COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 24 AVRIL 2025

N° 2025/ 155

Rôle N° RG 23/03133 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK4AV

[H] [S]

C/

[T] (décédée) [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maxime DE TOFFOLI

M^e Stéphane MAMOU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 06 Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/03184.

APPELANTE

Madame [H] [S]

née le 27 Février 1984 à [Localité 4],

représentée par M^e Maxime DE TOFFOLI, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Madame [T] [K]

née le 05 Janvier 2023 à [Localité 5], demeurant

HEPAD [2] [Adresse 1] [Localité 6]

Ordonnance d’irrecevabilité des conclusions intimé du 05/10/2023 M/167

représentée par M^e Stéphane MAMOU, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

ARRÊT

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2017 à effet au 11 décembre 2017, Mme [K] [T], par l’intermédiaire de son mandataire la SAS CONSUL IMMOBILIER, a donné à bail d’habitation à Mme [S] un bien situé à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 658 euros majoré d’une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Par acte du premier juin 2022, Mme [S] a fait assigner Mme [K] aux fins principalement de la voir condamner à des dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 06 février 2023, le juge des contentieux de la protection de Toulon a :

— condamné Mme [K] [T] à régler à Mme [S] [H] la somme de 600 euros (SIX CENTS EUROS) au titre de son préjudice de jouissance pour la période de décembre

2021 à février 2022,

— débouté Mme [S] [H] de ses demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et du préjudice matériel (dégradation du mobilier),

— débouté Mme [S] [H] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code

de Procédure Civile,

— condamné Mme [K] [T] aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la locataire, liée au mauvais fonctionnement de la chaudière, en estimant qu’elle ne démontrait pas n’avoir pas été chauffée ni avoir subi un préjudice de jouissance.

Il a estimé que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent en raison de défaillance du système électrique empêchant un chauffage normal du logement ; il a accordé à la locataire des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Il a rejeté la demande de la locataire au titre d’un préjudice matériel et d’un préjudice moral qu’il a jugé non démontrés.

Par déclaration du 27 février 2023, Mme [S] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a condamné Mme [K] aux dépens.

Mme [K] a constitué avocat. Par ordonnance du 05 octobre 2023, ses conclusions du 21 juillet 2023 ont été déclarées irrecevables, faute d’avoir été transmises dans les délais impartis.

Par information notifiée par RPVA le 26 février 2025, le conseil de Mme [K] a avisé l’appelante et la cour du décès de cette dernière intervenu le 10 octobre 2024 et fourni un attestation notariée ainsi qu’un acte de décès.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2023 auxquelles il convient de se référer, Mme [S] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Mme [K] aux dépens,

— de condamner Mme [T] [K] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— de condamner Mme [T] [K] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral ;

— de condamner Mme [T] [K] à lui payer la somme de 258,99 euros au titre de la dégradation de son mobilier ;

— de condamner Mme [T] [K] à payer à lui la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— de condamner Mme [T] [K] aux entiers dépens ;

— de débouter Mme [T] [K] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

Elle soulève l’indécence du logement en raison de la non-conformité de la chaudière à gaz. Elle relève avoir constaté et senti des émanations de gaz qui ont entraîné des maux de tête au détriment de son fils mineur. Elle évoque les interventions répétées d’un chauffagiste qui a constaté le danger de cette installation. Elle indique que les désordres étaient connus du bailleur dès la mise en location et, en tout état de cause, dès le premier décembre 2019, date à laquelle elle a avisé son bailleur de la difficulté. Elle reproche à son bailleur d’avoir retardé la réalisation de travaux pour mettre fin à la non-conformité de l’installation.

Elle fait également état d’une insuffisance de l’installation électrique qu’elle a dénoncée dès le 12 décembre 2021, difficulté qui n’a jamais été résolue avant son départ du 25 février 2022. Elle indique que ce sous-dimensionnement a entraîné une impossibité d’avoir un chauffage normal dans les lieux loués ; elle relève que la déficience du chauffage a entraîné des problèmes d’humidité.

Elle sollicite la réparation de son préjudice de jouissance pour un montant de 6000 euros.

Elle évoque également un préjudice moral, lié au fait qu’elle vivait dans la peur d’être intoxiquée par la chaudière. Elle ajoute avoir subi un préjudice matériel, en raison de la nécessité qui a été la sienne de devoir changer de matelas et une ampoule.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 370 du code de procédure civile qui énonce qu’à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible, seul l’héritier, qui peut procéder à la notification du décès, peut se prévaloir de l’interruption de l’instance. L’héritier de Mme [K], qui n’est pas intervenu, n’a pas procédé à cette formalité et ne revendique donc pas l’interruption de l’instance.

