1e chambre civile B

N° RG 25/01778

N° Portalis DBVL-V-B7J-VZDQ

(Réf 1e instance : 20/00852)

M. [X] [A]

C/

SELARL FIDES EN QUALITÉ DE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE LA SCI LES CHATAIGNIERS

SARL STELLA MARIS

SARL OUEST FINANCIERE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lhermitte

M^e Peignard

M^e Dronval-Nicolas

M^e Grenard

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 JANVIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 14 octobre 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé hors la présence du public le 13 janvier 2026 par mise au disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats.

****

APPELANT

Monsieur [X] [F] [Y] [I] [A], es qualité d’ayant droit de Madame [T] [V] décédée le 6.3.2020

né le 3 février 1948 à [Localité 21]

[Adresse 24]

[Localité 18]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Lucie PIERRE, plaidant, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉES

SARL OUEST FINANCIERE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VANNES sous le numéro B 383.944.246, agissant poursuites et diligences de sa gérante, Madame [H] [L], domiciliée en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 16]

Représentée par M^e Michel PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

SELARL FIDES EN QUALITÉ DE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE LA SCI LES CHATAIGNIERS, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro D 451.953.392, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, venant aux droits de Me [P] [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LES CHATAIGNIERS, désignée en cette qualité par jugement du tribunal judiciaire de LORIENT du 11 janvier 2018

[Adresse 19]

[Adresse 19]

[Localité 17]

Représentée par M^e Julie DRONVAL-NICOLAS, avocate au barreau de LORIENT

SARL STELLA MARIS anciennement dénommée Pierre Promotion, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de RENNES sous le numéro 432.157.980, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 20]

[Adresse 20]

[Localité 14]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocate au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte du 12 septembre 2017, la SCI Les Châtaigniers s’est engagée à vendre à la société Stella Maris anciennement dénommée Pierre Promotion Développement une parcelle située à [Localité 18], sur laquelle est édifié un bâtiment commercial à démolir, le tout cadastré section CD n° [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 7] pour une contenance totale de 30 a 32 ca, moyennant le prix de 300.000 €, étant précisé qu’elle avait qu’elle avait elle-même acquis la parcelle n° [Cadastre 12] d'[T] [V], née le 5 juillet 1922 à [Localité 18] (56) et décédée le 6 mars 2020 à Quimperlé (29), suivant acte notarié du 21 novembre 2007.

2. L’acte contient une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de démolir et d’un permis de construire.

3. La société Stella Maris a obtenu une autorisation de démolir et de construire suivant arrêté du maire de la commune de [Localité 18] du 29 juin 2018.

4. Par courrier du 22 janvier 2019, la société Ouest Financière a fait savoir à la société Stella Maris qu’elle revendiquait des droits concurrents sur les parcelles cadastrées commune de [Localité 18] section CD n° [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 7] en vertu d’un acte de vente conditionnel signé le 1er octobre 2010 entre elle-même et la SCI Les Châtaigniers.

5. La SCI Les Châtaigniers a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire ouverte par le tribunal de grande instance de Lorient le 11 janvier 2018 et Me [P] [O] a été désignée en qualité de liquidateur.

6. Par exploits d’huissier des 4 et 5 avril 2019, la société Stella Maris a fait assigner, selon la procédure à jour fixe, devant le tribunal judiciaire de Vannes, Me [P] [O] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Les Châtaigniers et la société Ouest Financière aux fins de faire constater la caducité du compromis signé le 1er octobre 2010 entre la SCI Les Châtaigniers et la société Ouest Financière et faire juger l’existence d’une vente parfaite à son profit.

7. Par jugement du 3 juillet 2019, le tribunal judiciaire de Lorient a :

— jugé caduc le compromis signé le 1er octobre 2010 entre la SCI Les Châtaigniers et la société Ouest Financière,

— jugé parfaite la vente, objet du compromis du 12 septembre 2017, conclue entre la SCI Les Châtaigniers et la société Pierre Promotion Développement devenue Stella Maris sur une parcelle située à [Localité 18] cadastrée section CD n° [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 7] pour une contenance de 30 a 32 ca, moyennant un prix de 300.000 €,

— jugé que Me [O], ès qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la SCI Les Châtaigniers, est tenue de réitérer la vente desdites parcelles avec la société Stella Maris,

— débouté la société Ouest Financière de ses demandes,

— condamné la société Ouest Financière à payer à la société Stella Maris la somme de 3 000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens,

— condamné la société Ouest Financière aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

8. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 3 février 2020, la société Ouest Financière a interjeté appel de cette décision.

9. Par arrêt du 14 juin 2022, la cour d’appel a :

— confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Lorient,

— y ajoutant,

— débouté la société Ouest Financière de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,

— débouté la société Ouest Financière de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Ouest Financière à payer à la société Stella Maris la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Ouest Financière aux dépens d’appel.

