COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 24 AVRIL 2025

N° 2025/222

Rôle N° RG 24/07114 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNEKV

[V], [R], [F] [P]

C/

S.A. GIA MAZET COMTESSE

Société DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES

M^e Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 31 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n°23/05461.

APPELANT

Monsieur [V] [P]

né le 12 juin 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e Corinne TOMAS-BEZER de la SCP LOGOS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

S.A. GIA MAZET exerçant sous l’enseigne AGENCE DE LA COMTESSE,

dont l’établissement secondaire est situé [Adresse 1]

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par M^e Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Marie-Laure DELFAU DE BELFORT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société GIA MAZET exerçant sous l’enseigne AGENCE DE LA COMTESSE

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

M. [V] [P] est propriétaire d’un appartement situé en rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété du [Adresse 1].

Le 6 décembre 2022, la mairie de [Localité 5] a procédé à une visite technique de l’immeuble en copropriété et constaté différents désordres structurels touchant à la solidité du bâtiment et / ou des dysfonctionnements des équipements communs entraînant un risque sérieux pour la sécurité des occupants et du public.

Le 31 juillet 2023, elle a émis un arrêté de mise en sécurité portant sur les parties communes de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, M. [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à Marseille représenté par son syndic la société Gia Mazet ainsi que la société Gia Mazet, à titre personnel, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum ou solidairement à faire débuter des travaux de remise en état de l’immeuble et remédier aux désordres affectant la structure de l’immeuble, sous astreinte, et à payer une provision au titre de la perte de loyer.

Par ordonnance contradictoire en date du 31 mai 2024, le juge des référés du tribunal judicaire de Marseille a :

— rejeté la demande de travaux sous astreinte présentée par M. [P] ;

— débouté M. [P] de sa demande de provision ;

— rejeté les demandes de formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens de l’instance en référé à la charge de M. [P].

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— si un dommage imminent était suffisamment établi par M. [P], la demande de travaux de celui-ci était trop générale et indéterminée dans la mesure où elle ne permettait pas à la juridiction d’ordonner le cas échéant des travaux précis et où il ne se référait pas à un document permettant de les lister ;

— l’existence d’une obligation non sérieusement contestable à la charge du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, n’était pas établie d’autant que M. [P] ne justifiait pas que ses locataires avaient quitté les lieux et qu’il n’encaissait plus de loyers.

Par déclaration en date du 5 juin 2024, M. [P] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 2 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [P] demande à la cour d’infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

— condamner le syndicat des copropriétaires et la société Gia Mazet ( Agence de la comtesse ), ès qualité de syndic, in solidum ou solidairement, à faire remédier aux désordres affectant la structure de l’immeuble situé [Adresse 1] et à faire débuter sans délai les travaux de remise en état de l’immeuble listés dans l’arrêté de mise en sécurité du 31 juillet 2023, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de l’ordonnance à intervenir, à savoir :

— missionner un homme de l’art qualifié ( bureau d’études techniques, ingénieur, architecte ) afin de réaliser un diagnostic sur la totalité de la structure ;

— établir les préconisations techniques nécessaires à la mise en 'uvre de travaux de réparation définitive y compris les désordres relevés ultérieurement lots du diagnostic établi par l’homme de l’art ;

— faire vérifier et engager si nécessaire, des travaux de réparation des réseaux humides ( eaux usées / eaux vannes / eaux pluviales ) communs aériens et enterrés de l’immeuble ;

— protéger des infiltrations les fissures en façade arrière et en sous-face de la corniche arrière ;

— procéder au traitement des poutrelles métalliques ;

— désigner un maître d''uvre pour assurer le bon suivi des travaux ;

— exécuter tous les travaux annexes qui, à titre de complément direct des mesures de sécurité prescrites ci-dessus, sont nécessaires et sans lesquels ces dernières resteraient inefficaces afin d’assurer la solidité et la stabilité des ouvrages ;

— s’assurer que les travaux induits ont bien été réalisés ( équipements sanitaires, menuiseries, réseaux ' ) ;

de façon à permettre la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité précité ;

— se conserver en tant que de besoin la compétence pour liquider ladite astreinte ;

— ordonner l’organisation de sondages destructifs en plafond haut du R+3 pour établir si des renforcements sont nécessaires, dans le cadre des nouveaux désordres relevés par JC Consulting à l’occasion de sa mission de maîtrise d''uvre d’exécution ;

— condamner solidairement ou in solidum à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires et la société Gia Mazet au paiement de :

— une somme à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges entre le 1er août 2023 et le 29 mai 2024 soit 890 euros TCC ' x 10 = 8.900 euros ;

— une somme à parfaire sur une base de 890 euros TCC par mois à compter du 30 mai 2024 et jusqu’à la cessation du trouble ;

— la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, M. [P] expose, notamment, que :

— l’immeuble présente des désordres affectant sa solidité de telle sorte qu’il pourrait s’effondrer à tout instant ;

— il existe aussi un risque sérieux de chute de matériaux sur les personnes ;

— les désordres se sont aggravés, l’agence JC Consulting ayant constaté des désordres supplémentaires en mai 2024 ;

— il existe un dommage imminent ;

— il est désormais impossible d’attendre que le syndic réponde aux sollicitations des copropriétaires et de la ville de [Localité 5] ;

— les travaux devant être réalisés sont décrits dans l’arrêté de mise en sécurité ;

— le syndic doit mettre fin au dommage imminent ;

— l’arrêté de mise en sécurité pris par la mairie a entraîné la suspension du paiement des loyers jusqu’à la remise en état de l’immeuble ;

— la caisse d’allocations familiales a suspendu le versement des allocations logements ;

— ses locataires ont quitté les lieux loués début mars 2024 ;

— son appartement ne peut plus être loué ni vendu en raison des désordres affectant l’immeuble ;

— il subit ainsi un préjudice en lien avec l’état de l’immeuble.

Par conclusions transmises le 17 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée, outre le débouté de M. [P] et la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait, notamment, valoir que :

— le 20 décembre 2016, le syndic de la résidence, le cabinet Laugier, a mandaté M. [T], ingénieur béton afin de réaliser un audit sur la structure de l’immeuble ;

— cet audit a mis en exergue la nécessité de réaliser des travaux dans la cage d’escalier et sur la façade arrière de l’immeuble et de conforter l’assise des sols au préalable ;

— son contenu a été porté à la connaissance du syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 5 juin 2018 ;

— dès 2019, le syndicat des copropriétaires s’est réuni pour examiner les travaux structurels à réaliser dans la copropriété et voter sur la nature et le montant des prestations devant être exécutées ;

— M. [P] n’était pas présent aux assemblées générales ;

— présent pour la première fois à l’assemblée générale du 20 avril 2023, M. [P] s’est opposé aux travaux de structure de l’immeuble, objet de l’arrêté de péril, empêchant ainsi leur réalisation en urgence, ce qui était de nature à faire obstacle au prononcé de l’arrêté de péril ;

— M. [P] ne précise pas dans sa demande quels sont les travaux à réaliser pour remédier aux désordres affectant la structure de l’immeuble ;

— les désordres structurels relevés lors du prononcé de l’arrêté de péril ont été listés par la société JC Consulting, le 31 août 2023 ;

— des devis de travaux ont été proposés et arrêtés lors de l’assemblée générale du 14 février 2024 ;

— ainsi, les travaux sont en cours d’exécution de telle sorte que la demande présentée par M. [P] est dénuée d’intérêt ;

— M. [P] ne communique aucun élément permettant de quantifier sa perte locative ;

— la demande d’indemnitaire présentée par le copropriétaire implique une analyse des responsabilités pouvant être attribuées au syndicat des copropriétaires mais aussi à l’ancien syndic, le cabinet Laugier, ainsi que le syndic actuel et éventuellement celle de M. [P] lui-même.

