COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 430

Rôle N° RG 22/17309 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKRME

[F] [P]

[V] [G]

C/

[M] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric TARLET

M^e Alexandra DEVAL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité d’AIX-EN-PROVENCE en date du 08 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00364.

APPELANTS

Monsieur [F] [P], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

représenté par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Charles-henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [V] [G], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Charles-henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame [M] [X] (appelant incident)

née le 01 Mars 1942 à [Localité 9] BELGIQUE, demeurant [Adresse 5] – [Localité 2] BELGIQUE

représentée par M^e Alexandra DEVAL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 25 janvier 2006, Madame [K] a donné à bail à Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] un appartement meublé sis [Adresse 1] à [Localité 7], appartement qu’elle a vendu, selon acte dressé le 11 juillet 2018 à Madame [X]

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 octobre 2019, Madame [X] a donné congé pour vendre à Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] pour le 31 janvier 2020.

Un commandement d’avoir à payer la somme de 6.010,01 euros dont un principal de 5.835,58 euros, visant la clause résolutoire, était délivré à ces derniers le 12 mars 2020, lequel demeurait infructueux.

Suivant exploit de commissaire de justice du 17 novembre 2020, Madame [X] a assigné Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins de voir constater la résiliation du bail, condamner ces derniers au paiement de la somme de 7.839,59 euros à titre de loyers et charges impayés outre celle de 9.998,82 euros au titre des travaux de remise en état des lieux loués.

Par jugement du 05 mars 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a constaté la résiliation du bail au 12 mai 2020, a condamné solidairement Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] à payer à Madame [X] la somme de 7.279,30 euros au titre des loyers et charges impayés et a débouté cette dernière de sa demande de condamnation au titre des travaux de remise en état des lieux loués.

Par déclaration au greffe du 04 mai 2021, Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] ont relevé appel de cette décision devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence laquelle, suivant arrêt rendu le 01 septembre 2022, a confirmé le jugement querellé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] à verser à Madame [X] la somme de 7.279.30 euros au titre des loyers et charges impayés et, statuant à nouveau, a condamné solidairement Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] à verser à Madame [X] la somme de 5.303,61 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 1er avril 2022, Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] ont assigné Madame [X] devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins de voir :

— constater la fraude mise en 'uvre par Madame [X],

— prononcer la nullité du congé pour vente délivré le 14 octobre 2019,

— condamner Madame [X] à leur payer la somme de 8.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral,

— condamner Madame [X] à leur payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et ce, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire était évoquée à l’audience du 16 septembre 2022.

Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d’instance.

Madame [X] concluait au débouté des demandes de Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] et sollicitait leur condamnation au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 8 novembre 2022, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

*prononcé la nullité du congé pour vente délivré le 14 octobre 2019 par Madame [M] [X] à Monsieur [P] et Madame [G] [T],

*débouté Monsieur [P] et Madame [G] [T] de leur demande de condamnation à des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral ;

*dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*laissé à chacune des parties ses propres dépens.

Suivant déclaration en date du 28 décembre 2022, Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] ont relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déboute Monsieur [P] et Madame [G] [T] de leur demande de condamnation à des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral ;

— n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— laisse à chacune des parties ses propres dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2023 formant appel incident, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [X] demande à la cour de :

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté Monsieur [F] [P] et à Madame [V] [G] [T] de leur demande de condamnation à des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral, toutes causes confondues ;

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— prononcé la nullité du congé pour vente délivré le 14 octobre 2019 par Madame [X] à Monsieur [P] et à Madame [G] [T] ;

— dit n’y avoir lieu à appliquer l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

En conséquence, statuant de nouveau,

*dire et juger régulier le congé pour vente délivré le 14 octobre 2019 par Madame [M] [X] à Monsieur [P] et à Madame [G] [T] ;

*débouter Monsieur [P] et Madame [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

*condamner Monsieur [P] et Madame [T] à verser à Madame [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en cause d’appel ;

*condamner Monsieur [P] et Madame [T] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [X] précise que ses locataires auraient quitté les lieux le 30 janvier 2020 en laissant les clés dans la boîte aux lettres ce que n’a pas constaté le commissaire de justice.

Elle précise que sa venderesse Madame [K] lui avait indiqué que Monsieur [P] et Madame [T] avaient le projet de s’installer dans une autre commune.

Elle relève qu’ils ont acquis le 29 juin 2018 une maison individuelle selon le dispositif de vente en état futur d’achèvement, sur la commune de [Localité 3], vente qui a d’ailleurs eu lieu bien avant la naissance de leur petite fille née en juillet 2021.

Elle ajoute que ses locataires n’ont ainsi jamais eu l’intention de se porter acquéreurs du logement loué et qu’ils ont simplement exposé des frais normaux en faisant l’acquisition de meubles pour leur maison neuve.

Elle considère qu’ils ne démontrent aucun préjudice subi du fait de leur déménagement et qu’ils sont infondés à solliciter une quelconque indemnisation.

Par ailleurs Madame [X] fait valoir qu’elle n’avait aucune obligation d’informer ses voisins qu’elle allait vendre son appartement tout comme le bailleur qui a donné congé pour vendre n’est pas contraint de faire appel à une agence immobilière pour la vente de son bien.

Elle précise qu’elle avait posé un panneau « à vendre » sur son portail, ajoutant que l’appartement a été vendu le 17 janvier 2023 selon acte dressé par Maître [O] [D], notaire à [Localité 8].

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] demandent à la cour de :

*confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du congé pour vente délivré le 14 octobre 2019 par Madame [X] à Monsieur [P] et Madame [T]

*infirmer le jugement pour le surplus ;

*condamner ainsi Madame [X] à payer à Monsieur [P] et Madame [T] la somme de 8.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral, toutes causes confondues ;

*débouter Madame [X] de toutes ses demandes, fins , prétentions comme irrecevables et infondées

*condamner Madame [X] à payer à Monsieur [P] et Madame [T] une somme de 2.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner Madame [X] et aux entiers dépens distraits au profit de la SCP LIZEE PETIT TARLET sur son offre de droit.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] expliquent qu’ils n’entendaient pas quitter le bien qu’ils louaient depuis de nombreuses années et que ce seul constat devait conduire à une indemnisation, puisque la caractérisation d’un congé frauduleux conduit par nature à infliger un préjudice dont, le cas échéant, l’importance peut être discutée.

Ils font valoir que leur préjudice est extrêmement important ; qu’ils n’ont jamais eu l’intention de s’installer à [Localité 3] ; qu’ils justifient que leurs amis résident à [Localité 7] ou dans les communes avoisinantes et qu’ils ne peuvent se voir plus qu’une fois par mois ; qu’ils doivent faire les déplacements pour bénéficier des soins de la prothésiste ongulaire de Madame [T], pour consulter le médecin traitant ou encore pour rendre visite à la petite-fille de Monsieur [P].

Ils précisent que l’acquisition du bien à [Localité 3] a été réalisée uniquement par Madame [T] dans le cadre d’un investissement immobilier.

Ils soutiennent qu’ils ont eu d’importants frais de déménagement et d’installation imprévus, rappelant que Madame [X] ne justifie d’absolument aucune diligence ni du moindre contact avec un acheteur, ni d’aucune démarche avec un quelconque professionnel.

Ils considèrent que celle-ci verse des attestations qui sont dénuées du moindre sérieux, puisque le logement objet du litige se trouve dans une impasse, sans circulation, et que la seule personne susceptible d’avoir pu voir un panneau « à vendre » est le voisin.

Aussi ils maintiennent que Madame [X] n’a jamais eu l’intention de vendre cet appartement.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2025 et mise en délibéré au 13 novembre 2025.

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1°) Sur la validité du congé pour vendre

Attendu que l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au cas d’espèce dispose que «I. ' Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

II. ' Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

III. ' Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. »

Attendu que Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] soutiennent que le congé pour vendre délivré le 14 octobre 2020 par leur bailleresse était frauduleux, cette dernière n’ayant pas une réelle intention de vendre.

Qu’ils produisent à l’appui de leurs dires une attestation de Madame [Y] , voisine de de la villa de Madame [X] , leurs maisons étant séparées par un grillage mitoyen.

Que Madame [Y] atteste n’avoir jamais entendu parler dans le lotissement que Madame [X] souhaitait vendre l’appartement du premier étage du n°10 ; qu’elle n’a jamais vu de panneaux ou d’affiches mentionnant la vente, ni jamais aperçu ou vu de futurs acheteurs venus visiter l’appartement occupé Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T].

Que Madame [X] conteste ces affirmations rappelant qu’elle n’avait aucune obligation d’informer sa voisine de son intention de vendre ni de faire appel à une agence immobilière pour vendre son bien.

Qu’elle précise qu’elle a posé un panneau « à vendre » sur son portail, ce qu’atteste sa voisine Madame [E] qui indique avoir vu le panneau « à vendre » courant 2020-2021 sur le portail de Madame [X] tout comme Monsieur [L] qui affirme avoir vu le panneau « à vendre » suspendu au portillon en septembre 2020 et en 2021.

Qu’elle produit également l’attestation de Madame [J] qui indique « avoir eu le projet d’acheter la maison avec une amie car elle comporte deux appartements ce qui correspondait à nos besoins. Malheureusement mon amie a dû se désister et ce projet n’a pu aboutir. Ce projet devait aboutir courant 2021 «

Attendu qu’il convient de relever que les attestations fournies par Madame [X] sont insuffisantes à démontrer sa réelle intention de vendre et ce d’autant plus que Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] produisent une attestation contraire à celles produites par leur ancienne bailleresse.

Qu’il lui appartenait de produire une, voire des estimations, faites par des agences immobilières même si effectivement elle n’avait pas d’obligation de leur confier la vente de son bien , les diagnostics obligatoires DPE en cas de vente mais également des photos ou annonces sur des site non professionnels.

Que dés lors il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité du congé pour vente délivrée le 14 octobre 2019.

2°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T]

Attendu que Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] soutiennent qu’à aucun moment, ils ont souhaité quitter le bien qu’ils louaient depuis de nombreuses années, ce qui est advenu en raison du congé délivré.

Qu’ils rappellent que ce congé étant frauduleux, ils ont subi un préjudice qu’il convient d’indemniser.

Qu’ils font valoir qu’à la suite de leur déménagement à [Localité 3], ils ne fréquentent plus aussi souvent leurs amis comme en attestent Madame [N], Monsieur [U], Monsieur [A] ou encore Monsieur [I].

Que Madame [T] indique avoir gardé son médecin traitant et sa prothésiste ongulaire à [Localité 7] afin de bénéficier des soins prodigués.

Qu’ils ajoutent que cette éviction a aussi eu des impacts familiaux importants puisqu’ils ne peuvent plus profiter de leur petite fille qui demeure à [Localité 6] en limite de la commune de [Localité 7].

Qu’ils précisent enfin que s’ils ont effectivement fait construire un bien immobilier dans lequel ils sont actuellement installés à [Localité 3], ils n’ont à aucun moment souhaité y vivre, ajoutant qu’il s’agit d’un bien de 80 m² distinct de la villa qu’ils occupaient laquelle était meublée ce qui les a conduits à procéder à l’achat en urgence de meubles, ce bien n’ayant pu de surcroit être mis à la location puisqu’il a été nécessaire de l’occuper

Qu’ainsi ils sollicitent la condamnation de Madame [X] à leur payer la somme de 8.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral, toutes causes confondues ;

Attendu qu’il convient de relever que si Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] se sont installés à [Localité 3], force est de constater qu’ils ne produisent au débat aucun élément démontrant qu’ils n’ont pas pu louer un bien à [Localité 7].

Que s’ils avaient loué à nouveau à [Localité 7], ils ne modifiaient en rien leurs habitudes de vie et pouvaient également mettre en location le bien qu’ils occupent actuellement comme semble-t-il, il avait été convenu dans un premier temps.

Que ces derniers ont fait le choix de quitter cette commune

Que par ailleurs, ils ne produisent pas de factures de frais anormaux qui justifieraient une condamnation.

Qu’il convient dés lors de débouter Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

3° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de dire qu’il n’y a pas lieu, en cause d’appel, à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 8 novembre 2022 en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

DIT n’y avoir lieu, en cause d’appel, à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] et Madame [G] épouse [T] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,