COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

N° 2025/ 237

Rôle N° RG 22/00400 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIVDD

S.D.C. [Adresse 1]

C/

S.C.I. SADFLEUR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Claude LAUGA

M^e Laurence PARENT-MUSARRA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 10 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04196.

APPELANTE

S.D.C. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER Société par actions simplifiée, au capital de 84 315 € inscrite au RCS de Cannes sous N° 322 212 168 dont le siège social est sis [Adresse 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Thomas JEAN, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.C.I. SADFLEUR, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL CABINET LPM AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 26 mars 2018, conclu devant maître [B] [J], notaire à [Localité 1] (06), la société civile immobilière (SCI) Sadfleur a acquis la propriété au sein de la résidence '[Adresse 1]', des biens et droits immobiliers suivants, figurant au cadastre section CH, n°[Cadastre 1], situés [Adresse 4] à [Localité 1] (06), comprenant :

— le lot n°118 consistant en un appartement au 5ème étage, du bloc II, observation faite qu’audit appartement est attachée la jouissance exclusive et particulière d’un balcon au Sud-Ouest dudit appartement, d’un balcon à l’ouest ;

— le lot n°247 consistant en un emplacement de parking au sous-sol dudit bloc.

L’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 1]', est situé [Adresse 5], et [Adresse 6], à [Localité 1] (06).

Suivant procès-verbal du 22 juin 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé l’autorisation à la SCI Sadfleur de procéder à des travaux, aux fins de fermeture de son balcon Ouest.

Le procès-verbal de cette assemblée a été notifié par courrier recommandé avec accusé de réception, le 4 juillet 2018.

Par acte d’huissier de justice du 29 août 2018, la SCI Sadfleur a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 1]', devant le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir :

— à titre principal :

* dire et juger que le refus de travaux opposé est constitutif d’un abus de majorité ;

* annuler la résolution n° 19 de l’assemblée générale de la copropriété '[Adresse 1]' rejetant sa demande d’être autorisée à fermer son balcon par une menuiserie métallique et des baies vitrées ;

— à titre subsidiaire :

* autoriser la réalisation des travaux susmentionnés par elle ;

— en tout état de cause : condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 10 décembre 2021, le tribunal a :

— annulé la résolution n°19 de l’assemblée générale du 22 juin 2018 ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Sadfleur la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— rejeté la demande d’inclusion dans les dépens du coût des constats d’huissier en date du 19 juillet 2018 et 14 avril 2020.

Le tribunal a notamment considéré que :

— sur l’annulation de la résolution et la suppression des baies vitrées :

— il appartenait à Ia SCI Sadfleur de rapporter Ia preuve de ce qu’iI y avait eu utilisation de la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt commun dont la poursuite devait être l’objectif des copropriétaires ou que placé dans une situation identique à celles des autres copropriétaires, un sort différent lui avait été réservé ;

— par courrier du 29 mars 2018, Ia SCI Sadfleur avait notamment demandé l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de sa demande suivante : 'installation d’une menuiserie métallique sur le balcon ouest (partie

privative) afin de limiter les nuisances sonores de la rue et des trains, comme cela avait été autorisé à d’autres copropriétaires’ ;

— la convocation à l’assemblée générale ordinaire du 22 juin 2018, adressée en recommandée avec accusé de réception (AR non produit), avait inscrit à l’ordre du jour ;

cette demande en sa résolution n°19 ;

— le projet de résolution prévoyait cette autorisation sous réserve notamment de se 'conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations

administratives requises, faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l’art et ses frais, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble […], se conformer aux dispositions du règlement de copropriété’ ;

— il résultait du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 2018 que sur 58 copropriétaires (dont la SCI Sadfleur) présents ou représentés constituant 10 078 voix (tantièmes), Ia résolution n°19 a été rejetée à la majorité, 4 558 voix ayant voté contre (286 pour et 225 s’étant abstenus), sans donner de motif ou explication complémentaire ;

