modification de la clôture.

Le jugement sera en conséquence confirmé par substitution de motifs.

[S] [X] épouse [D] et [Y] [D] soutiennent également qu’une cuisine d’été a été édifiée de manière illicite sur les parties communes. Pour les mêmes raisons que celles exposées ci-dessus il sera retenu que la partie appelante ne démontre aucunement que ladite cuisine porterait atteinte à la jouissance de leur lot n°1. Ce d’autant qu’ils ne produisent aucune pièce pour situer l’implantation de ladite cuisine, dont il est affirmé par les parties adverses que celle-ci serait en réalité édifiée sur la parcelle DM [Cadastre 3] , comprenant la piscine, et non incluse dans l’état descriptif de division.

Le jugement sera donc également confirmé sur ce point.

La demande de déclarer la décision opposable au syndicat des copropriétaires qui n’est pas constitué et n’existe pas est sans objet.

En l’absence de fautes démontrées des époux [H] la demande indemnitaire présentée par [S] [X] épouse [D] et [Y] [D] sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle en cause d’appel des époux [H]

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que [S] [X] épouse [D] et [Y] [D] auraient abusé de leur droit d’interjeter appel, dans une intention de nuire aux époux [H], ce d’autant qu’en l’absence de syndic organisant la copropriété l’action apparaît légitime.

[J] [H] et [K] [W] épouse [H] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée en cause d’appel.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[S] [X] épouse [D] et [Y] [D] qui succombent principalement seront condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge des époux [H].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes aux fins de démolition d’ouvrages formées par Madame [S] [X] et Monsieur [L] [D] à l’encontre de Madame [K] [H] née [W] et Monsieur [J] [H] ;

Confirme le jugement pour le surplus, statuant à nouveau, et y ajoutant,

Déclare [S] [X] épouse [D] et [Y] [D] recevables en leur demande de démolition d’ouvrage formées à l’encontre de Madame [K] [H] née [W] et Monsieur [J] [H],

Déclare sans objet la demande formée par [S] [X] épouse [D] et [Y] [D] aux fins de déclarer la décision opposable au syndicat des copropriétaires,

Condamne [S] [X] épouse [D] et [Y] [D] aux entiers dépens ;

Condamne [S] [X] épouse [D] et [Y] [D] à verser à [K] [W] épouse [H] et [J] [H] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,