COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 20 NOVEMBRE 2025

Rôle N° RG 25/06272 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO3A3

JONCTION avec

les RG 25/07971 et 25/08412

[K] [F]

[H] [F]

[M] [F]

[O] [A] épouse [F]

S.C.I. [Adresse 37]

S.C.I. SCI DU QUARTIER DES DEUX RHONES

C/

[V] [F]

S.A.R.L. EPILOGUE

Copie exécutoire délivrée le : 20 novembre 2025

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Julien VOLLE

M^e Bruno BOUCHOUCHA

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge commissaire du tribunal judiciaire de TARASCON en date du 21 Mars 2025 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23/334.

APPELANTS

et INTIMES (dans les RG 25/07971 et 25/08412)

Monsieur [K] [F]

né le [Date naissance 18] 1991 à [Localité 30], de nationalité française, demeurant [Adresse 23]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [H] [F]

né le [Date naissance 16] 1987 à [Localité 30], de nationalité française, demeurant [Adresse 14]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [M] [F]

né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 30], de nationalité française, demeurant [Adresse 15]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [O] [A] épouse [F]

née le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 30], de nationalité française , demeurant [Adresse 15]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. [Adresse 37]

société civile immobilière inscrite au RCS de Tarascon sous le n°381 998 152, sise au [Adresse 26] 13200 [Adresse 31], prise en la personne de la société EPILOGUE, société à responsabilité limitée inscrite au RCS de Montpellier sous le n°980 989 321, sis au [Adresse 4] à 34070 [Adresse 39], prise en la personne de Maître [T] [U], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 37] suivant le jugement du Tribunal Judiciaire de Tarascon du 6 avril 2023 et l’ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal de Commerce de Tarascon du 8 janvier 2024

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. DU QUARTIER DES DEUX RHONES

dont le siège social est situé à [Adresse 32], SCI inscrite au RCS de Tarascon sous le n°381 998 152, prise en la personne de son gérant dans le cadre de l’exercice de son droit propre ;

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

Madame [V] [F]

née le [Date naissance 3] 1961 à [Localité 38] (ALGERIE), de nationalité française, demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Julien VOLLE de la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocat au barreau de TARASCON, plaidant

INTIMEE

et APPELANTE (dans les RG 25/07971 et 25/08412)

S.A.R.L. EPILOGUE

société à responsabilité limitée inscrite au RCS de Montpellier sous le n°980 989 321, sis au [Adresse 4] à 34070 MONTPELLIER, prise en la personne de Maître [T] [U], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 37] suivant le jugement du Tribunal de Commerce de Tarascon du 6 avril 2023 et l’ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal de Commerce de Tarascon du 8 janvier 2024

assistée de M^e Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e Kim VIGOUROUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre, et M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère

M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère

Greffière lors des débats : Madame Chantal DESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

Signé par Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre et Madame Chantal DESSI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

***

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI DU QUARTIER DES DEUX RHONES a été immatriculée au RCS de TARASCON le 6 juin 1991, son objet social est l’acquisition, l’exploitation, l’édification, l’aménagement et la transformation de toute construction.

Lors de sa constitution les associés et cogérants étaient M. [G] [F] et son épouse Mme [E] [N], veuve [F].

Selon acte de donation partage, leurs enfants, M. [J] [F] et Mme [V] [F] sont devenus propriétaires chacun de la moitié des parts sociales.

En 2006, Mme [V] [F] a été désignée cogérante de la SCI avec Mme [E] [N], veuve [F].

Au décès de cette dernière, Mme [V] [F] est devenue seule gérante de la SCI.

Se plaignant de divers manquements, M. [J] [F] a obtenu du tribunal judiciaire de TARASCON, aux termes d’un jugement rendu le 3 juin 2021, la dissolution judiciaire de la SCI et la désignation de la SELARL ETUDE BALLINCOURT, représentée par M. [U], en qualité de liquidateur amiable.

Par arrêt du 7 avril 2022, la cour de ce siège a confirmé ce jugement et y a ajouté qu’elle prononçait la révocation de Mme [V] [F] de ses fonctions de gérante pour motifs légitimes.

Par jugement rendu le 6 avril 2023 à la diligence du liquidateur amiable, le tribunal judiciaire de TARASCON a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SCI [Adresse 36] [Adresse 35] Rhônes et désigné la SELARL ETUDE BALLINCOURT en qualité de liquidateur judiciaire.

Par jugement du 1er juin 2023 le tribunal judiciaire de TARASCON a mis fin à la mission de liquidateur amiable de la SELARL ETUDE BALLINCOURT.

Le montant du passif déclaré s’élève à la somme de 201 119, 68 euros et le passif non contesté est de 143 198, 76 euros.

Par ordonnance du 8 janvier 2024 la SARL EPILOGUE a été désignée en remplacement de la SELARL ETUDE BALLINCOURT en qualité de liquidateur judiciaire.

La SARL EPILOGUE a déposé une requête devant le juge commissaire aux fins d’être autorisée à vendre l’ensemble des actifs de la SCI [Adresse 37] qui est propriétaire de douze immeubles tels que visés dans les écritures des parties et situés à Arles, Avignon, Fourques, Montpellier et la Grande Motte.

Par ordonnance rendue le 21 mars 2025, le juge commissaire du tribunal judiciaire de TARASCON a notamment :

— autorisé la SARL EPILOGUE, prise en la personne de M. [U], à procéder à la vente aux enchères publiques du bien immobilier appartenant à la SCI [Adresse 37] et situé [Adresse 7] à ARLES cadastré section [Cadastre 34],

— fixé la mise à prix à 320 000 euros,

— enjoint au liquidateur judiciaire de produire sous le délai d’un mois':

— la fiche comptable de la procédure collective de la SCI,

— le montant des loyers recouvrés pendant la période de liquidation judiciaire,

— débouté Mme [V] [F] de ses autres demandes.

Pour prendre sa décision, le premier juge a considéré que :

— les consorts [F], héritiers de M. [J] [F], ne se sont pas opposés à la vente,

— Mme [V] [F] s’est opposée aux ventes en faisant valoir que la vente d’un seul actif était suffisante pour apurer le passif de la SCI mais sans dire lequel,

— il n’est pas établi qu’une cession amiable puisse être possible,

— le seul bien dont la mise à prix permettrait d’apurer le passif est celui situé à [Localité 30],

— les demandes de communication présentées par Mme [F] seront rejetées car :

— aucun élément n’est produit pour étayer la carence du liquidateur judiciaire,

— les demandes relatives à la mission du liquidateur amiable ne relèvent pas de la compétence du juge commissaire.

Monsieur [K] [F], monsieur [H] [F], monsieur [M] [F], madame [O] [A] veuve [F] (les consorts [F]) et la SCI DU QUARTIER DES DEUX RHONES ont fait appel de cette décision le 23 mai 2025. Leur appel a été enrôlé sous le numéro de RG 25-6272.

Par ordonnance du 3 juin 2025 ils ont été autorisés à assigner à jour fixe pour l’audience du 1er octobre 2025.

Les 1er et 10 juillet 2025, la SARL EPILOGUE a également fait appel de l’ordonnance rendue le 21 mars 2025 par le juge commissaire du tribunal judiciaire de TARASCON. Ces appels ont été respectivement enrôlés sous les numéros de rôle 25-7971 et 25-8412.

Dans leurs dernières conclusions, déposées au RPVA les 23 et 24 septembre 2025, les consorts [F] demandent à la cour de :

— déclarer leur recours recevable,

— infirmer l’ordonnance frappée d’appel en ce toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

— ordonner qu’aux diligences de Maître [U], ès qualités de liquidateur de la SCI [Adresse 37] , soit engagée, dans la forme des saisies immobilières prévues à l’article R642-27 du code de commerce devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de TARASCON, les poursuites de vente judiciaire de l’actif immobilier appartenant à la SCI du Quartier des Deux Rhônes , société civile inscrite au RCS de Tarascon, identifiée au SIREN sous le n° 381 998 152, dont le siège social est [Adresse 25], à savoir :

— par devant le tribunal judiciaire de Tarascon :

— un ensemble immobilier sis [Adresse 8] [Localité 29] [Adresse 33], pour une mise à prix à 70.000 euros,

— un hangar avec terrain attenant sis [Adresse 24], , pour une mise à prix de 170.000 euros,

— une maison à usage d’habitation sise [Adresse 6] à [Localité 10], pour une mise à prix de 320.000 euros,

— par devant le tribunal judiciaire de Nîmes :

— une maison à usage d’habitation sise [Adresse 13], pour une mise à prix de 230.000 euros,

— par devant le tribunal judiciaire de Montpellier :

— un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 21], pour une mise à prix de 190.000 euros,

— un ensemble immobilier sis [Adresse 17] à [Localité 21], pour une mise à prix de 115.000 euros,

— un ensemble immobilier sis [Adresse 41] à [Localité 20], pour une mise à prix de 220.000 euros,

— un ensemble immobilier sis [Adresse 27] à [Localité 20], pour une mise à prix de 200.000 euros,

— deux ensembles immobilier sis [Adresse 22] [Localité 19] [Adresse 39], chacun pour une mise à prix identique de 235.000 euros,

— deux ensembles immobilier sis [Adresse 28], chacun pour une mise à prix identique de 215.000 euros,

— fixer les conditions essentielles des ventes ainsi que les modalités de publicité et de visite des biens précités;

— débouter la SARL EPILOGUE de sa demande de faculté de baisse des prix de mise à prix des biens en cause en cas de carence,

— débouter Mme [V] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Mme [V] [F] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, communiquées au RPVA le 22 août 2025, la SARL EPILOGUE demande à la cour de la recevoir en son recours, d’ordonner la jonction du dossier avec les RG 25-7971 et RG 25-4812 et de :

— infirmer l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a autorisé la vente du seul bien situé sur la commune d'[Localité 30],

— lui donner l’autorisation de procéder à la vente judiciaire de tous les biens de la SCI [Adresse 37] qu’elle énumère dans le dispositif de ses écritures et aux mises à prix qu’elle propose,

— fixer les conditions essentielles des ventes et les modalités de publicité et de visite des biens en question,

— autoriser tous commissaires de justice, compétents sur les lieux de chacun des immeubles, mandatés aux fins de pénétrer dans les lieux pour dresser un procès-verbal descriptif desdits immeubles et faire procéder à tous diagnostics immobiliers utiles et à se faire assister, en cas de besoin, d’un serrurier et du concours de la force publique,

— ordonner que le débiteur saisi ou tout occupant de son chef soit tenu de laisser visiter les lieux,

— ordonner les notifications visées à l’article R642-23 du code de commerce,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions contraires, y compris celles formulées au titre d’un appel incident,

— déclarer que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles et dépens.

Dans ses dernières conclusions d’appel incident, déposées au RPVA le 24 septembre 2025, Mme [V] [F] demande à la cour de :

— débouter la SARL EPILOGUE, ès qualités de son appel, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— débouter Messieurs [K] [F], [H] [F], [M] [F], Madame [O] [F] et la SCI [Adresse 37] de leur appel, de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau, de :

— confirmer l’ordonnance du juge-commissaire du 21 mars 2025 en ce qu’elle a ordonné la vente d’un seul des biens immobiliers de la SCI,

— accueillant son appel incident, d’infirmer l’ordonnance pour le surplus,

— autoriser la SARL EPILOGUE, ès qualités à faire vendre devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes l’immeuble sis [Adresse 12] ' cadastré section E n°[Cadastre 9] sur la mise à prix de 230.000 €,

— ordonner à la SARL EPILOGUE représentée Maître [T] [U] ès qualités de lui communiquer, ainsi qu’au mandataire ad’hoc qui sera désigné pour exercer les droits propres de la SCI pour les besoins de la liquidation judiciaire, à monsieur le juge-commissaire et monsieur le procureur de la République en charge de la procédure dans les 15 jours du prononcé de l’arrêt :

— la fiche comptable actualisée de la procédure collective de la SCI afin d’apprécier les sommes recouvrées par le liquidateur judiciaire ès qualités,

— l’état des diligences accomplies par le liquidateur amiable et le liquidateur judiciaire ès qualités, afin de procéder à la valorisation des actifs de la SCI et notamment à l’encaissement des loyers et aux procédures d’expulsion des locataires défaillants dans le paiement des loyers,

— l’état des diligences accomplies par le liquidateur amiable et le liquidateur judiciaire ès qualités afin de permettre une juste réalisation des actifs immobiliers par des ventes amiables.

Dans ses derniers avis, communiqués au RPVA le 8 septembre 2025, le ministère public déclare s’en rapporter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

1)Considérant que la cour est saisie de l’appel de la même décision et que les parties ne s’y opposent pas, dans un souci de bonne administration de la justice, il convient d’ordonner la jonction des procédures RG 25-6272, 25-7971 et 25-8412 sous le numéro de rôle unique 25-6272.

2)Les consorts [F] et la société EPILOGUE, prise en la personne de M. [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 37] reprochent au premier juge de ne pas avoir autorisé la vente de l’ensemble des immeubles de la débitrice aux motifs que':

— en liquidation judiciaire, il appartient au liquidateur de vendre tous les biens du débiteur pour désintéresser ses créanciers,

— lorsque tous les biens seront vendus la liquidation judiciaire sera clôturée pour extinction du passif et le solde sera distribué aux ayants droit,

— la dissolution de la SCI a été ordonnée avant la liquidation judiciaire de sorte qu’il faut tout solder en raison de l’autorité de la chose jugée de la décision de dissolution.

Au soutien de son appel incident, Mme [V] [F] affirme que':

— la société EPILOGUE a été défaillante dans sa mission, notamment de liquidateur amiable,

— la société EPILOGUE ne peut être à la fois liquidateur amiable et liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 37] et il est nécessaire de désigner un administrateur ad hoc pour défendre les intérêts de cette SCI,

— la vente d’un seul bien couvrira le passif de la SCI,

— une vente amiable aurait été moins coûteuse.

3)La cour relève que bien qu’actuellement dépourvue de gérant, la SCI DU QUARTIER DES DEUX RHONES est représentée dans le cadre de la procédure d’appel par l’ensemble des propriétaires de ses parts sociales.

4)Comme le souligne Mme [V] [F] et contrairement à ce que soutiennent la société EPILOGUE et les consorts [F], les procédures de liquidation amiable et de liquidation judiciaire sont deux procédures autonomes de sorte que':

— les missions du liquidateur amiable et du liquidateur judiciaire sont distinctes,

— dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire dont la cour est saisie, en raison du défaut d’identité de cause, les parties ne sont pas fondées à faire valoir l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 3 juin 2021 et à l’arrêt du 7 avril 2022.

En effet, une fois la liquidation judiciaire clôturée, il appartiendra au liquidateur amiable désigné de procéder à toutes les opérations indispensables à la dissolution et à la liquidation amiable de la SCI [Adresse 37].

5)Nonobstant les affirmations de la société EPILOGUE et des consorts [F] qui semblent effectivement opérer une confusion entre liquidation judiciaire et liquidation amiable, le second alinéa de l’article L641-1 du code de commerce n’impose pas au liquidateur judiciaire de réaliser l’intégralité du patrimoine du débiteur.

En effet, la lettre même de ce texte rappelle que': «'La procédure de liquidation judiciaire est destinée à mettre fin à l’activité de l’entreprise ou à réaliser le patrimoine du débiteur par une cession globale ou séparée de ses droits et de ses biens.'»

Il se déduit de ses dispositions et de l’ensemble des textes régissant la matière que la mission du liquidateur judiciaire consiste à désintéresser les créanciers et donc à régler tout le passif admis à la procédure collective. Ce faisant, il ne lui appartient pas au premier chef de procéder à la dissolution du débiteur.

La cour estime, en conséquence, que c’est à bon droit que le premier juge s’est borné à autoriser la vente d’un seul des biens de la SCI [Adresse 37] puisqu’il n’est pas remis en cause que le bénéfice de la vente pourra désintéresser l’intégralité des créanciers d’autant que':

— le passif est en cours de vérification et partiellement contesté,

— il n’est pas contesté que la SCI DU QUARTIER DES DEUX RHONES loue plusieurs locaux dont elle peut percevoir les loyers.

Le jugement frappé d’appel sera donc confirmé sur ce point.

6)Dans ses écritures Mme [V] [F] reproche au premier juge d’avoir autorisé une vente aux enchères alors qu’une vente amiable serait mieux disante et moins onéreuse.

Pour autant, elle ne réclame rien de ce chef dans le dispositif de ses conclusions qui seul lie la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile. Dès lors, la cour n’est pas saisie de cette demande.

7)Mme [V] [F] reproche encore au premier juge d’avoir fait droit à la demande de vente du bien situé sur la commune d’ARLES pour une mise à prix de 320 000 euros alors que le passif de la SCI [Adresse 37] pourrait être totalement apuré par la vente d’un autre bien situé à NIMES et qui pourrait être mis à prix pour 230 000 euros.

La cour estime, au contraire, que le choix du premier juge est judicieux car, au jour où elle statue, il garantit le paiement du passif de la SCI DU QUARTIER DES DEUX RHONES en tenant compte des frais inhérents à la vente et des honoraires du liquidateur judiciaire et du commissaire priseur.

Il s’ensuit que Mme [V] [F] doit être déboutée de sa demande de vente aux enchères de l’un des immeubles de la SCI [Adresse 37] situé à [Adresse 40], cadastré section E n°[Cadastre 9] pour une mise à prix de 230 000 euros de sorte que la décision frappée d’appel sera confirmée s’agissant du bien objet de la vente.

8)Enfin, Mme [V] [F] demande à la cour d’infirmer l’ordonnance frappée d’appel en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes de communication.

C’est par une juste application de l’article L641-7 du code de commerce, qui pose pour principe que tous les trois mois le liquidateur judiciaire tient le débiteur, le ministère public et le juge commissaire informés du déroulement des opérations, que le premier juge a condamné la société EPILOGUE à produire sous le délai d’un mois':

— la fiche comptable de la procédure collective de la SCI,

— le montant des loyers recouvrés pendant la période de liquidation judiciaire.

La cour confirmera de ce chef la décision frappée d’appel en se bornant à préciser que l’ensemble de ces éléments devront également être communiqués à l’administrateur ad hoc qui sera désigné pour représenter les droits propres de la SCI [Adresse 37].

C’est encore par une juste application du texte sus-visé que le premier juge a débouté Mme [V] [F] du surplus de ses demandes au constat qu’il n’avait pas le pouvoir de se prononcer sur la mission du liquidateur amiable et qu’elle ne rapportait pas la preuve de la carence de la société EPILOGUE dans la conduite de cette procédure collective.

La décision frappée d’appel sera, en conséquence, confirmée de ces chefs.

9)L’ordonnance attaquée sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens.

Les consorts [F] d’une part et la société EPILOGUE ès qualités d’autre part qui succombent à titre principal seront condamnés à supporter chacun la moitié des dépens d’appel.

La part incombant à la société EPILOGUE sera employée en frais privilégiés de la procédure collective de la SCI [Adresse 37].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après débats publics et par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

Ordonne la jonction des procédures RG 25-6272, 25-7971 et 25-8412 sous le numéro de rôle unique 25-6272';

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 21 mars 2025 par le juge commissaire du tribunal judiciaire de TARASCON ;

Y ajoutant ;

Précise que la société EPILOGUE devra également communiquer la fiche comptable de la SCI [Adresse 37] et le montant des loyers recouvrés à l’administrateur ad hoc qui sera désigné pour représenter les droits propres de la SCI DU QUARTIER DES DEUX RHONES';

Fait masse des dépens';

Ordonne qu’ils soient supportés pour moitié par les consorts [F] d’une part et par la société EPILOGUE ès qualités d’autre part';

Ordonne que la part des dépens mise à la charge de la société EPILOGUE soit employée en frais privilégiés de sa procédure collective.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,