COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 MAI 2025

N°2025/248

Rôle N° RG 24/07685 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNHVA

S.A.R.L. ADAMIA IMMOBILIER

C/

S.C.I. CHELSER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-Christophe MICHEL

M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 22 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01023.

APPELANTE

S.A.R.L. ADAMIA IMMOBILIER

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3] – [Localité 4]

représentée par M^e Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

et assistée de M^e Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON

INTIMEE

S.C.I. CHELSER

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1] – [Localité 6]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par M^e Philippe BARTHELEMY de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, et M^me Angélique NETO, Conseillère, chargés du rapport.

M. Gilles PACAUD, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller rédacteur

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 mai 2025.

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 17 septembre 2021 par Me [P], notaire à [Localité 7], la SCI Chelser a acquis de la SARL Adamia Immobilier un ensemble immobilier comprenant une maison à usage d’habitation, un solarium, une dépendance, une piscine avec pool house, un local technique, un studio et terrain attenant, situé [Adresse 2], cadastré BD n°[Cadastre 5], sur la commune de Saint-Tropez (83 990).

A l’occasion de la prise possession du bien, la SCI Chelser a fait appel à un architecte afin d’entreprendre des travaux de rénovation, lequel a découvert de nombreux désordres.

Suivant exploit délivré le 2 mars 2023, la SCI Chelser a fait assigner la SARL Adamia Immobilier devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir instaurer une mesure d’expertise in futurum dudit bien immobilier et de voir déterminer la cause des désordres affectant celui-ci.

Suivant ordonnance rendue le 19 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a ordonné une mesure d’expertise et désigné Mme [J] [G] à cette fin pour examiner les désordres listés dans le procès-verbal établi par commissaire de justice le 11 février 2023, à savoir ceux constatés :

au niveau de la chambre à l’étage, de multiples filets de ruissellement, un décollement de la plinthe, de la moisissure sur la porte fenêtre ;

au niveau de la cuisine, des auréoles de dégâts des eaux ;

au niveau du séjour et de la chambre Nord-Est, de multiples auréoles d’humidité, formation de salpêtre et poudre blanche ainsi que plusieurs filets de ruissellement).

M. [E] [Z] a été désigné en remplacement du précédent expert.

Suivant exploit délivré le 2 février 2024, la SCI Chelser a fait assigner la SARL Adamia Immobilier devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir étendre la mission d’expertise ordonnée par l’ordonnance du 19 février 2023 à l’examen de nouveaux éléments, à savoir la toiture, l’angle non visible de la terrasse visée par l’expert, la poutre sur la terrasse à proximité de la cuisine et à la petite maison annexe, en particuliers sur l’analyse de l’épaisseur des murs au regard des normes en vigueur.

Suivant ordonnance contradictoire, rendue le 22 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

ordonné une extension de la mission confiée à M. [E] [Z] par ordonnance de référé du 19 février 2023, la mission devant désormais porter également, au vu des conclusions de M. [X] [R], conseil technique de la SCI Chelser sur :

l’examen de la toiture sur toute la longueur ;

l’examen de l’angle non visible de la terrasse visitée par l’expert ;

l’examen de la poutre menaçant de tomber ;

l’examen de la dépendance (deux chambres avec salle d’eau et wc), quant au problème d’épaisseur des murs ;

dit que pour ces nouveaux désordres l’expert aurait exactement la même mission que pour les désordres initiaux visés par l’ordonnance du 19 avril 2023 et devra répondre à l’ensemble des chefs de mission confiés ;

dit que le reste de la mission de l’expert judiciaire demeurait inchangé ;

laissé à la SCI Chelser la charge des dépens de première instance ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté le surplus des demandes.

Ce magistrat a ainsi retenu que :

l’expert judiciaire avait indiqué que les extensions de sa mission lui paraissaient judicieuses, en conformité avec les constats techniques établis par M. [X] [R], conseil technique de la SCI Chelser ;

la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, stipulée à l’acte, de vente ne saurait empêcher la SCI Chelser de rechercher la responsabilité de la venderesse sauf à qualifier les vices et à interpréter les clauses de l’acte de vente, ce qui n’entre pas dans l’office du juge des référés.

