Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 4 juin 2025, n° 22/12965

TGI Toulon 31 août 2022

CA Aix-en-Provence
Confirmation 4 juin 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Non-inscription de résolutions à l'ordre du jour
La cour a estimé que le syndic avait correctement inscrit les points à l'ordre du jour et que les époux [B] n'avaient pas justifié d'un préjudice en lien avec l'absence de vote sur certaines résolutions.
Rejeté
Interdiction d'installer un spa sur la terrasse
La cour a jugé que la résolution n'imposait pas une modification de la destination de leurs parties privatives et qu'elle répondait à un intérêt collectif de la copropriété.
Rejeté
Préjudice indemnisable en lien avec la résolution n°23
La cour a estimé qu'ils n'avaient pas prouvé l'existence d'un préjudice indemnisable en lien avec la résolution contestée.
Rejeté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a jugé qu'il n'y avait pas de faute du syndicat justifiant une indemnisation.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, les époux [B] ont interjeté appel d'un jugement du Tribunal judiciaire de Toulon qui avait débouté leurs demandes d'annulation de l'assemblée générale du 5 décembre 2017 et de la résolution n°23 interdisant l'installation de spas sur les terrasses. La cour d'appel a confirmé le jugement de première instance, considérant que le syndic avait correctement inscrit les points à l'ordre du jour et que la résolution n°23 ne portait pas atteinte à la jouissance des parties privatives des époux [B]. La cour a également jugé que les appelants n'avaient pas prouvé l'existence d'un abus de majorité ni d'un préjudice indemnisable. En conséquence, la cour a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, condamnant les époux [B] aux dépens d'appel.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 4 juin 2025, n° 22/12965
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/12965
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulon, 31 août 2022, N° 20/00915
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	12 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MASSUCOJean-Jacques DEGRYSEThierry GARBAIL
Cabinet(s) :	CABINET DEGRYSE ET MASSUCOCABINET GARBAIL AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaire, Syndicat des copropriétaire de la copropriété [ 6 ] sis [ Adresse 2 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2025

N° 2025 / 164

N° RG 22/12965

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKC2Y

[C] [B]

[E] [H] épouse [B]

Syndicat des copropriétaire

de la copropriété [F] TEL

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thierry GARBAIL

M^e Jean-Jacques DEGRYSE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de TOULON en date du 31 Août 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00915.

APPELANTS

Monsieur [C] [B]

né le 08 Février 1948 à [Localité 4] (78), demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [H] épouse [B]

née le 12 Décembre 1949 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représentées par M^e Thierry GARBAI, membre de l’association CABINET GARBAIL AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaire de la copropriété [6] sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SA FONCIA ILES D’OR dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Jacques DEGRYSE, mmebre de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON, assisté par M^e Nicolas MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte authentique en date du 6 mai 2014, les époux [B] ont acquis les lots n°1, 17 (un appartement), n° 55 et n°62 (garages) au sein d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [6], sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires s’est tenue le 5 décembre 2017 à laquelle les époux [B] étaient absents et non représentés dont le procès verbal leur a été notifié par courrier reçu le 19 décembre 2017.

Arguant de ce que le syndic n’a pas porté à l’ordre du jour les résolutions que les époux [B] lui avaient demandées d’inscrire et qu’en outre, l’assemblée générale a par sa résolution n° 23 voté l’interdiction d’installer « jacuzzi, spa et piscine » sur les balcons et terrasses, alors que le constructeur a facturé aux époux [B] un renforcement de leur terrasse afin de permettre l’installation d’un spa, suivant exploit d’huissier en date du 7 février 2018, les époux [B] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA ILES D’OR aux fins d’obtenir devant le Tribunal de Grande Instance de TOULON, la nullité de l’assemblée générale ordinaire en date du 5 décembre 2017 à titre principal et subsidiairement la nullité de la résolution n°23 de la même assemblée. Il était également demandé la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer aux requérants une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement rendu le 31 août 2022, le Tribunal:

DEBOUTE par voie de conséquence, M. [C] [B] et Mme [E] [H] épouse [B] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum M. [C] [B] et Mme [E] [H] épouse [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance,

DIT n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration au greffe en date du 29 septembre 2022,M.et Mme [B] ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent:

Infirmer le jugement du 31 août 2022 du Tribunal judiciaire de Toulon en ce qu’il a statué ainsi :

DEBOUTE par voie de conséquence, M. [C] [B] et Mme [E] [H] épouse [B] de l’intégralité de leurs demandes.

CONDAMNE, in solidum M. [C] [B] et Mme [E] [H] épouse [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [C] [B] et Mme [E] [H] épouse [B] aux entiers dépens d’instance,

DIT n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la présente décision.

Y ajoutant,

Prononcer la nullité de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 5/12/2017.

Subsidiairement,

Prononcer la nullité de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 5/12/2017.

