ORDONNANCE N°

DOSSIER N° : N° RG 25/00002 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FTBB-16

[P] [E] épouse [R]

c/

S.C.I. DU VAL DE DOME

Expédition certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire

délivrée le

à

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

la SCP LIEGEOIS

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ,

Et le 26 mars,

A l’audience des référés de la cour d’appel de REIMS, où était présent et siégeait M. Christophe REGNARD, Premier Président, assisté de Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier,

Vu l’assignation délivrée par Maître [L] commissaire de justice à [Localité 6] en date du 22 janvier 2025,

A la requête de :

Madame [P] [E] épouse [R]

née le 08 Mai 1979 à [Localité 5] (CONGO)

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

DEMANDEUR

à

S.C.I. DU VAL DE DOME

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Catherine LIEGEOIS de la SCP LIEGEOIS, avocat au barreau des ARDENNES

DÉFENDEUR

d’avoir à comparaître le 12 février 2025, devant le premier président statuant en matière de référé.

A ladite audience, le premier président a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, assisté de Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025,

Et ce jour, 26 mars 2025, a été rendue l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe du service des référés, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile :

EXPOSE DES FAITS, DES MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par ordonnance de référé du 25 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Troyes a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2023 entre la SCI DU VAL DE DOME et Mme [R], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 07 novembre 2023,

ordonné, en conséquence, à Mme [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

dit qu’à défaut pour Mme [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DU VAL DE DOME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [R] conformément aux articles L.433-1, R.433-1 et suivants du même code,

rappelé que le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est susceptible d’être puni de 7 500 euros d’amende dans les conditions de l’article 315-2 du code pénal,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de Mme [R] à titre d’indemnité d’occupation présentée par la SCI DU VAL DE DOME,

renvoyé en tant que de besoin, les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond,

déclaré sans objet les demandes de nullité du contrat de bail et de délais de paiement présentées par Mme [R],

enjoint à la SCI DU VAL DE DOME de remettre à Mme [R], dans les quinze jours de la signification du présent jugement, l’ensemble des quittances mensuelles pour les seuls mois de loyers intégralement payés, entre le mois d’avril 2023 et le mois d’octobre 2024,

dit que passé ce délai, la SCI DU VAL DE DOME sera redevable d’une astreinte provisoire de 05 euros par jour de retard pendant un délai de 30 jours au bénéfice de Mme [R],

dit n’y avoir lieu à indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Mme [E] épouse [R] a interjeté appel de cette décision le 20 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, Mme [E] épouse [R] sollicite de juger qu’il existe des moyens sérieux tant d’annulation que de réformation de l’ordonnance dont appel et de juger que le maintien de l’exécution provisoire entraînerait des conséquences manifestement excessives pour elle. Elle demande, en conséquence, d’ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes le 25 octobre 2024 et de débouter la SCI DU VAL DE DOME de toutes autres demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires. Elle demande, en outre, la condamnation de la SCI DU VAL DE DOME aux dépens et à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions et à l’audience, Mme [E] épouse [R] fait valoir que si le juge des référés a estimé que la clause résolutoire était acquise à la SCI DU VAL DE DOME, cette décision est motivée par un éventuel défaut d’assurance.

Elle soutient qu’un commandement de payer avec commandement d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance a été délivré à Mme [E] épouse [R] le 06 octobre 2022.

Elle expose que le premier juge a relevé qu’il n’existait aucune pièce produite aux débats qui démontrerait que le logement a été valablement assuré dans le délai légal d’un mois suivant le commandement. Toutefois, elle indique qu’elle produit aujourd’hui, en cause d’appel, l’ensemble des attestations d’assurance depuis qu’elle occupe avec sa famille le logement loué.

Elle fait valoir que la seule assurance résiliée par Mme [E] épouse [R] est l’assurance de loyers impayés. Elle indique que son agent, M. [B], atteste que l’assurance habitation de Mme [E] épouse [R] est assurée par son agence depuis le 13 mars 2020 au 12 mars 2025 et qu’elle est à jour de ses cotisations.

Mme [E] épouse [R] expose également qu’à l’issue de la trêve hivernale, elle sera expulsable avec ses deux filles. Elle indique qu’elles ne disposent d’aucune famille pour les héberger.

Elle fait valoir qu’elle a repris le paiement des loyers courants à partir du mois de juin 2024 et que les quittances lui sont remises systématiquement plusieurs mois après malgré une astreinte ordonnée par l’ordonnance de première instance.

Elle soutient qu’elle est dans l’impossibilité de retrouver un nouveau logement en l’absence de quittance ou de quittance tardive malgré un loyer payé en temps et en heure.

Par conclusions et à l’audience, la SCI DU VAL DE DOME sollicite de débouter Mme [E] épouse [R] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

La SCI DU VAL DE DOME fait valoir qu’il n’existe aucun motif sérieux de réformation du jugement dans la mesure où l’obligation de justifier d’une assurance contre les risques locatifs résulte des dispositions de la loi du 06 juillet 1989.

Elle soutient qu’il est constant, nonobstant les attestations produites en cause d’appel, que le juge des référés n’a commis aucune erreur de droit en constatant la résiliation du bail, dans la mesure où Mme [E] épouse [R] se prévalait d’une exception d’inexécution et qu’aucune pièce produite au débat ne démontrait que le logement avait valablement été assuré dans le délai légal d’un mois du commandement qui lui fut délivré le 06 octobre 2022.

Elle indique que le juge des référés a bien constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif et a bien prononcé l’expulsion de la locataire des locaux qu’elle occupe au préjudice de la SCI DU VAL DE DOME.

La SCI DU VAL DE DOME expose que l’occupation des lieux par Mme [E] épouse [R] et deux de ses filles n’établit pas l’existence de conditions manifestement excessives liées à l’exécution de la décision d’expulsion de première instance. Elle soutient que l’arriéré locatif s’élève, à ce jour, à la somme de 34 580 euros, mois de janvier 2025 inclus, et que la locataire est donc totalement défaillante dans le paiement du loyer, contrepartie de l’occupation des lieux loués.

Elle fait également valoir que Mme [E] épouse [R] ne justifie d’aucune démarche active pour pourvoir à son relogement alors même que le commandement de payer lui a été délivré le 06 octobre 2022.

La SCI DU VAL DE DOME soutient que Mme [E] épouse [R] ne justifie aucunement de ses ressources, ni des ressources de sa fille majeure qu’elle prétend avoir à charge et rien ne permet de justifier qu’elle n’est pas à même de retrouver un logement dans un parc locatif.

Elle expose également que cette habitation est inadaptée à la situation de la famille puisque Mme [E] épouse [R] n’occupe les lieux qu’avec ses deux filles, alors même que l’habitation est une vaste demeure de 150 m2, comprenant sept pièces habitables, avec un sous-sol et un grand jardin.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire,

Aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, « en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance ».

En l’espèce, la décision déférée à la cour est une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Troyes en date du 25 octobre 2024 relevant du régime de l’exécution provisoire de droit prévu par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 entré en vigueur le 1er janvier 2020.

Il convient également de constater que dans ses conclusions de première instance, Mme [E] épouse [R] n’a fait valoir aucune observation pour s’opposer à l’exécution provisoire.

La demanderesse à la présente procédure ayant comparu en première instance, les dispositions de l’alinéa 2 de l’article susvisé lui sont applicables.

Il appartient dès lors à Mme [E] épouse [R] de rapporter la preuve, si la décision venait à être exécutée, de conséquences manifestement excessives qui se seraient révélées postérieurement à la décision du 25 octobre 2024.

Or, les arguments dont se prévaut Mme [E] épouse [R] à savoir que le logement loué constitue la résidence principale de la famille et qu’elle a quitté sa région natale en 2020 pour s’installer dans l’Aube, sont des éléments déjà connus de Mme [E] épouse [R] antérieurement à la décision.

Mme [E] épouse [R] fait valoir qu’elle est dans l’impossibilité de retrouver un nouveau logement.

Toutefois, Mme [E] épouse [R] ne justifie nullement de sa situation financière et elle ne démontre pas qu’elle serait dans l’incapacité de retrouver un nouveau logement.

En conséquence, Mme [E] épouse [R] ne justifie pas de conséquences manifestement excessives qui soient intervenues postérieurement à la décision du 25 octobre 2024.

Dès lors que l’existence de circonstances manifestement excessives est une condition cumulative avec l’existence de moyens sérieux de réformation de la décision de première instance, il n’est pas utile de rechercher l’existence de ces moyens sérieux de réformation, en l’absence de circonstances manifestement excessives.

La demande d’arrêt de l’exécution provisoire de la décision du 25 octobre 2024 sera dès lors rejetée.

Sur l’article 700 et les dépens,

L’équité ne commande pas que quiconque soit condamné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera par ailleurs la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement et contradictoirement,

DECLARONS irrecevable la demande de Mme [E] épouse [R] de l’arrêt de l’exécution provisoire attachée à la décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Troyes en date du 25 octobre 2024,

DEBOUTONS la SCI DU VAL DE DOME de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation de quiconque sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Le greffier Le premier président