ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/07094 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PHRF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 OCTOBRE 2021

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

N° RG 11 19 0008

APPELANTS :

Madame [O] [U]

née le 28 Janvier 1969 à [Localité 7] (90)

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par M^e Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de M^e Yann GARRIGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Hugues MOULY, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

Monsieur [C] [H]

né le 28 Août 1967 à [Localité 6]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représenté par M^e Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assisté de M^e Yann GARRIGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Hugues MOULY, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [P] [S]

né le 01 Février 1952 à [Localité 8] (11)

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant non plaidant

Madame [X] [M] épouse [S]

née le 26 Septembre 1951 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant non plaidant

S.A.R.L. CENTRE TECHN HABITAT MIDI ROUSSILLON (CTH MIDI ROUSSILLON)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]/FRANCE

Représentée par M^e Pascal LORENT de la SELAS PASCAL LORENT, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant

assistée de M^e Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Pascal LORENT, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 28 Août 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 SEPTEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [S] sont propriétaires d’un bien sis [Adresse 3] à [Localité 9] qu’ils ont donné à bail à Mme [O] [U] par contrat conclu le 30 novembre 2004 moyennant le règlement d’un loyer de 535 euros. Un avenant a été signé le 1 er mai 2014 entre les bailleurs d’une part et Mme [U] et son compagnon M. [C] [H] d’autre part portant le loyer à une somme de 600 euros par mois.

Par courrier en date du 29 mars 2011, [O] [U] avisait l’agence Navilla, en charge de la gestion locative du bien, de l’apparition de moisissures dans la salle de bains et dans la chambre du rez-de-chaussée qui avaient fait l’objet d’une détection au mois de mai 2010 par M. [Y] intervenant en qualité de plombier.

Dénonçant courant février 2016 une aggravation du phénomène en présence de traces d’humidité et de moisissures dans le logement, Mme [U] et son compagnon M. [H] faisaient intervenir une entreprise spécialisée dans le traitement de l’humidité, la société Mur Protect, qui établissait un diagnostic le 26 février 2016 faisant état de la présence de salpêtre, d’un champignon ainsi qu’un taux d’hydrométrie de 65,4%, tout en préconisant l’installation d’une centrale de traitement d’air.

Par courrier adressé avec accusé de réception le 30 mars 2016, les preneurs informaient les époux [S] de la situation et du résultat du diagnostic sollicitant de leur part de remédier aux désordres.

En réponse, et par courrier du 11 avril 2016, l’agence Navilla Immobilier imputait le sinistre à un bouchage des grilles d’aération proposant de refaire le point dans quelques mois.

Le 4 mai 2016, les époux [S] faisaient délivrer aux preneurs, par l’intermédiaire de l’agence Navilla, un congé pour vente.

Les consorts [U]-[H] réclamaient alors auprès de leur assureur l’organisation d’une expertise amiable.

Un premier rapport était déposé par Polyexpert le 9 juin 2016 mettant en évidence des remontées d’humidité importantes dans le mur mitoyen en rez de chaussée, ainsi que le développement diffus de cryptogames en cueillis de plafond dans la chambre située au premier étage, qui sont expliqués par l’hypothèse d’une fuite sur canalisation encastrée de distribution ou d’évacuation des eaux usées et vannes dans l’un des quatre appartements formant l’ilot.

Le 17 juin 2016, la société Centre Technique de l’Habitat informait les preneurs de l’existence d’un certain nombre d’anomalies constatées lors de la visite du logement et qui permettent de retenir l’indécence du logement au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Par courrier adressé le 20 juin 2016, la CAF avisait Mme [U] qu’elle retenait l’indécence du logement excluant de ce fait le versement de l’allocation logement à charge pour les bailleurs d’engager tous les travaux utiles à la mise en conformité du bien loué.

Le 3 août 2016, après une opération de télé-inspection de canalisation, aucune anomalie n’était diagnostiquée sur les réseaux.

Le 19 octobre 2016, la société 3ID Recherches de fuite a relevé une importante présence d’humidité sur les murs bétons de la maison ainsi que des remontées par capillarité liées à la construction du pavillon sur un radier, mais n’a pas repéré d’anomalies sur les réseaux intérieurs.