En toute hypothèse,

Condamner le Syndicat des copropriétaires [F] à payer aux époux [B] :

— la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts.

— la somme de 8 400 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance.

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de ses demandes.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— qu’ils ont demandé l’inscription à l’ordre du jour de 14 projets de résolution, que seuls 5 ont été portés à l’ordre du jour et certains n’ont pas fait l’objet d’un vote,

— que leur appartement en dernier étage comporte une immense terrasse de 80m²

— que le constructeur leur a facturé un renforcement pour l’installation d’un spa,

— que cette possibilité d’installer un spa est donc une composante essentielle de la jouissance de l’appartement,

— qu’aucune disposition du règlement de copropriété n’interdit l’installation de spa sur les terrasses, une telle installation n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, une résidence de standing à [Localité 5],

— qu’une résolution d’assemblée générale ne peut apporter une restriction aux droits des copropriétaires non justifiée par la destination de l’immeuble en application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965,

— que l’AG ne peut modifier la destination des parties privatives en application de l’article 26 de la même loi,

— que le vote d’une interdiction générale sans distinction entre les terrasses disposant d’un renfort et les autres n’est pas fondée et constitue un abus de majorité,

— que l’incivisme de certains ne peut fonder une interdiction générale,

— que cette résolution porte atteinte à la jouissance de leur lot quand bien même il s’agit d’une terrasse commune à usage privatif et ne protège aucun intérêt collectif légitime, constituant un abus de majorité et un abus de droit,

— que la même assemblée générale a rejeté la demande d’interdiction d’utilisation des barbecues sur les balcons et terrasses,

— que ce traitement partisan révèle une jalousie évidente et caractérise un peu plus l’abus de majorité,

— qu’il n’y a pas besoin d’autorisation de l’AG pour poser un spa sur une terrasse à usage privative, ne s’agissant pas de travaux,

— qu’un spa ne pose aucun problème d’évacuation des eaux , ni ne porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

JUGER que la demande d’ordre du jour complémentaire de M.et Mme [B] concernant le point n°6 était irrégulière faute de notification du projet de résolution et des conditions essentielles du contrat s’agissant des travaux d’installation du portail.

JUGER, en outre, que dans leur demande d’ordre du jour complémentaire,

M.et Mme [B] indiquaient que le point n°6 était dépendant du point n°5 lequel n’a pas non plus donné lieu à un vote.

JUGER, en toute hypothèse, que M.et Mme [B] ne rapportent pas la preuve que les questions complémentaires qu’ils ont posées auraient été de nature à modifier, si elles avaient été mises au vote, le vote des copropriétaires sur le restant de l’ordre du jour.

CONFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON du 31 août 2022 en ce qu’il a débouté les époux [B] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 5 décembre 2017.

JUGER que M.et Mme [B] ne rapportent pas la preuve que la résolution n°23 de l’Assemblée Générale Ordinaire des copropriétaires du 5 décembre 2017 ait imposé une modification à la destination de leurs parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

JUGER que M.et Mme [B] ne rapportent pas la preuve d’un abus de majorité, c’est-à-dire de ce que la résolution n°23 ait été contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle aurait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

CONFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON du 31 août 2022 en ce qu’il a débouté M.et Mme [B] de leur demande d’annulation de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 5 décembre 2017.

JUGER que M.et Mme [B] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice indemnisable en lien de causalité avec un faute du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [6].

CONFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON du 31 août 2022 en ce qu’il a débouté M.et Mme [B] de leur demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires au paiement d’une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts.

CONFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON du 31 août 2022 en qu’il a condamné les époux [B] aux dépens de première instance et au paiement de la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum, M.et Mme [B] aux dépens d’appel distraits au profit de la SELARL CABINET DEGRYSE représentée par Maître Jean-Jacques DEGRYSE aux offres de droit et au paiement, entre les mains du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété [6], d’une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles

Il soutient:

— que le projet de résolution 6 des appelants a été inscrit au point 27 de l’ordre du jour mais aucun vote n’a pu avoir lieu faute d’éléments concernant les travaux d’installation du portail,

— qu’en outre les appelants précisaient dans leur courrier que le point 6 était lié au point 5 or ce dernier n’a pas fait l’objet d’un vote ce qui n’est pas contesté de sorte que le point 6 ne pouvait faire l’objet d’un vote,

— que le refus du syndic de porter à l’ordre du jour des questions complémentaires posées par un copropriétaire n’est sanctionné par la nullité de l’AG qu’à la condition que ces questions aient été de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l’ordre du jour notifié par le syndic,

— qu’il résulte du règlement de copropriété que les terrasses constituent des parties communes, avec un droit de jouissance exclusif et privatif,