Par conclusions transmises le 17 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Gia Mazet sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée, le débouté de M. [P] et la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société Gia Mazet explique, notamment, que :

— elle a été désignée en qualité de syndic lors de l’assemblée générale du 4 janvier 2021 aux lieu et place du cabinet Laugier ;

— suite à l’audit de M. [T], des travaux de consolidation par injection de résine expansive ont été réalisés puis réceptionnés en août 2020 ;

— suite à sa désignation, elle a fait établir des devis qui ont été mis au vote des assemblées générales ;

— avant la réception de la lettre de la mairie de [Localité 5], suite à la visite du 6 décembre 2022, elle avait demandé un devis de travaux à la société Omnium Façade et mandaté l’ingénieur béton JC Consulting qui avait émis un avis indiquant que des travaux importants devaient être engagés mais que la situation ne relevait d’aucun caractère d’urgence ;

— un mois et demi après la réception de la lettre de la mairie, elle a convoqué une assemblée générale pour faire voter des travaux conformément aux demandes de celle-ci ;

— M. [P] a voté contre les travaux de telle sorte qu’il a fallu attendre l’expiration des délais de contestation pour l’engagement des travaux ;

— l’arrêté de péril est intervenu alors que les travaux n’avaient pas encore pu être engagés ;

— l’arrêté de péril a prescrit la réalisation de travaux correspondant à ceux déjà votés ainsi que le désignation d’un maître d''uvre pour le suivi de travaux ;

— suite à cette dernière exigence de la mairie, le cabinet JC Consulting a été mandaté pour réaliser une nouvelle analyse des désordres ;

— l’assemblée générale du 14 février 2024 a voté les travaux permettant la sortie de péril ;

— les travaux sont désormais en cours ;

— le syndic ne peut faire l’objet d’une condamnation sous astreinte à faire remédier aux désordres affectant les parties communes dans la mesure où il ne dispose d’aucun pouvoir pour ce faire, seule l’assemblée générale des copropriétaires le peut ;

— la demande présentée par M. [P] se heurte ainsi à une contestation sérieuse ;

— les prescriptions de la mairie reprises par M. [P] pour obtenir la réalisation de travaux sont générales et indéterminées et désormais sans objet ;

— la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse nécessitant une analyse au fond de la responsabilité du syndic ;

— M. [P] est de mauvaise foi.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 18 février 2025.

Par note en délibéré, transmise le 6 mars 2025, au contradictoire des parties, sur autorisation du président d’audience, M. [P] indique se désister de sa demande de réalisation des travaux prévus dans l’arrêté de mise en sécurité du 31 juillet 2023, sous astreinte, en raison de l’arrêté de main levée de mise en sécurité du 22 octobre 2024.

Il évalue sa demande de provision au titre de la perte de loyers à la somme de 13 350 euros pour la période du 1er août 2023 au 30 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application des dispositions des articles 542 et 562 alinéa 1 du code de procédure civile, M. [P] ne maintenant plus sa demande de réalisation des travaux prévus dans l’arrêté de mise en sécurité du 31 juillet 2023, sous astreinte, pourtant déférée à la cour par la déclaration d’appel, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

— Sur la demande d’organisation de sondages destructifs en plafin haut du R+3 :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Suivant l’article 835 alinéa 1er de ce même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, M. [P] demande à la cour, compte tenu d’une note complémentaire établie par JC Consulting en cours d’instance, d’ordonner l’organisation de sondages destructifs en plafond haut du R+3 pour établir si des renforcements sont nécessaires.

Si cette demande figure dans le dispositif de ses conclusions, le corps de celles-ci ne comporte aucun développement sur cette prétention et ainsi, aucun fondement juridique.

Il doit être relevé que les intimés n’ont pas plus présenté de développement sur cette prétention.

En l’état, en l’absence d’explication, il ne peut être retenu aucune évidence quant à l’organisation de ces sondages. L’urgence n’apparaît pas caractérisée pas plus qu’un dommage imminent.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de l’organisation de sondages destructifs en plafond haut du R+3 pour établir si des renforcements sont nécessaires.

— Sur la demande de provisions :

En vertu des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Suivant l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

L’article 17 de cette même loi précise que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

En application des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé, notamment, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il assure aussi la gestion comptable et financière du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la demande de provisions présentée par M. [P] implique la démonstration d’une faute du syndicat des copropriétaires et du syndic dans l’exercice de leur mission, un préjudice et un lien de causalité, ces éléments devant relever de l’évidence.

Or, il résulte des pièces produites aux débats par les différentes parties que :

— en 2016, une expertise de l’état général et structurel du bâti de la copropriété, suite à l’apparition de fissures au niveau des parties communes, a été réalisée par M. [T] à la demande du syndic de l’époque, le cabinet Laugier-Fine ;

— des travaux ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires au cours de l’année 2019 ;

— des travaux de consolidation par injection de résine expansive ont été réalisés par la société Uretek puis réceptionnés par le syndicat des copropriétaires le 10 août 2020 ;

— lors de l’assemblée générale du 4 janvier 2021, le cabinet Laugier-Fine a été déchargé de sa fonction de syndic et remplacé par la société Gia Mazet ;

— de nouveaux travaux d’étanchéité de la terrasse arrière du 3ème étage et de confortement du plancher du bâtiment ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 janvier 2022 ;

— suite au signalement par M. [P] de l’apparition de fissures dans son logement, le 21 novembre 2022, le syndic a procédé à une déclaration de sinistre et une expertise a eu lieu, après report en raison de l’absence du locataire de M. [P], le 24 avril 2023 ;

— le syndic a reçu un devis de la société Ommium Façades, le 6 décembre 2022, pour la réfection de la façade arrière de l’immeuble ;

— le 20 décembre 2022, le syndic a été destinataire d’un courrier de l’ingénieur béton JC Consulting qui mentionne ses différentes interventions et notamment, sa présence au côté de l’architecte de la ville lors de sa visite de l’immeuble ;

— le 14 février 2023, la ville de [Localité 5] a notifié au syndic la nécessité de réaliser des travaux ;

— lors de l’assemblée générale du 20 avril 2023, la réalisation d’un diagnostic structurel, de travaux de ravalement de la façade arrière, de réfection de la cage d’escalier et de modification du système d’évacuation pluviale ont été votés par l’assemblée générales des copropriétaires ;

— le 31 juillet 2023, la ville de [Localité 5] a pris un arrêté de mise en sécurité ;

— le 31 août 2023, l’ingénieur béton JC Consulting a transmis son rapport sur l’état de la copropriété comportant les préconisations de travaux ;

— le syndic a convoqué en délais d’urgence l’assemblée générale à la date du 14 février 2024 afin de procéder au vote de travaux et transmis des devis dont celui obtenu en janvier 2024 de la société SDZ BTP ;

— lors de l’assemblée générale du 14 février 2024, les travaux nécessaires à la sortie de péril ont été adoptés ;

— les travaux ont débuté le 7 mars 2024 ;

— un procès-verbal de réception de travaux a été signé le 12 septembre 2024 ;

— les services de la ville de [Localité 5] ont visité la copropriété le 25 septembre 2024 ;

— le 22 octobre 2024, la ville de [Localité 5] a pris un arrêté de levée de péril.

Au regard de cette chronologie, caractérisant l’existence de diligences effectuées par le syndic et el syndicat des copropriétaires, il ne peut nullement être déduit, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’une faute imputable à l’un et/ ou à l’autre dans l’exercice de leur mission ayant causé la perte locative invoquée par M. [P].

La faute du syndicat des copropriétaires et/ou du syndic ne relève nullement de l’évidence. Elle nécessite une analyse des diligences effectuées qui ne relève pas du juge des référés.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté M. [P] de sa demande de provision.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné M. [P] aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

M. [P] supportera les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de l’organisation de sondages destructifs en plafond haut du R+3 pour établir si des renforcements sont nécessaires ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [P] aux dépens d’appel.

La greffière Le président