Par courrier adressé le 31 mars 2017, l’assureur des locataires se rapprochait des époux [S] en vue d’une résolution amiable du différend les opposant à leurs assurés.

En l’absence de réponse positive des bailleurs, les preneurs ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Narbonne d’une demande d’expertise judiciaire en vue de voir établir l’origine des désordres ainsi que la responsabilité des bailleurs, qu’ils considèrent défaillants dans le respect de leur obligation de délivrance et d’entretien du logement.

C’est ainsi que par ordonnance de référé du 11 juin 2018, Monsieur [N] a été désigné en qualité d’expert.

En cours d’expertise, selon acte signifié par huissier de Justice le 21 février 2019, Monsieur et Madame [S] donnaient à nouveau congé pour vente à Madame [U] et à Monsieur [H] qui quittaient les lieux au mois de mai 2019.

Un état des lieux de sortie contradictoire était dressé le 13 mai 2019 par Me [B], commissaire de justice.

Monsieur [N] déposait le rapport d’expertise le 5 août 2019.

Par assignation du 28 novembre 2019, Madame [U] et Monsieur [H] ont saisi le tribunal judiciaire de Narbonne en vue de voir constater l’entière responsabilité des bailleurs dans les troubles de jouissance subis pendant la location, notamment du fait du manquement à l’obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d’y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives, et obtenir en réparation la condamnation du bailleur à une juste indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 18 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Narbonne constate la décence du logement loué et les déboute de l’ensemble de leurs demandes tout en les condamnant au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le premier juge écarte la responsabilité des bailleurs sur le constat que les consorts [U]-[H] ne rapportent pas la preuve du caractère non décent du logement et les déboute de leurs prétentions.

Le juge des contentieux de la protection se réfère aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire relevant notamment que la réalité des désordres observés est bien moindre que celle revendiquée par les preneurs, ou que la présence d’humidité dans la maison est mineure et n’est pas de nature à porter atteinte à porter préjudice à la construction et ses habitants.

Il écarte comme élément de preuve le diagnostic opéré par la société Mur Protect comme n’étant pas produit aux débats, ainsi que le courrier établi par la directrice du Pôle Habitat et Territoire qui ne précise pas la nature des anomalies.

Enfin, il retient le comportement fautif des preneurs constatant en effet qu’en mars 2016, lors de l’apparition de nouvelles moisissures, ils avaient obstrué les grilles d’évacuation.

[O] [U] et [C] [H] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 9 décembre 2021.

Dans leurs dernières conclusions du 23 juillet 2024, [O] [U] et [C] [H] demandent à la cour, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, de :

Rejeter comme injustes et mal fondées, en tout cas injustifiées, toutes demandes, fins ou conclusions contraires ;

Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Narbonne le 18 octobre 2021 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— Juger qu’en leur qualité de bailleur, les époux [S] ont manqué envers leurs locataires, Madame [U] et Monsieur [H], notamment à leur obligation de délivrer un logement décent et d’entretenir celui-ci en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d’y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives

— Condamner solidairement les époux [S] à leur payer en réparation des préjudices en résultant notamment les sommes de :

—  2.377 € au titre de la suspension par la CAF de l’allocation logement ;

—  1.377 € au titre de l’indemnisation des dommages au contenu ;

—  9.630 € au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance pour la période 2010-2015 ;

—  5.040 € au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance pour la période 2016 ' avril 2019 ;

—  2.000 € au titre de l’indemnisation du préjudice moral généré par les conséquences des moisissures et de l’humidité sur l’état de santé de la fille de Mme [U].

Condamner solidairement les requis à leur payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tenant compte des procédures antérieures et de l’expertise judiciaire longue,

Condamner les requis aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi que ceux de la procédure de référé-expertise et le coût de l’expertise judiciaire.

Au soutien de leur appel, les consorts [U]-[H] soulignent la contradiction relevée entre les conclusions de l’expert judiciaire et celles de son sapiteur, le BET, qui a retenu le non-fonctionnement de la VMI par rapport aux préconisations du fabricant de sorte qu’elle ne permet pas d’assurer le renouvellement hygiénique nécessaire au logement, ainsi que le lien évident entre l’apparition d’humidité et le défaut de ventilation du logement qui ne permettait pas d’assurer le renouvellement de l’air.

Ils opposent également le contrôle opéré par la CAF à la suite duquel elle a suspendu le versement de l’aide au logement en raison de l’indécence du logement, décision qu’elle n’a pas modifié même après le remplacement de la VMC par la VMI.

Ils font valoir également le constat d’importantes traces d’humidité au niveau du plafond de la salle de bains et du mur mitoyen, et produisent le diagnostic technique réalisé par le M. O.U.S. retenant l’indécence du logement litigieux.

Selon eux, cette humidité persistante depuis 2011 caractérise le manquement des bailleurs à leur obligation d’entretien et de garantie de jouissance justifiant que soit retenue leur entière responsabilité en l’absence de force majeure, ainsi que l’indemnisation de leur entier préjudice comprenant la suspension de l’aide au logement, le préjudice matériel subi, le trouble à leur jouissance ainsi qu’un préjudice moral en raison des conséquences des désordres sur la santé de leur fille.

En réponse aux moyens exposés par les intimés, les consorts [U]-[H] soutiennent que les premiers désordres sont apparus en 2010 comme le confirme le courrier adressé au mandataire des bailleurs le 29 mars 2011 et que les époux [S] en ont été avisés.

Ils contestent par ailleurs le rôle qui leur est attribué dans la survenance des désordres considérant que la preuve de l’obturation des grilles d’aération n’est pas démontrée tout en soulignant que la défaillance du système de ventilation exclut de toute façon toute responsabilité de leur part.

Pour finir, ils prétendent que les désordres occasionnés affectaient toutes les pièces de l’habitation ce qui est de nature à démontrer l’ampleur du sinistre contrairement à ce que soutiennent les intimés et l’expert judiciaire qui rejette le caractère invasif et récurrent d’humidité. Ils s’appuient sur le rapport Polyexpert pour justifier du bien-fondé de leurs demandes indemnitaires et contestent la valeur probante du courrier adressé par les nouveaux locataires.

Dans leurs dernières conclusions du 9 août 2024, [P] [S] et [X] [S], son épouse, demandent à la cour, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, de :

A titre principal,

Confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions ;

Débouter [O] [U] et [C] [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

Les condamner solidairement à leur verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise.

A titre subsidiaire, et sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,

Condamner la société Centre Technique de l’Habitat de [Localité 1] devenue Centre Techn Habitat Midi Roussillon à relever et garantir les époux [S] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux,

Condamner la société Centre Technique de l’Habitat de [Localité 1] devenue Centre Techn Habitat Midi Roussillon à leur verser une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de leurs écritures, les époux [S] affirment que leur responsabilité ne peut être retenu et que le préjudice allégué par les appelants n’est nullement démontré.

Ils prétendent qu’en raison de l’apparition tardive du premier désordre en 2016, aucun défaut structurel du logement ne saurait être retenu tout en soutenant qu’ils ont fait preuve de réactivité pour trouver une solution aux désordres dénoncés. Ils ajoutent qu’en-dehors du courrier adressé en 2011, dont ils n’ont pas été destinataires, aucun grief ne leur a été adressé de 2004, date de prise d’effet du bail, à l’année 2016.

Pour le surplus, ils se réfèrent au rapport d’expertise judiciaire tout en critiquant les conclusions retenues par la société Mur Protect, dont le rapport n’a jamais été communiqué, ou encore Polyexpert qui ont amplifié le phénomène et dont les constatations sont contredites par M. [N] notamment s’agissant de l’origine des désordres attribuée à tort à des remontées par capillarité.

Ils soutiennent en outre que les locataires ont contribué à l’apparition du désordre par l’obturation des grilles de ventilation, qui a été constatée par le centre technique de l’habitat de [Localité 1].

Enfin, ils se prévalent de leur réactivité face aux phénomènes dénoncés notamment par l’installation d’une VMI (ventilation mécanique par insufflation) en remplacement de l’ancienne VMC conformément aux préconisations de la SARL CTH Midi Roussillon.

Ils ajoutent que la relation conflictuelle entre les parties, apparue dans un contexte d’impayés de loyers, explique ce contentieux et ils n’excluent pas que les consorts [U]-[H] ont pu adopter un comportement engendrant l’humidité décrite en 2016.

Sur les préjudices réclamés, ils contestent la somme sollicitée au titre de la suspension de l’allocation logement alors que les appelants ne se sont pas acquittés du loyer sur la période considérée et qu’ils ne justifient pas de l’effectivité de la suspension de cette allocation. Sur le préjudice matériel, ils se réfèrent aux conclusions du rapport Polyexpert qui fait état d’une somme de 270 euros.

Sur le préjudice de jouissance de 2010 à 2015, ils soulèvent la prescription de la demande et subsidiairement soulignent le défaut de preuve d’un quelconque préjudice. Enfin, le caractère mineur du désordre exclut toute indemnisation.

De manière subsidiaire, ils demandent la mise en cause de la SARL CTH Midi Roussillon qui a manqué selon eux à son obligation de conseil et de résultat, en procédant aux travaux de remplacement de la VMC par une VMI, la pose d’un tel système s’étant avéré par la suite inadaptée comme l’indique le rapport d’expertise du 5 août 2019.

Dans ses dernières conclusions du 12 août 2022, la SARL CTH Midi Roussillon demande à la cour de, au visa des 1101, 1103 et 1231-1 du code civil, de :

Confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions ;

Prononcer à titre principal sa mise hors de cause et rejeter tout argumentaire contraire comme étant injuste et infondé ;

Débouter à titre subsidiaire les consorts [S] de leur demande tendant à se voir relever et garantir par la société CTH Midi Roussillon de toutes les condamnations qui pourraient être éventuellement prononcées à leur encontre au titre des demandes formulées par les consorts [U]-[H] ;

Rejeter en tout état de cause tout argumentaire contraire comme étant injuste et infondé et condamner solidairement les époux [S] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses écritures, la société intimée rappelle être intervenue pour la fourniture et la pose d’un système de ventilation mécanique par insufflation selon un bon de commande du 13 février 2018 de sorte qu’elle n’a pas à relever et garantir les époux [S] sur la période antérieure au 7 mars 2018.

Elle considère en outre qu’elle n’a pas concouru à l’apparition des désordres et que son intervention a permis une réduction des traces d’humidité comme l’a relevé l’expert judiciaire. Elle ajoute que selon les intimés eux-mêmes, les problèmes d’humidité ont disparu.

A titre subsidiaire, la société intimée rappelle qu’elle n’a pas à supporter les préjudices revendiqués sur la période antérieure au 7 mars 2018 et que sur la période postérieure, elle souligne le caractère mineur des désordres comme indiqué par l’expert judiciaire.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 août 2024.

MOTIFS

1/ sur le trouble de jouissance :

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’habitation.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Selon les appelants, l’indécence du logement se traduit par la présence d’une importante humidité visible sur le plafond de la salle de bains, des murs du logement y compris la chambre située à l’étage occasionnant la présence de salpêtre, de champignons ainsi qu’un taux d’hydrométrie élevé. Elle a été retenue par la société Mur Protect dans son diagnostic du 26 février 2016, puis le rapport Polyexpert en date du 9 juin 2016, et le centre technique de l’habitat le 17 juin 2016.

Cette position est contestée par les époux [S] qui opposent le rapport d’expertise établissant selon eux le caractère mineur du phénomène dénoncé insusceptible de caractériser l’indécence du logement.

En appel, Mme [U] et M. [H] produisent les pièces suivantes :

Le rapport Polyexpert en date du 9 juin 2016 relevant « des remontées d’humidité importantes dans le mur mitoyen dans la chambre en rez de chaussée, ' un développement diffus de cryptogames en cueillis de plafond dans la chambre au 1er étage’un matelas et un sommier dégradés par développement de cryptogames, '.ces différents éléments nous amènent à privilégier l’hypothèse d’une fuite sur canalisation encastrée de distribution ou d’évacuation des eaux usées et vannes de l’un des quatre appartements’ »

Le rapport Polyexpert en date du 28 février 2017 confirme l’absence d’évolution des désordres dans l’appartement de Mme [U] et affirme l’absence d’anomalie sur les réseaux intérieurs ; s’agissant de l’origine des désordres, Polyexpert les attribue « à des remontées d’humidité capillaires dans les murs d’enveloppe peut être liées à l’absence d’arase étanche au niveau de l’ancien garage transformé en chambre et une ventilation incohérente des locaux » tout en retenant la responsabilité des époux [S] ;

Le rapport « recherche de fuites » établi le 19 octobre 2016 par la société 3iD relevant la présence « d’une importante présence d’humidité sur les murs béton de la maison, importante remontée d’humidité par capillarité dû au fait que le pavillon soit posé sur un radier » à la suite d’un contrôle hygrométrique ;

Un courrier du 17 juin 2016 établi par Habitat Développement Méditerranée indiquant la présence d’anomalies caractérisant l’indécence du logement au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (pièce 26) rappelant les constatations du comité technique Mous ainsi que l’identification des dysfonctionnements suivants :

Présence d’humidité dans la chambre 2, présence de remontée d’humidité dans la chambre 1 et dans les toilettes du rez de chaussée ;

Un courrier de la CAF en date du 20 juin 2016 concluant à la non-conformité du logement et la suspension du paiement de l’aide au logement ;

Le diagnostic technique établi par Mous à la suite de visites en date des 6 et 25 avril 2016 signalant la présence d’humidité dans les chambres 1 et 2, les toilettes, la cuisine pour conclure en l’insuffisance de la protection des eaux de ruissellement et remontées d’eau ainsi que la présence d’humidité en bas des murs ; il est relevé l’absence d’humidité favorisée par le mode de vie des occupants notamment en raison de ventilations obstruées ;

Expertise réalisée par le cabinet d’ingénierie thermique en avril 2019 concluant à l’absence de fonctionnement convenable du système de ventilation mis en place et de son incapacité à assurer un renouvellement efficace de l’air.

L’ensemble de ces pièces démontre qu’en 2016, le logement présentait une humidité importante ainsi qu’une ventilation inadaptée ne permettant pas d’assurer le renouvellement de l’air, ce qui est contraire aux dispositions énoncées à l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 notamment en ce qu’elles indiquent que le logement doit protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’il doit comporter les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il s’ensuit que l’indécence du logement pouvait être retenue à cette date contrairement à ce qu’a indiqué le premier juge qui fonde son analyse sur le seul rapport d’expertise judiciaire déposé le 5 août 2019 lequel analyse les désordres à compter de septembre 2018 alors que le système de ventilation a été modifié par l’installation d’une VMI le 7 mars 2018.

La présence d’humidité a d’ailleurs été confirmée par les constatations faites par l’expert judiciaire qui relève la présence de traces dans les murs et les cloisons de la villa :

— la présence d’auréoles blanches visibles sur le mur mitoyen marqué sur environ 80 cm de hauteur ainsi que de moisissures sur le matelas du lit ; selon les tests effectués, l’expert relève la présence d’une humidité moyenne présente sur 1 m de hauteur pour s’atténuer au fur et à mesure de la hauteur ;

— la présence de moisissures sur le plafond de la salle de bains au-dessus du bac à douche ;

— le cabinet de toilette comporte une marque d’humidité ;

— séjour : des traces d’humidité sont retrouvées dans l’angle formé par le mur de refend et le mur extérieur avec une humidité moyenne selon les mesures ;

— cuisine : traces et tâches d’humidité visibles avec une humidité moyenne en partie basse et moindre en partie haute ;

— chambre étage : traces noirâtres et auréoles visibles depuis les plinthes jusqu’à 50 cm de hauteur.

Il n’est donc pas sérieusement contestable que le logement présentait en mars 2016 une humidité importante ainsi qu’une défaillance de son système de ventilation de nature à caractériser l’indécence du logement et que les bailleurs en ont été alerté en présence d’un courrier adressé avec accusé de réception le 30 mars 2016 à l’agence Navilla, son mandataire, par les preneurs qui sollicitaient de leur part de remédier aux désordres.

