République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 24/04/2025

****

N° de MINUTE :

N° RG 22/01253 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UFGA

Jugement (N° 21/01067)

rendu le 03 février 2022 par le tribunal judiciaire de Douai

APPELANTS

Monsieur [J] [D]

né le 11 avril 1978 à [Localité 8]

Madame [W] [E] épouse [D]

née le 06 mars 1980 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Alexandra Baptista, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] 1

représenté par son syndic, la SAS Sergic

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Julien Briout, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 04 avril 2024, tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 après prorogation du délibéré en date du 27 juin 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 mars 2024

****

Par acte notarié du 6 juillet 2007, M. [J] [D] et son épouse, Mme [W] [E], ont acquis un appartement au sein de la résidence [Adresse 6], [Adresse 2] à [Localité 9], l’ensemble immobilier étant soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 15 avril 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] 1 (le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société Sergic, a mis en demeure les époux [D] de s’acquitter de la somme de 20 026,87 euros au titre de charges impayées.

Par acte du 16 août 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné les époux [D] afin de voir condamner ceux-ci au paiement de la somme de 15 385,11 euros au titre de charges impayées.

Par jugement réputé contradictoire du 3 février 2022, le tribunal judiciaire de Douai a :

— condamné solidairement les époux [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 930,11 euros au titre de charges impayées ;

— dit que cette somme produirait intérêts au taux légal sur la somme de 9 868,89 euros à compter du 15 avril 2019, date de la mise en demeure, et à compter du 16 août 2021, date de l’assignation, pour le surplus ;

— condamné in solidum les époux [D] à verser au demandeur les sommes suivantes :

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les mêmes aux dépens.

Les époux [D] ont interjeté appel et, dans leurs conclusions remises le 13 juin 2022, demandent à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

Subsidiairement, si la cour devait confirmer leur condamnation au paiement des sommes mentionnées au dispositif du jugement dont appel en faveur du syndicat des copropriétaires, ou à toute autre somme fixée par ses soins :

— les autoriser à payer lesdites sommes en 23 mensualités de 200 euros, outre une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, intérêt et frais ;

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions remises le 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf à actualiser sa créance et, statuant à nouveau, de :

— condamner solidairement les époux [D] à lui payer les sommes suivantes :

—  21 484,81 euros au titre des charges impayées, selon décompte arrêté au 30 août 2023 (à parfaire au jour de l’audience), avec intérêts judiciaires à compter du 15 avril 2019, date de la mise en demeure ;

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner solidairement les mêmes aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le paiement des charges

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.'

L’article 10-1 de la même loi énonce :

' Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

[…].'

Selon l’article 14-1 de la même loi :

' Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.'

L’article 14-3, alinéa 1, de la même loi, précise:

'Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.'

Selon l’article 18, II, de la même loi :

'Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat. […].'

Aux termes de l’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

'Le syndic peut exiger le versement :

[…]

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; […].'

Selon l’article 36 du décret précité :

'Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.'

Il est constant qu’il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété d’établir que celles-ci sont dues et de produire à cet effet le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, les documents comptables et le décompte de répartition des charges litigieuses (3e Civ., 11 décembre 2012, pourvoi n° 11-26.348 ; 3e Civ., 24 octobre 2019, pourvoi n° 18-19.172).

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer les charges correspondantes (3e Civ., 16 février1977, pourvoi n° 75-14.251, publié ; 3e Civ., 2 mars 1994, pourvoi n° 92-15.335), sauf la faculté pour l’intéressé de contester son décompte individuel de charges (3e Civ., 1er décembre 2010, pourvoi n° 09-72.402 ; 3e Civ.,15 octobre 2013, pourvoi n° 12-19.017).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété, le contrat de syndic conclu avec la société Sergic, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes de la copropriété et votant le budget prévisionnel au titre des années 2013 à 2023, les décomptes de répartition des charges et les appels individuels de fonds adressés aux époux [D] sur la même période, outre un état récapitulatif de la créance invoquée.

Il s’infère de l’analyse de ces pièces que les époux [D] sont débiteurs des charges mentionnées dans l’état récapitulatif du 30 août 2023, sauf à déduire :

' la somme de 370 euros (écriture comptable du 5 janvier 2016) ayant pour libellé 'Honoraires de mutation', dont il n’est pas suffisamment justifié ;

' la somme de 85 euros (écriture comptable du 26 septembre 2016) ayant pour libellé 'Constitution dossier saisie immo', qui relève des frais irrépétibles ;

' la somme de 122 euros (écriture comptable du 8 juin 2020) ayant pour libellé 'Frais constitution dossier avocat', qui relève des frais irrépétibles ;

