COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/ 275

Rôle N° RG 24/09843 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNQA3

[E] [Z]

C/

[S] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emilie FARRUGIA

M^e Franck DE VITA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de NICE en date du 13 Juin 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/2904.

APPELANT

Monsieur [E] [Z]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007300 du 06/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Emilie FARRUGIA, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur [S] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Franck DE VITA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2013 à effet à la même date, M.[B] a donné à bail d’habitation à M.[Z] un bien situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 480 euros, majoré d’une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Par exploit du 26 mai 2023, M.[B] a fait assigner M.[Z] aux fins principalement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de ce dernier.

Par jugement contradictoire du 13 juin 2024, le juge des contentieux de la protection de Nice a:

— déclaré l’action introduite par M. [S] [B] recevable ;

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 14 mars 2013 à la date du jugement aux torts exclusifs de M. [E] [Z] ;

— ordonné l’expulsion de M.[E] [Z] ainsi que celles de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire du locataire ou de tous occupants de son chef, i1 pourra être

procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux sis [Adresse 1] à [Localité 3],

avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles

L 411-1, L 412-1 a L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les

dispositions de 1'article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [E] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives, soit d’un montant de 550,82 euros par mois, à compter de la résiliation du contrat de bail, jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur ;

— condamné M.[Z] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M.[Z] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a estimé recevable la demande formée par M. [Z] en notant que la dénonciation à la CCAPEX n’était pas exigée puisque que la demande de résiliation du bail, aux termes des dernières conclusions de M. [Z], était faite en raison de la violation obligation de l’usage paisible des lieux. Il a ajouté qu’en tout état de cause, les formalités de dénonciation à la CCAPEX ne sont applicables que dans l’hypothèque où le bailleur est une personne morale, ce qui n’est pas le cas.

Il a prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison de la violation, par M.[Z], de son obligation d’user paisiblement des lieux loués. Il a évoqué une alcoolisation et des violences perpétrées par ce dernier le 18 juin 2022 sur d’autres occupants de l’immeuble ainsi que des menaces avec armes et des violences sur des occupants de l’immeuble ayant nécessité l’intervention des services de police le 25 mars 2023. Il a estimé que ces deux faits graves, intervenus dans un intervalle de 10 mois, constituaient des violations du locataire à ses obligations.

Par déclaration du 29 juillet 2024, M.[Z] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

M.[B] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 octobre 2024 auxquelles il convient de se reporter, M.[Z] demande à la cour :

— de réformer le jugement entrepris

Et statuant à nouveau,

— de débouter M. [B] de ses demandes,

— de juger que le demandeur n’a pas respecté les formalités prescrites pour solliciter la résiliation du bail pour non paiement,

— de débouter M. [B] de ses demandes sur ce motif,

— de lui allouer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il soutient que M. [B] ne peut solliciter la résiliation judiciaire du bail puisqu’il n’a pas saisi la CCAPEX.

Il conteste toute violation de son obligation à l’usage paisible des lieux loués. Il relève qu’il est une personne vulnérable et que son entourage s’en est pris à lui. Il relève bénéficier d’un suivi et avoir une allocation adulte handicapé.

Il note que le ministère public a classé sans suite les plaintes de ses voisins.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2014 auxquelles il convient de se reporter, M.[B] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de condamner M.[Z] au versement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M.[Z] aux dépens de l’instance.

Il sollicite la résiliation judiciaire du bail en raison de la violation par M.[Z] de son obligation d’usage paisible des lieux.

MOTIVATION

La demande en résiliation judiciaire du bail qui était égalementfondée sur un arriéré locatif est recevable, puisque l’obligation de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, avant la délivrance d’une assignation en résiliation judiciaire du bail, en application de l’article 24 IV de la loi du 06 juillet 1989 sous peine d’irrecevabilité de la demande, ne s’applique que pour les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Le jugement sera confirmé sur ce point.

En application des articles 1217 et 1224 du code civil, le juge peut prononcer la résiliation judiciaire d’un contrat en cas d’inexécution suffisamment grave de la part d’un contractant.

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, le bail, au paragraphe 2.3.9 stipule que le locataire devra jouir des lieux en bon père de famille, ne commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire à la bonne tenue de l’immeuble ou d’engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l’immeuble.

Il ressort des pièces produites que M. [Z] a adopté à plusieurs reprises des comportements violents et menaçants à l’encontre d’autres occupants de l’immeuble et au sein de l’immeuble, décrits avec précision par le premier juge. Les faits de violence du 18 juin 2022, évoqués par M. et Mme [K], ont été confirmés par M. [V] et son épouse. Mme [F] épouse [V] a par ailleurs décrit une scène de menaces et de violences perpétrée à l’encontre de son mari, en mars 2023, scène confirmée par M. [P], après que M.[Z] a frappé à la porte de la petite amie de ce dernier sans que cette dernière ne souhaite lui ouvrir. Mme [F], dans la plainte qu’elle a déposée, notait ne plus pouvoir aller et venir dans son bâtiment en raison de la crainte que lui inspire M. [Z] ; les services de police mentionnaient qu’elle était en pleurs.

Par ailleurs, elle relevait que la situation était devenue insupportable, qu’il y avait beaucoup de femmes seules dans la résidence et que M. [Z] s’en prenait à tout le monde. M.[K], lors de son dépôt de plainte en juin 2022, expliquait que M.[Z] 'causait des soucis à de nombreuses résidentes de l’immeuble, notamment [en adoptant] un comportement assez particulier à l’égard des femmes'.

La mère de Mme [M] envoyait un courriel le 25 septembre 2023 au mandataire du bailleur en indiquant que le voisin de sa fille [M.[Z]] épiait ses allers et venues, ouvrait sa porte à chacun de ses passages, si bien que cette dernière vivait dans un état de peur permanent.

L’ensemble de ces éléments témoigne d’une violation grave et renouvelée par M. [Z] de son obligation d’usage paisible des lieux loués, même si les plaintes n’ont pas fait l’objet de poursuites pénales, quand bien même M.[Z] percevrait une allocation adulte handicapé. M. [Z] ne justifie pas de ses difficultés ni d’un éventuel suivi propre à remédier aux troubles subis par ses voisins. Il ne justifie pas plus qu’il serait victime de ses voisins.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné l’expulsion de M.[Z] et en ce qu’il l’a condamné au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer appelé, assorti de la provision pour charges locatives, soit un montant de 550,82 euros par mois, à compter de la résiliation du contrat de bail, jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[Z] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Il sera débouté de ses demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M. [B] les frais qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. M.[Z] sera condamné au versement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le jugement déféré qui a condamné M. [Z] aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M. [E] [G] [Z] au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par M.[S] [B] ;

CONDAMNE M.[E] [G] [Z] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,