— que les appelants n’ont donc qu’un droit de jouissance sur une partie commune, ils n’ont pas acquis par autorisation de l’AG le droit d’installer un spa, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ne concernant que les modifications à la destination ou au modalités de jouissance des parties privatives n’est pas applicable,

— qu’il est interdit aux copropriétaires de procéder à tout aménagement pouvant porter atteinte à l’aspect ou à l’harmonie de l’immeuble, ce qui est le cas de la mise en place d’un spa,

— qu’il est interdit de faire supporter aux dalles une charge supérieure à leur résistance déterminée par l’architecte,

— que l’utilisation des terrasses ne doit causer aucun trouble anormal aux autres copropriétaires,

— qu’une décision d’AG ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires,

— que lorsqu’elle a statué l’AG ignorait que les appelants avaient fait renforcer la dalle,

— que cet accord avec le constructeur lui est inopposable, pour ne pas avoir été retranscrit dans le règlement de copropriété.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assemblée générale du 5 décembre 2017

L’article 10 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige prévoit qu’à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande parle syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article l 1. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

A l’occasion de chaque appel de fonds qu’il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l’alinéa précédent.

Comme l’a rappelé le premier juge, il appartient aux copropriétaires qui demandent l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de préparer le projet de résolution qu’ils comptent voir soumis à l’assemblée et qu’il n’appartient pas au syndic de suppléer les lacunes et insuffisances des demandes d’ordre du jour.

En l’espèce, les époux [B] reproche au syndic de copropriété de ne pas avoir mis au vote de l’assemblée générale du 5 décembre 2017 les point n°5 et 6 de leur courrier en date du 16 octobre 2017, relatif à l’installation d’un portail pour clôturer la résidence.

Or, d’une part le syndic a inscrit le point n°6 au point n°27 de l’ordre du jour de cette assemblée et d’autre part cette demande d’installation d’un portail n’était accompagnée d’aucun devis ou descriptif des travaux ou conditions essentielles de réalisation de ces derniers permettant un vote éclairé des copropriétaires, de sorte qu’il ne peut être reproché au syndic ni un défaut d’inscription à l’ordre du jour ni une absence de mise au vote.

Le point n°5 étant lié par les époux [B] au point n°6 l’absence de vote de ce dernier justifie celle du n°5.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la nullité de l’assemblée générale ne peut être prononcée à ce titre et que la responsabilité du syndicat ne peut être engagée.

Sur la nullité de la résolution n°23

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixe le principe et les conditions des recours ouverts contre les décisions irrégulières des assemblées générales de copropriétaires.

Il est constant que les motifs de recours consistent en :

— l’inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées,

— la violation des règles de fonctionnement des assemblées,

—  1'excès de pouvoir,

— l’abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions, lequel consiste à utiliser la majorité, soit dans un intérêt autre que 1'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt purement personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, prévoit que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

La résolution n°23, adoptée, telle qu’elle résulte du procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2017 consiste en l’interdiction d’installer jacuzzi, spa, piscine sur les balcons et terrasses.

En l’espèce, le règlement de copropriété de la résidence [6] en date du 10 décembre 2013 précise que les terrasses sont des parties communes à l’usage exclusif des propriétaires du lot et que leur utilisation ne doit causer aucun trouble anormal aux copropriétaires.

Il ne prévoit pas la possibilité pour les copropriétaires d’installer un spa ou un jacuzzi sur les terrasses, d’autant que le renforcement de la dalle du lot des époux [B] par le constructeur à cette fin n’y a pas été inscrit.

Si ces derniers bénéficient de la jouissance privative de la partie commune qu’est leur terrasse, l’assemblée générale des copropriétaires peut réglementer cet usage en votant à la majorité requise à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 une modification du règlement de copropriété, comme elle l’a fait avec la résolution n°23, sans pour autant porter atteinte à la jouissance de leur lot par les époux [B], la terrasse étant une partie commune, ni à un droit acquis, un tel droit n’étant pas inscrit au règlement de copropriété.

De plus, une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Les époux [B], auxquels il appartient de justifier de l’abus de majorité qu’ils allèguent, sont défaillants sur ce point, d’autant que comme l’a retenu le premier juge l’interdiction en question en ce qu’elle veille à éviter des nuisances sonores (moteur, bouillonnement) et visuelles (pièce 6 de l’intimé: photographie non contestée de la terrasse des époux [B] comportant un bassin bâché de bleu) aux copropriétaires, comme à préserver l’aspect et l’harmonie du bâtiment, répond à l’intérêt collectif de la copropriété.

Sur les autres demandes

Les époux [B] sont condamnés in solidum à 1500€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de la SELARL CABINET DEGRYSE.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 août 2022 par le Tribunal judiciaire de TOULON,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [B] à régler au syndicat des copropriétaires de la copropriété [6], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA ILES D’OR la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [B] aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de la SELARL CABINET DEGRYSE, avocat.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE