COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 20 FEVRIER 2025

N° 2025/ 58

Rôle N° RG 24/03417 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMXTE

S.C.I. NEYA

C/

S.D.C. [Adresse 9]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Hakim IKHLEF

Me [H] [D]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de [Localité 13] en date du 04 Mars 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/02264.

APPELANTE

S.C.I. NEYA,société civile au capital de 1 000 €, dont le siège social est situé [Adresse 10], immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 842 930 414, prise en la personne de son co-gérant, M. [K] [E], domicilié audit siège

représentée par M^e Hakim IKHLEF, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.D.C. [Adresse 1] Maitre [V], représentant SDC [Adresse 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-1958 du 25/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13]),

demeurant C/O SCP [Adresse 12] [Adresse 11]

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Cédric FERRIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Depuis le 18 octobre 2019, la SCI NEYA est propriétaire des lots n°1 et 2 au sein de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à Marseille.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, mettait en demeure la SCI NEYA de lui verser la somme de 19.090, 36 euros en lui rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte d’un commissaire de justice du 02 juin 2023, le syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier [Adresse 8] Marseille a fait assigner la SCI NEYA, sous la forme d’une procédure accélérée au fond, aux fins essentiellement de la voir condamner aux provisions sur charges échues impayées, aux provisions sur charges à venir et à un arriéré de charges.

Par jugement contradictoire du 04 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Marseille, sous la forme de la procédure accélérée au fond, a :

— condamné la SCI NEYA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Marseille représenté par son administrateur provisoire la SCP AJILINK [S], prise en la personne de Maître [Y] [B], les sommes suivantes :

* 20 894,90 euros au titre des charges de copropriété exigibles au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 18 janvier 2023,

* 1 705,52 euros au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement

exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du ler janvier au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2023,

* 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la SCI NEYA à payer à Maître Philippe CORNET, celui-ci renonçant ainsi au bénéfice de l’aide juridictionnelle, la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI NEYA aux dépens de 1'instance,

— rappelé que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Par déclaration du 15 mars 2024, la SCI NEYA a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] [Localité 13] a constitué avocat.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024 auxquelles il convient de se référer, la SCI NEYA demande à la cour :

— de juger que les balcons construits par les copropriétaires des lots 3, 4, 5 et 6 de l’immeuble [Adresse 3], sans autorisation et de manière non conformes aux règles de l’art, constituent des parties privatives, et que les travaux d’étanchéité portant sur lesdits balcons ne sauraient être mis à la charge de la SCI NEYA,

— d’infirmer l’ordonnance rendue le 4 mars 2024 en ce qu’elle l’a condamnée la SCI NEYA à régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire la SCP AJILINK [S], les sommes suivantes :

*20 894,90 euros au titre des charges de copropriété exigibles au 1er octobre 2023, avec

intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 18 janvier 2023,

*1000 euros à titre de dommages et intérêts et 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— de fixer le montant des charges de copropriété dues au 31 décembre 2023 par la SCI NEYA à la somme de 15 994,12 euros après déduction de la quote-part de travaux afférente à

la réfection et mise en sécurité des balcons privatifs appartenant aux lots 3, 4, 5 et 6,

— de fixer la créance de la SCI NEYA à l’égard du syndicat des copropriétaires à la somme de 420 euros au 31 décembre 2024,

— de débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de paiement de dommages et intérêts et des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— de débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toutes demandes contraires,

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires lui réclame des charges qui ne lui sont pas imputables puisqu’elles portent sur des parties privatives, s’agissant de balcons de la copropriété. Elle ajoute que ses lots ne comportent aucun balcon. Elle relève qu’aucun balcon n’existait à l’origine, ceux-ci ayant été ajoutés par les propriétaires des lots n° 3, 4, 5 et 6.

Elle conteste le fait que les balcons constitueraient l’accessoire du sol et feraient partie du gros oeuvre de l’immeuble.

