COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2025

N° 2025 / 151

N° RG 23/02360

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZEX

[R] [D] épouse [S]

C/

[G] [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Philippe-Laurent SIDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 26 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/02411.

APPELANTE

Madame [R] [D] épouse [S]

née le 18 Septembre 1934 à [Localité 6] (63), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Laurent LE GLAUNEC, membre de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉ

Monsieur [G] [E]

né le 21 Février 1959 à [Localité 5] (SUISSE), demeurant [Adresse 4] (SUISSE)

représenté par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Pascal BRAUD, membre de la SELARL JURISOPHIA SAVOIE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié dressé le 21 décembre 1978, l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] (département du Var) a fait l’objet d’un état descriptif de division en quatre lots, à savoir :

— une cave avec les 100/1.000èmes des parties communes et du sol (lot n° 1),

— un garage côté sud avec les 200/1.000èmes des parties communes et du sol (lot n° 2),

— un garage côté nord avec les 200/1.000èmes des parties communes et du sol (lot n° 3),

— et un appartement au premier étage, desservi par une entrée et un escalier situés entre les deux garages susdits, avec les 500/1.000èmes des parties communes et du sol (lot n° 4).

Par acte distinct reçu le même jour, Madame [R] [D] épouse [S] a fait l’acquisition des lots n° 1, 2 et 3.

Monsieur [G] [E] a acquis pour sa part le lot n° 4 auprès de la société CORADE suivant acte de vente du 13 décembre 2018.

Par exploit d’huissier délivré le 3 avril 2020, Monsieur [G] [E] a fait assigner Madame [R] [S] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de revendiquer un droit de propriété privatif sur le couloir d’entrée et l’escalier menant à son appartement, ainsi que sur les combes situés au-dessus.

La défenderesse s’est opposée à ces prétentions, considérant qu’il s’agissait de parties communes, et a réclamé reconventionnellement la condamnation sous astreinte de son copropriétaire à lui remettre les clés donnant accès au couloir, ainsi qu’à lui payer 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Subsidiairement, pour le cas où la juridiction s’estimerait insuffisamment informée, elle a sollicité la désignation d’un expert-géomètre.

Elle a demandé enfin la désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Par jugement rendu le 26 janvier 2023, le tribunal a :

— jugé que les combles, le couloir d’entrée et l’escalier desservant l’appartement constituaient des parties privatives rattachées au lot n° 4,

— débouté Mme [S] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— et condamné celle-ci aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [R] [S] née [D] a interjeté appel le 10 février 2023. Aux termes de ses conclusions notifiées le 10 mai 2023, auxquelles il est ici renvoyé pour l’exposé des moyens, elle demande à la cour d’infirmer cette décision et statuant à nouveau :

— de condamner M. [E], sous peine d’astreinte, à lui remettre les clés permettant l’accès au couloir et à son compteur électrique,

— de le condamner également à lui payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre ses entiers dépens et une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— pour le cas où la cour ne se considérerait pas suffisamment informée, de désigner un expert géomètre avec mission d’établir l’état descriptif de division de l’immeuble et de préciser les caractéristiques des lots ainsi que leur affectation,

— de désigner un administrateur provisoire en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, avec mission d’organiser la copropriété, de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic et de vérifier s’il y a lieu d’engager des travaux pour assurer la pérennité et la solidité de l’immeuble.

Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 1er août 2023, auxquelles il convient également de se reporter pour le détail de l’argumentation, Monsieur [G] [E] demande pour sa part à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner la partie adverse à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025.

DISCUSSION

Sur les demandes principales :

Selon les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, tandis que sont communes celles affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Il appartient en principe au règlement de copropriété de déterminer la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance, sachant que dans le cas présent l’immeuble en est dépourvu.

Dans le silence ou la contradiction des titres, l’article 3 répute parties communes divers éléments au rang desquels figurent les passages et corridors, cette présomption étant cependant susceptible d’être combattue par la preuve contraire. Quant aux combles, ils ne figurent pas dans l’énumération donnée par ce texte.

— S’agissant du couloir d’entrée et de l’escalier :

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 7 février 2020 par Maître [H], huissier de justice, que le couloir d’entrée de l’immeuble ainsi que l’escalier ne desservent pas les garages, lesquels possèdent chacun un accès direct sur la [Adresse 7], ni la cave à laquelle on accède par une porte indépendante ouvrant sur la [Adresse 8], mais uniquement l’appartement du premier étage. En outre, cet espace constitue un volume ouvert donnant directement sur l’appartement, qui n’en est pas séparé par une porte palière.

Il est également précisé dans ce constat que le tableau électrique présent dans le couloir ne commande que l’éclairage de celui-ci et l’alimentation de l’appartement, et qu’il n’existe pas d’autre compteur susceptible de desservir d’autres lots de l’immeuble. Cette mention, faisant foi jusqu’à preuve contraire, n’est contredite par aucun autre élément du dossier, tandis que l’huissier a également noté que des câbles électriques courant sur la façade étaient reliés à l’immeuble voisin du [Adresse 1] constituant le domicile de Madame [S], ce qui laisse présumer que le compteur électrique dont dispose l’intéressée est situé dans ce bâtiment.

En conséquence, c’est à bon droit que le tribunal a considéré que le couloir d’entrée et l’escalier étaient affectés à l’usage exclusif du lot n° 4 et constituaient dès lors des parties privatives rattachées à celui-ci.

— S’agissant des combles :

Il résulte du constat susvisé que les combles ne sont accessibles que par une trappe située à l’intérieur du lot n° 4 et que ceux-ci n’abritent aucun élément d’équipement collectif.

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a considéré d’une part que le fait que la toiture ne soit accessible que par cette trappe n’était pas suffisant pour classer les combles dans les parties communes, et qu’il n’était pas établi d’autre part que M. [E] projetait d’effectuer des travaux d’aménagement entraînant une surélévation de l’immeuble ou un accroissement des charges du plancher, lesquels étaient en toute hypothèse soumis à une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

La décision entreprise sera donc également confirmée en ce qu’elle a jugé que les combles constituaient une partie privative rattachée à l’appartement sous-jacent.

Sur les demandes reconventionnelles :

1) Il se déduit des motifs qui précèdent que Madame [S] ne peut exiger que lui soit remis un double des clés donnant accès à des locaux à caractère privatif.

2) L’action introduite par M. [E], qui s’avère en définitive bien fondée, ne peut ouvrir droit à des dommages-intérêts.

3) Il n’y a pas lieu de désigner un expert géomètre pour dresser l’état descriptif de division de l’immeuble puisque celui-ci figure d’ores et déjà dans l’acte susvisé dressé le 21 décembre 1978 par Maître [I], étant observé que la cour n’est pas saisie d’une demande tendant à l’établissement d’un règlement de copropriété.

4) Enfin, c’est à bon droit que le tribunal a considéré qu’aux termes de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 la demande de désignation d’un administrateur provisoire devait être présentée au président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, condamne Madame [R] [S] née [D] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à Monsieur [G] [E] une somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE