COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50Z

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 JUIN 2025

N° RG 22/00854

N° Portalis DBV3-V-B7G-U76D

AFFAIRE :

[T] [C]

…

C/

Société LES VILLAS DE [Localité 9]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Décembre 2021 par le TJ de PONTOISE

N° Chambre : 3

N° RG : 18/08690

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Nathalie KERDREBEZ-

GAMBULI de la SCP KERDREBEZ-

GAMBULI ET BATI

M^e Laure PETIT de l’ASSOCIATION LFP ASSOCIEES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [T] [C]

né le 17 Novembre 1986 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [O] [I]

née le 03 août 1987 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Nathalie KERDREBEZ-GAMBULI de la SCP KERDREBEZ-GAMBULI ET BATI, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 152

APPELANTS

****************

SOCIETE LES VILLAS DE [Localité 9]

N° SIRET : 805 099 850

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Laure PETIT de l’ASSOCIATION LFP ASSOCIEES, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 6

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente et Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport .

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte sous seing privé du 20 février 2016, M. [T] [C] et Mme [O] [I] (ci-après, les " consorts [C]-[I] ") ont conclu avec la SCCV Les villas de [Localité 9] (ci-après aussi dénommée « la SCCV ») un contrat préliminaire de réservation portant sur ensemble immobilier situé à [Localité 5] : une maison d’habitation de 4 pièces (lot n° 9) avec combles aménageables et un jardin, outre deux places de stationnement aérien.

Le prix de vente convenu par les parties a été fixé à la somme de 334 000 euros, la date prévisionnelle de signature authentique a été fixée au quatrième trimestre 2015 et celle de l’achèvement au deuxième trimestre 2017.

Par acte notarié du 10 octobre 2016, l’acte de vente des biens en l’état futur d’achèvement a été régularisé, la livraison étant prévue au troisième trimestre 2017.

Par courrier du 2 octobre 2017, la société Les Villas de [Localité 9] a convoqué les consorts [C]-[I] pour procéder à la livraison des biens le 20 octobre 2017.

Les consorts [C]-[I] ont refusé de prendre les clés et de payer le solde du prix de vente, compte tenu de l’importance des réserves émises et de la dangerosité des lieux en l’état du fait des dommages causés à un tilleul situé dans le jardin.

Par acte d’huissier du 27 mars 2018, la société Les Villas de [Localité 9] a fait délivrer aux requérants un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 20 avril 2018, il a été remis à la société Les Villas de [Localité 9] le règlement du solde du prix de vente par chèque de banque.

Par acte d’huissier du 7 mai 2018, une sommation aux fins de remise de clés a été délivrée à la société Les Villas de [Localité 9].

Les consorts [C]-[I] sont entrés en possession de leur maison avec l’intervention d’un serrurier fin mai 2018.

Par acte d’huissier du 5 juin 2018, la société Les Villas de [Localité 9] a fait délivrer une protestation à sommation et une sommation de payer des pénalités de retard.

Par courrier du 8 août 2018, les consorts [C]-[I] ont mis en demeure la venderesse aux fins de paiement d’une somme de 22 494 euros pour la reprise des différents défauts de construction constatés dans la maison et d’une somme de 14 300 euros pour la mise en conformité du jardin incluant l’abattage du tilleul dangereux.

Par acte d’huissier du 18 octobre 2018, ils ont assigné la société Les Villas de [Localité 9] aux fins d’obtenir une diminution du prix de vente et l’indemnisation de leur préjudice moral.

Par jugement du 17 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— condamné la société Les Villas de [Localité 9] à payer aux consorts [C]-[I] la somme de 4 942,01 euros au titre de la diminution du prix de vente,

— condamné solidairement les consorts [C]-[I] à payer à la société Les villas de [Localité 9] la somme de 24 716 euros au titre des pénalités de retard,

— constaté qu’après compensation de ces créances réciproques, les consorts [C]-[I] restaient devoir la somme de 19 773,99 euros à la société Les Villas de [Localité 9] et les a condamnés solidairement à lui payer cette somme,

— débouté les consorts [C]-[I] de leur demande de communication de l’état descriptif de division établi par M. [L] et daté d’octobre 2015,

— débouté les consorts [C]-[I] de leur demande au titre du préjudice moral,

— rejeté toute autre et plus ample demande,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

— rejeté toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Par acte du 14 février 2022, les consorts [C]-[I] ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 16 novembre 2023, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de ce qu’il a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Statuant à nouveau,

— condamner la société Les Villas de [Localité 9] à leur verser la somme de 44 233, 60 euros TTC au titre de la diminution du prix de vente,

— condamner la société Les Villas de [Localité 9] à leur communiquer un exemplaire de l’état descriptif de division établi par M. [L], géomètre expert à [Localité 7], [Adresse 2], daté d’octobre 2015, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner la société Les Villas de [Localité 9] à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— juger qu’ils ne sont redevables d’aucunes pénalités de retard à l’égard de la société Les Villas de [Localité 9],

— condamner la société Les Villas de [Localité 9] à leur verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Les Villas de [Localité 9] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Kerdrebez-Gambuli en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner la société Les villas de [Localité 9] à leur verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Les villas de [Localité 9] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Kerdrebez-Gambuli en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 19 juillet 2022, la société Les Villas de [Localité 9] prie la cour de :

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il l’a condamnée à payer aux consorts [C]-[I] la somme de 4 942,01 euros au titre de la diminution du prix de vente et l’a déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau,

— débouter les appelants de la totalité de leurs prétentions, fins et moyens,

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 5 000 euros, au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager en première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 5 000 euros, au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Laure Petit,

— rappeler que l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir est de droit.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les demandes des consorts [C]-[I]

L’article 1601-3 du code civil énonce : " La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux."

L’article 1642-1 du même code dispose : " Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. "

Il est acquis, en matière de vente en l’état futur d’achèvement, que l’action des acquéreurs au titre de désordres apparents relève des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil, lesquelles sont exclusives de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun (Civ. 3e, 15 septembre 2011, n 10-13.778).

1.1. Sur le tilleul

Les consorts [C]-[I] font valoir que leur ont été livré un tilleul gravement endommagé (profondes entailles d’environ 15 cm de profondeur et suppression de la moitié du système racinaire), d’une hauteur de 11 mètres, situé dans leur jardin, à 4 mètres de leur maison. Ils reprochent à la SCCV d’avoir failli à son obligation contractuelle en ne prenant pas toutes les précautions nécessaires pour maintenir l’arbre en bon état pendant la durée des travaux et en autorisant la suppression de la moitié du système racinaire de l’arbre pour créer un muret de soutènement de terre en rondins qui n’était pas prévu au contrat. Ils ajoutent que les dommages étaient parfaitement visibles à la réception. Ils ne critiquent pas la motivation du tribunal qui leur a donné raison et demandent seulement à voir corriger le montant de la réduction du prix à hauteur de 2 116 euros TTC correspondant au coût de l’abattage et à la remise en état du terrain, TVA incluse.

L’intimée relève que la conservation de l’arbre à proximité immédiate de la maison à construire était contractuellement prévue et que l’auteur des dommages causés à l’arbre est inconnu. Elle fait valoir que le rapport d’expertise concernant l’état de l’arbre n’a pas été établi contradictoirement, qu’en réalité son abattage ne résulte que de la volonté des appelants de le voir disparaître et que son abattage a été voté par la copropriété sous réserve d’une non-opposition de la commune, document qui n’est pas produit. Elle ajoute que le dommage subi par le tilleul ne relève manifestement pas de la garantie du vendeur d’immeuble à construire, envisagée à l’article 1642-1 du code civil, puisqu’il s’agissait d’un élément préexistant.

Sur ce,

Il est constant, en l’espèce, que le tilleul litigieux était présenté dans le plan annexé au contrat de réservation comme un arbre existant à conserver.

La non-conformité désignant la livraison d’une chose différente de celle promise, l’endommagement de cet arbre constitue un défaut de conformité, au sens de l’article 1642-1 du code civil, dès lors qu’il était apparent au moment de la mise à disposition de l’immeuble.

La SSCV qui n’indique pas la date à laquelle, en sa qualité de maître de l’ouvrage, elle a effectué la réception des travaux, relève que la date à laquelle l’arbre a été endommagé ainsi que l’auteur du fait dommageable ne sont pas connus.

Toutefois, en matière de vente en l’état futur d’achèvement, le transfert des risques ne s’opère sur le bien acquis que lors de la livraison des immeubles construits, et avant celle-ci les risques pèsent sur le vendeur, qui en est débiteur.

Il s’ensuit que même si l’auteur des faits et leur date exacte sont inconnus, la SCCV est tenue de répondre du dommage survenu antérieurement à la livraison effectuée le 20 octobre 2017.

Les consorts [C]-[I] versent aux débats le rapport d’expertise d’un conseil en arboriculture paysagère, M. [G], ayant effectué un diagnostic le 18 octobre 2017 et qui conclut : « arbre ayant subi des interventions lourdes contribuant à son déclin. L’importante suppression sur le système racinaire nuit à la stabilité de l’arbre. Risque de chute de l’arbre le rendant dangereux pour les usagers. Espérance de maintien : très limitée ». Il préconise la suppression de l’arbre dans les plus brefs délais.

L’intimée invoque le courrier de la mairie, en date du 4 mai 2018, qui indique que « sur le principe, cet arbre doit être conservé, sauvé et »sécurisé« et que la récente visite réalisée sur place avec la mairie et le maître de l’ouvrage confirme cette nécessité ».

Cependant, la SCCV n’explique pas quelle démarche elle a effectué antérieurement à la livraison pour répondre à cette exigence qui ressortit en outre à son obligation de conservation de la chose. Par ailleurs, les constatations de la mairie corroborent le fait que la conservation de l’arbre était effectivement menacée, et l’intimée ne produit aucun élément de nature à remettre en cause l’avis technique de l’expert mandaté par les appelants qui, après avoir envisagé différentes solutions, a préconisé l’abattage de l’arbre.

Même s’il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la mairie a autorisé l’abattage de l’arbre, ou qu’elle ne s’y est pas opposée, de fait l’arbre a été abattu à l’initiative et aux frais des appelants avec l’accord du syndicat des copropriétaires qui a émis un vote unanime en ce sens.

Il ne peut être valablement soutenu que les consorts [C]-[I] ont agréé cette non-conformité dans la mesure où par courrier recommandé du 16 novembre 2017, rappelant la remise antérieure du rapport de M. [G] à la SCCV – ce dont il est au demeurant attesté par ce dernier – les consorts [C]-[I] ont demandé le retrait de l’arbre pour des motifs de sécurité tenant au risque de déracinement et d’endommagement des constructions.

Compte tenu des pièces attestant de l’état fortement dégradé de l’arbre litigieux endommagé avant la livraison, de l’obligation de garantie de la SCCV et des risques qui pèsent sur elle avant la livraison, il y a lieu de mettre à la charge de l’intimée le coût de l’opération d’abattage qui s’élève à la somme de 2 116 euros TTC.

Il convient également d’inclure les honoraires de l’expert arboriste d’un montant de 184 euros TTC, qui est une suite directe du dommage dont se prévalent les appelants.

Le jugement sera réformé sur ce point.

— Sur le jardin et le mur de soutènement

Les consorts [C]-[I] soutiennent que le décaissement important créé dans le jardin, avec talus et mise en place de rondins de bois, est un défaut de conformité affectant le bien vendu, dès lors qu’ils n’ont accepté d’acheter qu’un jardin plat sans présence d’un talus avec muret de soutènement. Ils expliquent qu’une fois le tilleul abattu et la souche retirée, il a fallu remplacer le muret de soutènement qui contournait l’arbre par un nouveau muret en rondins situé en limites séparatives étant donné le dénivelé existant avec les terrains voisins. Ils réclament la somme de 3 528, 80 euros correspondant au coût des travaux relatifs au nouveau muret de soutènement.

La SCCV répond que la présence d’un talus est mentionnée dans les annexes du contrat de réservation de sorte que le terrain et ses aménagements sont conformes au contrat. Elle ajoute que la conformité administrative a également été délivrée.

Sur ce,

La notice descriptive annexée au contrat de réservation stipule : « 0.5. Il est rappelé aux acquéreurs que les maisons sont construites sur des parcelles qui suivent la pente naturelle du terrain. Ces pentes pourront donner lieu selon plans à la mise de talus ou d’ouvrages de soutènement ».

Le plan des extérieurs, également annexé au contrat de réservation, mentionne la présence de talus, assorties de stries représentatives, notamment au niveau du 2nd jardin Sud litigieux.

C’est donc à tort que les appelants affirment dans leurs écritures avoir « accepté d’acheter un jardin plat sans présence d’un talus entouré d’une barrière de rondins », alors que le muret en rondins de bois se déduisait de la description du bien qui prévoyait outre des talus d’éventuels ouvrages de soutènement.

Les appelants produisent les photographies d’une maquette du projet immobilier représentant en effet un terrain plat, sans aucun talus ainsi que les plans présentés par la SCCV à l’architecte des bâtiments de France. Toutefois, à la différence des plans et descriptifs annexés au contrat de réservation, ces éléments n’étaient pas entrés dans le champ contractuel, de sorte qu’il ne peut en être déduite aucune non-conformité.

La facture présentée par les consorts [C]-[I] se rapporte à un travail plus général de remodelage et de réaménagement du jardin, sur un terrain plat gazonné et sans arbre, et s’éloigne ainsi du projet initial auquel les appelants avaient consenti.

Il ne peut pas non plus être considéré qu’un tel aménagement a été rendu nécessaire du fait de l’abattage de l’arbre, dès lors que le talus prévu dans le contrat aurait pu être conservé.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande ; le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur les réserves émises le 20 octobre 2017

Les appelants exposent que la liste des réserves a été établie contradictoirement le 20 octobre 2017 et que celles-ci n’ont jamais été levées par la SCCV malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées les 16 novembre 2017 et 26 mars 2018. Ils indiquent avoir fait procéder aux travaux les plus urgents en septembre 2018, exposant à ce titre la somme de 25 384,80 euros. Au soutien de leur demande pour un montant total de 38 404,80 euros, ils produisent des devis et factures, en soutenant qu’une expertise judiciaire n’était aucunement nécessaire et que les contestations de la SCCV ne sont étayées par aucune pièce probante.

La SCCV conteste les réserves émises autant en leur principe qu’en leur montant. Elle soutient, d’une part, qu’une liste de réserves ne constitue qu’une compilation de réclamations et non la preuve de désordres établis, en sorte que la faculté discrétionnaire des acquéreurs en la matière n’implique pas l’obligation pour le promoteur de lever lesdites réserves s’il les tient pour excessives, tardives ou injustifiées. Elle fait valoir, d’autre part, que les acquéreurs doivent laisser les entreprises intervenir, qu’en l’occurrence ils se sont emparés des lieux par effraction en engageant immédiatement des travaux et que cette situation lui interdisait d’intervenir sur le bien. Enfin, elle affirme que l’évaluation des reprises éventuelles doit être contradictoire et qu’en l’occurrence, elle ne dispose d’aucun moyen de vérifier la réalité des travaux à entreprendre ainsi que la sincérité du devis du 8 août 2018 versé aux débats, établi postérieurement aux travaux entrepris par les appelants.

Sur ce,

Les appelants versent aux débats une « feuille de réserves » contenant une liste de réserves numérotées de 1 à 44, datée du 20 octobre 2017, et dont il n’est pas contesté qu’elle a été signée au jour prévu pour la livraison du bien par un représentant de la SCCV, alors que ce dernier avait la possibilité de contester les réserves émises en refusant de signer. Il s’ensuit, comme l’a justement relevé le tribunal, que ces réserves ont été établies contradictoirement.