Elle conteste devoir la totalité de la quote-part de 19 529 euros afférente aux travaux de levée de péril. Elle soutient que ces travaux de levée de péril ont partiellement porté sur la réfection de balcons de l’immeuble appartenant privativement à certains copropriétaires.

Elle indique que l’administrateur en charge de la gestion de la copropriété a voté les budgets annuels, sélectionné l’entreprise de travaux et le maître d’oeuvre, sans la moindre concertation avec les copropriétaires.

Elle fait valoir que la somme de 4900 euros ne lui pas imputable.

Elle s’oppose au versement de tout dommages et intérêts. Elle déclare être à jour de ses charges. Elle note être créancière d’une somme de 420 euros qu’après le versement de 20.000 euros qu’elle a effectué compte tenu de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré.

Elle conteste tout comportement fautif.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 06 août 2024 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 13] demande à la cour :

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

actualisant la créance :

— de condamner la SCI NEYA à lui verser :

*22 054,42 euros au titre des charges désormais échues, comptes arrêtés au 1 er juillet 2024 ;

*426,38 euros au titre des provisions sur charges futures, jusqu’au 31.12.24 ;

— de rejeter les demandes de la SCI NEYA ;

— de condamner la SCI NEYA au paiement de la somme de 3 000 euros au profit de Maître [H] [D] représentant la SARL MASCARON CLG, en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Il conteste le caractère privatif des balcons, qui, matériellement intégrés au gros-oeuvre de l’immeuble, constituent des parties communes. Il en conclut que l’entretien de ces derniers doit être réparti entre tous les copropriétaires.

Il soutient que les travaux concernés portent sur l’ossature et la maçonnerie des balcons et sur l’étanchéité. Il considère en conséquence que ces travaux relèvent du gros oeuvre et donc des parties communes.

Il indique actualiser le montant de sa créance.

Il fait observer que l’administrateur provisoire, investi des pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus à l’article 26 a et b de la loi du 10 juillet 1965, n’était pas tenu de rendre des comptes aux copropriétaires.

Il sollicite des dommages et intérêts en relevant la carence répétée de la SCI NEYA dans le paiement de ses charges de copropriété et l’obligation qui a été la sienne de diligenter plusieurs procédures.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 décembre 2024.

MOTIVATION

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par l’administrateur provisoire, a envoyé une mise en demeure par lettre recommandée le 19 janvier 2023 aux termes duquel il sollicitait de la SCI NEYA la somme totale de 19090, 36 euros, cette somme comprenant une provision du premier janvier 2023 au 31 mars 2023 à hauteur de 302,01 euros. Cette somme n’a pas été versée dans les délais prévus par l’article 19-2. Dès lors, la demande formée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Par nature, les balcons, matériellement intégrés au gros oeuvre de l’immeuble, constituent des parties communes si le règlement de copropriété n’en dispose pas autrement.

Le règlement de copropriété (titre deux, article troisième) donne une liste indicative et non limitative des parties communes, en mentionnant que ' forment la propriété indivise, en principe toutes les parties de l’immeuble qui sont à l’usage commun des différents propriétaires tels que le sol en totalité (…), les fondations, les gros murs, les murettes de refend, la toiture (…), le gros oeuvre des planchers (à l’exclusion des sols et des plafonds (…).

L’article cinquième du titre III du même règlement, évoque les parties privatives ; Il est mentionné que les parties privatives concernent les ouvrages dans les limites intérieures de l’appartement (sauf ceux énumérés par l’article 3) et notamment les carrelages, les parquets et les plafonds, les cloisons intérieures, les portes, les fenêtres sur rue et sur cour, avec leurs volets et persiennes, les gardes corps, les portes palières, les canalisations intérieures d’eau, de gaz, d’électricité et de chauffage central s’il est installé, les radiateurs (…, etc).