— il apparait que dans la même assemblée générale, les mêmes copropriétaires, ayant voté contre le projet de la SCI Sadfleur, n’avaient pas rejeté Ia demande de ratification d’une installation de véranda d’ores et déjà réalisée par M. [Y] ;

— l’assemblée générale a décidé, à l’unanimité des présents et représentés, après le départ de la SCI Sadfleur, de voter le report de cette demande de 'validation moyennant la justification par M. [Y] d’une autorisation des services de l’urbanisme';

— l’issue différente des deux résolutions portant chacune d’entre elles sur l’installation d’une véranda démontrait une différence de traitement entre les deux copropriétaires par la majorité des copropriétaires ;

— lors de l’assemblée générale suivante, en date du 2 avril 2019, et après introduction de la présente procédure, que le syndicat des copropriétaires avait rejeté la demande de régularisation de M. [Y] sans toutefois, justifier avoir engagé de procédure judiciaire à l’encontre de ce dernier ;

— il ressortait des éléments versés aux débats, et notamment des procès-verbaux de constat d’huissier de justice des 19 juillet 2018 et 14 avril 2020, que de nombreuses vérandas avaient été installées au sein de l’immeuble '[Adresse 1]', plus précisément sur trois de ses façades à plusieurs étages ainsi que sur le toit terrasse ;

— outre la présence de nombreuses vérandas et panneaux vitrés, les procès-verbaux de constat d’huissier de justice démontraient l’existence de différentes menuiseries pour les fenêtres sur la même façade, la présence de nombreux brise-vents et bloc climatiseurs, de nombreux stores et toiles sans harmonie ; le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas avoir autorisé l’installation de ces équipements dans le cadre d’une assemblée générale ni avoir initié de procédure à l’encontre des copropriétaires concernés ;

— il ne pouvait justifier son refus d’autorisation des travaux de construction de la véranda sollicitée par la SCI Sadfleur au- motif du non-respect de Ia clause d’harmonie insérée dans le règlement de copropriété du 14 juin 1963 dont il ne démontrait pas faire application auprès des autres copropriétaires ;

— dès lors, le refus du syndicat des copropriétaires engendrait une rupture d’égalité entre la SCI Sadfleur et les autres copropriétaires ;

— il convenait d’annuler Ia résolution n° 19 de l’assemblée générale du 22 juin 2018 ;

— sur la suppression des baies vitrées :

— la résolution par laquelle les copropriétaires de la résidence refusaient l’installation de la véranda par la SCI Sadfleur étant annulée en raison de la rupture d’égalité entre les copropriétaires qu’ils faisaient peser sur Ia SCI Sadlfeur et en raison de l’existence de nombreux ouvrages dont il n’était pas démontré Ia régularité de leur présence, il convenait de débouter le syndicat des copropriétaires de demande de suppression des baies vitrées installées par la SCI Sadfleur.

— sur la remise en état de l’ouverture :

— le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas Ia preuve de ses allégations, ni que Ia SCI Sadfleur serait à l’origine de l’ouverture litigieuse et serait débouté de sa demande, sous astreinte, de remise en état initial de l’ouverture déplacée et agrandie sans autorisation.

Selon déclaration reçue au greffe le 11 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 28 mars 2015, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— déboute la SCI Sadfleur de sa demande d’annulation du vote de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 22 juin 2018 ;

— condamne la SCI Sadfleur à :

* supprimer les baies vitrées qu’elle a installées irrégulièrement ;

* remettre dans son état initial l’ouverture déplacée et agrandie sans autorisation,

sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt ;

— condamne la SCI Sadfleur à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Claude Lauga.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— le règlement de copropriété est soucieux de sauvegarder l’harmonie générale de l’immeuble ;

— la demande formée par la SCI Sadfleur était imprécise et n’était accompagnée d’aucun croquis, ni de la moindre précision sur l’implantation et la consistance des travaux envisagés ; elle ne respectait pas les formalités prévues à l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ;

— dans ces conditions sa demande ne pouvait être que rejetée ;

— aucune rupture d’égalité et aucun abus de majorité ne sont à déplorer ;

— la façade Sud-Ouest sur laquelle porte la présente affaire est libre de toute véranda visible de la rue à l’exception de celle irrégulièrement installée de la SCI Sadfleur ;

— la prétendue rupture d’égalité devra être appréciée par rapport à la façade Sud-Ouest de l’immeuble ;

— le premier juge a commis une erreur d’appréciation sur la consistance du pignon Sud-Ouest ;

— le procès-verbal de constat du 6 avril 2022 ainsi que les photographies annexées contredisent les constations du premier juge ;

— aucune rupture d’égalité n’est démontrée ;

— l’appartement des consorts [Y] est situé au dernier étage de l’immeuble et leurs aménagements sont invisibles de la rue, leur situation n’est donc absolument pas comparables;

— le seul fait qu’une majorité se dégage lors d’un vote n’est pas en soi abusif ;

— la SCI ne démontre nullement que le rejet de la résolution n°19 était inspiré par des préoccupations partisanes et encore moins par l’intention de nuire ;

— aucun abus de droit ne saurait être invoqué ;

— les travaux irréguliers de la SCI Sadfleur ont changé dans le mauvais sens l’aspect extérieur de l’immeuble et cela au mépris du règlement de copropriété, il était donc conforme à l’intérêt collectif de la copropriété de les rejeter ;

— en tout état de cause, la SCI doit fait disparaître et purger ses infractions au règlement de copropriété ;

— la SCI a violé le plan local d’urbanisme en installant cette véranda ;

— la SCI doit supprimer les baies vitrées et procéder à la remise en état des ouvertures.

Par dernières conclusions transmises le 12 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Sadfleur sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris et y ajoutant :

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Laurence Parent-Musarra.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— sur la nullité de la résolution n°19 de l’assemblée générale :

— les copropriétaires ont commis un abus de majorité en refusant l’installation de sa véranda ;

— cet abus de majorité est caractérisé non seulement par une rupture d’égalité entre copropriétaires flagrante mais également par une intention de nuire ;

— l’emplacement de la résidence est à moins de 30 mètres de la voie de chemin de fer et est située sur le [Adresse 7] qui est un axe principal pour rejoindre l’Est de [Localité 1] et les villes du littoral, d’où les nuisances sonores avérées ;

— le constat d’huissier du 18 juillet 2018 permet de constater les nombreuses vérandas installées tant sur les immeubles mitoyens que sur l’immeuble [Adresse 1] ;

— la seule lecture de la résolution n°21 concernant la ratification de l’installation de la véranda de M. [Y] copropriétaire témoigne de la différence de traitement entre deux copropriétaires concernant une même véranda ;

— M. [Y] a installé une véranda sur son lot sans autorisation et lors de l’assemblée générale, il demandait que cette installation soit validée a posteriori ;

— il y a donc une volonté manifeste de traiter différemment deux copropriétaires ;

— cette différence de traitement se poursuit eu égard à la résolution n°15 de l’assemblée générale du 8 novembre 2021 d’accorder à l’indivision [N] d’effectuer des travaux d’extension de véranda au 1er étage de l’immeuble [Adresse 7] ;

— par une résolution n°21 lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2024, la majorité des copropriétaires a autorisé à Mme [O] à effectuer des travaux d’installation d’une véranda en aluminium avec toiture légère ;

— le refus d’autorisation ne saurait être légitimer par le non-respect de la clause d’harmonie de l’immeuble insérée dans le règlement de copropriété ;

— le projet de résolution était clair ;

— aucun motif légitime ne justifie le refus de l’assemblée générale ;

— les constats d’huissier démontrent que la résidence comporte de multiples aménagements tels que vérandas, coupe vents et autres climatiseurs ;

— de nombreuses vérandas sont présents sur la résidence '[Adresse 1]', tant sur la façade [Adresse 8] que sur la façade [Adresse 7] et sur la façade [Adresse 9] et même sur le toit terrasse ; il y a 19 vérandas sur la résidence '[Adresse 1]' ;

— ce qui est accepté pour certains copropriétaires ne l’est pas pour l’autre ;

— il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer que l’ensemble des installations ont été autorisées par une résolution de l’assemblée générale ;

