COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2023

N° RG 22/02324 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MWJG

[O] [J] [N]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008589 du 16/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

[C] [Y] [T]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008591 du 16/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

[D] [X] [L]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux (RG : 21/01604) suivant déclaration d’appel du 12 mai 2022

APPELANTS :

[O] [J] [N]

né le 11 Septembre 1969 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

[C] [Y] [T]

née le 07 Décembre 1975 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître DOS SANTOS substituant Maître Béatrice LARRIEU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[D] [X] [L]

né le 05 Décembre 1950 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laetitia ZHENDRE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M^me Paule POIREL

Conseiller : M^me Bérengère VALLEE

Conseiller : M^me Sylvie HERAS DE PEDRO

Greffier : M^me Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 1er octobre 2015, M. [D] [L] a donné à bail à M. [O] [N] et Mme [C] [T] un local à usage d’habitation sis à St Vivien du Médoc, moyennant un loyer mensuel de 710 euros.

Un premier jugement du 19 février 2021 du tribunal judiciaire de Bordeaux a débouté M. [L] de l’ensemble de ses demandes tendant à la condamnation des consorts [N]-[T] aux réparations de dégradations commises sur le bien loué. Appel a été interjeté le 2 juillet 2021 par M. [L] lequel est actuellement pendant devant la cour d’appel de Bordeaux.

Par actes d’huissier de justice du 11 mars 2021, M. [L] a fait délivrer à M. [N] et Mme [T] un congé pour motifs légitimes et sérieux à effet du 30 septembre 2021 à minuit.

Par acte d’huissier de justice du 11 juin 2021, M. [N] et Mme [T] ont fait assigner M. [L] aux fins, notamment, de voir constater la nullité du congé délivré et d’obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 19 avril 2022, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté la validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 11 mars 2021 par M. [L] à M. [N] et Mme [T] à effet au 30 septembre 2021;

— débouté M. [N] et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouté M. [L] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné solidairement M. [N] et Mme [T] à payer à M. [L] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [N] et Mme [T] aux entiers dépens ;

— dit n’y avoir lieu à déroger au principe de l’exécution provisoire du jugement.

M. [N] et Mme [T] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 12 mai 2022 et par conclusions déposées le 28 juin 2022, ils demandent à la cour de :

— juger que les consorts [N]-[T] sont recevables et bien fondés en leur appel et en leurs demandes soutenues par devant la cour d’appel de Bordeaux,

— infirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

* constaté la validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 11 mars 2021 par M. [L] à M. [N] et Mme [T] à effet du 30 septembre 2020,

* débouté M. [N] et Mme [T] l’ensemble de leurs demandes,

* condamné solidairement M. [N] et Mme [T] à payer à M. [L] la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté M. [L] de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— déclarer nuls et non avenus les deux congés pour motifs légitimes et sérieux délivrés par Me [A], huissier de justice, à la demande de M. [L] à l’encontre de M. [N] et Mme [T],

— déclarer infondés l’ensemble des motifs justifiant la délivrance des congés pour motifs légitimes et sérieux,

— condamner M. [L] à leur verser la somme de 1 500 euros à chacun à titre de dommages et intérêts sur le fondement de larticle 1240 du code civil, soit au total la somme de 3 000 euros,

— condamner M. [L] à payer aux consorts [N]-[T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, d’appel et aux frais éventuels d’exécution.

Par conclusions déposées le 28 juillet 2022, M. [L] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 19 avril 2022 en toutes ces dispositions sauf en ce qu’il a débouté M. [L] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’article 1240 du code civil,

En conséquence,

— condamner Mme [T] et M. [N] au paiement de la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner Mme [T] et M. [N] aux entiers dépens et au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, d’appel et de frais éventuels d’exécution.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 09 octobre 2023.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 25 septembre 2023.

Une troisième procédure a été engagée par M. [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux le 19 mai 2022 aux fins d’obtenir l’expulsion de M. [N] et Mme [T].

Par ordonnance du 26 août 2022, le juge du contentieux de la protection de Bordeaux a dit qu’une contestation sérieuse s’opposait à ce que M. [O] [N] et Mme [C] [T] soient déclarés occupants sans droit ni titre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation des congés

En application de l’article 15'I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par exemple par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Il incombe au bailleur de prouver qu’à la date du congé pour motif légitime et sérieux, il pouvait justifier d’un intérêt légitime, né et actuel à délivrer ce congé.

L’appréciation du caractère légitime et sérieux relève du pouvoir souverain des juges du fond.

M. [O] [N] et Mme [C] [T] font valoir pour l’essentiel que le non-respect de la destination des lieux loués ne figurant pas sur le congé, il ne pouvait être retenu par le premier juge, qu’en tout état de cause, il est infondé, qu’il n’y a pas eu de transformation des lieux loués mais de simples aménagements (cuisine dans le garage sans cuisson et abri à vélos dans le jardin) qui seront démontés à leur départ, qu’hormis en juillet 2019 , période à laquelle M. [N] a été opéré de la main, le jardin a été entretenu, que si le portail, vétuste, a été rayé, ils l’ont réparé avec de la pâte à bois, et que si le ton est monté entre les parties, ils n’ont jamais eu un comportement agressif et violent envers leur bailleur.

M. [D] [L] réplique pour l’essentiel que tant M. [N] que Mme [T] exercent une activité professionnelle dans les locaux à usage d’habitation (cuisson de pâtisseries pour Madame, cuisson et vente de pizzas pour Monsieur), que c’est à bon droit que le premier juge a répondu à ce moyen développé dans ses conclusions, que le garage a été transformé en cuisine pour les nécessités des activités professionnelles des appelants, que ces derniers ont édifié une construction en dur dans le jardin, sans solliciter son autorisation, que le jardin a été transformé en décharge et n’a pas été entretenu, que le portail a été cassé et qu’il a le plus grand mal à communiquer avec ses locataires au sujet du respect de leurs obligations, qu’ils se montrent agressifs et que M. [N] lui a craché dessus.

Un congé a été délivré tant à M. [N] qu’à Mme [T] le 11 mars 2021 pour les motifs suivants :

« transformation des lieux loués sans aucune autorisation

— construction d’un bâtiment dans le jardin sans aucune autorisation

— défaut d’entretien du bien loué

— destruction du bien loué (grand portail)

— comportement agressif vis-à-vis du requérant , propriétaire bailleur ».

Sur le changement de destination

Force est de constater que le changement de destination des lieux loués, à savoir l’exercice d’activités professionnelles dans un local loué à usage d’habitation ne figure pas dans les griefs notés dans le congé de sorte qu’il ne peut fonder une résiliation du bail.

Sur la transformation des lieux loués

M. [O] [N] et Mme [C] [T] ne contestent pas avoir aménagé une cuisine dans le garage et édifié un abri dans le jardin sans avoir sollicité l’autorisation de leur bailleur.

C’est par une juste analyse des pièces qui lui étaient soumises que le premier juge a dit qu’il ressortait seulement de l’unique photographie produite du garage la présence dans le garage de mobilier amovible.

La cour précise qu’il s’agit d’une table, d’un réfrigérateur et d’un congélateur.

M. [D] [L] ne produit pas d’autre pièce justificative en cause d’appel et il n’y apparaît pas de cloison ou de porte dont M. [D] [L] affirment qu’elles ne seraient pas démontables, ni d’élément de nature à démontrer un danger lié à la proximité d’une cuve à fioul.

La seule photographie de l’abri situé dans le jardin, accolé au garage, fait état, comme l’a pertinemment dit le premier juge, d’une construction sommaire sans aucun gros 'uvre et parfaitement démontable.

Sur la dégradation du portail

Aucune mention n’est portée sur l’état des lieux d’entrée sur son état.

M. [D] [L] produit une photographie du portail simplement lazuré et cassé en plusieurs endroits.

M. [O] [N] et Mme [C] [T] versent au dossier deux photographies, l’une du portail simplement lazuré en bon état et l’autre repeint en blanc également en bon état.

Ces photographies ne sont pas datées et il n’en résulte pas une dégradation qui signerait un défaut d’entretien du logement.

