COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 20 FEVRIER 2025

N° 2025/ 52

Rôle N° RG 23/08802 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLRSY

[W] [G]

C/

[I] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Audrey DELAS

M^e Philippe SILVE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en date du 25 Avril 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 11-22-00790.

APPELANT

Monsieur [W] [G]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007966 du 20/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Audrey DELAS, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Laure PONS, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame [I] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocat au barreau de NICE

Ordonnance d’Irrecevabilité des conclusions 24-M74

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du premier novembre 1991, Mme [O] a donné à bail d’habitation à M.[G] un appartement situé à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 3000 francs, charges comprises.

Par exploit du 13 novembre 2020, Mme [O] a fait délivrer à son locataire un congé pour reprise pour le 31 octobre 2021, afin qu’elle puisse y habiter en raison de son invalidité.

M. [G] s’est maintenu dans les lieux.

Par acte d’un commissaire de justice du 19 décembre 2022, Mme [O] a fait assigner M. [G] aux fins de valider le congé pour reprise.

Par jugement contradictoire du 25 avril 2023, le juge des contentieux de la protection de Cagnes-sur-Mer a :

— dit que le congé pour reprise délivrée le 23 novembre 2020 par Mme [I] [O] à M.[W] [G] pourle 31 octobre 2021 s’agissant du bien d’habitation donné à bail sis [Adresse 1] est régulier en la forme et au fond et en conséquence a validé ledit congé ;

— constaté la résiliation du bail le 31 octobre 2021 ;

— dit que M.[W] [G] est occupant sans droit ni titre des locaux précédemment loués à compter du 1er novembre 2021 ;

— ordonné la libération immédiate des locaux par M. [W] [G] et la remise des clefs des locaux loués à Mme [I] [O] ;

à défaut,

— ordonné l’expulsion de M.[W] [G] des locaux sis [Adresse 1], et de toute personne s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et un serrurier passé le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

— fixé l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 750 euros;

— condamné M. [W] [G] à payer chaque mois cette somme à Mme [I] [O] à compter du 1er novembre 2021jusqu’à la libération effective des locaux ;

— condamné M. [W] [G] à payer à Madame [I] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— dit que l’exécution provisoire est de droit;

— rejeté toutes autres demandes;

— condamné M. [W] [G] aux dépens, à l’exception du coût du congé pour reprise;

— dit qu’une copie de la décision sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Le premier juge a rejeté l’argument selon lequel le locataire serait un locataire protégé, puisqu’il était âgé de 64 ans au jour de l’échéance du bail, soit le 31 octobre 2021.

Il a estimé que le congé, délivré régulièrement, avait un caractère réel et sérieux.

Par déclaration du 03 juillet 2023, M. [G] a relevé appel de cette décision.

Mme [O] a constitué avocat. Ses conclusions ont été déclarées irrecevables.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 décembre 2024 auxquelles il convient de se reporter, M. [G] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de prononcer la nullité du congé pour reprise délivré par Mme [O] le 13 novembre 2020

— de juger que le bail conclu en date du 01.11.1991 s’est régulièrement renouvelé à compter du 01.11.2021 pour une nouvelle période de trois ans soit jusqu’au 30.10.2024 ;

En conséquence,

— de débouter Mme [O] de ses demandes,

— de condamner Mme [O] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre du préjudice matériel

— de condamner Mme [O] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral,

en tout état de cause,

— de condamner Mme [O] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,

— de condamner Mme [O] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Audrey DELAS sous sa due affirmation de droit.

Il expose être un locataire protégé en notant avoir plus de 65 ans et disposer d’un revenu inférieur à 20.966 euros.

Il soulève la nullité du congé en raison de son défaut de caractère réel et sérieux. Il explique que la validité du congé s’apprécie à la date à laquelle celui-ci a été délivré. Il relève que les justificatifs de Mme [O], liés à son invalidité, sont postérieurs à la délivrance du congé, à l’exception d’un certificat médical qui n’explique pas les conséquences de terme de mobilité de sa maladie, alors qu’elle souhaite pouvoir loger au rez-de-chaussée. Il explique vivre dans le même immeuble que Mme [O], qui était déjà atteinte de cette maladie lorsqu’ils étaient mariés. Il ajoute qu’elle vit sans difficulté apparente au premier étage du bâtiment qui ne dispose pas d’un ascenseur.

Il déclare que les pièces produites sont au nom de Mme [G], alors que la décision de divorce mentionne que cette dernière reprendrait son nom de jeune fille, si bien que les pièces produites sont contestables.

Il estime le congé frauduleux. Il soutient que Mme [O] cherche à lui nuire et à se venger de lui, dans le cadre d’un conflit lié à une société qu’ils avaient créée. Il souligne qu’elle cherche à l’expulser et note qu’une première action avait été diligentée à la fin de l’année 2018.

Il déclare avoir été expulsé le 19 octobre 2024. Il estime que cette expulsion injustifiée lui a causé de nombreux préjudices dont il demande réparation : préjudice matériel lié au temps passé au déménagement et à la nécessité de racheter du mobilier ; préjudice moral en raison d’un stress important.

MOTIVATION

Si l’intimée est déclaré irrecevable en ses conclusions, la cour d’appel doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le tribunal s’est déterminé (Cass. 2e civ., 6 sept. 2018, n° 17-18.150).

Selon l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable :

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise (…) . Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.(…).

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée( …).

L’âge du locataire est apprécié à la date d’échéance du contrat. M.[G], né le 27 octobre 1957, était âgé de 64 ans à la date d’échéance du contrat (31 octobre 2021). Il ne peut donc prétendre à la protection des locataires âgés.

Le premier juge a relevé que Mme [O] versait au débat les pièces suivantes :

— un certificat médical du 16 octobre 2018 rédigé par le Professeur [E] attaché au CHU de [Localité 3] qui certifie qu’elle est suivie dans son service pour une maladie de Crohn et qui précise que la maladie, évolutive, nécessite une prise en charge en milieu hospitalier,

— une carte d’invalidité pour la période du 1er août 2009 au 31 juillet 2019,

— une carte de stationnement pour personnes handicapées valide jusqu’au 31 juillet 2019,

— une carte mobilité inclusion invalidité sur la période du premier août 2019 au 31 juillet 2020,

— une carte de mobilité inclusion invalidité du 23 juin 2020, sans fin de validité (validitépermanente) octroyée par le Conseil départemental des Alpes-Maritimes,

— une carte Association [2] "vaincre la maladie de Crohn …' Urgences- Toilettes,

— une carte de mobilité inclusion Stationnement personnes handicapées du 20 avril 2021( fin de validité 19 avril 2026) octroyée par le Conseil départemental des Alpes-Maritimes,

— un certificat médical du docteur [F], médecin généraliste, du 21 avril 2022,certifiant qu’elle bénéficie d’un taux d’invalidité permanent de catégorie 2,

— des attestations de paiement d’une pension d’invalidité par l’Assurance Maladie sur la période

du 1er mars 2021 au 28 février 2022.

Ces documents, qui s’appliquent à la personne de Mme [O], témoignent que la maladie de Crohn dont souffre cette dernière, qui existait au moment de la délivrance du congé, est évolutive et entraîne, à son détriment, des conséquences non visibles, particulières handicapantes en matière de mobilité et d’autonomie, en lien avec la nécessité d’avoir à sa disposition quasi-immédiate des toilettes. Le fait de pouvoir jouir d’un appartement en rez-de-chaussée, avec jardin, est un motif pertinent, légitime et sérieux de reprise puisqu’il permet à Mme [O] de pouvoir sortir tout en restant près de son lieu de vie. Ce congé, même si les relations entre Mme [O] et son ex-conjoint, M.[G], apparaissent compliquées, est valable et n’est pas frauduleux.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré qui l’a validé et qui a statué sur les conséquences du congé délivré (indemnité d’occupation; expulsion).

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [G]

M. [G] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du premier novembre 2021. Il s’est maintenu dans les lieux. L’expulsion qu’il a subie n’est que la conséquence du jugement de première instance assortie de l’exécution provisoire. Ce jugement est confirmé par la Cour. M.[O] sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et sur le frais irrépétibles

M. [G] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Il sera débouté de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Mme [O] les frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance.

Le jugement déféré qui a condamné M. [G] aux dépens et au versement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M.[W] [G] ;

REJETTE la demande de M. [W] [G] faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[W] [G] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,