COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 20 NOVEMBRE 2025

N°2025/649

Rôle N° RG 24/14962 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BODM7

[M] [U]

C/

[I] [O]

[F] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marine DA CUNHA

M^e Gilles GIGUET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de TARASCON en date du 22 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00525.

APPELANT

Monsieur [M] [U],

né le 8 Décembre 1958 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

représenté par M^e Marine DA CUNHA de l’AARPI AUDAX AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEES

Madame [I] [S] épouse [O],

né le 7 Septembre 1955 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 1]

représentée par M^e Gilles GIGUET de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON

Madame [F] [S] épouse [Y],

née le 26 Avril 1952 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 2]

représentée par M^e Gilles GIGUET de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, et M^me Paloma REPARAZ, Conseillère.

M^me Paloma REPARAZ, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2017, à effet au 1er janvier 2016, monsieur [L] [S] a donné à bail à monsieur [M] [U] des locaux sis [Adresse 3], à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, Mmes [F] [S] épouse [Y] et [I] [S] épouse [O], venant aux droits de leur père [L] [S] décédé, ont fait délivrer à M. [U] un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, Mmes [Y] et [O] ont fait assigner M. [U], devant le président du tribunal judiciaire de Tarascon, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de du requis et obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, outre une somme sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 22 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties étaient réunies ;

— ordonné à M. [U] de communiquer la copie du contrat d’assurance des lieux loués à Mmes [Y] et [O], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de son ordonnance ;

— ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

— dit qu’à défaut de justifier de la communication de ce contrat dans les 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance :

— la clause résolutoire produirait son plein effet ;

— il pourrait être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués ;

— en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seraient remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il serait procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoyaient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— M. [U] devrait payer mensuellement à Mmes [Y] et [O], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme de 600 euros jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision formulée par M. [U] ;

— condamné M. [U] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— le commandement n’était pas nul du fait d’une imprécision dès lors que la clause résolutoire était reproduite et qu’il était clairement indiqué que M. [U] devait souscrire une assurance et en justifier ;

— il n’était pas démontré avec l’évidence requise en référé que le bailleur avait l’obligation de souscrire une assurance aux lieu et place du locataire et avait brusquement cessé d’assurer les lieux et de ce fait, agi avec mauvaise foi ;

— compte tenu des efforts du locataire pour souscrire une assurance, il pouvait bénéficier de délais pour présenter le contrat souscrit.

Par déclaration transmise le 16 décembre 2024, M. [U] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes les dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 17 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U] conclut à l’infirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— débouter Mmes [Y] et [O] de leurs demandes incidentes ;

— constater l’existence d’une contestation sérieuse résultant de la nullité du commandement de faire ;

— constater l’existence d’une contestation sérieuse résultant de la mauvaise foi des bailleresses faisant obstacle à l’application de la clause ;

— constater l’existence d’une contestation sérieuse résultant de l’absence d’obligation contractuelle de souscription d’assurance mise à la charge du locataire ;

— débouter Mmes [Y] et [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

— les inviter à mieux se pourvoir au fond ;

— à titre reconventionnel, condamner Mmes [Y] et [O] à lui rembourser le coût de l’assurance du local occupé qu’il a dû souscrire alors qu’il était conventionnellement convenu que cette charge incombait au bailleur ;

— à titre subsidiaire :

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai

— lui accorder un délai de grâce pour lui permettre de prendre en compte la souscription d’une assurance du local ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à l’expiration de ce délai ;

— en tout état de cause :

— débouter Mmes [Y] et [O] de leurs demandes incidentes ;

— condamner solidairement Mmes [Y] et [O] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour cause de première instance et 3 000 euros pour cause d’appel et aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, M. [U] expose, notamment, que :

— aucune clause du contrat ne met à sa charge la souscription d’une assurance pour le local loué ;

— [L] [S] avait souscrit une assurance et la refacturait aux locataires de l’immeuble en fonction de leur quote part de l’occupation ;

— plusieurs contestations sérieuses doivent conduire au débouté des bailleresses à savoir :

— la nullité du commandement de payer pour imprécision en ce qu’il lui est demandé les justificatifs d’assurance et non la souscription d’une assurance, ce qui incombait aux bailleresses ;

— la mauvaise foi des bailleresses qui devaient assurer les locaux compte tenu de leur configuration et qui ont cessé brusquement ;

— l’absence d’obligation contractuelle de souscription d’assurance, le contrat prévoyant une souscription par les bailleresses, ce qui résulte de la quittance produite aux débats ;

— les bailleresses doivent régulariser l’assurance afin de mettre fin au trouble manifestement illicite dont elles sont l’auteur en s’abstenant de respecter leur obligation de souscription d’un tel contrat ;

— il a souscrit des contrats d’assurance depuis le 3 octobre 2024 de sorte que l’infraction, si la cour devait considérer que l’obligation d’assurance lui incombe, a pris fin.

Par conclusions transmises le 17 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mmes [Y] et [O] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formulée par M. [U] ;

— réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— ordonné à M. [U] de communiquer la copie du contrat d’assurance des lieux loués dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Statuant de nouveau :

— ordonner l’expulsion de M. [U] et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, du local loué ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix des bailleresses et sous garantie de toute somme qui pourrait être due ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 600 euros à compter du 1er août 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner M. [U] au paiement de ladite indemnité d’occupation ;

— débouter M. [U] de ses demandes reconventionnelles et subsidiaires ;

— condamner M. [U] à leur verser la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais du commandement du 28 juin 2024.

A l’appui de leurs prétentions, Mmes [Y] et [O] font, notamment, valoir que :

— le commandement ne comporte aucune imprécision ni ambiguïté de sorte qu’il est parfaitement valable ;

— elles n’ont jamais cessé d’assurer les locaux ;

— leur assurance n’a jamais garanti les locataires ;

— elle sont bien fondées à se prévaloir de la clause résolutoire puisque le locataire reconnaît qu’il n’était pas assuré ;

— l’obligation de souscrire une assurance contre les risques locatifs est expressément mentionnée dans la clause résolutoire qui prévoit la souscription d’un tel contrat par le bailleur de manière subsidiaire ;

— la quittance produite par M. [U] pour justifier de la souscription d’une assurance par leur père et de la refacturation est fausse ;

— n’ayant pas obligation d’assurer les locaux pour le compte du locataire, elles ne peuvent être l’auteur d’un trouble manifestement illicite ;

— au vu des contrats souscrits par M. [U], il demeure un doute sérieux sur l’effectivité de la garantie du locataire.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la résolution du bail et l’expulsion:

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Suivant l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu ces dispositions, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

L’alinéa 1 de l’article 287 du code de procédure civile dispose que si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

L’article 288 du même code prévoit qu’il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture. Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l’une des parties, qu’ils aient été émis ou non à l’occasion de l’acte litigieux.

En l’espèce, le contrat de bail liant M. [U] à Mmes [Y] et [O] comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle « il est expressément convenu que la location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire :

— à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux,

— à défaut de versement du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux,

— à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs (sauf en cas de souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte du locataire) et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux,

— à défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ».

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, Mmes [Y] et [O] ont fait délivrer à M. [U] un commandement de « justifier d’une assurance contre les risques locatifs en produisant les justificatifs d’assurance », commandement visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Cet acte ne souffre d’aucune ambiguïté et ne s’avère nullement imprécis : les bailleresses ont sollicité auprès de leur locataire le justificatif de l’assurance contre les risques locatifs applicable aux locaux loués.

Or, à l’issue du délai d’un mois à compter de la signification du commandement, M. [U] n’a transmis aucun justificatif de l’assurance des locaux.

S’il ne conteste pas cette absence de transmission, il conteste l’obligation de souscrire une assurance locative qui lui est imputée par les bailleresses.

A cette fin, il se réfère au contrat de bail ainsi qu’à une quittance remise par [L] [S], outre le constat dressé par commissaire de justice le 21 décembre 2022 relatif aux locaux occupés par Mme [T] [Z].

Le contrat de bail ne comporte effectivement aucune clause spécifique sur la souscription d’une assurance contre les risques locatifs. Une telle assurance est mentionnée uniquement dans la clause résolutoire qui prévoit la résiliation du contrat pour son défaut de souscription sauf si le bailleur souscrit lui-même l’assurance pour le compte du locataire.

Or, il ressort de la quittance produite par M. [U], datée du 14 janvier 2020, que celui-ci a réglé à [L] [S] le loyer de 600 euros et une somme supplémentaire de 390 euros au titre de l’assurance.

Mmes [Y] et [O] allèguent que cette quittance est un faux et produisent trois courriers de leur auteur datés des 7 août 2013, 6 janvier et 9 janvier 2014.

En comparant l’écriture et la signature figurant sur la quittance avec celles des courriers mais aussi celles du contrat de bail qui est postérieur, il n’apparaît pas de différences majeures qui établissent, avec l’évidence requise en référé, que la quittance est un faux établi pour la cause, étant souligné que les documents produits par les appelantes ont été rédigés plus de six années avant la quittance et que [L] [S] était manifestement âgé.

Aussi, il ne peut être retenu que la quittance mentionnant le paiement par M. [U] à son bailleur d’une assurance est inexacte.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 21 décembre 2022 que Mme [Z], locataire de locaux situés à côté de ceux de M. [U], a déclaré que [L] [S] assurait l’ensemble du bien immobilier et qu’elle lui réglait la partie lui incombant, ce qui correspond à la pratique invoquée par l’appelant.

Eu égard à ces éléments, l’obligation de souscrire une assurance locative imputée à M. [U] par Mmes [Y] et [O] ne relève nullement de l’évidence. La volonté contractuelle des parties lors de la signature du contrat de bail doit être interprétée, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés et caractérise une contestation sérieuse.

Au surplus, la cour relève que les bailleresses ont été informées, suite à l’établissement par commissaire de justice du procès-verbal de constat le 21 décembre 2022, sur autorisation du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Tarascon, que M. [U] n’était pas en mesure de présenter l’assurance des locaux et qu’elles ont attendu une année et demie avant de délivrer un commandement d’avoir à justifier de l’assurance des locaux, sans qu’il soit justifié d’une quelconque démarche amiable entre les deux actes. Un tel délai pose difficulté au regard de l’exigence de bonne foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire.

En l’état, des contestations sérieuses apparaissent caractérisées de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé s’agissant du constat de la résiliation du contrat de bail liant les parties.

Subséquemment, il n’y a pas plus lieu à référé s’agissant de la demande d’expulsion.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies, ordonné à M. [U] de communiquer la copie du contrat d’assurance des lieux loués dans un délai de 15 jours et ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

— Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence. peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, M. [U] n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation due pour l’occupation des lieux sans droit ni titre, le contrat de bail n’étant pas résilié.

Dès lors, Mmes [Y] et [O] doivent être déboutées de leur demande de ce chef.

— Sur le remboursement du coût de l’assurance du local :

Comme explicité précédemment, la volonté contractuelle des parties lors de la signature du contrat de bail doit être interprétée sur l’imputation de l’obligation de souscrire une assurance, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés et caractérise une contestation sérieuse.

Au surplus, la cour relève que la demande n’est pas chiffrée ni présentée à titre provisionnel.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé s’agissant de ce chef de demande et l’ordonnance déférée doit être confirmée.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné M. [U] aux dépens et à payer à Mmes [Y] et [O] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mmes [Y] et [O], qui succombent principalement au litige, seront déboutées de leur demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’appelant les frais non compris dans les dépens, qu’il a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme totale de 1 800 euros à ce titre pour la première instance et l’appel.

Mmes [Y] et [O] supporteront, en outre, in solidum les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de remboursement du coût de l’assurance du local présentée par M. [M] [U] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant du constat de la résiliation du contrat de bail liant les parties et de la demande d’expulsion ;

Déboute Mmes [F] [S] épouse [Y] et [I] [S] épouse [O] de leur demande de fixation d’une indemnité d’occupation et en paiement d’une telle indemnité ;

Condamne in solidum Mmes [F] [S] épouse [Y] et [I] [S] épouse [O] à verser à M. [M] [U] la somme totale de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l’appel ;

Déboute Mmes [F] [S] épouse [Y] et [I] [S] épouse [O] de leur demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne in solidum Mmes [F] [S] épouse [Y] et [I] [S] épouse [O] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière Le président