Sur le défaut d’entretien du jardin

Les photographies produites par M. [D] [L], qui ne montrent pas une vue d’ensemble du jardin, ne permettent pas d’établir un défaut d’entretien dont les conséquences pourraient persister à la sortie des lieux et contrairement à ce qu’allègue l’intimé, elles ne démontrent pas que des dalles de la terrasse ont été soulevées par les mauvaises herbes.

Les photographies versées au dossier par M. [O] [N] et Mme [C] [T] font au contraire état d’un jardin bien entretenu.

Au vu des pièces produites, le défaut d’entretien du jardin n’est pas avéré.

Sur le comportement agressif

Il ne ressort d’aucune pièce du dossier que M. [N] aurait craché sur M. [D] [L]..

Le mail de M. [U] adressé à M. [D] [L] le 25 juin 2021, dont il n’est pas contesté qu’il est le voisin de M. [N] selon lequel, « après que le ton a monté », il a cru que « M. [D] [L] allait se faire frapper par M. [N]. C’est ce que j’ai pensé sur le coup. Rien ne s’est passer et le calme est revenu des 2 côtés » est inopérant à établir un comportement agressif de la part de M. [N] dont M. [L] aurait été victime dans un contexte de litige et alors que le témoin précise que les deux protagonistes étaient énervés.

Enfin, le seul mail adressé par M. [N] à M. [D] [L] le 16 octobre 2019 par lequel il répond à sa demande sur l’état de l’isolation de la chaudière par ces mots «  LOL, je dirais même + MDR voir PTDR » , acronymes qu’il convient de traduire par « laughing out loud », « mort de rire » et « pété de rire » et s’il est irrespectueux, est à examiner à l’aune du conflit existant entre les locataires et le bailleur et ne saurait être considéré comme un comportement agressif.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, aucun des manquements à leurs obligations de locataires reprochés dans les congés délivrés le 11 mars 2021 n’est avéré et le jugement déféré qui a validé ces congés sera réformé.

Sur la demande en dommages et intérêts de M. [O] [N] et Mme [C] [T]

Selon l’article 1240 nouveau du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit rapporter la preuve d’un fait générateur, d’un dommage certain, direct et légitime et d’un lien de causalité.

M. [O] [N] et Mme [C] [T] font valoir que M. [D] [L] s’acharne sur eux pour les expulser ce qui a dégradé leur santé.

M. [D] [L] conclut au débouté soutenant qu’il est la seule victime de ses locataires.

Les deux certificats médicaux établis par le Dr [B], médecin généraliste à [Localité 6] le 28 avril 2022 selon lesquels M. [O] [N] et Mme [C] [T] souffrent d’un syndrome anxio dépressif réactionnel, ne fait pas la preuve d’un lien de causalité avec une faute qu’aurait commise M. [D] [L].

Le jugement déféré qui les a déboutés de cette demande sera confirmé.

Sur la demande en dommages et intérêts de M. [D] [L]

M. [D] [L] soutient, au visa de l’article 1240 du code civil, qu’il souffre de plusieurs pathologies en lien avec le comportement de ses locataires ou aggravées par ce comportement fautif, étant précisé qu’il est âgé de plus de 70 ans, invalide à plus de 80 % et ne peut récupérer son bien mis en viager qui lui coûte plus qu’il ne lui revient.

M. [O] [N] et Mme [C] [T] concluent au débouté de cette demande.

Il a été jugé ci-dessus qu’aucune faute de M. [O] [N] et Mme [C] [T] n’est avérée, M. [D] [L] sera donc débouté de cette demande.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [L] qui succombe en supportera donc la charge, comme celle des dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [D] [L] qui succombe, sera condamné à payer à M. [O] [N] et Mme [C] [T] ensemble la somme de 1000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté M. [O] [N] et Mme [C] [T] d’une part et M. [D] [L] d’autre part de leurs demandes en dommages et intérêts,

Statuant à nouveau dans cette limite,

Dit que les congés délivrés à M. [O] [N] et Mme [C] [T] le 11 mars 2021 sont de nul effet,

Y ajoutant,

Condamne M. [D] [L] à payer à M. [O] [N] et Mme [C] [T] ensemble la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions des articles 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] [L] aux entiers dépens d’appel et de première instance qui seront recouvrés selon la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,