A cet égard, si la situation du logement s’est améliorée par la pose d’une VMI en mars 2018 et que l’expert relève la levée du constat de non-décence du logement en mars-avril 2018, l’indécence sur la période antérieure ne peut être écartée et doit donner lieu à indemnisation contrairement à ce qu’a indiqué le premier juge.

Sur ce dernier point, il conviendra d’écarter le comportement fautif des locataires dans la survenance des désordres, l’expert judiciaire indiquant clairement en page 8 de son rapport que l’humidité a pour origine pour partie des ponts thermiques (défaut ou absence d’isolation) ainsi qu’un important défaut de ventilation précisant à cet égard que les deux phénomènes cumulés peuvent expliquer les désordres dénoncés en 2016.

A cet égard, l’obturation des grilles de ventilation par les locataires, qui est contestée par Mme [U], n’est nullement établie, l’attestation produite aux débats émanant d’une personne n’ayant pas constaté directement les faits dénoncés ne saurait être suffisante pour établir la réalité des faits énoncés. En outre, et dans une telle hypothèse, elle ne saurait à elle seule expliquer les désordres dont l’origine a été précisée par l’expert en page 8 de son rapport.

Il s’ensuit que l’indécence du logement, caractérisée par une humidité importante et un défaut de renouvellement de l’air, a occasionné pour les preneurs une gêne dans la jouissance de l’habitation par la présence de moisissures, de champignons, de cryptogames affectant les murs et plafond mais également le mobilier des locataires (matelas, sommier), ainsi que la présence d’un air vicié qui justifient la prise en compte de leur préjudice de jouissance du 30 mars 2016, date à laquelle les preneurs ont saisi les bailleurs de cette difficulté, au 7 mars 2018, date de la mise en place de la VMI.

S’agissant de la période postérieure au 7 mars 2018, l’expert judiciaire relève que « s’il peut être considéré que sa mise en place (VMI) ait pu réguler l’humidité, le système VMI ne peut fonctionner correctement dans les conditions constructives de la villa des consorts [U]-[H] ».

Pour autant, l’expert relève la présence d’une humidité à l’intérieur de la maison mineure qui n’est pas de nature à porter préjudice à la construction ni aux occupants ; il indique que « les traces observées ne témoignent pas d’un caractère récurrent et invasif d’humidité pouvant porter préjudice à la construction et aux occupants ». En témoignent, selon lui, les constatations faites par ses soins lors de la visite des lieux qui ne mettent pas en évidence une majoration du phénomène, ce dernier relevant au contraire que « les traces d’humidité ont évolué en grande partie et se sont adoucies sauf toutefois celle présente en plafond de la salle de bains ».

Pour conclure, l’expert judiciaire indique que « si en juin 2016, le logement a été déclaré comme ne respectant pas les critères de décence, tel n’est plus, selon nous, le cas aujourd’hui ».

Ainsi, en dépit de l’inadaptation de la ventilation mise en place, une amélioration est à relever et il n’est pas justifié de la persistance des désordres dont l’importance a diminué et ne peut caractériser une indécence du logement. Il ne peut donc être retenu l’existence d’un préjudice de jouissance sur la période postérieure au 7 mars 2018.

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté l’ensemble des demandes sur cette période.

2/ Sur la réparation des préjudices :

Les appelants réclament diverses indemnisations en lien avec le trouble de jouissance occasionné par les désordres susvisés

S’agissant de la demande présentée au titre du préjudice matériel, l’expert judiciaire indique qu’en-dehors du matelas et du sommier, il n’a pas constaté la dégradation d’autres objets ou meubles en lien avec les désordres de sorte que l’indemnisation sera réduite à la somme de 450 euros telle qu’elle résulte du rapport d’expertise en l’absence d’élément de preuve contraire.

S’agissant de la demande relative à la suspension de la CAF, il est justifié que le 20 juin 2016, la CAF a avisé Mme [U] qu’elle retenait l’indécence du logement excluant de ce fait le versement de l’allocation logement. La lecture du courrier renseigne néanmoins sur le fait qu’elle doit régler le loyer déduit de l’allocation logement.

