COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

Réouverture des débats

DU 05 JUIN 2025

N°2025/209

Rôle N° RG 21/04135 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHEPM

S.C.I. LE LEVANT DU COURBON

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivia DUFLOT

M^e Serge BERTHELOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 17 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03986.

APPELANTE

S.C.I. LE LEVANT DU COURBON agissant par son représentant légal, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivia DUFLOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Dominique GUIDON-CHARBIT, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMEE

SDC [Adresse 1] Agissant par son syndic la SARL ABBA GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique des 07 et 10 juillet 2006, la SCI LE LEVANT DU COURBON a acquis un lot n° 11 à usage de garage au sein de la « [Adresse 1] » au Cannet (06).

Suivant jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 17 mai 2010 la SCI LE LEVANT DU COURBON a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 1] » la somme de 24. 492,21 € au titre des charges impayées au 1er septembre 2009 assortie des intérêts au taux légal outre la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’assemblée générale en date du 24 juin 2015, les copropriétaire de la « [Adresse 1] » ont notamment habilité le syndic à initier une procédure de saisie immobilière du lot n° 11 appartenant à ladite SCI.

Par exploit de commissaire de justice du 15 juillet 2015, la SCI LE LEVANT DU COURBON a assigné devant le tribunal judiciaire de Grasse le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » aux fins d’annulation des résolutions n°10-1 et 10-2 de l’assemblée générale du 14 juin 2015 et de condamnation de ce dernier au paiement d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement rendu le 09 mai 2018, le tribunal judiciaire de Grasse a constaté que la SCI LE LEVANT DU COURBON ne maintenait pas ses demandes en annulation, et statuant sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » en condamnation de la SCI LE LEVANT DU COURBON à leur verser la somme de 60.289,56 euros au titre d’un arriéré de charges arrêté au 12 octobre 2017, outre celle de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, il a ordonné avant dire droit la réouverture des débats et invité le syndicat des copropriétaires à verser aux débats les pièces fondant sa demande.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation le 17 janvier 2019.

Par conclusions de ré-enrôlement signifiées par RPVA en date du 3 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » a conclu au débouté de la SCI LE LEVANT DE COURBON et reconventionnellement, a demandé sa condamnation au paiement de la somme de 43.371,70 euros au titre d’un arriéré de charges arrêté au 1er juillet 2019, outre celle de 3.000 euros pour résistance abusive et celle de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions en réponse signifiées par RPVA en date du 7 octobre 2020, la SCI LE LEVANT DE COURBON a réitéré le fait que ses demandes en annulation des résolutions de l’assemblée générale visées dans son assignation étaient sans objet, a conclu au débouté de la demande en paiement du syndicat des copropriétaires et a demandé qu’il soit jugé qu’elle subit un trouble de jouissance en l’état des infiltrations dues aux fuites du réseau d’évacuation de la copropriété. Elle sollicitait également une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire rendu le 17 février 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire  :

*condamné la SCI LE LEVANT DE COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 40.764,03 euros, arrêtée au 31 décembre 2018 ;

*condamné la SCI LE LEVANT DE COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

*condamné la SCI LE LEVANT DE COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné la SCI LE LEVANT DE COURBON aux dépens, distraits au profit de Maître BERTHELOT, Avocat ;

*débouté pour le surplus des demandes ;

Suivant déclaration du 18 mars 2021, la SCI LE LEVANT DE COURBON a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne la SCI LE LEVANT DE COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 40.764,03 euros, arrêtée au 31 décembre 2018 ;

— condamne la SCI LE LEVANT DE COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamne la SCI LE LEVANT DE COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne la SCI LE LEVANT DE COURBON aux dépens, distraits au profit de Maître BERTHELOT, Avocat.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » demande à la cour de :

*confirmer purement et simplement la décision rendue par le tribunal judiciaire de Grasse en date du 17 février 2021, en toutes ses dispositions ;

*débouter la SCI LE LEVANT DU COURBON de ses demandes, fins et conclusions ;

Reconventionnellement et à titre additionnel,

*condamner la SCI LE LEVANT DU COURBON à lui payer la somme de 61.709,07 euros au titre de l’arriéré de charges impayées, arrêté au 16 septembre 2021 ;

*condamner la SCI LE LEVANT DU COURBON à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

*condamner la SCI LE LEVANT DU COURBON à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

*condamner la SCI LE LEVANT DU COURBON à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner la SCI LE LEVANT DU COURBON aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Serge BERTHELOT, avocat aux offres de droit.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » expose que lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions d’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part et ainsi, sa créance est certaine, liquide et exigible.

Il indique produire aux débats, notamment, un extrait de compte individuel expurgé du paiement d’une quelconque condamnation antérieure, les procès-verbaux des assemblées générales de 2012 à 2017, l’état de répartition, et les appels de fond de 2012 à 2019.

Il expose que la SCI LEVANT DU COURBON omet de préciser qu’en dépit de ses versements, la dette s’est encore considérablement aggravée depuis la décision de première instance et s’élève, à la date du 16 septembre 2021, à la somme de 61.709,07 euros.

Il explique que les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, outre qu’ils révèlent sa mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la copropriété, privée depuis de longues années d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il considère que l’obstination de la SCI LEVANT DU COURBON en multipliant les procédures afin d’éviter toute saisie immobilière atteste de manière patente une intention de nuire à l’encontre du concluant, ce dernier subissant de ce fait un acharnement totalement injustifié et consternant.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, la SCI LE LEVANT DE COURBON demande à la cour de :

*réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

*juger que la SCI LE LEVANT DU COURBON n’a jamais contesté devoir des charges mais a toujours contesté la répartition non conforme au règlement de copropriété ;

*juger que certaines charges réclamées à la SCI LE LEVANT DU COURBON n’étaient pas dues par elle ou mal réparties, en l’état du règlement de copropriété du 23 mars 1965;

*juger que la SCI LE LEVANT DU COURBON, en réglant 100.000 euros au syndicat de copropriétaires, est de bonne foi en l’état de sa contestation ;

*juger que, sur le décompte propriétaire au 13 septembre 2022, il reste un solde de 6.570,91 euros de charges dues ;

*ordonner pour le moins que la SCI LE LEVANT DU COURBON ne doit plus rien au titre d’arriérés de charges ;

*ordonner que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » doit restituer à la SCI LE LEVANT DU COURBON la somme pour le moins de 116.932,02 euros, correspondant pour le moins à des charges qui ne lui incombaient pas depuis 2012 ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] »au paiement de cette somme ;

Si la cour l’estimait utile,

*ordonner une expertise pour faire le compte des sommes réellement dues par la SCI LE LEVANT DU COURBON ;

*juger que la SCI LE LEVANT DU COURBON a subi un trouble de jouissance important et ancien en l’état des infiltrations dues aux fuites du réseau d’évacuation des eaux usées de la copropriété ;

*ordonner la restitution à la SCI LE LEVANT DU COURBON de toutes les charges facturées et payées par elle, relatives aux canalisations des eaux usées, à titre de dommages et intérêts ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement de dommages et intérêts, la SCI LE LEVANT DU COURBON n’ayant fait qu’user de son droit de contestation en l’état du règlement de copropriété inappliqué ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] »de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] »au paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SCI LE LEVANT DE COURBON explique qu’elle a effectué trois règlements pour un total de 100.000 euros alors que la créance fixée par le tribunal judiciaire n’était que de 40.764,03 euros, comptes arrêtés au 31 décembre 2018.

Elle indique qu’aucun nouveau procès-verbal d’AG n’a été produit alors même que le tribunal avait ordonné la production de tous les procès-verbaux depuis la date du premier impayé.

Elle expose que certaines charges demandées ne lui incombent pas et que d’autres ont été réparties de manière erronée et ce, en contradiction avec le règlement de copropriété, notamment l’article 8 qui fixe la répartition des charges dans la copropriété, ce qui représente un montant global égal à 116.932,02 euros de 2012 à 2022.

Elle indique subir depuis des années des infiltrations d’eau importantes provenant du plancher supérieur et ayant pour origine la fuite du réseau d’eaux usées de la copropriété.

Elle ajoute que les travaux bien que votés en 2015 n’ont pas été réalisés ou ont été mal réalisés empêchant la location des lieux et alors même que des travaux lui ont été facturés dans les charges et réglés par elle.

Elle fait valoir qu’elle subit un trouble de jouissance, et ce alors que le règlement de copropriété n’a jamais été appliqué pour la comptabilisation de certaines charges réclamées.

Par ordonnance d’incident en date du 17 décembre 2024, le magistrat de la mise en état de la chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

*rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » tendant à voir dire que la SCI LE LEVANT DE COURBON s’est désistée implicitement de son appel.

*dit que les dépens de cet incident resteront à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] »

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2025 et mise en délibéré au 5 juin 2025.

******

SUR CE

1°) Sur la demande au titre des charges de copropriété

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Attendu que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, énonce que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Attendu qu’il résulte de l’article 35 du décret du 17 mars1967 dans sa version applicable au litige que « le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n’en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu’à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée. »

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de cette même loi ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » soutient que lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions d’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part, la créance du syndicat des copropriétaires étant alors certaine, liquide et exigible

Attendu effectivement que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes

Que la décision d’approbation des comptes emporte constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat

Qu’en conséquence, en l’absence de contestation de l’assemblée générale constatant les comptes du syndic dans le délai légal de deux mois , tout copropriétaire devient débiteur de sa quote-part de charges à l’égard du syndicat des copropriétaires

Que néanmoins, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires[

Qu’ainsi chaque copropriétaire peut demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement des comptes individuels sans que puisse lui être opposé le délai de deux mois .

Que l’approbation des comptes ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, l’action en contestation de la répartition du compte individuel est une action personnelle pouvant être levée pendant 5 ans.

Qu’en l’état la SCI LE LEVANT DU COURBON conteste la répartition des charges qui, selon elle, ne lui incombent pas selon le règlement de copropriété

Attendu que le syndicat des copropriétaires verse à l’appui de la demande au titre des charges de copropriété :

— l’extrait de compte individuel au nom de la SCI LE LEVANT DU COURBON pour l’exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017.

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er mars 2012

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 février 2013

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2014

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2015

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juillet 2016

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juillet 2017.

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2018.

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juillet 2019.

— l’appel de fonds 4ème trimestre de l’année 2017.

— le solde de la répartition des charges de copropriété pour l’exercice du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016.

— l’état des dépenses du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016.

— l’extrait de compte individuel au nom de la SCI LE LEVANT DU COURBON pour l’exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018.

— la mise en demeure adressée à la SCI LE LEVANT DU COURBON le 22 juillet 2013.

— la sommation de payer délivrée à la SCI LE LEVANT DU COURBON le 29 octobre 2014.

— la sommation de payer délivrée à la SCI LE LEVANT DU COURBON le 20 mai 2015.

— les charges de copropriété- état de répartition pour l’exercice du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012

— les charges de copropriété- état de répartition pour l’exercice du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013

— les charges de copropriété- état de répartition pour l’exercice du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014

— les charges de copropriété- état de répartition pour l’exercice du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015

— les charges de copropriété- état de répartition pour l’exercice du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016

— les appels de fond du 1er trimestre 2012 au 3ème trimestre 2019.

— les différents frais.

— le contrat de syndic en date du 29 janvier 2013, du 14 mars 2014 et 18 juin 2018.

— l’extrait de compte individuel au nom de la SCI LE LEVANT DU COURBON pour l’exercice du 1er janvier 2018 au 16 septembre 2021.

Attendu que la SCI LE LEVANT DU COURBON a acquis les 7 et 10 juillet 2006 un bien, lot n°11 au sein de la copropriété de la « [Adresse 1] » au Cannet (06), constituant un garage d’une superficie de 1129m² environ , sis au 2ème sous-sol occupant la partie sud, au centre nord-est et nord-ouest du 2ème sous-sol, ce lot étant greffé d’une servitude de passage à talons pour accéder au lot n° 12 ainsi que 1679/7500 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

Qu’elle fait valoir que certains postes de charges lui ont été facturés alors que celles-ci ne lui incombaient pas si on se réfère au règlement de copropriété et que certains postes ont été facturés avec une mauvaise répartition soit 1679/7500 tantièmes alors qu’ils auraient dû être facturés sur la répartition 30/1000èmes conformément au règlement de copropriété

Qu’il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats afin d’enjoindre à la SCI LE LEVANT DU COURBON de produire l’intégralité du règlement de copropriété et de surseoir à statuer sur les demandes.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt avant dire droit, en dernier ressort par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats afin d’enjoindre à la SCI LE LEVANT DU COURBON de produire l’intégralité du règlement de copropriété.

SURSEOIT à statuer sur l’ensemble des demandes.

RENVOIE les parties et la cause à l’audience du Mercredi 26 novembre 2025 à 9 heures salle 5 Palais Monclar.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,