COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 25 FEVRIER 2025

N° 2025/91

Rôle N° RG 21/03753 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHDDR

[N] [L]

[B] [O]

C/

[J] [T]

[S] [I]

Société SMA SA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe HUGON DE VILLERS

M^e Eric TARLET

M^e Isabelle FICI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en date du 02 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00071.

APPELANTS

Monsieur [N] [L]

Demeurant [Adresse 6]

Madame [B] [O] épouse [L]

Demeurant [Adresse 6]

tous deux représentés par M^e Philippe HUGON DE VILLERS de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [J] [T]

Né le 5 décembre 1952 à [Localité 3]

Demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [I]

Née me 3 décembre 1970 à [Localité 8]

Demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Société SMA SA

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Anne SAMBUC, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Décembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Catherine OUVREL, Présidente

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, rapporteur

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Février 2025,

Signé par Madame Catherine OUVREL, Présidente et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Le 24 octobre 2005, M. [N] [L] et Mme [B] [O] épouse [L] (les époux [L]) ont conclu avec la SARL [Adresse 4], assurée au titre de sa responsabilité décennale par la société anonyme (SA) SMA SA, anciennement dénommée Sagena, un marché de travaux pour la réalisation du gros oeuvre d’une maison individuelle à [Localité 7], comportant un rez de chaussée sur vide sanitaire, un garage situé dans le prolongement des espaces en sous-sol et deux studios.

La SARL [Adresse 4] a réalisé le gros oeuvre, le second oeuvre ayant été réalisé par l’entreprise de M. [L].

L’ouvrage a été réceptionné le 22 septembre 2006.

Par acte authentique du 7 mars 2014, les époux [L] ont vendu le bien à M. [J] [T] et Mme [S] [I] (les consorts [I] [T]).

En 2015, se plaignant d’une humidité excessive des parois du sous-sol et du garage, les consorts [I] [T] ont effectué une déclaration de sinistre auprès de la société SMA SA.

Celle-ci a refusé sa garantie au motif que la partie enterrée de l’ouvrage ne figure ni sur le permis de construire, ni dans le contrat de construction et que la toiture du garage ne correspond pas aux spécifications du permis de construire.

Les consorts [I] [T] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence qui, le 15 septembre 2015, a ordonné une expertise.

L’expert a déposé son rapport le 29 novembre 2017.

Par actes des 14 et 18 décembre 2017, les consorts [I] [T] ont assigné les époux [L] et la société SMA SA devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence afin d’obtenir des dommages-intérêts sur le fondement de la garantie décennale et subsidiairement de la garantie des vices cachés.

Par jugement du le 2 février 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— condamné les époux [L] à payer à M. [T] et Mme [I] les sommes de 34 832,60 euros en réparation de leur préjudice matériel, 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les époux [L] et la société SMA SA, in solidum, à payer aux consorts [I] [T], en réparation de leur préjudice matériel, une indemnité de 528 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamné la société SMA SA à relever et garantir les époux [L] de la condamnation en paiement de la somme de 528 euros ;

— débouté M. [T] et Mme [I] de toutes autres demandes, y compris à l’encontre de la société SMA SA ;

— débouté les époux [L] de toutes autres demandes à l’encontre de la société SMA SA ;

— condamné les époux [L] aux dépens, incluant le coût de l’expertise ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que les époux [L], qui ont la qualité de constructeurs, ont vendu le bien comme comportant un sous-sol aménagé et habitable, alors que celui-ci est affecté de désordres rendant le bien impropre à un tel usage et qu’il en va de même du garage au regard des infiltrations récurrentes qui se produisent depuis le toit terrasse.

Il a, en revanche, limité la garantie de la société SMA SA au seul désordre affectant le linteau du passage entre le garage et le sous-sol au motif que la SARL [Adresse 4] n’est pas responsable au titre d’un défaut d’étanchéité de ce qui lui a été présenté comme un vide-sanitaire et qu’elle ne l’est pas davantage des désordres affectant le toit-terrasse puisqu’aucun travaux ne lui a été confié à ce titre.

Par acte du 12 mars 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les époux [L] ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 novembre 2024.