10. Pour statuer ainsi, la cour a retenu que la caducité de l’acte du 1er octobre 2010 ne procède pas du non-respect de l’échéance prévue pour la signature de l’acte authentique mais de la non-réalisation dans les délais clairement stipulés au contrat, de la condition suspensive liée à l’obtention des permis de construire et démolir. Or, si les correspondances produites démontrent que la nouvelle gérante de la société Ouest Financière a clairement indiqué son intention d’acquérir l’immeuble, même après le terme prévu pour la réitération de la vente (le 1er novembre 2011), tel n’était pas le cas de la société venderesse. Par ailleurs, la société Ouest Financière, qui n’a jamais renoncé au bénéfice de la condition suspensive dans le délai contractuel de réalisation de celle-ci (soit jusqu’au 1er juin 2011) ni même avant la date prévue pour la réitération de l’acte authentique (1er novembre 2011), le permis de construire délivré le 3 mai 2012 (et devenu caduc) ayant été obtenu alors que la validité de l’avant contrat était expirée, ne produit aucune autre pièce tendant à démontrer que, d’un commun accord, les parties avaient entendu proroger leur promesse.

En revanche, la société Stella Maris justifie de ce que la condition suspensive stipulée dans le compromis du 12 septembre 2017, conclu entre la SCI Les Châtaigniers et la société Pierre Promotion Développement, a bien été réalisée dans les délais contractuels.

11. Par acte de commissaire de justice des 13, 14 et 18 mars 2025, M. [X] [A], agissant en qualité d’ayant droit d'[T] [V], a fait assigner la société Stella Maris anciennement dénommée Pierre Promotion Développement, la société Ouest Financière et la SELARL Fides, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Les Châtaigniers, en tierce opposition de l’arrêt du 14 juin 2022, en ce qu’il porte atteinte à ses intérêts concernant la parcelle située à [Localité 18], cadastrée section CD n° [Cadastre 12], d’une contenance de 17 a et 64 ca, au motif que Me [O], à l’époque ès-qualités de mandataire liquidateur de la SCI Les Châtaigniers, ne pouvait nullement le représenter, ces derniers ayant des intérêts distincts. Il fait référence à la vente intervenue le 21 novembre 2007 entre [T] [V] et la SCI Les Châtaigniers, par laquelle le prix avait été converti en l’obligation pour l’acquéreur de remettre au vendeur une maison d’habitation d’une surface habitable de 80 m² avec garage, édifiée sur un terrain, la parcelle n° [Cadastre 12], inclus dans la dation. Il considère en effet que la condition sans laquelle cette vente n’aurait pas été conclue est bien la dation en paiement d’un bien immobilier par un autre bien immobilier, de sorte qu’elle n’est nullement parfaite en raison de la non-réalisation de cette condition essentielle.

* * * * *

12. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 8 septembre 2025, M. [A] demande à la cour de :

— le recevoir en sa qualité de tiers-opposant à l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 14 juin 2022.

— rétracter cet arrêt en ce qu’il a :

* confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lorient du 3 juillet 2019,

* jugé parfaite la vente, objet du compromis du 12 septembre 2017, conclue entre la SCI Les Châtaigniers et la société Pierre Promotion Développement devenue Stella Maris sur une parcelle située à [Localité 18] cadastrée section CD n° [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 7] pour une contenance de 30 a 32 ca, moyennant un prix de 300.000 €,

* jugé que Me [O], ès qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la SCI Les Châtaigniers, est tenue de réitérer la vente desdites parcelles avec la société Stella Maris,

— dire que cette rétractation concernera la vente de la parcelle cadastrée CD n° [Cadastre 12] au lieu-dit [Localité 23] de la commune de [Localité 18], d’une superficie de 17 a 64 ca vendue selon acte notarié de Me [K] par [T] [V] le 21 novembre 2007 au profit de la SCI les Châtaigniers dont il est sollicité la résolution de cette vente,

— en conséquence,

— au visa des dispositions des articles 1227 et 1228 et suivants du code civil,

— faire droit à sa demande,

— prononcer la résolution judiciaire de la vente consentie par [T] [V] selon acte établi par Me [K] le 21 novembre 2007 au profit de la SCI Les Châtaigniers représentée par son mandataire liquidateur la SELARL Fides concernant le bien situé commune de [Localité 18], cadastré CD n° [Cadastre 12] au lieu-dit [Localité 23], pour une superficie de 17 a 64 ca,

— en conséquence,

— ordonner la restitution à son profit du bien immobilier en cause comme venant aux droits d'[T] [V] concernant la parcelle cadastrée CD n° [Cadastre 12] au lieu-dit [Localité 23] de la commune de [Localité 18] pour une superficie de 17 a 64 ca,

— faire droit à la demande de suspension de l’exécution de l’arrêt attaqué par application des dispositions de l’article 590 du code de procédure civile,

— dire et juger également qu’en application des dispositions de l’article 591 du code de procédure civile, la décision à intervenir sur tierce-opposition l’est à l’égard de toutes les parties appelées à l’instance, en application de l’article 583 du code civil,

— débouter la SELARL Fides ès qualité de mandataire liquidateur de la SCI Les Châtaigniers, la société Stella Maris et la société Ouest Financière de toutes leurs demandes contraires,

— déclarer irrecevable et débouter la société Stella Maris de sa demande formulée à titre de dommages et intérêts à hauteur de 50.000 € pour procédure abusive et dilatoire et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— déclarer irrecevable et débouter la société Ouest Financière de sa demande reconventionnelle au titre de l’article 700 et des dépens et au titre de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 €,

— déclarer irrecevable et débouter la SELARL Fides de sa demande reconventionnelle à titre de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 € et de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SELARL Fides ès qualité de mandataire liquidateur de la SCI Les Châtaigniers, la société Stella Maris et la société Ouest Financière à lui verser la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens d’appel.

* * * * *

13. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 4 septembre 2025, la SELARL Fides, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les Châtaigniers, demande à la cour de :

— dire et juger l’action de M. [A] ès qualité irrecevable,

— dire et juger l’action en tierce opposition de M. [A] ès qualité irrecevable,

— dire et juger les demandes en résolution de la vente du 21 novembre 2007 et en restitution de la parcelle CD n° [Cadastre 12] formulées par M. [A] ès-qualités irrecevables,

— débouter M. [A] ès-qualités de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Lorient du 3 juillet 2019 et l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 14 juin 2022 en toutes leurs dispositions,

— condamner M. [A] ès-qualités à lui payer les sommes suivantes :

* 10.000 € pour action abusive,

* 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [A] ès-qualités aux entiers dépens.

* * * * *

14. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 27 août 2025, la société Stella Maris demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Lorient du 3 juillet 2019 et l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 14 juin 2022,

— débouter M. [A] de ses demandes de rétractation de l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 14 juin 2022, de résolution de la vente immobilière du 21 novembre 2007 et de restitution de la parcelle cadastrée commune de [Localité 18], section CD n° [Cadastre 12] et plus généralement des entières demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [A] à lui payer une indemnité de 50.000 € pour procédure abusive et dilatoire,

— condamner M. [A] à lui payer une indemnité de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

* * * * *

15. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 20 août 2025, la société Ouest Financière demande à la cour de :

— dire et juger que l’arrêt prononcé le 14 juin 2022 est définitif et a été entièrement exécuté par elle,

— débouter M. [A] de toutes les demandes qu’il présente à son encontre, le chef de l’arrêt critiqué par lui ne la concernant en aucun cas,

— en conséquence,

— débouter M. [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— condamner M. [A] en 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. [A] en 3.000 € au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

* * * * *

16. L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025.

17. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la tierce opposition

18. La SELARL Fides rappelle que l’acte de vente du 21 novembre 2007 portant cession de parcelle CD n° [Cadastre 12] à [Localité 18] par [T] [V] à la SCI Les Châtaigniers mentionne expressément que le transfert de propriété de cette parcelle intervient dès la signature de l’acte de vente. En sollicitant la résolution de cette vente, M. [A] admet qu’il n’en est pas propriétaire, ce qui lui ôte toute qualité à agir en tierce opposition.

19. En outre, selon la SELARL Fides, l’arrêt dont il est sollicité rétractation concerne les compromis passés ultérieurement par la SCI Les Châtaigniers le 1er octobre 2010 et le 12 septembre 2017, auxquels M. [A] comme sa mère sont tiers, étant précisé qu’il n’est pas fondé à se prévaloir de tout fait qui surviendrait postérieurement à l’arrêt frappé de tierce opposition, rendu à un moment où l’intéressait ne disposait d’aucun droit sur la parcelle en question.

20. Pour la société Stella Maris, l’assignation en tierce opposition délivrée à la requête de M. [A] suggère à tort qu’il serait titulaire d’un droit de propriété sur la parcelle litigieuse, alors qu’en matière de dation en paiement, le transfert de propriété s’opère à la date de la vente.

21. Elle considère que l’inexécution de la dation en paiement par la SCI Les Châtaigniers n’a pu entraîner l’anéantissement automatique de l’acte de vente du 21 novembre 2007 en l’absence de décision judiciaire le constatant, alors qu'[T] [V] s’est désistée de son action en résolution de vente immobilière.

22. En l’absence de droits sur la parcelle en cause puisque M. [A] n’est par ailleurs pas titré sur la parcelle en cause, l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 14 juin 2022 ne lui cause ni tort, ni préjudice, de sorte qu’il n’a aucune qualité ni aucun intérêt pour en solliciter la rétractation.

23. Pour s’opposer à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir, M. [A] fait valoir la caducité de l’acte intervenu entre [T] [V] et la SCI Les Châtaigniers, l’exécution de trois compromis s’inscrivant dans la réalisation d’une même opération.

24. Il rappelle en effet que le prix fixé par les parties dans la vente [V] / Châtaigniers à hauteur de 161.352 € a été converti en l’obligation, pour l’acquéreur et par la suite pour la SAS Loyer Hervo Immobilier, de remettre une maison d’habitation d’une surface de 80 m² avec garage. Selon lui, le transfert de propriété ne s’opère que lorsque la chose est effectivement en mesure d’être livrée par celui qui doit la donner et reçue par celui à qui elle est donnée, dans le cadre d’une obligation de faire.

25. Or, il n’est pas contesté que cette dation en paiement n’a jamais été réalisée par la SCI Les Châtaigniers, de sorte qu’il a qualité, en tant qu’ayant droit d'[T] [V], à solliciter la résolution judiciaire de la vente du terrain cadastré CD n° [Cadastre 12] intervenue le 21 novembre 2007 au profit de cette société.

26. La société Ouest Financière ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour

27. Aux termes de l’article 582 du code de procédure civile, 'la tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l’attaque.

Elle remet en question relativement à son auteur les points jugés qu’elle critique, pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit'.

28. L’article 583 du même code prévoit en son 1er alinéa qu’ 'est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu’elle n’ait été ni partie ni représentée au jugement qu’elle attaque. Les créanciers et autres ayants cause d’une partie peuvent toutefois former tierce opposition au jugement rendu en fraude de leurs droits ou s’ils invoquent des moyens qui leur sont propres'.

29. L’article 591 dispose en son 1er alinéa que 'la décision qui fait droit à la tierce opposition ne rétracte ou ne réforme le jugement attaqué que sur les chefs préjudiciables au tiers opposant. Le jugement primitif conserve ses effets entre les parties, même sur les chefs annulés'.

30. L’appréciation de l’existence d’un préjudice en matière de tierce opposition et de l’intérêt du demandeur à exercer cette voie de recours relève du pouvoir souverain des juges du fond (Civ. 2ème, 2 juillet 2020, n° 19-13.616). Ainsi, en l’absence de préjudice, qui est une condition de fond de la tierce opposition, cette dernière doit être déclarée irrecevable pour défaut d’intérêt (Civ. 2ème , 18 novembre 2008, n° 08-60.503 ; Civ. 3ème, 14 décembre 2010, n° 09-14.956).

31. Le préjudice doit trouver sa source dans le dispositif de la décision attaquée, et non dans les motifs. Il est le plus souvent d’ordre matériel et constitué par l’atteinte à un droit ou à un intérêt. Il a été jugé que, pour ouvrir la tierce opposition, il suffit que la décision rendue forme un préjudice défavorable aux prétentions du tiers, en reconnaissant un droit incompatible avec celui auquel prétend le tiers opposant.

32. En l’espèce, pas plus M. [A] que sa mère [T] [V] aux droits de laquelle il vient, n’étaient partie au procès ayant abouti à l’arrêt du 14 juin 2022. Il a donc, incontestablement, la qualité de tiers.

33. M. [A] demande à la cour de :

— 'rétracter cet arrêt en ce qu’il a :

* confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lorient du 3 juillet 2019,

* jugé parfaite la vente, objet du compromis du 12 septembre 2017, conclue entre la SCI Les Châtaigniers et la société Pierre Promotion Développement devenue Stella Maris sur une parcelle située à [Localité 18] cadastrée section CD n° [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 7] pour une contenance de 30 a 32 ca, moyennant un prix de 300.000 €,

* jugé que Me [O], ès qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la SCI Les Châtaigniers, est tenue de réitérer la vente desdites parcelles avec la société Stella Maris,

— dire que cette rétractation concernera la vente de la parcelle cadastrée CD n° [Cadastre 12] au lieu-dit [Localité 23] de la commune de [Localité 18] (56520), d’une superficie de 17 a 64 ca vendue selon acte notarié de Me [K] par [T] [V] le 21 novembre 2007 au profit de la SCI les Châtaigniers dont il est sollicité la résolution de cette vente'.

34. Ce faisant, M. [A] allègue que le fait, pour la cour d’appel de Rennes, d’avoir jugé parfaite la vente conclue entre la SCI Les Châtaigniers et la société Pierre Promotion Développement devenue Stella Maris sur une parcelle située à [Localité 18] cadastrée section CD n° [Cadastre 12] lui cause préjudice en ce qu’il revendique la propriété de cette parcelle. Ainsi, la décision querellée nierait sa qualité de véritable et unique propriétaire de cette parcelle.

35. L’examen préalable de la qualité de propriétaire que M. [A] allègue regarde donc la recevabilité de sa tierce opposition, dès lors que c’est cette qualité qui conditionne son intérêt à agir.

36. La dation en paiement n’opère transfert de propriété que lorsque la chose est effectivement reçue par celui à qui elle est donnée à la condition que les parties aient manifesté la volonté de déroger à la règle du transfert de propriété par l’effet du seul consentement (Civ. 1ère, 27 janvier 1993, n° 91-12.115)

1: La société Ouest Financière produit à cet égard une référence manifestement erronée (Civ. 3ème, 11 janvier 2023, n° 21-22.467)

.

37. À l’inverse, le transfert de propriété ne peut s’opérer, s’agissant d’une dation en paiement d’une chose future, que lorsque la chose était effectivement en mesure d’être livrée par celui qui devait la donner (Civ. 3ème, 22 Septembre 2010, 09-15.781). Mais il s’agit dans ce cas de la chose promise et non de la chose vendue.

38. En l’espèce, [T] [V] a vendu à la SCI Les Châtaigniers, suivant acte notarié du 21 novembre 2007, une parcelle sise à [Localité 18], cadastrée section CD n° [Cadastre 12], au prix de 161.352 € immédiatement 'converti en l’obligation pour l’acquéreur aux présentes, de remettre au vendeur une maison d’habitation d’une surface habitable de 80 m² avec garage attenant, édifiée sur un terrain, inclus dans la dation, tel que matérialisé sous teinte bleue sur le plan ci-joint produit par la SAS Loyer Hervo Immobilier.

L’emprise de la construction dépend d’une parcelle de 2.222 m² à prendre dans la parcelle cadastrée initialement section CD n° [Cadastre 2] qui a fait l’objet d’une division sous les relations suivantes : CD n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11], telle qu’elle est déterminée par le plan de division annexé dressé le 20 décembre 2005 par M. [R] [D], géomètre à [Localité 17], pour laquelle a été régularisé un avant-contrat de vente au bénéfice de la SAS Loyer Hervo Immobilier, le 11 mai 2006 (…).

L’immeuble devra être achevé au plus tard le 31 décembre 2008'.

39. L’acte de vente prévoit en outre que la vente était consentie sous condition de versement par la SCI Alexane

2: Il s’agit du bail à construction initialement passé le 18 mai 1984 entre [T] [V] et la SA Intercop portant sur une parcelle sise à [Localité 18], cadastrée section YT n° [Cadastre 15], cédé le 1er avril 2005 à la SCI Alexane

, preneur au bail à construction, ou par l’acquéreur, la SCI Les Châtaigniers, de l’intégralité des loyers dus dont le calcul est déterminé par le bail à construction, et ce jusqu’à réception de l’immeuble à construire.

40. Il mentionne également que le montant des loyers jusqu’au 31 décembre 2008, date prévisible d’achèvement de la construction, peuvent être estimés à 11.020 €.

41. M. [A] fait valoir que, lorsqu’un contrat de crédit-bail et un contrat de maintenance sont interdépendants, la résiliation du second entraîne, à la date à laquelle elle produit ses effets, la caducité du premier (Com., 5 février 2025, 23-16.749).

42. Sur ce point, il plaide l’interdépendance de 'trois compromis de vente’ établis par Me [K], notaire à [Localité 22], à savoir :

— le compromis de vente passé le 10 mai 2006 entre la SCI Les Châtaigniers et la SAS Loyer Hervo Immobilier, portant sur des parcelles sises à [Localité 18], cadastrées section CD, n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5]p, [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], rappelant que l’immeuble est grevé d’un bail à construction, au prix de 581.352 € payable pour partie par chèque de 420.000 € le jour de l’acte authentique et pour autre partie par 'la reprise de l’engagement pris par la SCI Les Châtaigniers consistant en l’obligation pour l’acquéreur de remettre à [T] [V] (…) une maison d’habitation d’une superficie habitable approximative de 80 m², choisie sur plan par [T] [V]',

— le compromis de vente passé le 11 mai 2006 entre [T] [V] et la SAS Loyer Hervo Immobilier, portant sur une parcelle sise à [Localité 18], cadastrée section CD, n° [Cadastre 2]p, sous conditions suspensives notamment de la régularisation concomitante de l’acquisition par la SCI Les Châtaigniers des biens et des droits immobiliers appartenant à [T] [V], cadastrés section CD, n° [Cadastre 3] ainsi que la réitération par acte authentique de l’acquisition par la SAS Loyer Hervo Immobilier des biens appartenant à la SCI Les Châtaigniers, cadastrés section CD, n° [Cadastre 4], [Cadastre 5]p, [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9],

— l’acte passé le 21 novembre 2007 entre [T] [V] et la SCI Les Châtaigniers déjà évoqué (supra § 38), qui est en réalité un acte authentique de vente et non un compromis de vente.

43. Il invoque en effet l’existence, 'comme clause suspensive, notamment (de) la régularisation des différents actes authentiques conformément aux compromis signés et également la reprise de l’engagement pris par la SCI Les Châtaigniers consistant en l’obligation pour la SAS Loyer Hervo Immobilier de remettre à [T] [V] une maison d’habitation d’une superficie de 80 m² choisie sur plan par [T] [V] outre l’engagement de l’intégralité des loyers prévus au titre du bail à construction et ce jusqu’à la réception de l’immeuble en question’ et le fait que, 'dans le cadre des conditions suspensives de l’acte souscrit entre la SCI Les Châtaigniers et la SAS Loyer Hervo Immobilier, il était également précisé la régularisation de la vente souscrite par [T] [V] auprès de la SAS Loyer Hervo Immobilier'.

44. Or, l’acte de vente du 21 novembre 2007 consenti par [T] [V] n’est affecté que d’une condition résolutoire justifiant l’inscription d’un privilège spécial destiné à garantir le paiement du solde du prix de vente ainsi que les conditions de la vente, à savoir le paiement de l’intégralité des loyers dus par la SCI Alexane dans le cadre du bail à construction (supra § 38).

45. Cet acte maintient finalement l’engagement de la SCI Les Châtaigniers envers [T] [V] (pour rappel, la dation en paiement avait été initialement reprise par la SAS Loyer Hervo Immobilier dans le compromis de vente passé le 10 mai 2006). Et, à supposer que le compromis du 11 mai 2006 passé entre [T] [V] et la SAS Loyer Hervo Immobilier soit devenu caduc, ce que M. [A] n’a pas même pris la peine de démontrer, se contentant d’évoquer un fait constant alors que la SAS Loyer Hervo Immobilier n’est pas dans la cause, [T] [V] serait alors restée propriétaire de la parcelle [Cadastre 2]p sur l’emprise de laquelle devait être réalisée la maison d’habitation objet de la dation en paiement, l’obligation de faire mise à la charge de la SCI Les Châtaigniers demeurant parfaitement réalisable. Il s’ensuit que l’acte de vente du 21 novembre 2007 était parfaitement autonome, quoi qu’en dise M. [A].