L’article huit du titre IV du même règlement énonce que 'les propriétaires ne pourront apporter aucune modification aux parties de l’immeuble qui bien que formant leur propriété particulière contribuent à l’harmonie de l’immeuble, à sa structure ou à la quantité de jour et d’air reçus par les autres appartements telles que portes d’entrée des appartements, vitrages persienne, volets, gardes corps, fenêtres, balcons. (…)'.

Il ressort ainsi du règlement de copropriété :

— que les balcons ne sont pas spécifiquement visés dans les parties communes,

— que la liste des parties privatives, dans l’article cinquième du titre III, ne vise pas spécifiquement les balcons, étant précisé que la liste n’est pas limitative,

— que l’article huit du titre IV mentionne, les balcons comme partie privative,

— que dans la désignation de l’immeuble, il est mentionné qu’il s’agit 'd’un immeuble percé au rez-de-chaussée de deux portes au magasin et d’une porte d’entrée et aux étages de quatre fenêtres', sans mention de l’existence initiale de balcons,

— que les lots, décrits au titre deux, dans le cadre de la répartition des millièmes de terrain et de réparation, ne mentionne pas l’existence initiale de balcons.

Dès lors, les balcons doivent être considérés comme des parties privatives.

Il n’est pas contesté que la SCI NEYA ne dispose d’aucun balcon ; il ne peut donc lui être imputé une quote-part au titre de la réfection des balcons.

C’est à bon droit qu’elle conteste l’imputation de la somme de 4900 euros, correspondant à 209/1000èmes du coût de réfection d’un montant de 23.448, 70 euros TTC, montant non contesté par le syndicat des copropriétaires.

Dans le cadre du dispositif de ses conclusions, la SCI NEYA reconnaît être redevable de la somme de 15.994, 12 euros après déduction de la quote-part des travaux afférente à la réfection et la mise en sécurité des balcons. Le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs le montant des sommes sollicitées à la SCI NEYA, étant précisé que le mandataire provisoire de la copropriété dispose des pouvoirs visés à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable.

La SCI NEYA ne conteste pas le décompte (pièce 23 du syndicat des copropriétaires) selon lequel elle était redevable de la somme de 17.154,42 euros (après déduction de la somme de 4900 euros), arrêtée après la provision sur charges du premier juillet 2024 au 30 septembre 2024, outre la somme de 426,38 euros au titre de la provision pour la période du premier octobre 2024, soit la somme totale de 17.580,80 euros.

Elle sera condamnée au versement de 17.580,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2023 sur la somme de 14190,36 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte des décomptes produits que le compte de la SCI NEYA a été en position débitrice depuis le mois de mai 2021 et qu’elle ne s’explique pas sur sa carence à s’acquitter de l’ensemble des charges appelées.

Les manquements systématiques et répétés de la SCI NEYA à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Le jugement déféré qui l’a condamnée au versement de la somme de 1000 euros sera confirmé.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SCI NEYA est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné la SCI NEYA aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

Elle sera également condamnée à verser à Maître [H] [D] la somme de 1100 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il convient de rappeler que le présent arrêt constitue le titre en vertu duquel les parties s’appuieront pour faire leur compte, si bien qu’il n’est pas tenu compte des sommes versées dans le cadre de l’exécution du jugement de première instance.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à dispositions au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné la SCI NEYA à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] les sommes de :

* 20 894,90 euros au titre des charges de copropriété exigibles au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 18 janvier 2023,

*1 705,52 euros au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement

exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du ler janvier au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2023,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE la SCI NEYA à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 17.580,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2023 sur la somme de 14190,36 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus, au titre des charges de copropriété arrêtée à la provision sur charges du premier octobre 2024 au 31 décembre 2024 ;

CONDAMNE la SCI NEYA à verser à Maître [H] [D] la somme de 1100 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE la SCI NEYA aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent arrêt constitue le titre en vertu duquel les parties s’appuieront pour faire leur compte.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,