' la somme de 16,73 euros (écriture comptable du 10 avril 2021) ayant pour libellé 'Frais de procédure douaisis agglo', dont il n’est pas suffisamment justifié ;

' la somme de 57,26 euros (écriture comptable du 30 septembre 2021) ayant pour libellé 'Fact HDJ/[D]', qui relève des frais irrépétibles ;

' la somme de 1 000 euros (écriture comptable du 14 février 2022) ayant pour libellé 'Article 700 suite jugement 07/02/22', qui correspond manifestement à un chef de condamnation de la décision entreprise, la date mentionnée fût-elle inexacte ;

' la somme de 1 000 euros (écriture comptable du 14 février 2022) ayant pour libellé 'Dommages/intérêts suite jugement', qui correspond manifestement à un chef de condamnation de la décision entreprise ;

' la somme de 72,80 euros (écriture comptable du 4 mars 2022) ayant pour libellé 'Fact HDJ/[D]', qui relève des frais irrépétibles ;

Il s’en déduit un solde débiteur de 21 484,81 – (370 + 85 + 122 + 16,73 + 57,26 + 1 000 + 1 000 + 72,80) = 18 761,02 euros, selon décompte arrêté au 30 août 2023.

C’est sans faire la moindre offre de preuve que les époux [D] soutiennent une prétendue absence prolongée d’eau chaude dans leur lot et une supposée dégradation des parties communes pour contester ce décompte individuel de charges, dans une proportion qu’ils ne précisent au demeurant pas.

C’est tout aussi vainement qu’ils soutiennent que les pièces produites seraient impropres à établir la réalité de la créance du syndicat des copropriétaires, alors même qu’elle y suffisent, sauf à procéder aux déductions ci-dessus évoquées.

Il résulte de tout ce qui précède que, par réformation du jugement entrepris, les époux [D] doivent être solidairement condamnés au paiement de la somme de 18 761,02 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 avril 2019, sans qu’il y ait lieu d’en prononcer la capitalisation, dès lors que celle-ci ne fait l’objet d’aucune prétention dans le dispositif des écritures de l’intimé, ce qui interdit à la cour de statuer de ce chef, conformément à l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les époux [D] sollicitent des délais de paiement sur le fondement du texte précité, sans toutefois justifier d’une situation financière qui leur permettrait de s’acquitter des causes de la condamnation dans la limite du délai légal, étant observé que ceux-ci n’établissent pas davantage avoir exécuté ni même commencé d’exécuter le jugement entrepris, pourtant assorti de l’exécution provisoire de plein droit, le décompte versé aux débats libellant uniquement en crédit une 'régularisation de charges’ de 289,57 euros postérieurement au jugement entrepris, sans qu’il soit prouvé qu’une telle 'régularisation’ s’analyse en une exécution de la condamnation.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement formée à hauteur d’appel.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ce texte que la condamnation du copropriétaire débiteur est subordonnée à la preuve de sa mauvaise foi (3e Civ., 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-19.388).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que la défaillance des époux [C] a désorganisé les comptes de la copropriété et imposé aux autres copropriétaires de faire l’avance des charges impayées, ce dont il résulterait un préjudice financier appelant réparation.

Il n’est pas sérieusement contestable que la défaillance des époux [D] a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de charges qui ne leur incombaient pas, occasionnant ainsi au syndicat qui les représente un préjudice financier distinct du simple retard de paiement. C’est vainement que les appelants tentent de justifier leur défaillance par celle du locataire qui occupait leur appartement, faute pour eux d’établir cette défaillance particulière, qui ne saurait en toute hypothèse légitimer la persistance des impayés pendant près de dix ans, laquelle signe la mauvaise foi des époux [D] en l’absence de tout autre élément d’explication opérant.

Il y a donc lieu de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie que soient confirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que les époux [C] soient condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, leur propre demande formée au même titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. [J] [D] et son épouse, Mme [W] [E], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] 1, représentée par son syndic, la société Sergic, la somme de 14 930,11 euros, selon décompte arrêté au 10 août 2021 ;

— dit que cette somme produirait intérêts au taux légal sur la somme de 9 868,89 euros à compter du 15 avril 2019, date de la mise en demeure, et à compter du 16 août 2021, date de l’assignation, pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne solidairement M. [J] [D] et son épouse, Mme [W] [E], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] 1, représentée par son syndic, la société Sergic, la somme de 18 761,02 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2019 au titre des charges impayées, selon décompte arrêté au 30 août 2023 ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne in solidum M. [J] [D] et son épouse, Mme [W] [E], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] 1, représentée par son syndic, la société Sergic, la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Les déboute de leur propre demande formée au même titre ;

Les condamne in solidum aux dépens d’appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse