COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2025

N° 2025 / 017

N° RG 22/02080

N° Portalis DBVB-V-B7G-BI3DX

Syndicat des copropriétaires

LA CERISAIE

C/

[Z] [B]

[W] [H]

S.C.P. BTSG²

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Juliette HURLUS

M^e Joseph [Localité 8]

M^e Philippe MILLET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 14 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/02971.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires LA CERISAIE sis à [Adresse 7]

représenté par son syndic bénévole, la société SOCAPAC prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Juliette HURLUS, membre de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [Z] [B]

né le 23 Octobre 1979 à [Localité 9] (06), demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [H]

née le 06 Octobre 1980 à [Localité 9] (06), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.P. BTSG²

prise en la personne de Me [X] [M], es qualité de liquidateur Judiciaire de la SARL JMD REALISATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe MILLET, membre de la SELARL ANTELMI – BONCOMPAGNI – MILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

En vertu d’un permis de construire délivré le 15 novembre 2007, la société JMD, exerçant sous l’enseigne JMD REALISATIONS, a entrepris la transformation d’un immeuble dénommé 'La Cerisaie’ situé [Adresse 2] à [Localité 6], qui abritait jusqu’alors une maison de retraite, pour y aménager cinq logements qu’elle a ensuite commercialisés par lots après avoir fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division.

Par acte authentique du 19 novembre 2009, Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [H] ont acquis en indivision le lot n°2 consistant en un appartement de quatre pièces en duplex, ainsi que deux emplacements de stationnement constituant les lots n°12 et 13.

Se plaignant de nombreux désordres, ils ont obtenu l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire suivant ordonnance de référé prononcée le 12 mai 2011 au contradictoire du promoteur et de plusieurs entreprises ayant participé au chantier.

La société JMD a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nice du 4 octobre 2012.

L’expert [P] [F] a rendu son rapport le 24 février 2016, concluant que les travaux réalisés par le promoteur n’étaient pas conformes aux règles de l’art, notamment en ce que le bâtiment, implanté à flanc de colline et semi-enterré, n’était pas suffisamment protégé contre les arrivées d’eaux, de sorte que les logements situés en rez-de-jardin étaient insalubres.

Par exploit d’huissier du 23 juin 2018, Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [H] ont assigné le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic bénévole la société SOCAPAC, à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice pour l’entendre condamner sous astreinte à effectuer les travaux de reprise des désordres préconisés par l’expert, ainsi qu’à leur verser une provision de 200.000 euros à valoir sur la réparation de leurs divers préjudices.

Par acte du 11 juin 2019, le syndicat a assigné en intervention forcée la société JMD, prise en la personne de son liquidateur judiciaire la SCP BTSG², agissant par Maître [X] [M], pour l’entendre condamner à le relever et garantir.

Aux termes d’un jugement prononcé le 14 janvier 2022 la juridiction saisie, devenue le tribunal judiciaire, a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés en pages 36 et 37 du rapport d’expertise, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de six mois à compter de la signification de la décision et courant pour une durée de cinq mois,

— condamné le syndicat à verser aux demandeurs une provision de 50.000 euros,

— sursis à statuer sur l’évaluation de leurs préjudices jusqu’à l’achèvement des travaux nécessaires pour leur permettre de réintégrer les lieux,

— déclaré irrecevable la demande en garantie dirigée par le syndicat contre la société JMD,

— condamné le syndicat aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— et dispensé les demandeurs de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole la société SOCAPAC, a interjeté appel de cette décision. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 4 octobre 2024, il fait principalement valoir qu’ayant été constitué après la réalisation des travaux il ne peut être tenu responsable des désordres. Il ajoute que le préjudice invoqué par M. [B] et Mme [H] n’est pas établi. Il demande en conséquence à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter ces derniers de toutes prétentions dirigées à son encontre.

Subsidiairement, il conclut à la réduction des indemnités réclamées à de plus justes proportions et demande à être intégralement relevé et garanti par la société JMD en raison des fautes commises par celle-ci.

Il réclame en tout état de cause contre toute partie succombante paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions notifiées le 29 juillet 2022, Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [H] exposent en premier lieu qu’ils ont revendu leurs lots le 9 novembre 2021, de sorte qu’ils n’ont plus qualité pour réclamer la réalisation des travaux préconisés par l’expert.

Ils demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, mais de l’infirmer quant au montant de la provision allouée et de majorer celle-ci à la somme de 200.000 euros. Ils précisent que, bien que leurs préjudices puissent être définitivement arrêtés à la date de cession, ils entendent bénéficier du double degré de juridiction et saisir de nouveau à cette fin le tribunal judiciaire.

Ils réclament accessoirement paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, outre leurs dépens.

Par conclusions notifiées le 2 août 2022, la SCP BTSG², agissant par Maître [X] [M], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société JMD, demande à la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires, en raison du principe de l’arrêt des poursuites individuelles édicté par l’article L 622-21 du code de commerce.

Elle fait valoir à cet effet que le syndicat n’a pas déclaré cette créance dans le cadre de la procédure collective et qu’aucune condamnation au paiement d’une somme d’argent ne peut être prononcée contre la société en liquidation.

Elle réclame accessoirement paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2024.

DISCUSSION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Suivant l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, il importe peu que le vice de construction soit antérieur à la mise en copropriété de l’immeuble.

Il résulte clairement du rapport d’expertise que les dommages subis par les demandeurs trouvent leur origine dans un défaut d’étanchéité des parties communes du bâtiment, insuffisamment protégé contre les arrivées d’eaux telluriques et pluviales, de sorte que les appartement en rez-de-jardin ont été affectés d’un taux d’humidité pouvant atteindre 100 % constituant un risque certain pour la santé des occupants.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Sur la condamnation du syndicat à réaliser les travaux préconisés par l’expert :

C’est à bon droit que M. [B] et Mme [H] font valoir qu’ayant revendu leurs lots le 9 novembre 2021, ils n’ont plus qualité pour poursuivre la réalisation des travaux ordonnés par les premiers juges ; il y a donc lieu de considérer qu’ils se désistent implicitement de ce chef de demande.

Sur le montant de la provision réclamée :

Il est constant que M. [B] et Mme [H] ont été contraints de se reloger à compter du 1er octobre 2012 en raison de l’insalubrité de leur logement, et ce jusqu’à la revente de leur bien. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il leur a alloué une provision de 50.000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance, sur la base d’une indemnité mensuelle de 500 euros telle que retenue dans leurs conclusions.

En revanche, les autres prétentions indemnitaires qu’ils entendent soumettre au tribunal judiciaire conformément au principe du double degré de juridiction sont sérieusement discutables, de sorte que leur demande provisionnelle doit être rejetée pour le surplus.

Sur le recours en garantie exercé contre le promoteur :

En vertu des articles L 622-21 et 622-22 du code de commerce, le jugement ouvrant une procédure collective à l’égard du débiteur interrompt toutes actions en justice tendant à sa condamnation au paiement d’une somme d’argent, jusqu’à ce que le poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. L’instance est alors reprise de plein droit, le mandataire judiciaire dûment appelé, mais tend alors uniquement à la fixation du montant de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a certes effectué deux déclarations de créances dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société JMD, mais aucune d’entre elles ne se rapporte à la créance revendiquée dans le cadre de la présente instance au titre d’un recours en garantie. En outre, aucune demande en paiement ne peut être formée à l’encontre de la société en liquidation. C’est donc à bon droit que celle-ci a été déclarée irrecevable.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés en pages 36 et 37 du rapport d’expertise,

Constate que Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [H] se désistent de ce chef de demande,

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions contestées,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à Monsieur [Z] [B] et Madame [W] [H], pris solidairement, une somme de 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT