FCOUR D’APPEL D'[Localité 4]

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 18 FEVRIER 2025

N° 2025/82

Rôle N° RG 21/01080 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG2R2

[W] [N] [J] [E] épouse [U]

[A] [B] [S] [U]

C/

[I] [Y]

[O] [X] épouse [Y] [G] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Françoise BOULAN

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 19 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03075.

APPELANTS

Madame [W] [N] [J] [E] épouse [U]

Née le 02 Février 1970 à [Localité 7]

Demeurant [Adresse 3]

Monsieur [A] [B] [S] [U]

Né le 16 Juillet 1971 à [Localité 9] (07)

Demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Anne BOUCHERON, avocate au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [I] [Y]

Né le 15 Avril 1954 à [Localité 6] (93)

Demeurant [Adresse 10]

Madame [O] [X] épouse [Y]

Née le 26 Mars 1973 à [Localité 8] (PAYS-BAS)

Demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)

tous deux représentés par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rebecca VANDONI, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE ayant plaidé, M^e Emmanuelle GIRAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [G] [F] [Z] [Y]

Né le 23 Juillet 1957 à [Localité 6] (93)

Demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Bruno PERUCCA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Février 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Messieurs [G] et [I] [Y] ont hérité de leur mère un appartement situé à [Localité 5].

Le 23 août 2016, Mme [W] [E] et son époux M. [A] [U] (les époux [U]) ont formulé une offre d’achat au prix de 220 000 euros, qui n’a pas été acceptée.

Par la suite, ils ont formulé plusieurs autres offres, dont la dernière, en date du 23 novembre 2016, s’élevait à 255 000 euros.

M. [G] [Y] a accepté cette offre.

Le 24 janvier 2017, les époux [U] ont été informés par leur notaire que M. [I] [Y] entendait acquérir les parts indivises de son frère et qu’aucune vente ne pourrait avoir lieu.

Par acte du 15 mai 2017, M. [G] [Y] a cédé ses parts indivises à l’épouse de son frère, Mme [O] [X], au prix de 127 500 euros.

Se prévalant d’une acceptation de leur offre d’achat avant cette vente, les époux [U] ont assigné MM. [I] et [G] [Y], ainsi que Mme [X] devant le tribunal de grande instance de Grasse par actes du 14 juin 2017, afin d’obtenir la réalisation forcée de la vente au prix de 255 000 euros, l’annulation de la cession par M. [G] [Y] de ses parts indivises à Mme [X] ainsi que des dommages-intérêts.

Les défendeurs ont soulevé plusieurs fins de non recevoir.

Par jugement du 19 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— rejeté les fins de non recevoir ;

— débouté les époux [U] de leur demande afin que la vente soit déclarée parfaite à leur profit et de leur demande de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers contractuels ;

— débouté M. [G] [Y] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les époux [U] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu d’assortir la décision de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré, en substance, que si une offre d’achat peut aboutir à une vente parfaite c’est à la condition que tous les propriétaires du bien aient donné leur consentement, lequel peut être tacite à condition de ne pas être équivoque, or, en l’espèce, il n’est démontré par aucune pièce que M. [I] [Y] a accepté l’offre d’achat même s’il a à plusieurs reprises suggéré un intérêt pour celle-ci. Il relève notamment que les parties n’étaient pas d’accord sur les conditions d’achat, notamment les conditions de financement, qui devaient être déterminées dans l’avant contrat constatant l’échange des consentements, de sorte que la vente ne peut être déclarée parfaite.

Sur la rupture des relations entre les parties, le tribunal a estimé qu’étant intervenue au stade de simples pourparlers, elle n’engage pas la responsabilité des consorts [Y] en l’absence de preuve d’une faute, puisque l’état d’avancement des négociations n’était pas suffisant pour engager les parties. Il ajoute qu’en tout état de cause, la réparation du préjudice résultant d’une rupture abusive de pourparlers contractuels ne peut couvrir la perte des avantages que le contractant était susceptible de retirer de la conclusion du contrat, mais seulement celle résultant des frais exposés en pure perte.

Enfin, il a considéré que M. [G] [Y] n’est pas fondé à réclamer des dommages-intérêts aux époux [U] puisqu’aucun retard fautif ne peut leur être imputé et qu’ils ont toujours été clairs et transparents sur leur intention.

Par acte du 22 janvier 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les époux [U] ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 8 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [U] demandent à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande afin que la vente soit déclarée parfaite, de leur demande de dommages-intérêts et d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [G] [Y] de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau,

A titre principal :

' dire et juger que la vente à leur profit de l’appartement est parfaite, que l’arrêt vaudra vente et qu’il devra être publié à la conservation des hypothèques ;

' dire et juger nulle et non avenue la vente par M. [G] [Y] à Mme [X], le 15 mai 2017, en fraude de leurs droits, de sa part indivise dans le bien immobilier ;

' juger que l’acte du 15 mai 2017 leur est inopposable de même que sa publication au bureau des hypothèques ;

A titre subsidiaire :

' condamner MM. [Y] et Mme [X], in solidum, à leur payer 53 919 euros, à parfaire, à titre de dommages-intérêts pour rupture abusive et brutale des pourparlers, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt ;

' débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes ;

' condamner MM. [Y] et Mme [X], in solidum, à leur payer une indemnité de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions d’intimé et d’appel incident, régulièrement notifiées le 16 juillet 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, M. [G] [Y] demande à la cour de :

' confirmer le jugement, en toutes ses dispositions, excepté en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à indemnité de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

' condamner les époux [U] à lui payer 12 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés, régulièrement notifiées le 4 novembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, M. [I] [Y] et Mme [X] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement du 19 novembre 2020 en toutes ses dispositions ;

' condamner les époux [U], in solidum, à leur payer 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ceux d’appels distraits au profit de leur avocat.

Motifs de la décision

La recevabilité des demandes des époux [U], contestée devant le premier juge, ne l’est plus devant la cour.

1/ Sur la vente

1.1 Moyen des parties

Les époux [U] font valoir que le contrat de vente est parfait dès l’acceptation d’une offre, puisque selon l’article 1583 du code civil la vente est parfaite dès que les parties sont convenues de la chose et du prix ; que si, en principe, le silence ne vaut pas à lui seul acceptation, il en va différemment lorsque les circonstances permettent de lui donner valeur d’acceptation et qu’en l’espèce, M. [G] [Y] a donné son accord écrit à l’offre d’achat à hauteur de 255 000 euros et le silence de M. [I] [Y] doit être considéré comme valant acceptation compte tenu des circonstances, puisque il a enjoint à son frère [G], de donner suite à leur offre et au notaire d’intervenir, sans élever la moindre objection sur le prix. Ils ajoutent que les conditions de financement de l’achat ne constituent pas un élément essentiel de la vente et qu’en l’espèce, aucun élément pertinent ne permet de considérer que les parties ont entendu subordonner leur consentement à la signature d’un avant contrat.

M. [I] [Y] et Mme [X] soutiennent que la dernière offre d’achat du 23 novembre 2016, au prix de 255 000 euros, expirait le 30 novembre 2016, de sorte que, faute d’acceptation par les deux propriétaires indivis à cette date, elle est devenue caduque et les parties ont recouvré leur entière liberté de contracter ; qu’en tout état de cause, le silence ne vaut pas acceptation tacite ; qu’en l’espèce, plusieurs échanges de courriers démontrent que les conditions de financement de l’achat étaient déterminantes pour lui, or, les époux [U] sont demeurées taisants sur ce point, de sorte que, n’ayant fait l’objet d’aucun accord des parties, la vente ne saurait être considérée comme parfaite et qu’il importe peu que [G] [Y] ait accepté l’offre ou que les notaires aient préparé un acte dès lors qu’ils ne se sont pas souciés de son accord et des interrogations qu’il a exprimés quant aux conditions de financement de l’achat.

M. [G] [Y] fait valoir que si la vente est parfaite dès l’échange des consentements, sans formalisme particulier, encore faut-il que l’accord des parties sur la chose et le pris soit constaté sans la moindre équivoque ; que l’offre d’achat des époux [U], au prix de 255 000 euros est devenue caduque le 30 novembre 2016 sans que l’accord des deux indivisaires ait été recueilli, puisqu’il a donné son consentement en décembre et que son frère n’a jamais accepté cette offre, de sorte que chaque partie a ensuite recouvré sa totale liberté de vendre et; qu’en tout état de cause, à supposer l’offre d’achat non caduque, aucune acceptation implicite de son frère ne peut être retenue puisqu’il a fait des conditions de financement un élément essentiel de son consentement et qu’aucun accord n’est intervenu sur ce point.

1.2 Réponse de la cour

Si plusieurs offres d’achat ont été formulées par les époux [U], celle qui fait litige l’a été le 23 novembre 2016, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 ayant réformé le droit des contrats.

Les effets juridiques de cette offre doivent en conséquence être appréciées au regard des règles issues de cette ordonnance.

En application de l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation.

L’offre d’achat correspond à l’acte par lequel une personne se déclare prête à acheter un bien à des conditions déterminées.

Manifestation unilatérale de volonté, elle se différencie de la promesse d’achat consacrant un accord de volontés, puisque la personne à laquelle le pollicitant adresse l’offre de vente, ne consent à rien, pas même à la possibilité d’accepter l’offre.

L’offre de contracter ne comporte aucun échange de consentements, tandis que la promesse de contracter est constitutive d’un contrat, même si elle est unilatérale.

Selon l’article 1117 du code civil, l’offre est caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.

En l’espèce, le document du 23 novembre 2016 est intitulé 'proposition d’achat'. Il stipule 'si notre proposition vous agréée nous invitons les propriétaires à régulariser au plus tard le 21 décembre 2016 un avant contrat, qui constatera l’échange des consentements et fixera l’ensemble des conditions de vente (financement) et engagera les parties'.

Les époux [U] y ont chacun apposé à la fin, la mention manuscrite 'bon pour proposition’ à 255 000 euros.

M. [G] [Y] a signé le document, sa signature étant précédée de la mention manuscrite 'bon pour acceptation de cette proposition à 255 000 euros, lu et approuvé'.

En revanche, le document ne contient aucune mention du consentement de M. [I] [Y], propriétaires indivis du bien immobilier qui est en l’objet.

Il n’est produit aucune pièce démontrant que cette offre d’achat faisait suite à une offre de vente de MM. [I] et [G] [Y].

En conséquence, ce document vaut tout au plus offre unilatérale de vente, qui n’engage pas ses destinataires, sauf à démontrer que ceux-ci l’ont acceptée.

L’offre précise : 'au delà du 30 novembre 2016, à moins d’acceptation des propriétaires, (à) cette date la proposition ne sera plus valable'.

Il en résulte que les époux [U] ont fixé un délai à l’expiration duquel leur offre d’achat serait caduque.

Pour que l’acceptation puisse emporter la formation de la vente, il faut qu’elle intervienne à un moment où l’offre subsiste, ce qui suppose qu’elle soit donnée avant que l’offre soit frappée de caducité. A défaut de quoi, aucune rencontre des volontés ne saurait être consacrée.

Cependant, lorsque l’offre n’a pas été expressément révoquée par son auteur, une acceptation, même tardive, est susceptible d’aboutir à la conclusion du contrat.

Selon l’article 1118 du même code, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation. L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

Lorsque la propriété du bien est indivise, l’acceptation de l’offre doit, pour produire ses effets, émaner de tous ceux qui en sont propriétaires.

Les époux [U] doivent en conséquence rapporter la preuve d’une acceptation par les deux propriétaires indivis de leur offre d’achat.

En l’espèce, sur l’acte, la signature de M. [G] [Y] n’est précédée d’aucune mention de la date à laquelle il a accepté l’offre d’achat. L’intéressé ne peut donc utilement soutenir que l’offre était caduque lorsqu’il l’a acceptée et, en tout état de cause, il ne démontre pas qu’elle a été révoquée par ses auteurs avant qu’il la signe.

S’agissant de M. [I] [Y], il n’est produit aucun écrit démontrant qu’il a formellement accepté la proposition d’achat aux conditions de l’offre.

Si en vertu du principe du consensualisme, l’acceptation n’est soumise à aucune exigence de forme et peut être aussi bien expresse que tacite, elle doit être dépourvue d’ambiguïté.

En application de l’article 1120 du code civil, le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu’il n’en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d’affaires ou de circonstances particulières.

En l’espèce, dans un courriel qu’il a adressé à son frère le 19 novembre 2016, M. [I] [Y] indique : 'je pense que nous devrions sérieusement considérer cette offre ; ce serait une solution équitable pour nous deux'.

Si ce courriel démontre l’intérêt qu’il a porté à la proposition d’achat formulée par les époux [U], il ne saurait valoir acceptation dès lors qu’il n’est pas adressé à ces derniers et qu’il traduit, tout au plus, sa réflexion quant à l’opportunité d’accepter l’offre.

Par ailleurs, il résulte des différents échanges entre les parties que M. [I] [Y] s’est très rapidement inquiété des modalités de financement de l’achat.

Ainsi, dans un courriel adressé à Mme [U] le 2 décembre 2016, l’intéressé indique : 'dans votre proposition d’achat vous n’expliquez pas clairement comment vous allez financer ; il faudrait préciser s’il s’agit d’un important apport personnel et quel montant vous allez emprunter’ et ajoute : 'privilégiant une réalisation rapide de cette succession, mon frère et moi ne voulons pas être tributaire de conditions suspensives aléatoires de financement'.

Dans un courriel du 20 décembre 2016, à M. [U], il sollicite expressément des renseignements sur le financement de l’achat, notamment sur le montant de leur apport personnel, précisant que le montant annoncé, entre 20 000 euros et 35 000 euros, lui paraissait trop faible pour qu’une banque accorde un financement. Après avoir expliqué qu’il souhaite être rassuré sur leurs chances d’obtenir un financement, il termine son courriel en indiquant 'en vous remerciant d’avance pour ces renseignements importants et légitimes'.

Un courriel ultérieur adressé à son frère le 21 décembre 2016, fait ressortir qu’il demeure dans l’attente de précisions de la part de Mme [U] quant aux modalités de financement de l’achat.

Enfin, dans un courriel adressé à son frère [G] le 12 janvier 2017, M. [I] [Y] se plaint de l’absence de réponse de Mme [U] quant aux conditions dans lesquelles elle comptait financer l’achat.

Les modalités de financement de l’achat d’un bien immobilier sont susceptibles de conduire à la stipulation d’une condition suspensive. Or le vendeur est libre de ne pas accepter de s’engager par un contrat soumis à un aléa.

En l’espèce, les courriers précités démontrent que M. [I] [Y] a tenu le mode de financement de l’opération, modalité ordinairement accessoire, comme un élément constitutif de son consentement en ce qu’il ne souhaitait pas que l’opération soit soumise à un quelconque aléa.

Les époux [U], destinataires de ces courriers, ne pouvaient l’ignorer.

Ils ne peuvent donc utilement soutenir que M. [Y] a, tacitement, accepté purement et simplement leur offre d’achat.

Par ailleurs, le 16 janvier 2017, Mme [M] de l’étude notariale a informé les consorts [Y] que ses clients envisageaient de solliciter un prêt de 330 000 euros remboursable sur vingt-quatre mois au taux de 1,50 % maximum l’an.

Il en résulte que les époux [U] entendaient soumettre la réitération de la vente à une condition suspensive de financement bancaire.

Il s’en déduit que les volontés respectives des parties ne se sont pas rencontrées sur ce point et qu’aucun contrat de vente n’a pu, en conséquence, se former.

Dans ces conditions, les époux [U] ne peuvent utilement se plaindre que M. [G] [Y] ait décidé, le 15 mai 2017, de vendre sa part indivise à la compagne de son frère.

A cette date, l’offre d’achat était caduque et rien ne démontre, compte tenu des développements qui précèdent, que les consorts [Y], qui n’étaient pas liés par celle offre à caractère unilatéral l’avaient conjointement acceptée.

Les termes de la proposition d’achat (' si notre proposition vous agréée nous invitons les propriétaires à régulariser au plus tard le 21 décembre 2016 un avant contrat, qui constatera l’échange des consentements et fixera l’ensemble des conditions de vente (financement) et engagera les parties') démontrent que les époux [U] n’ignoraient pas qu’aucun accord des volontés n’était acquis.

En l’absence d’acceptation expresse ou tacite de cette offre d’achat, qui ne faisait suite à aucune offre de vente, les consorts [Y] étaient, l’un comme l’autre, libres de contracter avec une autre personne.

En conséquence, c’est à raison que le premier juge a refusé de considérer que la vente était parfaite et d’annuler la vente conclue entre M. [G] [Y] et Mme [D] [X] épouse [Y].

2/ Sur la demande de dommages-intérêts des époux [U]

2.1 Moyens des parties

Les époux [U] font valoir que la rupture abusive de pourparlers contractuels engage la responsabilité de celui qui en est l’auteur et soulignent qu’en l’espèce, au moment où la rupture est intervenue, les négociations étaient finalisées puisqu’un acte étant alors en cours de rédaction, de sorte que le brusque retrait des vendeurs caractérise un manquement à leur obligation de bonne foi, à l’origine d’un préjudice, en ce qu’ils ont eu pendant sept mois toutes les raisons de croire à la finalisation de cet achat avant de se heurter à un silence brutal et injustifié. Ils chiffrent leur préjudice à la somme de 25 000 euros, soit 10 % du prix de vente, auxquels s’ajoutent les honoraires de leur conseil à hauteur de 13 419 euros et des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral à hauteur de 15 000 euros.