En cours de délibéré les parties ont été invitées à s’expliquer, par une note à déposer avant le 15 janvier 2025, sur les effets de l’absence, dans les conclusions d’intimés des consorts [I] [T], de demande d’infirmation du jugement au titre du montant des dommages-intérêts.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 11 juin 2021, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les époux [L] demandent à la cour de :

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

' déclarer les consorts [I] [T] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter ;

A titre subsidiaire,

' dire que la SARL Bastide du château est l’auteur des travaux, siège des désordres allégués et condamner son assureur, la société SMA SA, à les relever et garantir de toute condamnation susceptible d’intervenir à leur encontre ;

A titre très subsidiaire,

' limiter le montant des condamnations, au titre des travaux de reprise, à la somme de 16 642, 68 euros ;

' débouter les consorts [I] [T] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ;

En tout état de cause,

' condamner les consorts [I] [T] à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de leur avocat.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés, régulièrement notifiées le 26 août 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [T] et Mme [I] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [L] à les indemniser ;

' dire que les époux [L] seront tenus au titre de la garantie décennale pour les travaux qu’ils ont réalisés, notamment les travaux d’aménagement du sous-sol, et subsidiairement au titre de la garantie des vices cachés ;

' condamner, en conséquence, tous préjudices confondus, les époux [L] et la société SMA SA à leur payer les sommes de 49 045,06 euros et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 31 août 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la société SMA SA, demande à la cour de :

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

' condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement, s’il était fait droit à l’appel principal des époux [L] ou à l’appel incident de M. [T] et Mme [I],

' débouter M. [T] et Mme [I] de la fraction de leurs demandes dirigées à son encontre relativement aux travaux de reprise du toit terrasse, soit 12 864, 56 euros et au préjudice de jouissance relatif au garage ;

' débouter M. [T] et Mme [I] de leur demande relative à un préjudice de jouissance du sous-sol ou, à tout le moins, la réduire à de plus justes proportions ;

' l’autoriser à déduire sa franchise contractuelle de toute indemnisation qui serait allouée au titre de dommages immatériels ;

' condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Motifs de la décision

1/ Sur l’appel incident des consorts [I] [T]

La cour est saisie d’un appel principal formé par les époux [L] et qui vise tous les chefs du dispositif du jugement.

Dans le dispositif de leurs conclusions, remises au greffe le 26 août 2021, soit dans le délai imparti par l’article 909 du code de procédure civile dans sa version antérieure au décret du 29 décembre 2023, les consorts [I] [T], intimés, demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [L] à les indemniser et de condamner ceux-ci, avec la société SMA SA, à leur payer, tous préjudices confondus, la somme de 49 045,06 euros ainsi qu’une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le dispositif de leurs dernières conclusions est rédigé à l’identique.

Le montant des condamnations prononcées par le premier juge s’élève au total à 45 360,60 euros.

Les consorts [I] [T] sollicitent donc, à titre de dommages-intérêts, une somme supérieure à celle que leur a alloué le tribunal, notamment au titre du préjudice de jouissance que, dans les motifs de leurs conclusions, ils chiffrent à 15 000 euros.

Dans une note en délibéré en date du 19 décembre 2024, en réponse à la demande de la cour, les consorts [I] [T] confirment que leurs conclusions comportent, outre une demande de confirmation, un appel incident.

Ils ne s’expliquent pas, en revanche, sur l’absence de demande d’infirmation du jugement.

Or, il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement.

Cette règle de procédure est applicable aux instances introduites par une déclaration d’appel postérieur au 17 septembre 2020, ce qui est le cas en l’espèce.

L’appel incident n’étant pas différent de l’appel principal par sa nature ou son objet, les conclusions de l’appelant, qu’il soit principal ou incident, doivent déterminer l’objet du litige porté devant la cour d’appel.

L’étendue des prétentions dont est saisie la cour d’appel étant déterminée dans les conditions fixées par l’article 954 du code de procédure civile, le respect de la diligence impartie par l’article 909 du code de procédure civile est nécessairement apprécié en considération des prescriptions de cet article 954.

L’appel incident formé par les consorts [I] [T] n’a donc produit aucun effet dévolutif au-delà de leur demande de confirmation du jugement entrepris.

2/ Sur la garantie décennale

2.1 Moyens des parties

Les époux [L] font valoir que leur responsabilité n’est pas engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil au titre des désordres dénoncés par les consorts [I] [T] au motif que ceux-ci, qui consistent en la présence d’humidité dans le vide-sanitaire et dans le garage, ne rendent pas le bien impropre à sa destination.

Ils soutiennent que le sous-sol n’a pas été vendu comme une pièce habitable puisqu’aucune mention n’apparaît dans l’acte authentique de vente, sur les plans ou le permis de construire ; qu’ils ne sont pas les auteurs de l’annonce immobilière mentionnant un sous-sol habitable ; que ce document n’a aucune valeur contractuelle, contrairement à l’acte authentique de vente et qu’en tout état de cause, le sous-sol n’est équipé d’aucun système de chauffage, VMC ou véritables fenêtres, les réseaux d’évacuation sont apparents au plafond et qu’il ne peut davantage être considéré comme à usage de garage, cave ou chaufferie, comme le retient l’expert, puisqu’il s’agit simple d’un vide sanitaire. Ils soutiennent que les normes d’étanchéité ont été respectées, que le sous-sol soit considéré comme un vide sanitaire ou même un local susceptible de servir de cave ou de garage et que l’expert n’a constaté aucune venue d’eau en provenance de l’extérieur, relevant tout au plus des résurgences et traces d’humidité usuelles pour des pièces de cette catégorie.

Les consorts [I] [T] soutiennent que les désordres relevés par l’expert ne correspondent pas uniquement à des traces d’humidité, puisqu’il s’agit de véritables infiltrations faisant disjoncter le compteur au sous-sol et créant sur le plafond du garage des stalactites de calcite qui tâchent les voitures, rendant les pièces dangereuses et insalubres ; que le sous-sol leur a bien été vendu comme pièce habitable et qu’il était déjà aménagé lors des visites, avec du carrelage, un parquet flottant posé au-dessus, deux fenêtres, une salle d’eau, ainsi que des prises électriques, des placards et une pièce fermée par une porte coulissante, de sorte que la responsabilité décennale des époux [L] est engagée à leur égard au titre de ces désordres qui rendent le bien impropre à cet usage.

La société SMA SA fait valoir que les désordres affectant le sous-sol ne relèvent pas de la garantie décennale dans la mesure où il ne s’agit pas d’inondations mais d’infiltrations, admises dans une pièce qui n’est qu’un vide-sanitaire, pièce non habitable au moment de la construction réalisée par son assurée, et que s’agissant du toit terrasse qui est à l’origine d’infiltrations dans le garage, le marché de travaux et les plans du permis de construire, tant initial que modificatif, n’en font pas mention.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 du même code réputé constructeur tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire et toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

En l’espèce, les époux [L] ont conclu un contrat de construction du gros oeuvre de leur maison avec la SARL [Adresse 4], qui, dès lors, a la qualité de constructeur au sens de ce texte.

Les époux [L] ne contestent pas que le marché de travaux se limitait à la réalisation du gros oeuvre, le second oeuvre ayant été réalisé par eux mêmes.

Ayant vendu, après achèvement, le bien qu’ils ont fait construire et pour partie construit, ils ont la qualité de constructeurs au sens du texte précité.

La garantie décennale joue lorsque le dommage compromet la solidité de l’ouvrage ou que, l’affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, il rend le bien impropre à sa destination.

L’impropriété à destination s’apprécie par référence à la destination du bien découlant de son affectation telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le bien immobilier est affecté de plusieurs désordres affectant la partie sous-sol, le garage et le passage entre la grande pièce du sous-sol et le garage.

Selon la description qu’en fait l’expert, la partie sous-sol du bien, accessible depuis l’espace séjour cuisine par un escalier, est d’une surface identique à celle du rez-de-chaussée, enterrée sur trois côtés, en parties Sud, Nord et Ouest, avec, en façade Est, une fenêtre donnant sur l’espace de stationnement des véhicules devant le garage, et se composant d’une grande pièce faisant office de salle de sport, buanderie et kitchenette disposant d’une fenêtre, d’une pièce de rangement située sous la cuisine, d’une pièce aménagée en chambre et d’une salle d’eau.

L’expert précise que les espaces sont carrelés ou revêtus d’un sol stratifié et disposent d’enduits en murs recouverts de peinture ou enduits colorés. En revanche aucun enduit ni peinture n’est apposé au plafond dont l’aspect est décrit comme brut d’agglos avec les siphons et équipements du rez-de-chaussée visibles. La hauteur sous plafond brut (sans enduit) s’élève à de 2,16 m.

L’expert relève l’existence de salpêtre le long de l’escalier entre la cuisine et le sous-sol, avec un doublage abîmé, des traces d’humidité dans la pièce de rangement sous la cuisine avec du salpêtre dans l’angle et la pénétration d’eau lors de la réunion technique, le long du mur Nord et en retour Ouest. Le 16 novembre 2016, il a évalué le taux d’humidité à 40/50 % et le 1er mars 2016 a constaté qu’après de fortes pluies l’eau avait ruisselé sur le mur du fond, sur les hourdis du plancher et dans le petit local sous l’escalier, que des traces de pénétration d’eau sur le mur Ouest de la pièce étaient visibles ainsi que des traces d’infiltrations et des ronds de salpêtre dans la grande pièce contre le mur enterré Nord. Dans cette pièce, le taux d’humidité a été mesuré le 16 novembre 2015 à 10/15 % et l’expert a constaté qu’après les pluies du 1er mars 2016, 80 % des traces d’infiltration s’étaient agrandies, que du salpêtre était apparu sur la plinthe et que les lames de parquet au sol étaient gondolées.

Selon cet homme de l’art, ces désordres démontrent un défaut d’étanchéité des murs enterrés.

Le document technique unifié (DTU) classe les murs en trois catégories différentes selon leur destination : simple vide sanitaire, espace à usage de cave ou de garage et espace habitable.

Le vide sanitaire correspond à un espace destiné à permettre le contrôle des canalisations en sous face des planchers, sans autre usage particulier.

En l’espèce, un escalier a été construit dès le départ pour relier l’espace séjour/cuisine et le sous-sol et une fenêtre a été réalisée dans ce dernier. Or, selon l’expert, pour un vide sanitaire, une simple trappe est suffisante et une fenêtre est inutile.

La SARL Bastide du château, qui a réalisé le gros oeuvre, ne pouvait donc ignorer, pas plus que les époux [L], maitres d’ouvrage, qu’il ne s’agissait pas d’un simple vide sanitaire.

L’expert poursuit son analyse en retenant que les murs relevant de la catégorie 2, qui correspond aux murs bordant des locaux pour lesquels l’étanchéité de la paroi n’est pas obligatoire et où, notamment, des infiltrations limitées peuvent être acceptées par le maitre d’ouvrage (chaufferie, garage, caves etc), doivent, selon le DTU, être revêtus sur la face extérieure d’un enduit d’imperméabilisation, de recette ou performanciel conforme aux spécificités décrites par la norme NF DTU 26.1, relatives aux murs en élévation, ou utilisant des mortiers réalisés avec des 'ciments’ résistants aux milieux agressifs, choisis parmi ceux mentionnés dans la norme NF DTU 20.1P2.

Pour êtres conformes, ils doivent recevoir sur cette face deux couches d’un enduit d’imprégnation à froid à base de bitume en émulsion ou solution. En conséquence, ils doivent être enduits de la même façon que les murs de façade, être étanches et bénéficier d’une imprégnation à froid réalisée par deux couches d’émulsion bitumineuse.

En l’espèce, aucun enduit étanche n’a été réalisé sur toute la paroi en blocs d’aggloméré de ciment en dessous du niveau de revêtement en bois. Une seule couche d’émulsion bitumineuse à partir de 30 cm en dessous du niveau revêtement bois a été réalisée et il n’existe aucune protection des blocs d’agglomérés (pas d’enduit étanche ni d’émulsion).

L’expert précise que le complexe étanche mentionné dans le devis par la SARL [Adresse 4] est insuffisant pour protéger des pénétrations d’eau.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [L], il ne s’agit pas d’une simple humidité ou d’infiltrations limitées puisque de l’eau coule à travers les murs lors des pluies.

Il résulte de tout ce qui précède que le sous-sol, qui, compte tenu de la teneur de la construction initiale, ne constitue pas un simple vide sanitaire, n’est pas étanche.

S’agissant du garage, l’expert relève l’existence de traces d’infiltrations, d’auréoles et de salpêtre, avec un taux d’humidité de 20 %, ainsi que de l’eau coulant du plafond.

Ainsi, le 1er mars 2016, après de fortes pluies, il a relevé un taux d’humidité de 70 % et, en sous face du plancher, la pénétration d’eau ainsi que la formation de stalactite de calcite tombant sur le pare brise des voitures.

Il situe l’origine de ces infiltrations dans la toiture terrasse du garage, sur laquelle il a relevé la présence de flaques sur le carrelage, précisant que l’étanchéité a été réalisée avec une chape bitume et une feuille d’aluminium appelée calendrite, insuffisants pour en assurer l’étanchéité.

Selon lui, une étanchéité efficiente implique une surface courante de type bicouche bitume ou autre sol, validée par un avis technique, une couche de désolidarisation entre l’étanchéité et le mortier de pose du carrelage, composée de type non-tissé recouvert d’une feuille de polyéthylène, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisqu’il a relevé des sous seuils de 3 cm et même inférieurs à certains endroits, un bitume recouvert d’une feuille aluminium sans aucune couche de désolidarisation visible entre étanchéité et le mortier de pose de carrelage, le tout entrainant la possibilité de fissures dans l’étanchéité lors des périodes de dilatation/rétractation du carrelage soumis aux intempéries.

Or, pour être conforme aux règles de l’art en matière d’étanchéité, une toiture terrasse circulable pour piétons, sous carrelage doit avoir des relevés périphériques entre 6 et 10 cm, être constituée en surface courante, d’une étanchéité de type bi couche bitume ou autre solution validée par un avis technique et avoir une couche de désolidarisation entre l’étanchéité et le mortier de pose du carrelage de type non tissé recouvert d’une feuille de polyéthylène.

En conséquence cette toiture terrasse a été réalisée en violation des règles de l’art.

Il en résulte des infiltrations qui, selon l’expert excèdent celles qui peuvent être admises pour des locaux de catégorie 2, à savoir la présence de stalactite de calcite qui engendrent des dégradations sur les biens situés sous le toit, notamment des véhicules. Il ne s’agit donc pas d’humidité ni même d’infiltrations limitées acceptables pour un garage. S’agissant d’un local destiné au garage de véhicules, ce désordre le rend impropre à l’usage auquel il est destiné.

En revanche, l’expert considère que les travaux d’imperméabilisation des murs du garage, qui selon le DTU 20.1 relèvent de la catégorie 2, sont conformes aux documents contractuels et aux règles de l’art.

Il se déduit de ces éléments que la toiture terrasse est impropre à assurer l’étanchéité du garage, étant précisé qu’il ne s’agit pas d’humidité mais bien d’infiltrations puisque lors des pluies, l’eau s’infiltre allant jusqu’à former des stalactites de calcite, empêchant, sauf à les détériorer, le stationnement de véhicules ou de toute autre marchandise.

En conséquence, le garage, du fait des désordres affectant le toit terrasse, n’est pas conforme à sa destination.

Enfin, l’expert a objectivé un désordre au niveau du passage entre le garage et le sous-sol, dont les aciers sont apparents et le joint de dilatation ou de rupture, marqué en plancher et non en murs.

Selon la norme DTU 20.1 P4 relatives aux règles de calculs et aux dispositions constructives minimales, le positionnement de l’armature doit être organisé de façon à assurer partout un enrobage minimal de 30 mm. Or, en l’espèce il manque un enrobage des aciers de 3 cm.

Par ailleurs, un joint de dilatation et de rupture a été créé entre le volume de la villa et celui du garage en raison de leurs différences structurelles, la différence de hauteur engendrant une différence de poids.

L’expert en conclut que l’exécution du linteau et l’absence de marquage du joint en murs au niveau du passage n’est pas conforme aux règles de l’art.

Les époux [L] étant constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil, doivent garantie à leurs acheteurs de l’ensemble de ces désordres.

L’absence dans le permis de construire initial de pièce habitable au sous-sol et le fait que l’acte de vente du bien immobilier aux consorts [I] [T] ne fasse pas référence à des pièces habitables au sous-sol est indifférent puisqu’en tout état de cause, cet espace ne correspond pas à un simple vide sanitaire et aurait dû être construit en respectant a minima les normes techniques afférentes aux garages/caves/celliers.

3/ Sur la garantie de la société SMA SA

3.1 Moyens des parties

Les époux [L] font valoir que la société SMA SA doit sa garantie dès lors que la SARL [Adresse 4] ne s’est pas conformée aux normes d’étanchéité prévues par le DTU et les règles de l’art applicables aux locaux non habitables ; que s’agissant du toit terrasse du garage, s’il était initialement prévu un toit classique, la variante qui a été réalisée ne remet pas en cause la réalité même du marché de travaux et que l’assureur ne peut refuser sa garantie au motif que le contrat ne couvre pas les travaux d’étanchéité alors qu’il refuse de produire les documents contractuels, mais qu’en tout état de cause, si le lot étanchéité ne figure pas dans l’attestation d’assurance, il est courant que des entreprises de maçonnerie réalisent des travaux ponctuels d’étanchéité et que les contrats d’assurances assurent dans le cadre de l’activité 'maçonnerie’ un certain nombre de mètres carrés relatifs aux travaux d’étanchéité.

La société SMA SA soutient qu’elle ne doit pas sa garantie au motif que le contrat souscrit pas la SARL [Adresse 4] ne couvre pas les travaux d’étanchéité et qu’elle n’a pas réalisé le toit terrasse qui est la cause des infiltrations dans le garage, puisque ni le marché de travaux, ni les plans du permis de construire n’en font état.

3.2 Réponse de la cour

La garantie de la société SMA SA est recherchée en sa qualité d’assureur de la SARL [Adresse 4].

Selon l’article L 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Cette action directe contre l’assureur suppose cependant que la responsabilité de l’assurée soit engagée.

En l’espèce, la SARL Bastide du Château a réalisé le gros oeuvre. En dépit des termes de la notice descriptive annexée au marché du travaux du 24 octobre 2005, elle ne pouvait ignorer, s’agissant du sous-sol, qu’elle ne réalisait pas un simple vide sanitaire, puisque le permis de construire initial qui a servi de référence à la réalisation du gros oeuvre prévoyait un escalier allant de la cuisine au sous-sol ainsi qu’une fenêtre dans ce dernier, excluant toute qualification de vide sanitaire.

Elle devait donc respecter les normes techniques afférentes aux garages/caves/celliers.

Il importe peu, dans ces conditions, que les époux [L] se soient ensuite chargés de la réalisation du second oeuvre.

Le marché de travaux du 24 octobre 2005 et la notice descriptive qui y est annexée, mentionnent des travaux de terrassement, fondations, soubassements, planchers, murs extérieurs, charpente et couverture en tuiles rondes et, pour le garage, des travaux de fondations, une dalle sur hérisson, des murs en élévation, une charpente fermette, ainsi que des travaux relatifs aux terrasses et murs, dont la terrasse réalisée sur dalle avec ferraillage et béton dose 350 kg/m².

L’avenant n°1 au marché de travaux, en date du 23 février 2006, portant modification de la notice descriptive, mentionne des travaux de soubassement du sous-sol ainsi 'le soubassement Seta élevé en agglos à brancher 20*20*50 sur une hauteur de 2,10 m sur les parties enterrées (sud ouest et nord) et en agglos creux de 20*20*50 sur la partie est. Il prévoit qu’un complexe étanche ainsi qu’un drain seront réalisés sur les parties enterrées et au sous-sol.

Ainsi que l’a relevé l’expert, la SARL [Adresse 4] a signé le procès verbal de réception attestant de la conformité des travaux au devis initial et aux travaux modificatifs.

Il en résulte, selon lui, que la SARL Bastide du château est bien intervenue, au moins pour réaliser les travaux de terrassement, fondation, et gros oeuvre, en ce compris l’étanchéité des parois enterrées, la charpente et la couverture de l’immeuble.

Cependant, la responsabilité de l’assuré ne suffit pas pour déclencher la garantie de l’assureur.

Les travaux affectés de désordres doivent relever des risques couverts par le contrat.

En l’espèce, les désordres procèdent d’un défaut d’étanchéité.

La SMA SA produit une attestation d’assurance faisant état d’une garantie au titre des activités suivantes : maçonnerie-béton armé, charpente bois, couverture zinguerie, carrelages et revêtements matériaux dus, plâtrerie, menuiseries bois, PV ou métalliques.

L’activité d’étanchéité ne figure pas parmi celles qui sont couvertes par la garantie.

L’expert s’est référé à une pratique qu’il qualifie de 'courante', selon laquelle les entreprises de maçonnerie réalisent souvent des travaux ponctuels d’étanchéité. Il ajoute que certains contrats d’assurance relatifs aux activités de construction assurent aussi, dans le cadre de l’activité maçonnerie, un certain nombre de mètres carrés relatifs aux travaux d’étanchéité. Il en déduit que si la SARL [Adresse 5] disposait d’un tel contrat d’assurance, elle pouvait réaliser des travaux d’étanchéité et être garantie à ce titre.

Dans le cadre des opérations d’expertise, sur injonction du juge chargé du contrôle des expertises, l’expert a sollicité la production par la société SMA SA des conditions générales et particulières du contrat. Celles-ci n’ont pas été produites.

Pour autant, les époux [L], sur qui pèse la charge de la preuve du bien fondé de leurs réclamations à l’encontre de l’assureur, ne démontrent par aucune pièce que l’attestation d’assurance, qui est délivrée aux constructeurs afin de justifier, dans le cadre de leur activité de l’étendue des garanties dont ils bénéficient, est un faux ou qu’elle est incomplète.

Les observations de l’expert sur ce point procèdent de considérations juridiques qui ne relevaient pas de sa mission.

En conséquence, dès lors qu’aucune pièce ne démontre que le contrat d’assurance, qui fixe l’étendue des obligations de l’assureur, garantit les travaux d’étanchéité, la société SMA SA ne doit pas garantie des désordres affectant le sous-sol.

S’agissant du garage, il résulte du marché de travaux conclu entre les époux [L] et la SARL [Adresse 4] et de son avenant que la construction du garage faisait partie des prestations prévues au contrat. En revanche, le contrat prévoyait une charpente fermette, c’est à dire une toiture traditionnelle avec couverture en tuiles, ce qui est corroboré par les plans du permis de construire qui font apparaître une toiture à deux pentes avec des tuiles. Il ne s’agissait donc pas d’un toit terrasse.

Les époux [L] soutiennent que c’est bien la SARL Bastide du château qui a réalisé ce toit terrasse. Cependant, ils ne produisent aucune facture de travaux en attestant.

Si l’expert a relevé que les sommes réglées par les époux [L] à la SARL [Adresse 4] étaient supérieures à celles prévues au marché de travaux et son avenant, (96 000 euros contre 88 000 euros), cette seule circonstance est insuffisante en l’absence de tout élément permettant d’identifier la teneur de ces travaux supplémentaires.

Dès lors, il n’est pas démontré que c’est la SARL Bastide du château qui a réalisé la toiture terrasse litigieuse.

Il est indifférent que la variante réalisée ne remette pas en cause la réalité du marché. Le constructeur engage sa responsabilité décennale uniquement s’il est l’auteur des ouvrages réalisés au mépris des règles de l’art. Or, en l’espèce, rien ne démontre que c’est la SARL [Adresse 4] qui a réalisé la toiture terrasse en ne respectant pas les règles de l’art, même si c’est elle qui a coulé la chape en béton.

En conséquence, la responsabilité de la SARL Bastide du château n’étant pas susceptible d’être engagée à ce titre, la société SMA SA ne saurait garantir les sinistres résultant des désordres qui affectent le toit terrasse.

Seul le désordre afférent au linteau relève donc de sa garantie, ce qu’elle ne conteste pas.

3/ Sur les préjudices

3.1 Moyen des parties

Les époux [L] sollicitent la réduction des dommages-intérêts alloués, qu’ils considèrent excessifs eu égard aux devis produits et à l’inexistence de toute perte de jouissance.

Les consorts [I] [T] se prévalent des conclusions de l’expert et font valoir que leur préjudice de jouissance est réel dans la mesure où ils ont perdu du matériel et des denrées alimentaires à cause de l’humidité, qu’ils sont également exposés à des allergies et qu’ils ont été contraints d’installer un radiateur électrique qui tourne en permanence ainsi que des déshumidificateurs qui doivent être régulièrement changés.

3/2 Réponse de la cour

Le responsable de plein droit en application de l’article 1792 du code civil doit réparer l’intégralité des dommages en lien de causalité avec les désordres relevant de la garantie.

En l’espèce, sur les préjudices, l’expert retient :

— s’agissant des murs enterrés du sous-sol, la nécessité de décaisser les terres le long des murs enterrés, la réalisation d’un enduit d’imperméabilisation et l’application de deux couches d’imprégnation à froid bitumineuse pour éviter les pénétrations d’eau au-delà d’une infiltration limitée ;

— s’agissant de l’escalier d’accès au rez de chaussée depuis le sous-sol, les mêmes prestations que pour les murs enterrés avec un traitement de l’ensemble du mur nord et du retour en façade Ouest ;

— s’agissant de la toiture terrasse, la dépose du carrelage de l’ensemble de la toiture terrasse, la dépose de l’étanchéité calendrite sur toute la surface, le sciage d’enduit de façade pour réaliser des relevés à la hauteur réglementaire et la dépose/repose de la porte fenêtre, le nettoyage et la préparation du support, la réalisation d’une étanchéité asphalte ou bicouche bitume, la réalisation de relevés, à la hauteur réglementaire, avec bande d’arrêt d’étanchéité des deux naissances d’eaux pluviales et du recouvrement en tête du mur Nord, le traitement du joint de dilatation le long des façades et la pose d’une couche de désolidarisation et d’un carrelage sur mortier de pose et protection des relevés ;

— s’agissant du passage entre les locaux du sous-sol et le garage, la préparation du support avec application de passivant sur les aciers et tout produit d’accrochage, un coulage supplémentaire en béton pour protéger les aciers et tout produit d’accrochage, un coulage supplémentaire en béton pour protéger les aciers de 3 cm de béton, et un sciage de l’enduit pour marquer le joint en tableaux et profil en recouvrement du joint.

L’expert a ensuite analysé les devis et retenu celui établi par la société Alpha services, soit 17 628,83 euros TTC au motif qu’il prend en compte l’ensemble des prestations à réaliser relatifs aux murs enterrés, avec un chiffrage inférieur d’environ 16 % à sa propre estimation (prix légèrement inférieurs au marché au vu de la difficulté de réalisation des travaux, tenant compte du fait que l’accès aux lieux n’est pas direct, qu’il s’agit de travaux sur un bâtiment existant, et qu’un patelage en protection de tranchée est à prévoir pour conserver l’accès à la villa depuis la porte Nord).

Au total, il a estimé le montant total des travaux à réaliser concernant le sous-sol à la somme de 20 652,50 euros TTC.

S’agissant des travaux afférents à la toiture terrasse, le devis de la société Alpha services s’élève à 12 147,47 euros TTC. Il prend en compte l’ensemble des prestations à réaliser mais l’expert en a retranché une prestation qu’il n’estimait pas nécessaire.

En conséquence, il a évalué les travaux à réaliser concernant la toiture terrasse à 12 864,56 euros TTC.

Enfin, s’agissant du passage entre le sous-sol et le garage, l’expert en a évalué le coût à 528 euros TTC.

Ces estimations ont été réalisées au contradictoire des parties.

Les époux [L] ne produisent aucun élément probant propre à remettre en cause cette évaluation qui tient compte de toutes les contraintes à prendre en considération.

Le constructeur dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil est tenu de réparer l’intégralité du préjudice subi par la victime des désordres, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Le préjudice de jouissance, qui correspond aux limites imposées par les désordres à l’usage du bien, doit en conséquence être réparé, qu’il corresponde à un simple trouble ou à une privation totale de jouissance.

En l’espèce, la réalité de ce préjudice ne peut utilement être contestée puisque les consorts [I] [T] ont été privés de la jouissance du garage dans lequel ils n’ont pu stationner de véhicule sauf à courir le risque de l’endommager et que le sous-sol est également, quelle que soit la catégorie dont il relève, impropre à son usage.

Sur ce point, il sera relevé que, selon la description qu’en fait l’expert, le sous-sol est constitué d’une grande pièce faisant office de salle de sport, buanderie et kitchenette, disposant de la fenêtre, une pièce de rangement située sous la cuisine, une pièce aménagée en chambre et une salle d’eau. Les espaces sont carrelés ou revêtus d’un sol stratifié et disposent d’enduits en murs recouverts de peinture ou enduits colorés.

En revanche, il note au plafond l’absence d’enduit, de peinture et un aspect brut d’agglos et relève que les siphons et équipements du rez-de-chaussée sont visibles et que le sous-sol a une hauteur sous plafond brut (sans enduit) de 2,16 m.

L’acte de vente du bien aux consorts [I] [T] ne décrit pas davantage d’espace habitable en sous-sol, mais l’offre d’achat de ces derniers fait état d’une maison de type 6 comprenant quatre chambres, un sous-sol, un garage, une piscine, des terrasses et un pool house. Une telle description fait nécessairement référence à la chambre aménagée au sous-sol puisque le rez de chaussée ne comporte que trois chambres. Or, si la signature des époux [L] n’y figure pas, ils ne contestent pas avoir accepté cette offre qui a été rédigée par leur propre mandataire.

Il en résulte que le caractère habitable du sous-sol a été mis en avant par les vendeurs eux-mêmes lors de la vente.

Cet élément doit être pris en considération pour apprécier l’étendue du trouble de jouissance, mais il doit également être tenu compte du fait que les consorts [I] [T] ne pouvaient ignorer, lorsqu’ils ont acheté, que ces pièces disposaient d’un éclairage naturel insuffisant, qu’elles étaient insuffisamment ventilées et aérées et disposaient d’une hauteur sous plafond inférieure à la norme en matière d’habitations.

Si le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, les condamnations n’ont pas été réglées spontanément et les intimés ont été contraints d’engager des voies d’exécution pour obtenir le paiement des sommes destinées à leur permettre de réaliser les travaux.

Le trouble a donc duré de 2014 à 2021, soit huit ans.

Ces éléments justifient de confirmer l’évaluation par le premier juge du préjudice de jouissance à la somme de 10 000 euros.

4/ Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Les époux [L], qui succombent principalement, supporteront la charge des entiers dépens d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer aux consorts [I] [T] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort

Dit que l’appel incident des consorts [I] [T] est dépourvu d’effet dévolutif ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [L] et Mme [B] [O] épouse [L] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. [N] [L] et Mme [B] [O] épouse [L] de leur demande au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en appel ;

Condamne M. [N] [L] et Mme [B] [O] épouse [L] à payer à M. [J] [T] et Mme [S] [I], ensemble, une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.

Le greffier La présidente