Par courrier du 29 décembre 2017, l’appelante est informée de l’obligation de payer le loyer en totalité à compter du 1er janvier 2018 en l’absence de mise aux normes du logement.

Il s’ensuit que si les consorts [U]-[H] ne sont pas légitimes à solliciter le remboursement de l’allocation logement sur la période antérieure au 1er janvier 2018 dans la mesure où ils ont réglé le loyer imputé du montant de l’aide au logement et n’ont donc subi aucun préjudice, ils sont néanmoins fondés à réclamer le remboursement pour les mois de janvier et février 2018, ce qui représente la somme de 466 euros.

Sur le préjudice de jouissance, celui-ci est justifié du 30 mars 2016 au 7 mars 2018. Il peut être évalué à 30% de la valeur locative comme le proposent les appelants ce qui justifie l’allocation de la somme de 1.858,66 euros (80 euros x 23 mois et 7 jours).

S’agissant de l’indemnisation du préjudice moral généré par les conséquences des moisissures et de l’humidité sur l’état de santé de la fille de Mme [U], les appelants produisent un certificat médical émanant du médecin généraliste [G] [A] qui indique le 18 novembre 2016 que « [L] [H] est suivie pour des allergies respiratoires liées à l’humidité du logement où elle réside ».

Cette pièce médicale permet de retenir les nuisances générées sur l’état de santé de la fille des appelants se traduisant par des problèmes respiratoires provoquées par l’humidité présente au sein du logement justifiant ainsi l’allocation d’une somme de 400 euros au titre de leur préjudice moral.

La décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a rejeté toute demande indemnitaire.

3/ Sur l’appel en garantie à l’encontre de la SARL CTH Midi Roussillon :

L’appel en garantie présenté par les époux [S] ne saurait prospérer dans la mesure où la société CTH Midi Roussillon est intervenue pour la fourniture et la pose d’un système de ventilation mécanique par insufflation selon un bon de commande du 13 février 2018 de sorte qu’elle n’a pas à relever et garantir les époux [S] sur la période antérieure au 7 mars 2018, date d’installation du système.

Pour le surplus, le préjudice de jouissance ayant été écarté pour la période postérieure au 7 mars 2018, le système de ventilation bien qu’inadapté ayant permis néanmoins une réduction des traces d’humidité comme le relève l’expert judiciaire, la mise en cause de cette société n’est pas justifiée.

Il convient de débouter les époux [S] de leur prétention et de prononcer la mise hors de cause de la société CTH Midi Roussillon.

4/ Sur les frais accessoires :

Le jugement entrepris sera infirmé les dépens et les frais irrépétibles.

En appel, il y a lieu de condamner les époux [S], qui succombent partiellement, aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ainsi que les frais afférents à la procédure de référé-expertise.

Ils seront également condamnés à payer aux appelants et à la société CTH Midi Roussillon la somme de 1.000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;

Infirme le jugement rendu le 18 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne, sauf en ce qu’il a constaté la décence du logement loué pour la période postérieure au 7 mars 2018,

Statuant à nouveau,

Constate l’indécence du logement loué du 30 mars 2016, date de dénonciation de l’insalubrité, au 7 mars 2018,

Condamne en conséquence solidairement [P] [S] et [X] [S] à payer à [O] [U] et [C] [H] les sommes suivantes:

450 euros au titre du préjudice matériel,

1.858,66 euros au titre du préjudice de jouissance,

466 euros au titre du remboursement de la CAF,

400 euros au titre du préjudice moral,

Dit que ces indemnités produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Déboute [P] [S] et [X] [S] de l’appel en garantie présenté à l’encontre de la SARL CTH Midi Roussillon,

Prononce la mise hors de cause de la SARL CTH Midi Roussillon,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne solidairement [P] [S] et [X] [S] à payer à [O] [U] et [C] [H] , ainsi que la SARL CTH Midi Roussillon à chacun la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement [P] [S] et [X] [S] aux entiers dépens d’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire ainsi que les frais afférents à la procédure de référé-expertise.

Le Greffier La Présidente