***

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

— le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants

— certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents

— des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Selon l’article 2 du décret précité, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

L’article 3 du même décret énonce que logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Il ressort des pièces produites que Mme [S] s’est plainte dès le premier décembre 2019 auprès du mandataire de son bailleur de difficultés liées à sa chaudière, en indiquant que celle-ci se mettait souvent en sécurité, dès qu’elle tentait d’augmenter son rendement lorsqu’il faisait froid. Elle évoquait les conclusions de son chauffagiste de la société RENDU SERVICES, qui avait relevé une mauvaise évacuation des gazs brûlés. Elle déclarait que des difficultés similaires étaient apparues l’année précédente, ce qui avait conduit à la création d’aérations supplémentaires. Elle se plaignait encore du fonctionnement de la chaudière dans un courriel du 22 septembre 2021, relevant craindre une intoxication au monoxyde de carbone ; elle poursuivait ses doléances dans des mails des 15 octobre 2021 et 22 novembre 2021.

Le 16 novembre 2021, la société RENDU SERVICES, chauffagiste, évoquait un problème de refoulement et stipulait l’existence d’un danger, avec la nécessité de faire des modifications sur l’installation.

Le 21 novembre 2021, de nouveaux radiateurs ont été installés dans le logement (pièce 17). Dès le 12 décembre 2021, Mme [S] a évoqué une difficulté liée au fait qu’elle ne pouvait être chauffée convenablement ; Elle expliquait, dans un courriel adressé au mandataire de son bailleur, ne pouvoir en allumer que deux, sous peine de voir l’installation électrique disjoncter. Elle se plaignait de ne pouvoir être chauffée normalement et ne parvenir à atteindre que 18 degrés dans l’appartement, en mettait les deux chauffages à 25 degrés. L’expert de son assureur, dans un rapport du 20 janvier 2022, a noté que le phénomène de disjonction relevait d’une incohérence entre l’installation électrique remaniée en décembre 2021 et la puissance électrique pouvant être fournie dans l’appartement.

Mme [K], qui est tenue à une obligation de délivrance d’un logement décent, comprenant une installation permettant un chauffage normal, ne rapporte pas la preuve qu’elle a rempli cette obligation, alors que sa locataire s’est plainte de ne pouvoir chauffer le logement à plus de 19 degrés et que l’existence d’un phénomène de disjonction empêchant l’utilisation de tous les radiateurs est établi.

Mme [S] a souffert d’un trouble de jouissance lié à un chauffage défectueux dès le mois de novembre 2021 jusqu’à son départ en février 2022.

Le diagnostic technique de chaudière du 19 octobre 2017 n’a relevé aucune anomalie (pièce 14). Un test de combustion du 08 janvier 2020 n’évoquait pas de difficulté [liée au monoxyde de carbone] (pièce 15). Il était néanmoins noté que le tirage de la cheminée restait la seule piste des pannes à répétition. Des travaux étaient effectués le 15 septembre 2020. Le 16 décembre 2021, un autre chauffagiste, mandaté par la locataire, évoquait des refoulement de la cheminée de la chaudière et mentionnait l’existence d’un danger.

Mme [S] ne démontre pas que la chaudière n’était pas conformes aux normes de sécurité dès la mise en location du logement. Ce n’est qu’en décembre 2021 qu’un professionnel a estimé que l’installation présentait un danger, alors même que d’autres professionnels, chargés de tester l’installation et ayant fait des tests de combustion, ont estimé qu’il n’y avait pas de difficulté.

Il est cependant démontré par les pièces produites que Mme [S] a souffert, dès l’année 2018, de pannes à répétition de la chaudière ; par ailleurs, un professionnel, en janvier 2020, a évoqué un problème de tirage. Le bailleur ne démontre pas avoir résolu cette difficulté avant le départ de sa locataire. Or, le bailleur doit à son locataire la jouissance paisible des lieux; il doit également y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux.

Ces pannes à répétition, dénoncées par Mme [S], ont créé au détriment de cette dernière un préjudice de jouissance. Elle a subi également un préjudice moral en raison des défectuosités de la chaudière puisqu’un professionnel avait évoqué l’existence d’un danger et qu’elle pouvait donc raisonnablement craindre une intoxication liée à cette installation.

Mme [S] a subi en conséquence un préjudice de jouissance lié au dysfonctionnement de la chaudière (dès l’année 2018) et à la défectuosité du chauffage dans le logement (à compter du mois de novembre 2021). Ce préjudice de jouissance sera intégralement réparé par l’allocation de 5000 euros. Son préjudice moral, lié au crainte concernant la dangerosité de la chaudière, sera réparé par la somme de 800 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ces points.

Elle ne justifie pas du lien entre les moisissures évoquées sur un matelas et le problème de chauffage. Elle ne justifie pas plus de la détérioration d’une ampoule d’un montant de 60 euros. Elle sera déboutée de ses demandes au titre de son préjudice matériel. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [K] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Mme [S] les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. Mme [K] sera condamnée à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a mis à la charge de Mme [K] les dépens et en ce qu’il a rejeté sa demande au titre des frais irrépétibles. Il sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [S] au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande de Mme [H] [S] au titre de son préjudice matériel,

— mis à la charge de Mme [T] [K] les dépens,

— rejeté la demande de Mme [T] [K] au titre des frais irrépétibles.

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE Mme [T] [K] à verser à Mme [H] [S] la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [T] [K] à verser à Mme [H] [S] la somme de 800 euros au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [T] [K] à verser à Mme [H] [S] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [T] [K] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,