COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 15 MAI 2025

N° 2025/281

Rôle N° RG 24/04644 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM3UB

[O] [U]

[D] [P] épouse [U]

[Z] [H]

[F] [A] épouse [H]

C/

[C] [N]

[VO] [N] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric DE TRICAUD

M^e Philippe CAMPOLO de la SELAS ATEOS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 20 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00453.

APPELANTS

Monsieur [O] [U]

né le 31 janvier 1955 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

Madame [D] [P] épouse [U]

née le 08 septembre 1956 à [Localité 15], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [Z] [H]

né le 28 janvier 1976 à [Localité 18], demeurant [Adresse 2]

Madame [F] [A] épouse [H]

née le 27 novembre 1976 à [Localité 20], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Eric DE TRICAUD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMES

Monsieur [C] [N]

né le 13 février 1978 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]

Madame [VO] [R] épouse [N]

née le 18 avril 1978 à [Localité 19] (Slovaquie), demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Philippe CAMPOLO de la SELAS ATEOS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M. PACAUD, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [U] et son épouse, madame [D] [P], sont propriétaires, depuis le 15 décembre 2016, des parcelles cadastrées section BC [Cadastre 11] et BC [Cadastre 9], sises [Adresse 3] à [Localité 16], sur la commune de [Localité 17]. Sur la première se trouve leur maison d’habitiation.

Monsieur [Z] [H] et son épouse, madame [F] [A], sont propriétaires, depuis le 22 septembre 2017, des parcelles cadastrées section BC [Cadastre 6] et BC [Cadastre 7], sises [Adresse 1] à [Localité 16]. Sur la première se trouve leur résidence principale.

Par acte en date du 1er février 2022, monsieur [C] [N] et son épouse, Mme [VO] [R], ont acquis de madame [K] [E] et monsieur [L] [T] deux parcelles vierges, numérotées BC [Cadastre 10] et [Cadastre 12], situées entre les parcelles précitées. Leurs auteurs avaient obtenu le 27 septembre 2016 un permis de construire dont la validité avait été ensuite été prorogée à deux reprises par des arrêts municipaux en date des 20 mars 2019 et 13 juillet 2020.

Par arrêté municipal en date du 3 décembre 2021, ce permis de construire a été transféré aux époux [N]. Suite à leur acquisition, ces derniers ont déposé le 25 février 2022, une demande de permis de construire modificatif qui leur a été accordée le 11 mai suivant.

Les époux [U] et [H] leur ayant fait savoir que la construction leur causerait un désagrément visuel, les époux [N] ont sollicité le 27 février 2023, une nouvelle modification du permis de construire. Le 21 mars 2023, ils ont saisi un conciliateur de justice mais, malgré deux réunions en date des 4 avril et 13 juin suivant, aucun accord n’a été trouvé.

Le 22 mai 2023, les époux [U] et [H] ont saisi le maire de [Localité 17] aux fins de constatation de la péremption du permis de construire mais, le 20 juin 2023, ce dernier a attesté au contraire que ledit permis avait fait l’objet d’une autorisation tacite.

Estimant que le permis de construire des époux [N] était caduc et que leur construction, engendrant de vues droites sur leur propriété, ne respectait pas les distances préconisées par le nouveau PLU de la commune, les époux [U] et [H] les ont, par acte de commissaire de justice en date du 22 juin 2023, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins d’entendre, au principal :

— ordonner l’interruption des travaux sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la décision à intervenir ;

— ordonner une expertise judiciaire.

Par requête en date du 10 août 2023, ils saississaient le tribunal administratif de Toulon aux fins d’obenir l’annulation de la décision de rejet de leur demande visant à entendre constater la péremption du permis de construire du 27 septembre 2016 et ordonner l’interruption des travaux. Dans le cadre de cette procédure, la Commune de [Localité 17] concluait au rejet de leurs prétentions.

Par ordonnance contradictoire en date du 20 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile en l’absence de trouble manifestement illicite ;

— débouté, en conséquence, les époux [U] et [H] de leur demande tendant à voir ordonner l’interruption des travaux ;

— ordonné une expertise judiciaire et commis M. [X] [V] pour y procéder ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les époux [U] et [H] aux dépens.

Il a notamment considéré qu’il ne résultait pas des pièces du dossier que les travaux avaient été entrepris sur la base d’un permis de construire à l’évidence périmé et qu’en conséquence, à le supposer établi, le trouble allégué ne présentait pas d’illégalité manifeste.

Selon déclaration reçue au greffe le 11 avril 2024, M. [O] [U], Mme [D] [P] épouse [U], M. [Z] [H] et Mme [F] [A] épouse [H] ont interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a rejeté leur demande d’interruption de travaux.

Par dernières conclusions transmises le 4 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise des chefs déférés et, statuant à nouveau :

— ordonne l’interruption des travaux de construction de la maison individuelle en cours d’édification sur la parcelle BC n° [Cadastre 12] sise à [Localité 16] sur la commune de [Localité 17], entreprise sous la maitrise d’ouvrage des époux [N] et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir ou, à tout le moins, sous peine d’une astreinte de 10 000 euros par infraction constatée ;

— confirme l’ordonnance prononcée le 20 mars 2024 pour le surplus et, en conséquence, déboute les époux [N] de leur appel incident,

— condamne solidairement M. et Mme [C] [N] à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens.

Par dernières conclusions transmises le 28 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [C] [N] et Mme [VO] [R] épouse [N] sollicitent de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a ordonné une expertise judiciaire et statuant à nouveau :

— rejette la demande d’expertise formée par les époux [U] et [H] ;

— à titre subsidiaire, si l’expertise devait être confirmée, réforme l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a rejeté la demande reconventionnelle d’expertise, et ordonne une expertise reconventionnelle avec mission décrite dans le corps des conclusions, et notamment de vérifier la conformité des constructions respectives des appellants par rapport aux autorisations d’urbanisme et aux règles d’urbanisme applicables ;

— à titre subsidiaire, étant donné que la solution du litige en question dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence exclusive de la juridiction administrative, transmette la question relative à la validité du permis de construire à la juridiction administrative compétente en application du titre Ier du livre III du code de justice administrative ;

— dans tous les cas :

' condamne solidairement M. [O] [U], Mme [D] [P] épouse [U], M. [Z] [H] et Mme [F] [A] épouse [H] au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

' ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’interruption des travaux

Aux termes de l’article R 424-17 alinéa 1 du code de l’urbanisme, le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.

L’article L.480-14 du même code dispose que la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8 ; l’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

Seule la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut agir sur le fondement des dispositions de l’article L. 480-14, précité, du code de l’urbanisme. Ce faisant, elle n’a pas à faire la preuve d’un préjudice, le seul constat de l’illicéité des constructions critiquées suffisant à fonder sa demande de démolition ou mise en conformité.

En revanche, un particulier est parfaitement recevable à agir sur le fondement du troisième des textes précités. Il doit alors rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un trouble anormal du voisinage. Dans la première de ces hypothèses, le caractère illicite du trouble qu’il allègue peut résider dans l’absence d’autorisation administrative des constructions qui le causent.

En l’espèce, les appelants fondent leur demande d’interruption des travaux sur le caractère illicite de la construction réalisée par les époux [N] laquelle aurait été édifiée alors que le permis de construire délivré le 27 septembre 2016, prorogé par arrêtés municipaux des 20 mars 2019 et 13 juillet 2020, était périmé, par application des dispositions de l’article R 424-17 du code de l’urbanisme, au moment où ils ont entamé les travaux. Il soutiennent par ailleurs que la villa construite dans ces conditions leur cause un trouble du voisinage du fait des 'vues droites’ surplombant leur propriété génératrices d’une 'perte d’intimité'.

En réplique les époux [N] soulignent que seul le juge administratif peut statuer sur la caducité d’un permis de construire laquelle requiert un acte positif. Ils ajoutent que le tribunal administratif de Toulon est actuellement saisi d’une demande identique fondée sur la péremption de leur permis de construire et qu’ils ont procédé à des 'travaux’ au sens de l’article R 424-17 du code de l’urbanisme avant que ledit permis ne puisse être considéré comme périmé.

Il convient de rappeler que s’il n’appartient qu’à la juridiction judiciaire de statuer sur l’action d’une commune tendant, sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, à la démolition d’une construction irrégulièrement édifiée sur une propriété privée, il revient à la juridiction administrative de se prononcer sur l’existence et la validité d’un permis de construire tacite.

Au cas d’espèce, il résulte de pièces versées aux débats, et notamment de la requête introductive d’instance devant le tribunal administratif de Toulon, déposée par les appelants le 10 août 2023, rapprochée du mémoire en réponse de la Commune de Saint-Raphaël, en date du 22 octobre 2024, que, devant la juridiction administrative, cette collectivité locale maintient sa décision implicite de rejet du recours en constat de péremption du permis de construire accordé aux époux [N] signifiée le 30 mai 2023. Elle considère en effet, à l’instar des intimés, que des travaux de terrassement ont été réalisés, 'a minima à compter du 14 septembre 2021" avant la date de caducité du permis de construire fixée au 27 septembre suivant. Par ailleurs, le Maire de cette commune a délivré le 20 juin 2023 une attestation de permis de construire tacite confirmant que M. [C] [N] est titulaire d’un permis de construire modificatif depuis le 27 mai 2023.

Comme indiqué supra, il n’appartient pas au juge des référés judiciaire de statuer sur le fait de savoir si les travaux de terrassement réalisés le 14 septembre 2021, tels qu’attestés par la déclaration de travaux du 23 septembre 2021, les témoignages de M. [Y] [J], M. [I] [G], M. [S] [W] et M. [M], ainsi que par les photographies versées aux débats par les intimés, constituent de 'travaux’ interruptifs de péremption aux termes de l’article R 424-17, précité, du code de l’urbanisme. Seul le juge administratif pourra se prononcer sur ce point.

Dès lors et sans qu’il soit utile ni nécessaire de lui poser une question préjudicielle sur le sujet (dont il est déjà saisi), dans le cadre d’une procédure visant à la mise en oeuvre de mesures provisoires, le caractère illicite des vues droites et perte d’intimité allégués par les appelants n’est pas établi avec l’évidence requise en référé.

En outre, l’existence même du trouble, qualifié de trouble anormal de voisinage, n’est pas avéré avec suffisamment de certitude pour que soit ordonnée suspension des travaux des époux [N] dès lors que les vues critiquées étaient prévues et autorisées par le permis de constuire accordé le 27 septembre 2016 à Mme [E] et M. [T], et donc antérieur aux permis de construire (leurs piscines) accordés aux époux [U], le 8 février 2017, et aux époux [H], le 28 mai 2018, ces derniers ayant respectivement acquis leurs propriétés les 15 décembre 2016 et 22 septembre 2017. La construction litigieuse a, en outre, été réalisée dans un lotissement et sur un terrain dont les appelants savaient qu’il serait incessamment édifié, connaissant même la conformité du projet aux dispositions du PLU en vigueur, laquelle postulait une distance de plus de 3 mètres des limites séparatives et donc nettement supérieure aux prescriptions des articles 678 à 680 du code civil. Au demeurant, ils n’ont jamais critiqué le permis de construire accordé aux auteurs des époux [N].

Enfin, au vu des éléments sus-évoqué, l’hypothèse des intimés selon laquelle la 'perte d’intimité’ dont se plaignent les époux [U] et [H] résulte de leur propre choix d’implantation de leurs villas et piscine, ne peut être écartée a priori pas plus que le fait qu’ils n’aient pas respecté leurs engagements d’édification et plantations de clôtures et haies occultantes susceptibles de résoudre la difficulté et prévus dans leur permis de construire, notamment celui des premiers des précités.

L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile en l’absence de trouble manifestement illicite et débouté, en conséquence, les époux [U] et [H] de leur demande tendant à voir ordonner l’interruption des travaux.

Sur la demande d’expertise judiciaire et de complément

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, la demande de mesure d’instruction doit reposer non sur de simples hypothèses mais sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible.

Il appartient donc à l’appelant de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d’un procès au fond non manifestement voué à l’échec. Dans cette optique, les preuves à établir ou préserver doivent être pertinentes dans le litige futur et utiles à sa solution.

Il suffit enfin qu’une partie du litige opposant les parties soit susceptible de relever des juridictions de l’ordre judiciaire pour que l’expertise puisse être ordonnée sur le fondement de l’article précité.

En l’espèce, la matérialité de vues sur les propriétés [U] et [H] est attestée par le procès-verbal de constat dressé le 15 mai 2023 par Maître [B], commissaire de justice à [Localité 14]. L’on peut donc considérer que, dans le contexte sus-exposé, les appelants justifiaient d’un motif légitime à faire investiguer sur leur licéité et les moyens d’y mettre un terme dans la perspective d’un litige civil non manifestement voué à l’échec et ce, d’autant que se posait d’entrée des questions d’altimétrie ultérieurement confirmées par l’expert judiciaire dans son pré-rapport.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande d’expertise et commis M. [X] pour y procéder avec la mission développée dans le dispositif de son ordonnance.

Il n’en reste pas moins que, comme indiqué supra les choix d’implantation des maisons et piscines des époux [U] et [H] ont été opérés en toute connaissance de l’implantation prochaine d’une villa sur les parcelles BC [Cadastre 10] et [Cadastre 12]. Il résulte en outre d’un courrier en date 20 décembre 2024 du Maire de [Localité 17] que l’agent assermenté de (son) service (de l’urbanisme) a effectué des vérifications mettant en évidence des irrégularités … sur les travaux réalisés par les époux [U] et [H], au titre de leurs permis de construire … concernant notamment l’altimétrie eu égard au plan de recollement .. et, entre autres, les clôtures, le volet paysager, des modifications de façade et de nouvelles constructions.

Dès lors, ces anomalies étant susceptibles d’avoir aussi contribué aux vues et 'perte d’intimité’ dont se plaignent les époux [U] et [H], les époux [N] sont bien fondé à solliciter que les investigations expertales soient étendues en direction des fonds voisins, ladite demande se rattachant, aux prétentions originaires par un lien suffisant, conformément aux dispositions de l’article 70 du code de procédure civile.

L’ordonnance entreprise sera dès lors infirmée en ce qu’elle a rejeté leur demande reconventionnelle d’extension de la mission de l’expert aux propriétés des appelants. Il sera dès lors fait droit à cette demande et la mission de M. [X] [V] sera étendue dans les termes du dispositif du présent arrêt.

En revanche l’extension de mission de l’expert sera strictement circonscrite aux problèmes de vue allégués par les appelants et ne portera pas, comme sollicité par les intimés, sur les émissions sonores de pompes à chaleur, la transformation de garage et création de cave et/ou le solarium des époux [U], ces demandes ne se rattachant pas aux prétentions originaires par un lien suffisant comme relevé par le premier juge.

Il sera enfin rappelé qu’il n’y a lieu de prononcer l’exécution provisoire du présent arrêt, comme sollicité par le conseil des intimés, puisqu’un pourvoi en cassation n’a d’effet suspensif qu’en matière de divorce et de nationalité

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné les époux [U] et [H] aux dépens.

Les époux [U] et [H], qui succombent au litige, seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, qu’ils ont exposés pour leur défense. Il lui sera donc alloué une somme de 3 500 euros en cause d’appel.

Les époux [U] et [H] supporteront en outre les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile en l’absence de trouble manifestement illicite ;

— débouté, en conséquence, les époux [U] et [H] de leur demande tendant à voir ordonner l’interruption des travaux ;

— ordonné une expertise judiciaire et commis M. [X] [V] pour y procéder ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les époux [U] et [H] aux dépens ;

L’infirme en ce qu’elle a rejeté la demande reconventionnelle d’expertise des époux [N] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Etend la mission d’expertise de M. [X] [V] en lui impartissant de procéder sur les propriétés des époux [U] et [H] aux investigations suivantes :

— se rendre sur les lieux ;

— se faire communiquer toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— décrire les travaux réalisés par les époux [H] et [U] sur les parcelles BC n° [Cadastre 11], [Cadastre 9] [Cadastre 6] et [Adresse 8] à [Localité 16] sur la commune de [Localité 17] ;

— dire si ces travaux sont conformes aux autorisations administratives, notamment en ce qui concerne leur consistance, altimétrie et orientation ;

— dire si ces travaux sont antérieurs ou postérieurs au permis de construire dont se revendiquent les époux [N] pour la construction de leur maison et ce, indépendamment de toute question relative à l’éventuelle péremption dudit permis de construire ;

— dire si ces travaux, du fait notamment de leur altimétrie, de l’implantation et orientation des différents corps de bâtiment et/ou piscines et terrasses ont contribués aux 'vues droites’ et 'perte d’intimité’ qu’ils imputent à la construction de la villa des époux [N] ;

— décrire, le cas échéant les travaux et aménagements à réaliser pour remédier définitivement aux troubles objet du litige, quelle qu’en soit l’origine, en évaluer la durée et chiffrer le coût ;

— faire toutes observations d’ordre technique utiles à la solution du litige ;

Dit que M. [C] [N] et Mme [VO] [R] épouse [N] consigneront à la régie des avances du tribunal judiciaire de Draguignan une somme complémentaire de 3 000 euros dans un délai de deux mois à compter du présent arrêt, faute de quoi ce complément d’expertise sera caduque ;

Proroge la mission impartie à M. [X] [V] jusqu’au 31 décembre 2025 ;

Désigne le juge chargé du suivi et contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Draguignan pour poursuivre le suivi de cette expertise dans les conditions fixées par l’ordonnance de référé du 20 mars 2024, modalités du dépôt du rapport d’expertise inclues ;

Condamne in solidum M. [O] [U], Mme [D] [P] épouse [U], M. [Z] [H] et Mme [F] [A] épouse [H] à payer à M. [C] [N] et Mme [VO] [R] épouse [N], ensemble, la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [O] [U], Mme [D] [P] épouse [U], M. [Z] [H] et Mme [F] [A] épouse [H] de leur demande sur ce même fondement ;

Condamne in solidum M. [O] [U], Mme [D] [P] épouse [U], M. [Z] [H] et Mme [F] [A] épouse [H] aux dépens d’appel.

La greffière Le président