La SCCV sur qui pèse la charge de la preuve de la levée des réserves n’a pas déféré aux demandes que leur ont adressées les consorts [C]-[I] les 16 novembre 2017 et 26 mars 2018 à cette fin, et ce, même après règlement du solde du prix par les acquéreurs, au moyen d’un chèque de banque reçu le 20 avril 2018. Ils ne produisent à hauteur d’appel aucun élément de nature à remettre en cause la nature et ou l’ampleur des désordres constatés le 20 octobre 2017.

Les appelants ne contestent pas avoir pris possession de leur maison avec l’intervention d’un serrurier, à la fin du mois de mai 2018, étant donné le refus de la SCCV de leur remettre les clefs. Toutefois, l’intimée ne démontre d’aucune manière que cette situation l’a empêchée d’effectuer les travaux de reprise demandés. Aucune démarche en ce sens n’est établie, même après l’ultime mise en demeure adressée par les consorts [C]-[I] le 8 août 2018.

Dans ces circonstances, compte tenu de mises en demeure restées infructueuses, il ne peut être reproché aux acquéreurs d’avoir fait entreprendre eux-mêmes les travaux dans le bien dont ils sont propriétaires ; l’irrégularité de leur entrée en possession n’est pas une circonstance de nature à exonérer la SCCV de son obligation de garantie au titre des défauts apparents et dûment constatés.

Enfin, dans ces circonstances, il ne pouvait être exigé des acquéreurs qu’ils initient un débat extrajudiciaire contradictoire sur l’évaluation des travaux de reprise ou encore qu’ils requièrent nécessairement l’organisation d’une expertise judiciaire, la juridiction finalement saisie de leur demande d’évaluation des moins-values pouvant se déterminer au vu des éléments utiles produits devant elle et soumis à la discussion.

A cet égard, les appelants produisent le devis de la société SEP7 Construction élaboré à partir de la liste des réserves émises, ainsi que la facture établie par cette société au titre des travaux (21 154 euros HT ou 25 384,80 TTC) qu’elle a effectivement réalisés et qui ne visent pas, comme le précisent les appelants, certaines réserves concernant les volets et le ravalement (réserves n° 14, 15, 16, 17, 33, 38 et 41) pour lesquelles les travaux n’ont pas encore été entrepris.

— Sur les travaux réalisés

La SCCV défaillante devra assumer le coût de ces travaux exécutés à ses frais et risques dans la mesure où ils sont cohérents avec les réserves émises, consignées dans le document signé le 20 octobre 2017.

Seuls doivent être exclus les travaux de « reprise générale de la peinture et même de l’enduit sur l’ensemble des deux niveaux » pour un montant total de 8 120 euros HT, alors que la feuille ne faisait état que d’une « révision » générale de la peinture (n°9) et de reprises seulement ponctuelles (« 43 – chambre 1 : reprise ravalement à droite tableau » ; " 44 – chambre 1 : reprise plafond).

Le coût des travaux d’ores et déjà effectués par les consorts [C]-[I] s’élève ainsi à la somme de 13 034 euros HT (21 154 – 8 120) soit 15 640,80 euros TTC.

La SCCV critique le coût qu’elle juge excessif de certains postes, au regard des prix qu’elle a elle-même pratiqués. Toutefois elle se prévaut d’un devis initial qui s’inscrit dans un marché plus large et qui, en tant que tel, n’est donc pas déterminant ; pour opposer un critique utile, il lui appartenait de verser aux débats les éléments propres à déterminer les prix du marché où le coût moyen concernant les postes en cause.

— Sur les autres réserves (n° n° 14, 15, 16, 17, 33, 38 et 41)

Les réserves sont ainsi formulées :

— « 14 : volet roulant côté cuisine fendu et cassé (à changer) » ;

— « 15 : reprise ravalement entre RP et ventouse chaudière » ;

— « 16 : reprise diverse ravalement entre les deux volets séjour et cuisine » ;

— " 17 : éclat sur volet séjour côté jardin + raboter volet (X2) » ;

— « 33 : SDB : volet reprise peinture » ;

— « 38 : chambre 3 retouche peinture volet » ;

— « 41 : chambre 1 : retouche peinture volet ».

Les appelants produisent le devis de la société SEP7 Construction ainsi que celui de la société MCM Rénovation et dépannage.

Il convient de retenir dans chaque hypothèse le devis le moins-disant :

—  14 : « remplacer le volet battant de la cuisine cassé (fourniture comprise d’un volet battant bois, peint de la couleur vert d’eau » : 1 650 euros HT (devis SEP7) ;

—  33, 38 et 41 : « décapage et reprise en sintobois pour 7 volets » et peintures pour un montant total de 5 245 HT (devis MCM).

Les postes 15,16 et 17 sont écartés, en l’absence de précision suffisante des devis.

La moins-value sera chiffrée à la somme 6 895 euros HT (1650 + 5245) soit 8 274 euros TTC.

*****

En somme, la SCCV sera condamnée au titre des moins-values liées aux réserves à régler aux consorts [C]-[I] la somme de 23 914,80 euros TTC.

— Sur la demande communication de l’état descriptif de division

Les consorts [C]-[I] font valoir que la venderesse n’a pas communiqué au notaire l’état descriptif de division établi par M. [L], géomètre expert, en violation de son obligation de dépôt des actes de construction, de sorte qu’il leur est impossible de faire vérifier leur réserve quant à la superficie réelle du jardin, qui serait réduite d’au moins un mètre en largeur sur 7,7 mètres. Ils ajoutent qu’il ressort des plans signés lors de la régularisation de l’acte authentique une superficie du terrain vendu de 214 m2, alors que celle prévue dans le contrat de réservation était de 215 m2.

La SCCV répond que la superficie du bien livré est conforme au contrat, celui-ci précisant: « les surfaces des jardins sont données à titre indicatif et seront confirmées par le géomètre ». Elle souligne que la construction a été édifiée avec une surface habitable de 104,20 m2 soit 1,37 m2 de plus que ce qui était initialement prévu, de sorte que les appelants n’ont aucun préjudice à faire valoir. Elle ajoute qu’en tout état de cause il existe une tolérance en matière de surface vendue par application des dispositions de droit commun des articles 1619 et suivants du code civil.

Sur ce,

C’est par de justes motifs que la cour adopte et qui répondent aux moyens soulevés devant la cour que le tribunal a débouté les consorts [C]-[I] de leur demande, étant précisé que le courriel d’une collaboratrice du notaire instrumentaire, invoqué par les appelants, et qui tend à contredire la mention de l’acte de vente concernant les pièces effectivement déposées, ne suffit pas à remettre en cause la valeur probante de l’acte authentique, lequel fait foi sur ce point jusqu’à inscription de faux.

Au surplus, outre que cette pièce n’apparaît pas indispensable pour voir établir l’éventuel défaut de contenance soupçonné par les appelants, il résulte des termes de l’acte de vente que les clauses de celui-ci remplacent celles du contrat préliminaire,

de sorte qu’en l’état des mentions du contrat préliminaire et du contrat de vente, l’écart de contenance signalé par les appelants est dénué de toute portée.

— Sur la demande de dommages-intérêts

Invoquant les dispositions de l’article 1104 du code civil, les appelants excipent de la mauvaise foi de la SCCV dans l’exécution du contrat au regard de la dangerosité du tilleul qu’elle ne pouvait ignorer lors de la livraison, de l’absence de réponse à leurs sollicitations même après règlement du solde du prix, de la rétention des clefs de la maison les obligeant à faire appel à un serrurier à deux reprises, l’entrée non-autorisée dans leur maison pour faire établir un constat d’huissier. Ils indiquent n’avoir pu prendre possession de leur bien dans le délai contractuel, ni le jour de la livraison le 20 octobre 2017, ni plus tard dans des conditions sereines, alors que leur fille est née le 22 février 2017.

La SCCV répond que les consorts [C]-[I] n’ont cessé de prendre des libertés avec leurs propres obligations en s’abstenant de régler le prix aux différentes étapes de la construction, lesquelles ne peuvent être conditionnées à l’achèvement de la construction et moins encore à la levée des réserves.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1104 du code civil, dans sa rédaction applicable depuis le 10 octobre 2016, les contrats doivent être négociés de bonne foi.

En l’espèce, la SCCV a proposé aux acquéreurs de prendre livraison du bien sans retard par rapport au délai annoncé, et ce, malgré le non-paiement du prix aux différentes étapes prévues. Alors qu’elle n’avait pas été associée à l’établissement du rapport d’expertise de l’arboriste, la SCCV pouvait raisonnablement douter de la dangerosité de l’arbre.

En outre, aux termes du contrat de vente, la prise de possession par les acquéreurs ne pouvait avoir lieu qu’après signature du procès-verbal d’état des lieux et remise des clés, et après paiement par l’acquéreur de l’intégralité du prix et des pénalités de retard. Il ne peut donc être reproché à la SCCV d’avoir fait établir un constat d’huissier aux fins de constater l’entrée irrégulière dans les lieux.

Enfin, si des réserves ont effectivement été émises sans réaction de la part de la SCCV, cette passivité s’explique par le fait qu’elle pouvait légitimement douter de la bonne foi des acquéreurs, dans la mesure où ces derniers n’avaient pas réglé le prix aux différentes étapes de la construction et qu’en dépit de l’émission de réserves au moment de l’achèvement, ils se sont abstenus de consigner le solde du prix comme les y autorisait pourtant l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation.

Par conséquent, les griefs formulées à l’encontre de la SCCV ne suffisent pas à caractériser sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat ou à voir établir une faute quelconque de nature à engager sa responsabilité.

La demande des appelants sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

2. Sur la demande reconventionnelle de la SCCV Les Villas de [Localité 9]

L’intimée se prévaut des stipulations contractuelles relatives aux indemnités de retard en faisant valoir que les causes de sa mise en demeure du 20 octobre 2017 et celles du commandement de payer visant la clause résolutoire adressé aux acquéreurs le 27 mars 2018 n’ont été acquittées que le 20 Avril 2018, alors que les sommes en litige auraient dû être réglées dans les quinze jours des appels de fonds des 22 mai, 26 juin et 7 août 2017. Ils réclament en conséquence la confirmation du jugement ayant condamné les acquéreurs à leur régler la somme de 24 716 euros au titre des pénalités de retard.

Les appelants soutiennent qu’il ressort des pièces versées aux débats que la défaillance contractuelle de la SCCV est seule à l’origine du non-paiement d’une partie du prix de vente. Ils font valoir que la SCCV n’a jamais répondu à leur mise en demeure du 17 juillet 2017, concernant la modification conséquente du jardin et dont la présentation était trompeuse dans la maquette du projet. Ils ajoutent que la venderesse n’a accompli aucune diligence pour répondre à leurs demandes légitimes, ni au cours du chantier, ni pour lever les réserves régulièrement émises lors de la livraison des lots.

Sur ce,

Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant les consorts [C]-[I] au paiement des indemnités de retard d’un montant de 24 716 euros.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

Les parties succombant chacune partiellement, il y a lieu de partager les dépens de l’instance par moitié entre elles, sans que l’équité commande de faire droit à leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a :

— condamné la SCCV Les Villas de [Localité 9] à payer à M. [C] et Mme [I] la somme de 4 942,01 euros au titre de la diminution du prix de vente,

— constaté qu’après compensation de ces créances réciproques, les consorts [C]-[I] restaient devoir la somme de 19 773,99 euros à la société Les villas de [Localité 9] et les a condamnés solidairement à lui payer cette somme,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la SCCV Les Villas de [Localité 9] à payer à M. [T] [C] et Mme [O] [I] la somme de 26 214, 80 euros au titre des indemnités et réduction du prix de vente,

Constate qu’après compensation de leurs créances réciproques, la SCCV Les Villas de [Localité 9] restait devoir à M. [T] [C] et Mme [O] [I] la somme de 1 498, 80 euros,

Y ajoutant,

Partage les dépens de l’instance par moitié entre les parties,

Dit que M^e Kerdrebez-Gambuli et M^e Petit seront autorisés dans cette mesure à recouvrer ceux des dépens dont il a été fait l’avance sans recevoir provision, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette les demandes fondées sur l’articles 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,