— soit les copropriétaires se sont vu accorder une autorisation par l’assemblée générale, soit le syndicat des copropriétaires n’a pas esté en justice à leur encontre aux fins d’obtenir la dépose des vérandas illégitimement installées et que dans les deux cas de figure il y a rupture d’égalité, entre les copropriétaires ;

— le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ses demandes subséquentes de remise en état des lieux ;

— sur la remise en état :

— il est faux de prétendre qu’elle a déplacé l’ouverture d’une vingtaine de centimètres;

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°19 du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2018 :

La résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2018 est ainsi rédigée : autorisation à la SCI Sadfleur de fermer le balcon Ouest :

L’assemblée générale autorise la SCI Sadfleur à effectuer à ses frais exclusifs, les travaux de fermer le balcon côté Ouest par la mise en place conformément au projet joint, affectant l’aspect extérieur de l’immeuble qui devront être conformément à la destination de l’immeuble et sous réserve pour la SCI Sadfleur de :

— se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises ;

— faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

— souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage ;

— se conformer aux dispositions du règlement de copropriété ;

Le copropriétaire restera responsable vis à vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

En l’espèce, suivant acte authentique du 26 mars 2018, la société civile immobilière (SCI) Sadfleur a acquis la propriété au sein de la résidence '[Adresse 1]', du lot n°118 consistant en un appartement au 5ème étage, du bloc II, observation faite qu’audit appartement est attachée la jouissance exclusive et particulière d’un balcon au Sud-Ouest dudit appartement, d’un balcon à l’ouest.

Aux termes de l’article 25 b) ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

L’article 10 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable en la cause, dispose que lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires soit avec l’intention de nuire.

L’abus révélateur d’une atteinte à l’égalité de traitement est susceptible d’apparaître dans les divers domaines d’intervention du syndicat dès lors qu’il entraîne des avantages consentis à certains seulement au détriment des autres copropriétaires.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit donc en l’espèce la SCI Sadfleur.

En l’espèce, la résidence '[Adresse 1]' est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le règlement de copropriété du 14 juin 1963, stipule page 62, que 'les choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bloc’ sont :

— les fondations, les gros murs (façades, pignons et refends), en un mot, tous les murs et éléments constituant l’ossature de chaque bloc, éventuellement mitoyenneté correspondantes.

[…]

— les ornements extérieurs des façades de chaque bloc, y compris les balcons et leurs revêtements, les balustres, les appuis de balcons et de fenêtres (à l’exception des fenêtres elles-mêmes, persiennes, volets, stores et jalousies en ce qui concerne les boutiques et magasins, à l’exception de leurs devantures et vitrine ou de leurs accessoires'.

Il ajoute en page 63 'usage des choses et parties communes’ que l’aspect des choses et parties communes devra être respecté sauf décision de l’assemblée des copropriétaires, prise comme il sera dit à l’article 21, n°2.

S’agissant 'du mode d’occupation', le règlement de copropriété précise en page 65 qu’en ce qui concerne les écriteaux, plaques, enseignes, visibles de l’extérieur, et les décorations extérieures, les prescriptions édictées sous le numéro un de l’article 4, seront également applicable à l’usage des parties privées ; en tout cas, il ne devra jamais être porté atteinte à l’harmonie générale de l’immeuble.

En l’espèce, par courrier recommandé avec accusé de réception, la SCI Sadfleur demandait l’inscription à l’ordre du jour du projet de résolution suivante 'installation d’une menuiserie métallique sur le balcon ouest (partie privative) afin de limiter les nuisances sonores de la rue et des trains, comme cela a été autorisé à d’autres copropriétaires'.

La convocation à l’assemblée générale ordinaire du 22 juin 2018 a inscrit cette demande d’autorisation à l’ordre du jour sous la résolution n°19.

Elle a été rejeté selon les votes suivants :

— pour : 286/10 076 tantièmes ;

— contre : 4 558/10 076 tantièmes ;

— abstentions : 225 tantièmes

Il s’évince du titre de propriété de la SCI Sadfleur et du règlement de copropriété que le balcon objet du présent litige, ne constitue pas une partie privative de l’immeuble, mais bien une partie commune dont elle a la jouissance exclusive.