46. Surtout, cet acte comprend un paragraphe 'propriété-jouissance’ qui indique que 'l’acquéreur sera propriétaire du bien vendu à compter de ce jour. L’entrée en jouissance aura lieu à compter de ce jour, par la prise de possession réelle. Le bien vendu étant entièrement libre de location ou occupation, ainsi que le vendeur le déclare et que l’acquéreur a pu le constater en le visitant. Le bien est néanmoins assujetti au bail à construction sus-relaté'. M. [A] plaide donc vainement que 'ce transfert de propriété n’est jamais intervenu'.

47. Il s’en évince qu'[T] [V] n’était plus propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 12] à compter du 21 novembre 2007.

48. D’ailleurs, la cour observe qu'[T] [V] n’a jamais revendiqué, de son vivant, une quelconque propriété à ce titre, en témoigne la procédure en résolution judiciaire initiée devant le tribunal judiciaire de Lorient, de laquelle elle s’est finalement désistée (infra § 73). Bien plus, le 15 octobre 2018, elle a déclaré au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Les Châtaigniers, à titre privilégié, une créance totale de 275.936,30 €.

49. Il en est de même de M. [A], dont le chef de demande accompagnant sa tierce opposition concerne encore la résolution de l’acte de vente du 21 novembre 2007.

50. Il s’ensuit que M. [A], qui n’a pas la qualité de propriétaire de l’une des parcelles concernées par l’arrêt du 14 juin 2022, est totalement dénué d’intérêt à former tierce opposition contre cette décision.

51. Sa tierce opposition, de ce point de vue, n’est pas recevable.

52. L’eût-elle été que M. [A] ne développe aucun moyen de fond à son appui relatif au litige strictement tranché par la cour d’appel de Rennes dans son arrêt du 14 juin 2022, à savoir la caducité ou la perfection de la vente consentie le 1er octobre 2010 par la SCI Les Châtaigniers à la société Ouest Financière et/ou de la vente du 12 septembre 2017 consentie par la SCI Les Châtaigniers à la société Pierre Promotion Développement devenue Stella Maris.

53. La cour observe que la tierce opposition formée par M. [A] a en réalité pour seul objet d’obtenir la résolution de l’acte de vente du 21 novembre 2007 passé entre sa mère [T] [V] et la SCI Les Châtaigniers, point que n’a pas abordé la cour d’appel de Rennes dans son arrêt du 14 juin 2022, alors qu’il résulte de l’article 582 du code de procédure civile que l’effet dévolutif de la tierce opposition est limité à la remise en question, relativement à son auteur, des points jugés qu’elle critique (Civ. 2ème, 29 septembre 2022, n° 21-14.926), sans autoriser ce dernier à instaurer un nouveau litige devant la juridiction saisie du recours (Civ. 2ème, 9 octobre 2008, pourvoi n° 07-12.409).

Sur la demande de résolution de l’acte de vente du 21 novembre 2007

54. La SELARL Fides considère que la demande de résolution formée par M. [A] est irrecevable faute de publication.

55. Selon elle, il profite de sa tierce opposition pour faire juger une demande nouvelle, totalement étrangère au litige tranché par la cour d’appel dans son arrêt du 14 juin 2022.

56. Cette demande est par ailleurs affectée de l’autorité de la chose jugée depuis qu'[T] [V] s’est désistée de son action en résolution judiciaire.

57. En outre, l’article L. 622-21 du code de commerce prévoit une interdiction de toutes actions tendant au paiement d’une créance antérieure ou tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une créance antérieure, la dation en paiement est une modalité de paiement. [T] [V] avait conscience de cette difficulté puisque c’est ce qui l’a conduite à se désister de son action avant de produire sa créance, dont la contestation est toujours en cours en cours en raison de la prescription qui est opposée.

58. Enfin, la SELARL Fides fait valoir que la demande de M. [A] est en toute hypothèse prescrite puisqu’aux termes de l’acte de vente du 21 novembre 2007, la SCI Les Châtaigniers s’était engagée à achever cet immeuble à construire, objet de cette dation en paiement, pour le 31 décembre 2008 au plus tard. Or, par l’effet de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 réformant le régime de la prescription, entrée en vigueur le 19 juin 2008, l’action en paiement du prix de vente, y compris par dation en paiement, et en paiement des accessoires du prix de vente, constituant une action personnelle soumise à la prescription de cinq ans, l’action de M. [A] se trouve prescrite à la date du 19 juin 2013.

59. La société Stella Maris plaide également l’autorité de la chose jugée de l’action de M. [A] depuis le désistement de sa mère d’une action tendant aux mêmes fins, ainsi que sa prescription en application des dispositions de l’article 2224 du code civil, la prescription quinquennale s’appliquant à une action en résolution quelles que soient les modalités de paiement du prix.

60. Enfin, pour la société Stella Maris, les dispositions d’ordre public de l’article L. 622-7 du code de commerce interdisent à M. [A] de prendre prétexte du non-paiement d’une créance antérieure au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire affectant la SCI Les Châtaigniers pour solliciter la résolution de la vente du 21 novembre 2007.