Suivants déclarations enregistrées au greffe le 18 juin 2024 à 11h36 (enrôlée sous le RG n°24/7685) et 11h43 (enrôlée sous le RG n°24/7690), la SARL Adamia Immobilier a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Par ordonnance du 27 juin 2024, les affaires enrôlées sous les RG n°24/7685 et RG n°24/7690 ont été joints sous le RG n°24/7685.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, la SARL Adamia Immobilier sollicite de la cour l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, qu’elle :

rejette en totalité la demande de la SCI Chelser d’extension de la mission d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [E] [Z] selon ordonnance de référé du 19 avril 2023 ;

condamne la SCI Chelser à lui payer la somme de 1 500 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais relatifs à la première instance ;

condamne la SCI Chelser à lui payer la somme de 2 500 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais relatifs à la procédure d’appel ;

condamne la SCI Chelser aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 25 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, la SCI Chelser sollicite de la cour la confirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et y ajoutant, qu’elle :

dise mal fondé l’appel interjeté par la SARL Adamia Immobilier ;

condamne la SARL Adamia Immobilier à lui verser la somme de 5 000 ' à titre de dommages-intérêts pour appel dilatoire et abusif ;

condamne la SARL Adamia Immobilier à lui verser la somme de 3 000 ' au fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de Maître Romain Cherfils, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, Avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient, à titre liminaire, de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constate », « donner acte », « dire et/ou juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’extension de la mission d’expertise judiciaire :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible.

Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

Pour solliciter l’infirmation de l’ordonnance de ce chef, la SARL Adamia Immobilier soutient que l’action au fond est manifestement vouée à l’échec. Elle expose que cette action au fond sera fondée sur la garantie légale des vices cachée, comme cela résulte de l’assignation lui ayant été délivrée par l’intimée le 2 mars 2023 et qu’en l’espèce, il ne s’agit pas de vices cachés mais bien apparents, antérieurs à la vente – l’intimé ayant pris possession des lieux plusieurs mois après la régularisation de l’acte de vente – et ne rend pas la chose impropre à son usage. Elle prétend également que la qualité de professionnel de l’immobilier des deux parties à l’acte de vente est de nature à permettre l’application de la clause exonératoire de la garantie légale des vices cachés. Elle fait en outre valoir l’inutilité de l’extension de la mesure expertale dans la mesure où, d’une part, aucun des ouvrages ou éléments cités dans l’assignation et ses annexes ne permettraient d’actionner la garantie des vices cachés, et, d’autre part, la clause exclusive de garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente trouve, en tout état de cause, à s’appliquer en raison de la qualité de professionnelle de l’immobilier de la SCI Chelser.

En réplique, la SCI Chelser soutient que l’extension de la mission repose sur les constats réalisés par l’expert judiciaire. Elle estime tout d’abord que le moyen tiré de l’échec annoncé de la procédure au fond doit être écarté, comme il a été écarté par le premier juge. Elle souligne à ce titre qu’il n’appartient pas au juge des référés d’anticiper les chances de succès d’un litige qui n’est pas encore introduit. Il suffit ainsi de constater que le procès est possible. Ainsi, le premier juge a considéré qu’il appartiendrait au juge du fond d’apprécier si la clause d’exclusion de garantie et l’action en garantie des vices cachés trouvait ici à s’appliquer. Ce dernier a en effet considéré que cette appréciation implique une interprétation des clauses de l’acte de vente et la qualification des désordres relevant de la seule compétence du juge du fond. Pour la SCI Chelser, le premier juge a incontestablement considéré que l’action envisagée au fond relative à la responsabilité du vendeur doit faire l’objet d’un débat contradictoire en sorte que la mesure d’instruction préalable est parfaitement justifiée puisque essentielle à la solution du litige au fond. La SCI Chelser conteste ensuite être un professionnel de l’immobilier, cette qualité ne pouvant être déterminée au seul regard de l’achat du bien querellé, qui demeure au surplus son unique acquisition. Elle expose enfin que les désordres constatés par l’expert judiciaire sont d’autant plus importants qu’ils ne sont pas visibles du sol et ne sauraient être désignés comme apparents.

Partant, il est versé aux débats les observations techniques, réalisées le 22 février 2024, par M. [R], conseil technique de la SCI Chelser, desquelles il ressort, en réponse aux observations formées par le conseil de l’appelante, que :

Sur la toiture : M. [Z], expert judiciaire a pu confirmer lors du premier accédit que ladite toiture formait un ventre, étant précisé que la toiture et surtout son faitage constitue la structure la moins visible d’un édifice depuis le sol ;

Sur l’angle non visible : les photos produites et la désignation de l’angle de la villa le rendent parfaitement identifiable de sorte que peuvent être maintenues ses précédentes observations selon lesquelles a été découvert par l’expert judiciaire une planche de bois au niveau de l’égout de la toiture, installation non pérenne qui risque à terme de tomber sur le sol et impacter la sécurité des occupants ;

La poutre : ce désordre n’est pas visible puisque ni les avocats, ni l’architecte, ni M. [R] n’avaient remarqué ce danger, avant que M. [Z] ne le décèle et le désigne comme un danger de la structure ;

La dépendance : les deux studios doivent être considérés comme des parties habitables, ceux-ci étant désignés par l’acte de vente comme « dépendance composée de deux chambres avec salle d’eau et wc ».

Ces constats doivent ainsi être rapportés à ceux déjà opérés par M. [R] par courriel du 20 novembre 2023, repris par le premier juge, sans être contesté en appel, comme suit :

« que les murs périmétriques d’une habitation, à l’exception des cloisons porteuses, doivent avoir une épaisseur de 20 centimètres minimum suivant le document technique unifié 20.1, ce qui n’est pas en l’espèce le cas des dépendances ;

Que la toiture présente un ventre important et l’angle, non visible de la terrasse, est « bricolé » avec une planche en bois, solution non pérenne mettant en danger les occupants, ce qu’aurait constaté l’expert Monsieur [Z] » ;

Que l’expert a décelé une poutre menaçant de tomber au sol ».

Suivant courriel du 4 janvier 2024, M. [Z] a expressément indiqué que les extensions de missions proposées par le conseil de la SCI Chelser lui apparaissaient judicieuses.

En considération des éléments délivrés par M. [R] en 2023 et 2024, d’une part, et de l’avis de l’expert judiciaire, d’autre part, il ne saurait dès lors être valablement soutenu que les désordres, objets de l’extension de mission, ne seraient pas établis en leur matérialité.

Dès lors, l’appelante ne saurait, en l’état, opposer à l’intérêt légitime de la SCI Chesler de voir étendre la mission d’expertise confiée à M. [Z] que l’action future de cette dernière serait manifestement vouée à l’échec.

A ce titre, et en premier lieu, le moyen tiré de ce qu’aucun des ouvrages visés par les constatations techniques ne permettraient d’actionner la garantie des vices cachés ne saurait valablement prospérer dans la mesure où celui-ci relève d’un examen de fond qui n’entre pas dans les pouvoirs dévolus au juge des référés, étant observé qu’à ce stade, l’intimée n’a pas à établir la preuve des faits mais seulement à détenir un motif légitime de voir établir celle-ci dont pourrait dépendre la solution d’un litige futur.

De la même manière, et en second lieu, la qualité, réelle ou supposée, de professionnel de l’immobilier de la SCI Chelser, rendant inapplicable la clause exclusive de garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente, ne s’évince pas avec l’évidence requise en référée et relève tout autant d’un débat de fond.

En ce sens, il ne peut être en l’espèce considérée, avec l’évidence requise en référé, que l’action future serait manifestement vouée à l’échec. L’ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le premier alinéa de l’article 559 du code de procédure civile dispose que « en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés ».

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour solliciter l’allocation de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire, l’intimée expose que la SARL Adamia Immobilier se borne à reprendre en appel les éléments développés devant le premier juge sans y apporter d’éléments nouveaux, sa seule motivation étant d’entraver la poursuite de l’expertise. Elle indique également que l’appelante ne propose aucun élément factuel ou juridique justifiant une remise en cause de l’ordonnance attaquée et qu’elle n’a pas assisté à la réunion d’expertise du 17 janvier 2025, ce qui démontre son manque d’intérêt pour l’affaire. La SCI Chelser soutient enfin avoir été obligée à engager des frais supplémentaires pour sa défense.

Si l’appelante n’a formulé aucune observation dans le corps de ses dernières écritures de ce chef, il convient d’observer que cette dernière n’a pas, en usant de son droit d’appel, dépassé les limites de son action légitime à voir de nouveau examiner ses prétentions.

En outre, l’intimée ne justifie pas d’un autre préjudice que celui né des frais engagés pour sa défense, lequel peut être réparé par l’allocation d’une indemnité spécifique, prévue aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Chelser sera ainsi déboutée de ce chef de demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a :

laissé à la SCI Chelser la charge des dépens de première instance ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de l’intimée à lui verser une indemnité au fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais irrépétibles non compris dans les dépens, qu’elle a dû engager en cause d’appel. Il leur sera alloué une somme de 2 000 '.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute la SCI Chelser de sa demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts ;

Condamne la SARL Adamia Immobilier à verser à la SCI Chelser la somme de 2 000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Adamia Immobilier aux dépens d’appel.

La greffière Le président