La résolution nécessitait en application de l’article 25 b), pour être adoptée, de recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il apparaît lors de la même assemblée générale que la résolution n°21 relative à 'la demande de ratification de l’installation de la véranda de M. [Y] ' mise au voix était la suivante : l’assemblée générale prend acte des explications de M. [Y] concernant le dépôt d’une demande d’autorisation en cours auprès de l’urbanisme. L’assemblée générale décide donc de reporter la question à la prochaine assemblée générale, dans l’attente de la justification de ladite autorisation.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, aucun vote visant à ratifier l’installation de la véranda n’a été émis. La SCI Sadfleur ne saurait invoquer cette ratification, inexistence, afin de justifier une rupture d’égalité entre les copropriétaires.

L’issue de ces deux résolutions ne démontre pas de différence de traitement entre les deux copropriétaires par la majorité des copropriétaires.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’y a aucune rupture d’égalité entre la SCI Sadfleur et M. [Y] dans la mesure où l’appartement de ce dernier est au 6ème et dernier étage, et que les aménagements envisagés sont invisibles de la rue, selon photographies annexées au constat d’huissier du 6 avril 2022.

De plus, lors de l’assemblée générale du 2 avril 2019, les copropriétaires ont voté contre la résolution n°23 prévoyant l’autorisation à M. [Y] d’installer une véranda à la majorité de 4010/10076 tantièmes.

Les deux copropriétaires se sont heurtés à un refus.

S’agissant de l’absence d’engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre de M. [Y], elle n’est pas démontrée par la SCI Sadfleur et est en tout état de cause, insuffisante à constituer une rupture d’égalité entre les copropriétaires.

S’agissant de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 8 novembre 2021 d’accorder à l’indivision [N] d’effectuer des travaux d’extension de véranda au 1er étage de l’immeuble [Adresse 4], ils sont relatifs à une véranda donnant sur la cour intérieure du bâtiment [Adresse 4] et non à une façade donnant sur rue.

S’agissant de la résolution n°21 lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2024, la majorité des copropriétaires a autorisé à Mme [O] à effectuer des travaux d’installation d’une véranda en aluminium avec toiture légère, sur la façade située en Nord-Est.

Le moyen tiré de la violation de l’égalité de traitement entre ces copropriétaires s’appuyant sur ces résolutions d’assemblée générale, est donc inopérant.

Au soutien de sa demande la SCI Sadfleur verse aux débats :

— un constat d’huissier du 19 juillet 2018, accompagné de photographies, duquel il ressort, notamment :

* le long du [Adresse 7], ce boulevard longe la voie de chemin de fer, une distance entre 25 et 30 mètres séparant le balcon de la SCI Sadfleur de la voie de chemin de fer ;

* sur la façade de la résidence côté du [Adresse 7], il constate la présence de toiles de stores de sortes différentes ; certains garde-corps sont pourvus de brises-vues en toile en différents coloris ;

* observant les balcons, l’huissier relève que plusieurs appartements sont équipés d’unités extérieures de climatisations, notamment au premier étage (…) ;

* la présence d’un panneau vitré placé verticalement à l’angle d’un appartement situé au 6ème étage ;

* au 7ème étage l’huissier constate la présence de menuiseries métalliques équipées de parois vitrées, semblant être une véranda ;

* côté façade Sud, côté [Adresse 10], l’huissier note la présence d’une véranda couvrant l’ensemble des terrasses au 2ème étage ; les balcons au 6ème étage ont été fermés ; une grande véranda couvre la terrasse de l’appartement situé au Sud-Est ;

— côté Nord-Ouest de l’immeuble, deux appartements sont pourvus de vérandas ;

— un constat d’huissier du 14 avril 2020, photographies à l’appui, duquel il ressort notamment que:

* la résidence dispose de deux entrées : une sur la [Adresse 8] et une autre sur le [Adresse 7] ;

* les constations [Adresse 8] :

° l’huissier relève la présence de vérandas en structure aluminium au dernier étage;

° sur la façade Nord-Ouest : l’huissier constate la présence de trois blocs de climatisation aux 2ème, 3ème et 4ème étages ;

° certains balcons disposent de brise-vue et d’autres non, de même pour la présence d’un store roulant à projection ;

° au 3ème étage, il y a l’apposition d’une structure en aluminium se situant à l’extrémité du balcon ce qui n’est pas le cas sur les autres balcons ;

* les constations à l’angle de l'[Adresse 5] et de la [Adresse 8] :

° présence d’un bloc de climatisation sur le balcon du 3ème étage ;

° présence de stores sur les 3ème, 4ème, 5ème et 6ème étages mais pas sur le balcon du 1er étage ;

° des brises-vue sont apposés que sur certains balcons ;

* à la deuxième entrée de la résidence côté [Adresse 7] :

° présence sur cette façade d’une véranda apposée au 5ème étage par la SCI Sadfleur ;

° présence de trois blocs de climatisation aux 1er, 2ème, 3ème étages, les autres étages n’étant pas visibles depuis la voie publique ;

* sur la façade suivante en direction de la 2ème entrée :

° présence de trois blocs de climatisation visibles au 6ème étage et 3ème étage ;

° apposition aléatoire de stores, brise-vue de nature et couleur différents ;

° au dernier étage présence d’une structure métallique disposant de deux fenêtres coulissantes ;

* sur la façade au dessus de la 2ème porte d’accès :

° présence d’une véranda au dernier étage ;

° présence d’un bloc de climatisation au 3ème étage ;

° apposition aléatoire de stores, brise-vue de nature et couleur différents;

* sur la façade [Adresse 10] :

° présence d’une véranda installée au 2ème étage ;

° présence d’une véranda au dernier étage avec structure métallique ;

° présence en disharmonie des stores ainsi que des coupes vent se situant en extrémité des balcons ;

* sur la façade Ouest : présence d’une véranda au dernier étage ;

* sur la façade Nord : présence de deux vérandas ;

* l’huissier établir des comparaisons avec le logiciel Street View datant de 2011.

Le syndicat des copropriétaires produit :

— un constat d’huissier du 6 avril 2022, accompagné de photographies, duquel il ressort notamment :

* sur la façade Sud-Ouest de l’immeuble, il relève la présence d’une seule véranda, aménagée en loggia au R + 5 ; les habillages vitrés de la loggia sont équipés de store roulant occultant se déroulant à l’extérieur ;

— le zonage de la ville de [Localité 1] ;

— le PLU de la ville de [Localité 1].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est clairement établi que la résidence dispose de deux entrées : une sur la [Adresse 8] et une autre sur le [Adresse 7]. Il ressort également que la résidence dispose d’une multitude de façades, donnant sur différentes rues et qu’il existe dans sa globalité une disharmonie des installations de toutes natures (bloc de climatisation, stores, vérandas…).

Cependant, il ressort de l’ensemble des constats d’huissier que sur la façade Sud-Ouest, qui intéresse le présent litige, une seule véranda aménagée apparaît.

Il est établi que la SCI Sadfleur est la seule à avoir une véranda visible de la rue,

sur la façade Sud Ouest, au 5ème étage. Cela est mis en exergue les photographies à l’appui du constat d’huissier du 6 avril 2022, contrairement aux autres façades de l’immeuble, le pignon Sud-Ouest est libre de toute véranda de la rue. Comme le démontre le syndicat des copropriétaires, ce pignon est le seul visible depuis le [Adresse 7].

Il n’y a aucune rupture d’égalité avec les copropriétaires disposant d’un bien avec un balcon donnant sur cette façade Sud-Ouest de l’immeuble. La visibilité de l’installation de la SCI Sadfleur ne souffre d’aucune contestation. Elle dénote sur ce pignon Sud-Ouest.

La SCI Sadfleur ne peut exciper une rupture d’égalité avec d’autres façades, voire avec celles appartenant à des immeubles mitoyens.

