COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 13 NOVEMBRE 2025

N° 2025/640

Rôle N° RG 24/14735 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOCK4

SCI GBG INVEST

C/

[E] [Y] ÉPOUSE [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Isabelle FICI

M^e Aymeric THAREAU

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 5] en date du 17 Octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/05771.

APPELANTE

SCI GBG INVEST

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Raouf BOUHLAL de la SELARL NEVEU- CHARLES & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Madame [E] [Y] épouse [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-011563 du 29/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

née le 06 Juillet 1982 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Paloma REPARAZ, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par Madame Paloma REPARAZ, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2019, la société civile immobilière (SCI) GBG Invest a donné à bail à Mme [E] [B] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à Marseille (13015), moyennant un loyer mensuel de 750 euros.

Le 19 janvier 2024, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 5] a rendu un rapport aux termes duquel il a préconisé d’engager une procédure de traitement de l’insalubrité du logement occupé par Mme [B] et ses enfants.

Le 12 avril 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a, par arrêté de traitement de l’insalubrité du logement, fait interdiction d’habiter ledit logement et obligation à la SCI GBG de faire cesser la situation d’insalubrité du logement, de réaliser les travaux listés dans l’arrêté et d’assurer l’hébergement des occupants.

L’Action méditerranéenne pour l’insertion sociale par le logement (AMPIL) a réalisé un diagnostic technique le 26 août 2024 aux termes duquel elle a conclu à l’état d’indécence et d’insalubrité de l’appartement occupé par Mme [B] et ses enfants.

Soutenant que le bailleur n’a pas respecté les termes de l’arrêté préfectoral, Mme [B], autorisée par ordonnance sur requête en date du 12 septembre 2024, a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la SCI GBG Invest devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’entendre la condamner à réaliser des travaux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de sa décision, à proposer à ses frais à Mme [B] et à ses enfants un hébergement temporaire conforme à leurs besoins et à lui payer une somme provisionnelle de 5 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance et moral.

Par ordonnance réputée contradictoire du 17 octobre 2024, ce magistrat a :

condamné la SCI GBG Invest à exécuter, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de sa décision, les travaux suivants :

rechercher et remédier aux causes d’humidité et de développement de moisissures dans une chambre,

aménager un système de chauffage fixe adapté à l’isolation de l’appartement,

assurer la mise en sécurité de l’installation électrique,

assurer la remise en état du système d’ouverture et de fermeture des fenêtres des chambres,

assurer la remise en état des murs

procéder à la remise en état de la distribution d’eau potable dans la cuisine,

dit que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois à charge pour Mme [B], à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

condamné la SCI GBG Invest à assurer le relogement de Mme [B] et ses enfants durant toute la durée des travaux, à ses frais,

condamné la SCI GBG Invest à lui verser la somme de 4 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance et moral,

condamné la SCI GBG Invest aux entiers dépens,

condamné la SCI GBG Invest à payer à l’avocat de Mme [B] la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile selon les modalités de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il a notamment considéré que la SCI GBG Invest ne justifiait pas d’avoir commencé les travaux urgents alors que Mme [B] et ses enfants occupaient toujours le logement et que cette dernière faisait la démonstration du trouble de jouissance et du préjudice moral au titre desquels elle demandait réparation.

Selon déclaration reçue au greffe le 10 décembre 2024, la SCI GBG Invest a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 10 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI GBG Invest demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant à nouveau:

de débouter Mme [B] de ses demandes,

de la condamner à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait notamment valoir qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée et des attestations versées aux débats que l’appartement litigieux était en bon état d’entretien de façon générale. Elle argue de ce que Mme [B] a fait un usage non-conforme du logement et n’a signalé les désordres allégués que 4 ans après son entrée dans les lieux.

Par dernières conclusions transmises le 7 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [B] demande à la cour :

de débouter la SCI GBG Invest de ses demandes,

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

de condamner la SCI GBG Invest à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle fait notamment valoir qu’elle bénéficié, avec ses enfants, depuis le 21 octobre 2024 par la ville de Marseille d’un hébergement temporaire et que la SCI GBG Invest n’a pas procédé aux travaux préconisés par l’arrêté préfectoral et par l’ordonnance entreprise.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de travaux et de relogement et de provision au titre du prejudice de jouissance

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Aux termes de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

En l’espèce, afin d’établir les désordres affectant le logement qu’elle a occupé avec ses enfants jusqu’au 21 octobre 2024, date à laquelle le services de la ville de [Localité 5] leur a attribué un logement provisoire, Mme [B] produit le rapport de constat d’insalubrité de la ville de [Localité 5], l’arrêté préfectoral et le diagnostic technique établi par l’AMPIL aux termes desquels plusieurs désordres ont été constatés, et notamment :

— 'la présence importante d’humidité et de développement de moisissures en bas du mur de la chambre n°3,

— un système de chauffage insuffisant,

— une installation électrique non sécurisée,

— l’impossibilité d’ouvrir les fenêtres des chambres n°1 et n°2,

— la dégradation des murs du séjour, de la cuisine et des chambres. La présence de fissuration au niveau du mur séparant la chambre n°4 et la cuisine,

— l’absence de distribution d’eau au niveau de l’évier de la cuisine.'

Mme [B] démontre donc la réalité des désordres affectant le logement en raison notamment d’une humidité anormalement élevée, d’un système de chauffage insuffisant et de l’absence de distribution d’eau dans la cuisine.

La SCI GBG Invest affirme que le logement était en bon état lorsque Mme [B] en a pris possession et qu’elle en a fait un usage non-conforme. Elle produit, à l’appui de ses allégations, l’état des lieux d’entrée, plusieurs attestations de voisins ou anciens locataires déclarant que le logement était en bon état et propre ainsi que des factures de rénovation datant de l’année 2010.

Or, il y a lieu de noter que le document intitulé état des lieux d’entrée n’est pas signé par Mme [B], que les attestations ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont accompagnées d’aucun document officiel justifiant de l’identité du signataire et qu’elles sont très imprécises et générales et que les factures sont anciennes.

Compte tenu de la nature et de l’ampleur des moisissures résultant des clichés photographiques joints au diagnostic technique produit par Mme [B], le manquement de la SCI GBG Invest à son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il y a lieu de noter par ailleurs que la SCI GBG Invest ne conteste pas ne pas avoir effectué les travaux urgents dans le délai imparti et ne justifie pas d’avoir proposé un relogement à Mme [B] et à ses enfants.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera confirmée de ces chefs.

Il convient de relever que Mme [B] justifie, par la production du rapport de la ville de [Localité 5] et des photos versées aux débats, avoir occupé un logement ne répondant pas aux critères de décence avec ses enfants depuis l’entrée dans les lieux, soit le 15 novembre 2019 et jusqu’au 21 octobre 2024, date à laquelle elle a bénéficié, avec ses enfants, d’un hébergement temporaire par la ville de [Localité 5].

Dès lors que le préjudice de jouissance qu’elle réclame n’est pas sérieusement contesté par la SCI GBG Invest, il y a lieu donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI GBG Invest à payer Mme [B] la somme provisionnelle de 4 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son trouble de jouissance et moral.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle condamné la SCI GBG Invest aux dépens de première instance et au paiement de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés non compris dans les dépens pour la procédure de première instance.

La SCI GBG Invest, succombant, sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à Mme [B] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel, non compris dans les dépens.

La SCI GBG Invest, en tant que partie perdante, sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI GBG Invest aux dépens d’appel,

Condamne la SCI GBG Invest à payer à Mme [E] [B] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel, non compris dans les dépens,

Déboute la SCI GBG Invest de sa demande sur le même fondement.

La greffière La présidente