61. M. [A] réplique qu’il justifie avoir procédé à la publication de son assignation en résolution judiciaire.

62. Selon lui, l’ouverture de la liquidation judiciaire ne fait pas obstacle à la mise en 'uvre, par le créancier, de l’action résolutoire du contrat pour inexécution lorsqu’il est constaté une inexécution portant sur une obligation autre que le paiement d’une somme d’argent.

63. Par ailleurs, M. [A] indique que 'le désistement de l’action antérieure en annulation n’a pas pour conséquence de transférer la propriété du bien à la SCI Les Châtaigniers. En effet le droit de propriété protégé par les dispositions supra nationales de l’article 1 du protocole additionnel numéro 1 annexé à la Convention européenne des droits de l’homme stipule que nul ne peut être privé de sa propriété sauf pour utilité publique légalement constatée'.

64. Enfin, pour lui, les dispositions de l’article 2224 du code civil faisant courir une prescription de cinq ans ne sont pas applicables à l’espèce s’agissant d’une action réelle immobilière soumise au délai trentenaire, 'puisqu’il n’était prévu (…) dans l’acte de vente aucune clause de caducité pour non-paiement du prix et il résulte bien de la volonté des parties que celle-ci s’était convertie uniquement en obligation de faire et de réaliser la construction, seule modalité de substitution au paiement du prix de vente'.

65. La société Ouest Financière ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour

66. En premier lieu, M. [A] justifie de la publication de son assignation en tierce opposition au service de la publicité foncière (pièce n° 20).

67. En deuxième lieu, l’article L. 622-21 du code de commerce dispose que 'le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant (…) à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent'. Si la dation en paiement est une modalité du paiement, par hypothèse ce paiement ne consiste pas en une somme d’argent lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire, dont le défaut d’exécution est sanctionné par la résolution de la vente.

68. Il a été jugé que l’action en résolution ou résiliation d’un contrat pour inexécution d’une obligation autre qu’une obligation de payer une somme d’argent n’est ni interrompue, ni interdite par le jugement d’ouverture de la procédure collective (Com., 13 septembre 2017, n° 16-12.249 pour la résolution d’un contrat de vente de machine de mise en boîte de masques de chirurgie en raison des dysfonctionnements affectant la machine ; Com., 7 octobre 2020, n° 19-14.422 pour la résolution d’un contrat de fourniture de panneaux photovoltaïques fondée sur le non-respect de dispositions du code de la consommation, Com., 15 juin 2022, n° 21-10.802, pour la résolution d’un contrat de vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement en raison de manquement à l’obligation de livraison du bien).

69. Or, en l’espèce, s’il existe une incohérence, de la part de M. [A], à solliciter la résolution de la vente et en même temps à poursuivre la production de la créance de sa mère au passif de la SCI Les Châtaigniers au titre du fruit de la vente impayé et s’il plaide vainement que 'la Cour de cassation a rappelé et a admis l’existence d’un contrat en cours si le transfert de propriété n’a pas eu lieu au jour du jugement d’ouverture’ puisqu’il a été dit que le transfert de propriété s’est réalisé, suivant la volonté des parties, au jour de la vente, c’est-à-dire le 21 novembre 2007, son action en résolution judiciaire est fondée sur le non-respect d’une obligation de faire (rétrocéder un logement à construire) née antérieurement au jugement d’ouverture.

70. La demande de résolution de M. [A], en ce qu’elle ne consiste pas à exiger le paiement d’une somme d’argent ni à réclamer la restitution d’un prix de vente, mais simplement à sanctionner l’inexécution d’une obligation de faire, n’est donc pas irrecevable au regard des règles de la procédure collective.

71. En revanche et en troisième lieu, la demande de M. [A] tendant à la résolution de la vente du 21 novembre 2007 doit être considérée comme nouvelle au regard de ce qu’a tranché la cour d’appel de Rennes dans son arrêt du 14 juin 2022, laquelle n’a jamais été saisie de cette question mais uniquement de celle de la validité du compromis de vente du 12 septembre 2017 conclu entre la SCI Les Châtaigniers et la société Pierre Promotion Développement devenue Stella Maris par rapport au compromis de vente signé le 1er octobre 2010 entre la SCI Les Châtaigniers et la société Ouest Financière. Partant, cette demande est irrecevable (supra § 53).

72. Par ailleurs et en quatrième lieu, l’article 1355 du code civil dispose que 'l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité'.

73. Or, en l’espèce, [T] [V] avait déjà, par assignation du 8 février 2019, saisi le tribunal de grande instance de Lorient afin de voir prononcer la résolution judiciaire de la vente du terrain cadastré CD [Cadastre 12] le 21 novembre 2007 au profit de la SCI Les Châtaignier. Or, par ordonnance du 18 octobre 2019, le juge de la mise en état de cette juridiction a décerné acte à l’intéressée de son désistement d’instance et d’action. La résolution judiciaire doit donc être considérée comme ayant été définitivement jugée, de sorte que M. [A] n’est pas autorisé à formuler la même demande à l’occasion de sa tierce opposition.