C’est à elle qu’incombe de rapporter la charge de la preuve que ces installations ont été autorisées. Elle ne justifie pas que l’ensemble des vérandas présentes sur la résidence tant sur la façade [Adresse 8] que [Adresse 9] ont été autorisées.

De plus, le fait qu’elle subirait des nuisances en provenance du [Adresse 7] et de la voie ferrée n’est pas justifiée.

En outre, l’ensemble des copropriétaires des lots situés sur ce pignon Sud-Ouest, sont soumis aux mêmes contraintes.

La SCI Sadfleur ne démontre aucun abus de majorité. Le seul fait qu’une majorité se dégage d’un vote n’est pas en soi abusif. Il ne réduit pas à une simple opposition d’intérêt mais nécessite la démonstration d’une intention malveillante qu’elle échet à rapporter. La SCI Sadfleur n’établit pas que le rejet de la résolution n°19 ait été inspiré par des préoccupations partisanes et encore moins l’intention de nuire.

En outre, lors du projet de résolution, soumis au vote des copropriétaires, la SCI Sadfleur n’a pas produit au soutien de sa demande de croquis ou autre document permettant de préciser l’implantation et la consistance de ses travaux.

Par conséquent, il n’est pas démontré de rupture d’égalité ou d’abus de majorité, affectant la validité de la résolution n°19 du procès-verbal d’assemblée générale du 22 juin 2018.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a annulé ladite résolution et la SCI Sadfleur sera déboutée de sa demande.

Sur les travaux de remise en état :

Tel qu’il ressort du constat d’huissier du 6 avril 2022, les travaux entrepris par la SCI Sadfleur ont changé l’aspect extérieur de l’immeuble, sur la façade pignon Sud-Ouest, portant atteinte à son harmonie et violant ainsi les dispositions du règlement de copropriété sus-évoquées.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à la remise en état du balcon, dans sa situation antérieure aux travaux.

Contrairement à ce que soutient la SCI Sadfleur, ces demandes avaient été formulées devant le premier juge, saisi par assignation du 29 août 2018, acte interruptif de prescription en application des articles 2241 et 2244 du code civil. Elles ne sont pas prescrites.

Sur la suppression des baies vitrées :

Au vu de l’irrégularité de leur existence, il conviendra de condamner la SCI Sadfleur à supprimer les baies vitrées installées sur le balcon, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt, pendant une durée de 3 mois.

Sur la remise en état des ouvertures :

Au vu du constat d’huissier du 6 avril 2022, il est établi que l’ouverture permettant d’accéder à la véranda de la SCI Sadfleur n’a pas les mêmes dimensions ni en hauteur, ni en largeur que les ouvertures situées aux étages supérieurs et inférieurs qui sont quant à elles identiques.

L’aspect extérieur du pignon a été modifié.

Il conviendra de condamner la SCI Sadfleur à remettre en état les ouvertures, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt, pendant une durée de 3 mois.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra d’infirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer à la SCI Sadfleur la somme de 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cependant il sera confirmé en ce qu’il a considéré que les frais de constat d’huissier des 19 juillet 2018 et 14 avril 2020 ne sont pas inclus dans les dépens et rejeté la demande de la SCI Sadfleur.

Succombant, la SCI Safleur sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maitre Claude Lauga et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 662 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions, excepté en ce qu’il a considéré que les frais de constat d’huissier des 19 juillet 2018 et 14 avril 2020 ne sont pas inclus dans les dépens et rejeté la demande de la SCI Sadfleur à ce titre ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

DÉBOUTE la SCI Sadfleur de sa demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 22 juin 2018 ;

CONDAMNE la SCI Sadfleur à :

* supprimer les baies vitrées qu’elle a installées irrégulièrement sur le balcon ;

* remettre dans son état initial l’ouverture déplacée et agrandie sans autorisation,

sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt, pendant une durée de 3 mois ;

CONDAMNE la SCI Sadfleur à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 1]', représenté par son syndic en exercice la somme de 7 662 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Sadfleur à supporter les dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Claude Lauga.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,