COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 24 AVRIL 2025

N° 2025/ 153

Rôle N° RG 24/04763 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM4A7

[I] [J]

[H] [M]

C/

S.C.I. DIANDRA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 06 Mars 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/03210.

APPELANTS

Monsieur [I] [J]

né le 12 Août 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Patrick ARNOS, avocat au barreau de NICE

Madame [H] [M]

née le 17 Février 1977 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Patrick ARNOS, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.C.I. DIANDRA poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Guillaume ROVERE de la SELARL CABINET ROVERE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 juin 1999, madame [G] [Z] épouse [Y], aux droits de laquelle vient la SCI Diandra, a consenti un bail à usage d’habitation à monsieur [I] [J] et madame [H] [M], portant sur un appartement de type T2, situé [Adresse 1], à [Localité 6] (06), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2 500 francs (381,12 euros), outre une provision pour charges de 62,50 francs (9,53 euros).

Le même jour un bail a également été consenti au profit de Mme [M] uniquement aux mêmes conditions.

Suivant acte authentique du 8 mars 2005, conclu devant maître [C] [T], Notaire à [Localité 4] (06), Mme [Y] a vendu ledit bien à la SCI Diandra.

Par actes d’huissier en date du 24 février 2022, la SCI Diandra a fait délivrer aux locataires, Mme [M] et M. [J], un congé pour vente au prix de 185 000 euros, à effet au 14 juin 2023.

En l’absence de levée de l’option par les locataires et faute pour eux d’avoir quitté les lieux, par acte d’huissier en date du 4 septembre 2023, la SCI Diandra a fait assigner M. [J] et Mme [M], devant le juge des contentieux de Ia protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice.

Par jugement contradictoire du 6 mars 2024, ce magistrat a :

— déclaré valable le congé pour vente délivré pour le 14 juin 2023 ;

— constaté la résiliation du bail ;

— dit que M. [J] et Mme [M] étaient occupants sans droit ni titre, depuis le 15 juin 2023;

— ordonné à M. [J] et Mme [M], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours, à compter de la signification de la décision et à défaut avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier en application des articles L. 411 – 1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution :

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers serait régi par les dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [J] et Mme [M] à payer à la SCI Diandra une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 15 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— dit qu’en cas d’absence de production de justificatifs, le montant de l’indemnité d’occupation serait fixée à la somme de 478,14 euros ;

— débouté la SCI Diandra de sa demande au titre de la résistance abusive ;

— condamné in solidum M. [J] et Mme [M] à verser à la SCI Diandra la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ce magistrat a considéré que la validité du congé pour vendre ne souffrait d’aucune contestation, respectant les conditions formelles de délivrance. Il a estimé que les éléments versés à la procédure démontraient la qualité de locataires des deux défendeurs.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 avril 2024, M. [J] et Mme [M] ont interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 18 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme le jugement et statuant à nouveau :

— juge le contrat de location qui leur a été consenti a été remplacé par un bail consenti au profit de Mme [M] par Mme [Y] aux droits de laquelle se trouve la SCI Diandra ;

— juge que les congés pour vente délivrés le 24 février 2022 ne sont pas valables pour viser le contrat de location consenti aux consorts [J]-[M], annulé et remplacé par le contrat de location consenti au profit de Mme [M] ;

— les déclare irréguliers ;

— juge que le contrat de location de Mme [M] a été renouvelé par tacite reconduction le 15 juin 2023 pour venir à expiration le 15 juin 2026 ;

— déboute la SCI Diandra de ses demandes ;

— ordonne la réintégration de Mme [M] dans le logement dont elle a été expulsée sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamne la SCI Diandra à lui payer la somme de 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Cohen-Guedj-Montero.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— deux contrats de location ont été signés le même jour, l’un par M. [J] et Mme [M] et l’autre uniquement par Mme [M] ;

— celui signé par Mme [M] a annulé le premier et le congé pour vente ne visant pas le bon contrat doit être déclaré nul et de nul effet ;

— le 8 octobre 2024 la SCI Diandra a repris possession des lieux ;

— la fiche info greffe poduite par la SCI Diandra n’est pas probante, en ce que M. [J] pouvait domicilier son entreprise chez sa concubine, locataire de l’appartement, sous réserve de fournir lors de l’immatriculation de l’entreprise une attestation d’hébergement signée du titulaire du bail d’habitation.

Par dernières conclusions transmises le 18 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Diandra sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement en toutes ses dispositions et :

— déclare irrecevable la demande de réintégration des lieux formée par Mme [M], en raison notamment de la vente de l’appartement survenue le 4 février 2025 ;

— déboute M. [J] et Mme [M] de leurs demandes ;

— condamne M. [J] et Mme [M] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

— condamne M. [J] et Mme [M] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du congé pour vente, le commandement de payer les loyers du 23 janvier 2023, l’assignation, la signification du jugement et le commandement de quitter les lieux du 15 avril 2024.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— c’est à la demande de Mme [M], sachant que son compagnon n’avait pas d’emploi stable et que cette faveur lui permettrait de percevoir l’ensemble des aides sociales APL qu’un deuxième contrat a été formalisé ;

— le bail consenti à Mme [M] uniquement a permis de frauder les différents services sociaux mais force est de constater que pendant toute la durée du bail les échanges entre les parties ont eu lieu avec les deux locataires ;

— les deux actes sont identiques ;

— c’est avec mauvaise foi qu’ils entendent tirer profit d’un moyen non probant ;

— le congé est valable et doit produire effet ;

— leur mauvaise foi et maintien dans les lieux lui occasionne un préjudice.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 19 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la validité du congé pour vente :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

[' ]

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Sur les parties au contrat de location :

L’article 9 du code de procédure civile, dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est acquis aux débats que deux contrats de location ont été établis le même jour, signés pour l’un, entre le bailleur et Mme [M] et pour l’autre, par le bailleur, M. [J] et Mme [M].

Contrairement à ce que font valoir les consorts [J]-[M], les deux contrats portent sur le même bien, moyennant le même loyer et comportent les mêmes conditions générales.

De même, aucun élément ne démontre que le contrat signé uniquement entre Mme [M] et le bailleur, est postérieur à celui signé par elle, et M. [J] et que les parties avaient l’intention que le contrat signé entre les trois parties soit annulé par celui signé uniquement entre Mme [M] et le bailleur.

Aucune mention n’apparaît sur l’exemplaire signé entre Mme [M] et le bailleur visant à dire qu’il annule et remplace le précédent contrat souscrit le même jour et incluant M. [J].

La SCI Diandra prétend que le contrat établi seulement avec Mme [M], à sa demande, avait pour unique finalité de percevoir les aides sociales. Elle souligne que les échanges entre les parties ont toujours eu lieu avec M. [J] et Mme [M].

Au soutien de leurs prétentions, Mme [M] et M. [J] produisent neuf quittances de loyer des 17 novembre 2004, 17 février 2005, 15 juin 2015, 16 août 2015, 15 juillet 2015, 1er décembre 2018, 28 février 2019, 30 novembre 2020, 27 février 2021, établies au nom de Mme [M] seulement.

Cependant, la SCI Diandra ne conteste pas que les quittances de loyers et les reçus ont été établis au nom de Mme [M], au motif que c’est elle qui s’acquittait du paiement du loyer. Elle produit néanmoins des échanges épistolaires dont la lettre recommandée en réponse au congé pour vente, datée du 3 mai 2022 contestant la date d’expiration du bail, signée par les deux, M. [J] et Mme [M].

De plus, la SCI Diandra verse aux débats la fiche Insee situation au répertoire Sirene de M. [J], en date du 23 mai 2024, qui démontre qu’il a domicilié son activité professionnelle d’entrepreneur individuel, en travaux de revêtement des sols et des murs à l’adresse du bien loué, objet du présent litige. Sa première immatriculation est en date du 4 octobre 2010.

Son fils, M. [F] [J] est également immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Nice en qualité d’agent commercial, au domicile personnel et professionel du bien loué.

Par conséquent, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré qu’il s’évinçait des pièces versées aux débats que M. [J] et Mme [M] avaient tous les deux la qualité de locataire et que le congé pour vente qui leur avait été délivré était valable, visant le bail régulièrement consenti entre eux.

Sur les autres mentions :

En outre, comme l’a relevé le premier juge, le congé ne souffre d’aucune contestation quant aux mentions obligatoires ou encore à la durée du préavis, respectant les conditions formelles de délivrance telles qu’exigées par la loi.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a considéré que le congé était valable et que bail avait donc été résilié de plein droit au 15 juin 2023.

Sur les conséquences du congé pour vente :

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le congé pour vente a été régulièrement délivré pour le 14 juin 2023.

Les consorts [J]-[M], qui n’ont pas accepté l’offre de vente, sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 15 juin 2023. Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé leur expulsion.

Au vu de l’évolution du litige, les consorts [J]-[M] ont été expulsés le 8 octobre 2024. Le bien a été vendu le 4 février 2025.

Par conséquent, Mme [M] sera déboutée de sa demande en réintégration des lieux sous astreinte.

Par ailleurs, les consorts [J]-[M] sont également redevable à compter du 15 juin 2023, d’une indemnité d’occupation destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du propriétaire lié à la privation de son local.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce que ces derniers ont été condamnés à payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 478,14 euros, à compter du 15 juin 2023 jusqu’au 8 octobre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI Diandra a subi un préjudice lié au fait que le logement n’a pas été pas vide de tout occupant. Toutefois, les consorts [J]-[M] ont été condamnés au versement d’une indemnité d’occupation destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du propriétaire lié à la privation de son local.

La SCI Diandra ne démontre pas subir un autre préjudice. En outre, elle a désormais vendu le bien. Dès lors, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les consorts [J]-[M], aux dépens de l’instance, à l’exclusion des frais de congés pour vente, du commandement de payer du 23 janvier 2023, mais incluant les frais d’assignation, de signification du jugement et de commandement de quitter les lieux, et à verser à la SCI Diandra la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Les consorts [J]-[M], qui succombent au litige, seront condamnés in solidum à supporter les dépens d’appel.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour leur défense. Il lui sera donc alloué une somme de 3 000 euros. Mme [M] sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

DÉBOUTE Mme [M] de sa demande en réintégration du logement sous astreinte ;

PRÉCISE QUE l’indemnité d’occupation est due du 15 juin 2023 au 8 octobre 2024, date de la reprise des lieux ;

PRÉCISE QUE les dépens de première instance incluent les frais d’assignation, de signification du jugement et de commandement de quitter les lieux mais excluent les frais des congés pour vente et du commandement de payer du 23 janvier 2023 ;

CONDAMNE M. [J] et Mme [M] in solidum à verser à la SCI Diandra la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [M] de sa demande formulée sur le même fondement;

CONDAMNE M. [J] et Mme [M] in solidum à supporter l’intégralité des dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,