74. La cour ajoutera à cet égard qu’une exception de litispendance aurait également pu être opposée à M. [A] qui a fait appel devant la cour d’appel de Rennes le 16 janvier 2025 d’une ordonnance du juge-commissaire du tribunal judiciaire de Lorient du 9 janvier 2025 l’ayant débouté de sa demande de résiliation de plein droit de la vente du terrain cadastré CD [Cadastre 12]

3: Il n’est pas inutile de rappeler que le juge-commissaire a statué en ces termes : 'le contrat de vente stipule que l’acquéreur (la SCI Les Châtaigniers) est propriétaire du bien à compter du 21 novembre 2007, date de signature de l’acte authentique, de sorte que ce contrat n’était plus en cours au jour de l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, peu importe que la dation immobilière ne s’est pas réalisée, étant observé qu’en cas de non-respect de cette dation, le créancier est titulaire d’une créance de paiement du prix de vente qui peut faire l’objet d’une déclaration de créance au passif de la liquidation judiciaire'.

.

75. Enfin et en cinquième lieu, l’article 2224 du code civil dispose que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui

permettant de l’exercer'. De son côté, l’action réelle immobilière impose que le résultat recherché soit de recouvrer ou de conserver le droit immobilier et c’est la détermination de la nature de la chose demandée au défendeur, qui caractérise la nature de l’action.

76. La résolution d’une vente pour défaut de paiement du prix par l’acquéreur tend à sanctionner une obligation de nature personnelle, de sorte qu’elle est soumise à la prescription de l’article 2224 du code civil (Civ. 3ème, 2 mars 2022, n° 20-23.602 ; Civ. 3ème, 11 janvier 2023, n° 21-22.467).

77. Or, en l’espèce, l’immeuble objet de la dation en paiement devait être achevé au plus tard le 31 décembre 2008 aux termes de l’acte de vente du 21 novembre 2007.

78. Il s’en évince que, constatant le non-respect de cette stipulation, [T] [V] bénéficiait d’un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2009 pour agir en résolution contre la SCI Les Châtaigniers, ce délai ayant expiré le 1er janvier 2014 par l’effet de l’article 26 de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 réformant le régime de la prescription, entrée en vigueur le 19 juin 2008, aux termes duquel 'les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure', l’acte en cause étant certes antérieur à cette loi mais la prescription ayant commencé à courir postérieurement à son entrée en vigueur.

79. L’action en résolution initiée le 8 février 2019 par [T] [V] était déjà prescrite, de sorte que celle de M. [A], initiée par acte de commissaire de justice des 13, 14 et 18 mars 2025 sans offrir une quelconque cause d’interruption du cours de la prescription, l’est de plus fort.

80. La demande de résolution de l’acte de vente du 21 novembre 2007 sera donc déclarée irrecevable.

Sur les dommages et intérêts

81. Pour la SELARL Fides, la tierce opposition engagée par M. [A], en dépit des procédures judiciaires déjà en cours, est abusive et dilatoire et n’a pour objectif que de nuire à la SCI Les Châtaigniers et d’entraver les opérations de réalisation d’actif menées par le liquidateur judiciaire.

82. La société Stella Maris allègue également une procédure abusive et dilatoire s’inscrivant dans une surenchère procédurale manifeste qui complique considérablement la commercialisation du programme de construction de logements pour lequel elle a obtenu un permis définitif le 29 juin 2018.

83. La société Ouest Financière plaide un préjudice moral et financier du fait d’une procédure qui ne la concerne en rien puisque l’action de M. [A] ne tend pas à remettre en cause le chef de l’arrêt l’ayant déboutée de ses prétentions, étant précisé qu’elle a, de son côté, pleinement exécuté l’arrêt en cause.

84. M. [A] réplique que sa revendication de propriété n’est aucunement abusive et dilatoire, dès lors que la société Stella Maris avait bien connaissance de la difficulté qu’il soulève. Les demandes de dommages et intérêts qui consistent à juger d’autres chefs que ceux jugés par l’arrêt en cause sont d’ailleurs irrecevables.

Réponse de la cour

85. Contrairement à ce qu’indique M. [A], le fait de solliciter des dommages et intérêts pour procédure abusive ne constitue pas une prétention nouvelle au regard de la décision frappée de tierce opposition puisqu’elle aboutit à sanctionner un abus du droit d’ester en justice. Les demandes de dommages et intérêts seront donc jugées recevables.

86. Si la procédure diligentée par M. [A] paraît audacieuse, pour autant, les défendeurs à la tierce opposition peinent à caractériser un préjudice, autre que celui inhérent à la nécessité de se défendre, lequel se compense par l’allocation de frais irrépétibles dont il sera parlé ci-après.

87. La SELARL Fides, la société Stella Maris et la société Ouest Financière seront donc déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les dépens

88. M. [A], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

89. L’équité commande de faire bénéficier la SELARL Fides, la société Stella Maris et la société Ouest Financière des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 € pour chacune d’elles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare M. [X] [A] irrecevable en sa tierce opposition,

Déclare irrecevable sa demande en résolution de l’acte de vente du 21 novembre 2007,

Déclare la SELARL Fides, ès-qualités de liquidateur de la SCI Les Châtaigniers, la société Stella Maris et la société Ouest Financière recevables en leurs demandes de dommages et intérêts,

Au fond, les en déboute,

Condamne M. [X] [A] aux dépens,

Condamne M. [X] [A] à payer à la SELARL Fides, ès-qualités de liquidateur de la SCI Les Châtaigniers, à la société Stella Maris et à la société Ouest Financière chacune la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GRÉFFIÈRE LA PRÉSIDENTE