M. [G] [Y] soutient que le silence des époux [U] l’a conforté, de même que son frère, dans l’idée qu’ils n’étaient plus intéressés par l’achat, et qu’en tout état de cause, la caducité de leur offre a redonné aux parties toute liberté pour vendre, de sorte qu’il a, sans faute, usé de cette liberté pour vendre ses parts à sa belle-soeur. Par ailleurs, selon lui, les frais allégués au titre du préjudice correspondent à des frais irrépétibles et non à des frais de négociation que les époux [U] auraient exposés en pure perte à cause de lui.

M. [I] [Y] et Mme [X] font valoir que l’offre étant caduque, ils n’étaient pas tenus par celle-ci et soutiennent que les époux [U], qui connaissaient le caractère déterminant des conditions de financement de l’achat, ont sciemment tenu M. [I] [Y] à l’écart afin de manipuler son frère [G].

Ils ajoutent qu’en tout état de cause, les frais dont les époux [U] demandent l’indemnisation correspondent à des frais irrépétibles et non à un dommage indemnisable.

2.1 Réponse de la cour

En application de l’article 1112 du code civil, dans sa version applicable à l’époque des faits, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations pré-contractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu.

Il résulte de ce texte que le refus de contracter est libre, de même que la rupture de pourparlers contractuels et que ce n’est que lorsqu’il y a abus de la liberté de rompre les pourparlers que la responsabilité de celui qui a pris l’initiative de la rupture peut être engagée si son partenaire en subit un préjudice.

Le comportement des parties doit être apprécié à l’aune de la bonne foi qui doit impérativement présider aux négociations.

En l’espèce, les époux [U] ont formulé une offre unilatérale d’achat du bien indivis appartenant à MM. [T] et [G] [Y]. Il n’est produit aucune pièce démontrant que cette offre d’achat faisait suite à une offre de vente de ces derniers.

Très rapidement après la formulation de cette offre, M. [I] [Y], qui n’était pas tenu par l’acceptation formulée par son frère, a fait part de ses préoccupations concernant les conditions dans lesquelles l’achat serait financé, en indiquant expressément qu’il ne souhaitait pas que la vente soit soumise à un aléa, et plus précisément qu’il souhaitait, avant de s’engager, s’assurer que le financement bancaire, susceptible de conditionner l’opération, avait des chances d’aboutir.

A compter de l’offre du 23 novembre 2016 qui, seule, a retenu l’intérêt des deux propriétaires, les discussions, ont duré jusqu’au 24 janvier 2017, date à laquelle les époux [U] ont été informés qu’aucune vente ne pourrait avoir lieu.

Les consorts [Y] n’ont donc pas laissé les époux [U] dans une longue incertitude avant de manifester leur intention de rompre les négociations.

Par ailleurs, cette rupture ne saurait être considérée comme brutale puisque dès le 2 décembre 2016, M. [I] [Y] a exprimé sa préoccupation quant aux conditions de financement de l’achat, plus particulièrement à l’importance de l’apport personnel susceptible d’être déterminant de l’accord de la banque.

Or, ce n’est que le 16 janvier 2017, que ceux-ci l’ont informé, par l’intermédiaire de leur notaire, qu’ils envisageaient de solliciter un prêt de 330 000 euros remboursable sur vingt-quatre mois au taux de 1,50 % maximum l’an.

A cette date, l’offre d’achat était caduque depuis le 30 novembre 2016, de sorte que les consorts [Y] ont légitimement pu penser que les époux [U] ne souhaitaient plus acheter.

Au regard de ces éléments, ils ne peuvent utilement soutenir qu’ils ont eu pendant sept mois toutes les raisons de croire à la finalisation de cet achat avant de se heurter à un silence brutal, injustifié et par conséquent fautif.

La préparation par les notaires d’un compromis de vente est une circonstance insuffisante à elle seule pour établir la déloyauté des consorts [Y] à l’égard des époux [U].

A défaut de rapporter la preuve d’un manquement fautif des consorts [Y] à l’obligation de bonne foi durant la phase des pourparlers, c’est à raison que le tribunal les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

3/ Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Les époux [U], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à M. [G] [Y] d’une part, M. [I] [Y] et Mme [X] pris ensemble d’autre part, une indemnité de 4 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [W] [E] épouse [U] et M. [A] [U], in solidum, aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [W] [E] épouse [U] et M. [A] [U] de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Condamne Mme [W] [E] épouse [U] et M. [A] [U], in solidum, à payer à M. [G] [Y] une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour ;

Condamne Mme [W] [E] épouse [U] et M. [A] [U], in solidum, à payer à M. [I] [Y] et Mme [O] [X] épouse [Y], ensemble, une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.

Le greffier La présidente