Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 20 février 2025, n° 21/02527

CA Aix-en-Provence
Infirmation 20 février 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des décisions de justice antérieures
La cour a jugé que la demande de démolition se heurte au principe de proportionnalité, car la non-conformité de la terrasse n'entraîne pas de conséquences dommageables suffisantes pour justifier une telle mesure.
Accepté
Préjudice subi en raison de la construction de la terrasse
La cour a reconnu que la SCI DU PRAMAOU subit un préjudice certain en raison de la construction de la terrasse, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires avait droit à des dommages et intérêts pour couvrir ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 20 févr. 2025, n° 21/02527
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/02527
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Charles MSELLATIPaul GUEDJSophie BERGEOT
Cabinet(s) :	ALPES PROVENCE AVOCATSSCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.C.I. DU PRAMAOU c/ Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [ Adresse 4 ], Syndicat des copropriétaires [ Adresse 3 ], son syndic en exercice le Cabinet FONCIA CIMA lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 20 FEVRIER 2025

N° 2025/ 59

Rôle N° RG 21/02527 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG7GM

S.C.I. DU PRAMAOU

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sophie BERGEOT

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2] en date du 20 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01053.

APPELANTE

S.C.I. DU PRAMAOU, demeurant [Adresse 6]/FRANCE

représentée par M^e Sophie BERGEOT de la SCP ALPES PROVENCE AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA CIMA lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Jean-Charles MSELLATI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DU PRAMAOU est propriétaire dans la station de [5] de locaux notamment d’un bar snack situé au sein de l’immeuble l’Etoile des neiges, voisin de la copropriété l’Edelweiss.

Dans les années 1980, la SCIA l’Edelweiss a obtenu un permis de construire pour la construction notamment de parkings.

Aussi elle surélevait la terrasse située au-dessus des parkings nouvellement construits, positionnant ainsi cette terrasse à mi hauteur des fenêtres du bar dont la SCI DU PRAMAOU est propriétaire dans l’immeuble voisin masquant ainsi une partie de ses baies vitrées.

Par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 20 juin 2000, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Edelweiss qui vient au droit de la SCIA l’Edelweiss était condamné à abaisser la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire visés à l’acte d’achat de la SCIA l’Edelweiss , cette terrasse ne devant pas dépasser le bas des fenêtres du restaurant exploité dans l’immeuble de la SCI DU PRAMAOU.

La copropriété l’Edelweiss multipliait les incidents de procédure pour s’y opposer.

Aussi par arrêt du 27 février 2001, la cour d’appel de céans rejetait la requête présentée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Edelweiss tendant à limiter l’emprise de l’abaissement de la terrasse en retenant que dans son premier arrêt, la cour n’avait pas ordonné la démolition pour assurer le respect de la servitude de vue dont était bénéficiaire la SCI DU PRAMAOU mais pour assurer le respect d’une convention matérialisée par les plans du permis de construire et qui limitait sans restriction à une zone de 1,90 m la hauteur de la terrasse.

Après avoir déposé des pourvois en cassation contre ces deux arrêts, pourvois rejetés, la copropriété [Adresse 4] attendra plusieurs saisines du juge de l’exécution aux fins de liquidation d’astreinte pour enfin démolir la terrasse qui obstruait la vue depuis le bas de la SCI DU PRAMAOU.

En 2009, la copropriété [Adresse 4] entreprenait la reconstruction de la terrasse sur la base d’un nouveau permis de construire obtenu en 2007 qui ne respectait pas la condamnation dont elle avait fait l’objet puisque la terrasse était à nouveau à une hauteur supérieure à celle prévue par le permis initial du 13 février 1985.

La SCI DU PRAMAOU saisissait le tribunal afin que la copropriété [Adresse 4] cesse les travaux.

En février 2018, la copropriété [Adresse 4] obtenait un nouveau permis de construire.

La copropriété [Adresse 4] saisissait la cour d’appel en interprétation de l’arrêt du 20 juin 2000.

Dans un nouvel arrêt du 27 mars 2019, la cour d’appel de céans rappelait que la copropriété l’Edelweiss avait été condamnée à abaisser la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire visé à l’acte d’achat de la SCIA l’Edelweiss ce qui entraîne que cette terrasse ne doit pas dépasser le bas des baies vitrées du restaurant exploité dans l’immeuble de la SCI DU PRAMADOU et doit se trouver au même niveau que le plancher du premier étage dudit restaurant.

La SCI DU PRAMAOU ayant appris que la copropriété l’Edelweiss avait commencé les travaux sur la base de ce permis de 2018 faisait délivrer au syndic une sommation d’avoir à arrêter les travaux, lui rappelant que ceux-ci ne respectaient pas la condamnation mise à sa charge.

Cette dernière ne déférait pas à cette sommation, terminant les travaux.

La SCI DU PRAMAOU établissait un constat d’ huissier le 4 octobre 2019 aux termes duquel il ressortait que la dalle finie de la terrasse sera bien au-dessus du plancher du bar, l’huissier ayant constaté que les plaques d’étanchéité et le ferraillage mis en place se trouvaient déjà 45 cm au-dessus du niveau du plancher alors même que la dalle de finition n’était pas installée.

Suivant exploit d’huissier en date du 20 novembre 2019, la SCI DU PRAMAOU a assigné devant le tribunal judiciaire de Digne les Bains le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss aux fins de le voir condamner à démolir toute partie de l’ouvrage dont le niveau fini dépasse le niveau de la dalle du bar restaurant exploité dans l’immeuble voisin propriété de la SCI DU PRAMAOU, sous astreinte de 2.000 € par jour de retard et à lui payer une somme de 10.'000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

L’affaire était évoquée à l’audience du 21 octobre 2020.

La SCI DU PRAMAOU demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] concluait au débouté des demandes de démolition de la SCI DU PRAMAOU et sollicitait la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 50.000 € à au titre de l’acharnement judiciaire outre celle de 3.000 € au titre des frais de justice

Par jugement contradictoire en date du 20 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Digne les Bains a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*débouté la SCI DU PRAMAOU de l’intégralité de ses demandes.

*condamné la SCI DU PRAMAOU à payer la somme de 10.'000 € à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] en réparation du préjudice de jouissance immobilière résultant de la mise en 'uvre d’une procédure de démolition rendue abusive du fait de sa légèreté blâmable.

*condamné la SCI DU PRAMAOU à payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamné la SCI DU PRAMAOU à supporter les entiers dépens de la procédure.

Suivant déclaration en date du 18 février 2021 , la SCI DU PRAMAOU interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit:

— déboute la SCI DU PRAMAOU de l’intégralité de ses demandes.

— condamne la SCI DU PRAMAOU à payer la somme de 10.'000 € à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] en réparation du préjudice de jouissance immobilière résultant de la mise en 'uvre d’une procédure de démolition rendue abusive du fait de sa légèreté blâmable.

— condamne la SCI DU PRAMAOU à payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamne la SCI DU PRAMAOU à supporter les entiers dépens de la procédure.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 15 juillet 2021 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] demandait à la cour de:

* rejeter toutes les demandes de la SCI DU PRAMAOU

* confirmer le jugement rendu par le tribunal de Digne les Bains en date du 20 janvier 2021 en toutes ses dispositions.

* condamner la SCI DU PRAMAOU au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

*condamner la SCI DU PRAMAOU aux entiers dépens d’appel ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss représenté par son syndic en excercice le Cabinet FONCIA CIMA faisait valoir que le jugement déféré avait retenu que l’arrêt d’appel du 20 juin 2000 avait obligé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à l’abaissement de la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire de sorte qu’elle ne devait pas dépasser le bas des fenêtres du restaurant exploité par la SCI DU PRAMAOU.

Il ajoutait que Maître [N], huissier de justice avait constaté le 29 septembre 2020 que la terrasse constituée de bois bordait les baies vitrées de l’établissement dénommé l’Etoile et que cette terrasse n’était pas en débord, sa légère surélévation ne dépassant pas l’assise desdites fenêtres.

Et de préciser que la terrasse est totalement linéaire laissant totalement libres lesdites baies vitrées

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss rappelait que le permis de construire obtenu le 7 février 2018 traduisait indiscutablement un abaissement de la terrasse au bas des fenêtres du restaurant exploité.

Il précisait que la nouvelle prétention de l’appelante de voir rabaisser le plancher du garage au niveau de celui de son restaurant ne résultait que de l’arrêt interprétatif du 28 mars 2019.

Aussi il s’estimait légitime à solliciter des dommages-intérêts au titre de l’abus de droit et de l’acharnement judiciaire dont faisait preuve la SCI DU PRAMAOU dont les objectifs étaient d’empêcher une régularisation qui mettrait un terme à la liquidation des astreintes qu’elle demandait systématiquement depuis maintenant 20 ans.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 1er septembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI DU PRAMAOU demandait à la cour de :

*réformer le jugement rendu en toutes ses dispositions.

* condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à démolir toute partie de l’ouvrage dont le niveau fini dépasse le niveau de la dalle du bar restaurant exploité dans l’immeuble voisin propriété de la SCI DU PRAMAOU

*assortir cette condamantion d’une astreinte de 2.000 € par jour commençant à courir 8 jours après le jugement à intervenir.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à payer une somme de 10.'000 € à titre de dommages et intérêts.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

*condamner la copropriété [Adresse 4] aux dépens.

À l’appui de ses demandes, la SCI DU PRAMAOU indiquait que le tribunal avait considéré que l’arrêt du 20 juin 2000 avait condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à édifier une terrasse qui ne devait pas dépasser le niveau bas des fenêtres du restaurant exploité par la SCI.

Elle soutenait que ceci était inexact puisque l’arrêt du 20 juin 2000 avait condamné la copropriété l’Edelweiss à abaisser la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire visé à l’acte d’achat de la SCIA l’Edelweiss, cette terrasse ne devant pas dépasser le bas des baies vitrées du restaurant exploité dans l’immeuble de la SCI DU PRAMAOU.

Elle maintenait que c’est le respect des plans du permis de 1985 qui avait été demandé par l’arrêt du 20 juin 2000.

Elle rappelait que l’arrêt interprétatif du 27 mars 2019 avait été jusqu’à préciser que la terrasse devait se trouver au même niveau que le plancher du 1er étage dudit restaurant.

Aussi la SCI DU PRAMAOU soutenait que la terrasse construite ne respectait pas les plans du permis de 1985 et avait été construite au mépris de l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence puisque la terrasse était 51 centimètres au-dessus du plancher du restaurant.

Elle ajoutait que contrairement à ce qu’affirmait l’intimé , elle avait demandé à plusieurs reprise au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss de revenir et de respecter le permis de construire initial.

La SCI DU PRAMAOU expliquait que ce qui était difficile mais l’infaisabilité n’était pas démontrée, c’était de construire sous cette terrasse des parkings dont la hauteur sous plafond serait suffisante.

Elle rappelait que si en effet la réglementation concernant la hauteur des parkings souterrains avait changé en 2007, il auatait suffit à la copropriété de respecter la décision de justice immédiatement pour pouvoir reconstruire conformément au permis de 1985.

Enfin elle condidérait irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss tendant à solliciter du juge, au visa des dispositions de l’article 1195 du code civil qu’il l’autorise à ne pas respecter le permis de 1985 au motif que la législation avait changé ce qui rendrait nécessaire de surélever la terrasse rappelant, que cet article n’était pas applicable en 1985 et que l’intimé avait fait le choix de ne pas respecter le permis de construire de 1985.

L’affaire était évoquée à l’audience du 14 février 2024.

Par arrêt avant dire droit en date du 11 avril 2024 , la cour d’appel d’Aix-en-Provence a:

*ordonné la réouverture de débats afin de recueillir les observations des parties sur le principe de la proprotionalité

*ordonné le sursis à statuer sur les autres demandes

*renvoyé les parties et la cause à l’audience du Mercredi 2 octobre à 9 heures 2024, reportée au mercredi 8 janvier 2025 à 9 heures

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 octobre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] demande à la cour de :

* rejeter toutes les demandes de la SCI DU PRAMAOU

* confirmer le jugement rendu par le tribunal de Digne les Bains en date du 20 janvier 2021 en toutes ses dispositions.

* condamner la SCI DU PRAMAOU au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

*condamner la SCI DU PRAMAOU aux entiers dépens d’appel ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss représenté par son syndic en excercice le Cabinet FONCIA CIMA fait valoir que le jugement déféré a retenu que l’arrêt d’appel du 20 juin 2000 avait obligé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à l’abaissement de la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire de sorte qu’elle ne devait pas dépasser le bas des fenêtres du restaurant exploité par la SCI DU PRAMAOU.

Il ajoute que Maître [N], huissier de justice a constaté le 29 septembre 2020 que la terrasse constituée de bois bordait les baies vitrées de l’établissement dénommé l’Etoile et que cette terrasse n’était pas en débord, sa légère surélévation ne dépassant pas l’assise desdites fenêtres.

Et de préciser que la terrasse est totalement linéaire laissant totalement libres lesdites baies vitrées

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss rappele que le permis de construire obtenu le 7 février 2018 traduisait indiscutablement un abaissement de la terrasse au bas des fenêtres du restaurant exploité.

Il précise que la nouvelle prétention de l’appelante de voir rabaisser le plancher du garage au niveau de celui de son restaurant ne résulte que de l’arrêt interprétatif du 28 mars 2019.

Aussi il s’estime légitime à solliciter des dommages-intérêts au titre de l’abus de droit et de l’acharnement judiciaire dont fait preuve la SCI DU PRAMAOU dont les objectifs sont d’empêcher une régularisation qui mettrait un terme à la liquidation des astreintes qu’elle demande systématiquement depuis maintenant 20 ans.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires soutient que la demande tendant à la démolition et à la reconstruction de l’ensemble du bâtiment parking de la copropriété [Adresse 4] se heurte au principe de proportionnalité des réparations au regard de la simple absence de conséquences dommageables des non-conformités éventuellement constatées

Il rappelle en effet que le permis de construire refusé le 7 mai 2020 par le maire d'[Localité 1] établit que les règles de droit applicables empêchent la démolition/ reconstruction du bâtiment à usage de parking et de terrasse de la copropriété, circonstances qui au regard de l’article 12 du code de procédure civile doivent être prises en compte par le juge judiciaire , d’autant que ces règles sont d’ordre public.

Il ajoute que la situation résultant de la reconstruction de la terrasse en exécution du permis de construire du 7 février 2018 se limitant à rabaisser la terrasse au niveau du bas des fenêtres du restaurant exploité dans l’immeuble par la SCI DU PRAMAOU n’a aucune conséquence dommageable pour cette dernière précisant que s’il devait procéder à la démolition/ reconstruction de l’immeuble de parking en ce compris la terrasse, les dépenses se chiffraient à la somme totale de 761.'175,80 € TTC.

Enfin il relève que la SCI du PRAMAOU affirme qu’il serait de mauvaise foi sans en rapporter la preuve.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 7 novembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI DU PRAMAOU demande à la cour de :

*réformer le jugement rendu en toutes ses dispositions.

*assortir cette condamantion d’une astreinte de 2.000 € par jour commençant à courir 8 jours après le jugement à intervenir

A titre subsidiaire

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à payer une somme de 150.'000 € à titre de dommages et intérêts

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à payer une somme de 10.'000 € à titre de dommages et intérêts

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

*condamner la copropriété [Adresse 4] aux dépens.

À l’appui de ses demandes, la SCI DU PRAMAOU indique que le tribunal a considéré que l’arrêt du 20 juin 2000 avait condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à édifier une terrasse qui ne devait pas dépasser le niveau bas des fenêtres du restaurant exploité par la SCI.

Elle soutient que ceci est inexact puisque l’arrêt du 20 juin 2000 a condamné la copropriété l’Edelweiss à abaisser la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire visé à l’acte d’achat de la SCIA l’Edelweiss, cette terrasse ne devant pas dépasser le bas des baies vitrées du restaurant exploité dans l’immeuble de la SCI DU PRAMAOU.

Elle maintient que c’est le respect des plans du permis de 1985 qui était demandé par l’arrêt du 20 juin 2000.

Elle rappelle que l’arrêt interprétatif du 27 mars 2019 a été jusqu’à préciser que la terrasse devait se trouver au même niveau que le plancher du 1er étage dudit restaurant.

Aussi la SCI DU PRAMAOU soutient que la terrasse construite ne respecte pas les plans du permis de 1985 et a été construite au mépris de l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence puisque la terrasse est 51 centimètres au-dessus du plancher du restaurant.

Elle ajoute que contrairement à ce qu’affirme l’intimé , elle a demandé à plusieurs reprise au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss de revenir et de respecter le permis de construire initial.

La SCI DU PRAMAOU explique que ce qui est difficile mais l’infaisabilité n’est pas démontrée, c’est de construire sous cette terrasse des parkings dont la hauteur sous plafond serait suffisante.

Elle rappelle que si en effet la réglementation concernant la hauteur des parkings souterrains a changé en 2007, il suffisait à la copropriété de respecter la décision de justice immédiatement pour pouvoir reconstruire conformément au permis de 1985.

Aussi elle condidére irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss tendant à solliciter du juge, au visa des dispositions de l’article 1195 du code civil qu’il l’autorise à ne pas respecter le permis de 1985 au motif que la législation a changé ce qui rendrait nécessaire de surélever la terrasse rappelant, que cet article n’était pas applicable en 1985 et que l’intimé a fait le choix de ne pas respecter le permis de construire de 1985.

S’agissant du principe de proportionnalité, la SCI DU PRAMAOU rappelle que si la demande tendant à voir respecter des engagements contractuels peut ne pas être accueillie si elle se heurte au principe du proportionnalité du coût de ce respect au regard des conséquences dommageables des non-conformités contestées, il en demeure pas moins que la Cour de cassation a réservé ce principe de proportionnalité au débiteur de bonne foi ce qu’il pas le cas en l’espèce

Elle soutient en effet que c’est la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires qui est à l’origine de ses difficultés puisque ce dernier a refusé d’exécuter les décisions de justice qui l’avait condamnée si bien qu’il se retrouve aujourd’hui avec un changement de réglementation qui impose une hauteur de parking différente

Toutefois la SCI DU PRAMAOU fait valoir que s’il était considéré qu’un contrôle de proportionnalité devait être effectué, ce qui permettrait d’éviter une démolition reconstruction de l’ouvrage, il conviendra de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 150.'000 € à titre de dommages-intérêts.

******

L’ordonnance de cloture a été prononcée le 8 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2025 et mise en délibéré au 20 fevrier 2025.

******

1°) Sur la demande de la SCI DU PRAMAOU

Attendu que la SCI DU PRAMAOU demande à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à démolir toute partie de l’ouvrage dont le niveau fini dépasse le niveau de la dalle du bar restaurant exploité dans l’immeuble voisin propriété de la SCI DU PRAMAOU.

Qu’elle soutient que par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 20 juin 2000, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Edelweiss qui vient au droit de la SCIA l’Edelweiss a été condamné notamment à abaisser la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire visés à l’acte d’achat de la SCIA l’Edelweiss , cette terrasse ne devant pas dépasser le bas des fenêtres du restaurant exploité dans l’immeuble de la SCI DU PRAMAOU.

Que la copropriété l’Edelweiss a saisi la cour d’appel en interprétation de l’arrêt du 20 juin 2000 laquelle aux termes d’un nouvel arrêt du 27 mars 2019, a précisé que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss avait été condamné, notamment, à abaisser la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire visé à l’acte d’achat de la SCIA l’Edelweiss ce qui entraîne que cette terrasse ne doit pas dépasser le bas des baies vitrées du restaurant exploité dans l’immeuble de la SCI DU PRAMADOU et doit se trouver au même niveau que le plancher du premier étage dudit restaurant.

Que la SCI DU PRAMAOU indique que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss n’a pas respecté son obligation comme cela résulte du procès-verbal de constat dressé par Maitre [X], commissaire de justice le 2 juillet 2020.

Attendu que le jugement du 30 novembre 1994 du tribunal de grande instance de Digne les Bains, l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 20 juin 2000, l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-provence du 27 février 2001 et celui du 27 mars 2019 ont condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à réaliser l’abaissement de la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire visé à l’acte d’achat de la de la SCIA l’Edelweiss.

Qu’ainsi la cour a considéré que les plans avaient une valeur contractuelle.

Que dés lors la SCI DU PRAMAOU est fondée à en demander le respect.

Attendu qu’il résulte du plan du 13 février 1985 annexé à l’acte de vente que ce dernier prévoyait que la terrasse finie était de 1788 mètres de hauteur.

Que le permis obtenu en 2018 prévoyait que la terrasse finie aura une altitude de 1788,57 mètres soit 57 cm plus haute que ce qui était initialement prévu.

Qu’il résulte clairement de ces éléments que la terrasse ainsi reconstruite ne respecte pas les décisions prononcées tant par le tribunal que la cour d’appel puisque le niveau de la terrasse finie n’est pas au niveau des plans du permis de 1985 comme cela est par ailleurs corroboré par les constatation de Maitre [X] commissiare de justice en date du 2 juillet 2020.

Qu’il résulte de ce procés-verbal que 'la terrasse attenante dépendant de l’immeuble l’Edelweiss est visiblement achevée et la dalle recouverte de lames de bois.'

Qu’il expose qu''une bordure bétonnée est implantée en lisière de cette terrasse en limite des fonds.

Qu’il constate que cette bordure est située à 5,5 cm au-dessus du muret soutenant la structure vitrée de l’immeuble Étoile des neiges.

Au niveau de l’entrée du bar dépendant de la propriété l’étoile des neiges le mur est implanté 46 cm au-dessus de la dalle.

Cette hauteur de muret atteint 51 cm au niveau de l’escalier conduisant au restaurant le 106 dépendant de la copropriété d’Eldenweiss

La terrasse ainsi réalisée est par conséquent située une cinquantaine de centimètres au-dessus du niveau du commerce dépendant de l’immeuble l’Etoile des neiges et sensiblement au niveau de l’entrée du restaurant le 106".

Qu’il convient d’infirmer le jugement déféré sur ce point.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss verse aux débats un arrêté municipal aux termes duquel il lui a été refusé le 7 mai 2020 un permis de construire qui respecterait les décisions de justice et soutient qu’il ne peut construire la terrasse en respectant les prescriptions du permis de construire obtenu en 1985, les services de l’urbanisme considérant que ce projet remettrait en cause la sécurité publique.

Qu’il évoque les dispositions de l’article 1195 du Code civil et soutient qu’en application de cet article, il est bien fondé à solliciter du juge qui l’autorise à ne pas respecter le permis de 1985 au motif que la législation a changé ce qui rendrait nécessaire de surélever la terrasse.

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 1195 du code civil issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 que 'si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. '

Que l’article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 énonce que 'les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016.

Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Toutefois, les dispositions des troisième et quatrième alinéas de l’article 1123 et celles des articles 1158 et 1183 sont applicables dès l’entrée en vigueur de la présente ordonnance.

Lorsqu’une instance a été introduite avant l’entrée en vigueur de la présente ordonnance, l’action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne. Cette loi s’applique également en appel et en cassation.'

Attendu qu’il est acquis aux débats que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss, en construisant la terrasse telle qu’elle est actuellement, n’a pas respecté le permis de construire de 1985 pas plus que les condamnations prononcées à son encontre le 30 novembre 1994 par le tribunal de grande instance de Digne les Bains, le 20 juin 2000 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ou encore le 27 février 2001 par la cour d’appel d’Aix-en-provence du 27 février 2001.

Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss soutient que l’obligation d’abaisser la terrasse au niveau du restaurant de la SCI DU PRAMAOU ne résulte que de l’arrêt interprétatif du 28 mars 2019 ce qui rendrait applicable le nouvel article 1195 du code civil

Que ce dernier fait une interprétation limitative de cette décision puisque la cour d’appel de céans a rappelé que la copropriété l’Edelweiss avait été condamnée à abaisser la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire visé à l’acte d’achat de la SCIA l’Edelweiss.

Que ce permis de construire comme ces décisions de justice sont tous antérieurs à 2016 de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss est irrecevable, l’arrêt interprétatif du 28 mars 2019 ne remettant pas en cause l’obligation principale de ce dernier, à savoir respecter le permis de construire de 1985.

Attendu qu’il convient d’observer que le contrat privé est de plus en plus marqué par la recherche d’un équilibre entre les droits et obligations des parties, d’abord au moment de sa formation, puis de son exécution comme l’illustre la consécration de la théorie de l’imprévision.

Que la question de la sanction de l’inexécution contractuelle tend à suivre cette voie, et le principe de proportionnalité en matière de demande de destruction-reconstruction d’un immeuble en est une parfaite expression.

Que la Cour de cassation dans un arrêt en date du 11 mai 2005 avait considéré que l’exécution forcée du contrat ne suppose pas que l’inexécution porte sur un élément essentiel et déterminant du contrat mais rappellait au visa de l’ancien article 1184 du Code civil « que la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté peut forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible »

Qu’il ressortait de cette motivation que le seul obstacle possible à l’exécution forcée d’un contrat serait son « impossibilité » matérielle ou juridique.

Que toutefois, cette solution retenue en 2005 n’a plus lieu d’être depuis l’avènement d’un second critère cumulatif : la proportionnalité comme cela résulte de l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation laquelle a considéré aux termes d’un arrêt en date du 17 novembre 2021 que la demande tendant à voir respecter des engagements contractuels peut ne pas être accueillie si elle se heurte au principe du proportionnalité du coût de ce respect au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées.

Que dés lors il n’ya plus lieu à s’attarder sur le non-respect du caractère obligatoire des stipulations contractuelles puisque le principe de proportionnalité ' qui tend à retenir la sanction la mieux adaptée – implique nécessairement une inexécution contractuelle préalable.

Que tel est la cas en l’espèce les plans ayant une valeur contractuelle n’ayant pas été respectés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss.

Que par ailleurs le permis de construire refusé le 7 mai 2020 par le maire d'[Localité 1] établit que les règles de droit applicables empêchent la démolition/ reconstruction du bâtiment à usage de parking et de terrasse de la copropriété, circonstances qui au regard de l’article 12 du code de procédure civile doivent être prises en compte par le juge judiciaire , d’autant que ces règles sont d’ordre public.

Attendu que si ce principe de proportionnalité a désormais sa place à l’article 1221 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la loi du 20 avril 2018 est toutefois venue modifier le texte pour réserver le principe de proportionnalité au débiteur « de bonne foi ».

Qu’ainsi l’ article 1221 du code civil dispose ainsi depuis cette date que «le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ».

Que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé aux termes d’un arrêt en date du 21 décembre 2023 que ce principe de proportionalité était réservé au débiteur de bonne foi.

Attendu que la SCI DU PRAMAOU soutient que la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss est patente et est à l’origine de ses difficultés de sorte que ce dernier ne saurait bénéficier de la jurisprudence de la Cour de cassation sur le contrôle de proportionnalité.

Qu’elle fait valoir que si la copropriété se trouve aujourd’hui en difficulté c’est uniquement parce qu’elle a refusé d’exécuter une décision de justice.

Qu’elle ajoute que ce n’est que parce que celui-ci a refusé d’exécuter les décisions de justice qui le condamnait qu’il se retrouve aujourd’hui avec un changement de réglementation qui impose une hauteur de parking différente.

Qu’elle conclut au rejet de l’application du principe de proportionnalité et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à démolir toute partie de l’ouvrage dont le niveau fini dépasse le niveau de la dalle du restaurant comme n’étant pas conforme au plan du permis de 1985.

Attendu que l’exercice d’un droit ne saurait caractérisé la mauvaise foi.

Qu’il convient par ailleurs de relever que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss a été condamné à payer des sommes importantes au titre des astreintes prononcées mais n’a en aucun cas été condamné à payer des dommages et intérêts pour abus de droit d’ester en justice.

Qu’enfin ce dernier a déposé une nouvelle demande de permis de construire conforme aux plans de 1985 qui lui a été refusé selon arrêté du maire d '[Localité 1] le 7 mai 2020 , le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss n’étant en rien responsable de la nouvelle réglementation d’urbanisme.

Que dés lors force est de constater que la SCI DU PRAMAOU ne rapporte pas la preuve que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss serait débiteur de mauvaise foi.

Attendu qu’il est acquis aux débats que les plans du permis de construire du 13 février 1985 ont une valeur contractuelle.

Que le bâtiment du parking existant en ce compris le toit terrasse ne respecte pas une côte de 1788 mètres puisqu’il a été relevé une côte de 1.788,57 mètres existants, soit 57 centimètres en plus.

Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss soutient qu’il n’a jamais été contesté que la situation résultant de la reconstruction de la terrasse en exécution du permis de construire du 7 février 2018 se limitant à rabaisser la terrasse au niveau du bas des fenêtres du restaurant exploité dans l’immeuble par la SCI DU PRAMAOU n’a aucune conséquence dommageable pour cette dernière.

Qu’il ajoute que si par extraordinaire il devait procéder à la démolition /reconstruction de l’immeuble de parking, ce qui est impossible compte tenu de la réglementation opposée par le maire, il serait soumis aux dépenses suivantes :

— ingénierie: 100.'068,05 € TTC.

— travaux: 661.'007,75 € TTC.

— travaux d’aménagement de voirie et de réseaux: à chiffrer par la commune

Soit un total de 761.'175,80 € TTC

Que la SCI DU PRAMAOU maintient que la terrasse telle que construite a des conséquences dommageables comme cela résulte clairement du procès-verbal de constat réalisé le 4 octobre 2019 par Maître [Y], commissaire de justice.

Attendu que le fait que les fenêtres de la SCI DU PRAMAOU se situent au niveau de la terrasse n’est pas sans incidence.

Qu’il est incontestable que la conception actuelle favorise l’accumulation de neige sur les baies vitrées lesquelles ne sont pas adaptées à être au niveau du sol.

Que par ailleurs la vue de l’intérieur du local exploité par la SCI DU PRAMAOU est en partie obstruée pendant les périodes où les cumuls de neige peuvent être importants

Que toutefois cette non-conformité de la terrasse par rapport aux plans de 1985 n’empèche pas la SCI DU PRAMAOU d’exploiter son fond de commerce.

Que si cette non conformité est établie, elle n’est cependant pas d’une gravité suffisante pour justifier la démolition/ reconstruction de la terrasse.

Qu’il s’en suit que la demande de la SCI DU PRAMAOU tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à démolir toute partie de l’ouvrage dont le niveau fini dépasse le niveau de la dalle du bar restaurant exploité dans l’immeuble voisin propriété de la SCI DU PRAMAOU sera rejetée comme se heurtant au principe de proportionnalité des réparations au regard de l’absence de conséquences dommageables des non-conformités constatées.

Attendu que la SCI DU PRAMAOU demande à la cour, à titre subsidaire, de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à payer une somme de 150.'000 € à titre de dommages et intérêts.

Qu’elle fait valoir qu’elle a dû subir depuis l’arrêt rendu par la cour d’appel de 2000 les inactions du syndicat des copropriétaires, ajoutant avoir eu dans un premier temps ses baies vitrées masquées par la terrasse construite, laquelle après déstruction et reconstruction, se trouve désormais au même niveau que les fenêtres du bar du restaurant.

Qu’elle ajoute que ces locaux sont essentiellement occupés lors de la saison de ski hivernal c’est-à-dire à une période où les cumuls de neige peuvent être importants de sorte que la neige s’accumule sur les baies vitrées qui ne sont pas adaptées à être niveau du sol.

Qu’elle soutient que cela a un impact sur le commerce exploité ainsi que sur la pérennité des ouvrages construits, précisant que ce toit terrasse sert de terrasse au bar le 106 qui est situé dans la copropriété l’Edelweiss et qu’ainsi de nombreuses tables et chaises sont posées sur celle ci.

Que la hauteur de celle-ci , soit 57 centimètres de plus que ce qui était convenu, a. pour conséquence de masquer totalement la vue depuis le bar de la SCI DU PRAMAOU.

Attendu qu’il est indénibale que depuis les années 1980, la SCI DU PRAMAOU subit un préjudice certain tenant la construction de la terrasse par l’intimé, laquelle terrasse dans un premier temps lui a masqué une partie de ses baies vitrées avant de se situer depuis 2018 au même niveau que les fenêtres du bar du restaurant.

Que cette conception n’est pas sans conséquence pour la SCI DU PRAMAOU .

Qu’elle déplore en effet le cumul de neige au pied de ses fenêtres lesquelles n’ont pas été conçues pour supporter cet effet climatique à cet endroit.

Que le commissaire de justice Maître [X], mentionnait notamment dans son procès-verbal de constat du 2 juillet 2020 que ' le mur nord de l’escalier couvert permettant l’accès à la terrasse présentait des traces d’infiltrations avec dégradation de l’enduit et apparition de formations verdâtres.

Que la structure en bois présentait également des tâches d’humidité

Que Monsieur [E] me fait remarquer que la barrière en bout de terrasse est fixe ce qui rend particulièrement difficile l’évacuation de la neige.

Je ne constate effectivement aucun module amovible sur ce garde corps'

Que de plus une sur hauteur de 57 centimètres n’est pas sans incidence lorsque la surface concernée est encombrée de divers objets , masquant ainsi partiellement la vue.

Que c’est d’ailleurs pour toutes ces raisons qu’il avait été mentionné dans les plans de 1985 que le bâtiment du parking en ce compris le toit terrasse ne devait pas dépassé une côte de 1788 mètres.

Qu’il convient enfin de relever que ce préjudice qui dure depuis les années 1980 soit depuis plus de 40 ans va perdurer tenant le rejet de la demande de la SCI DU PRAMAOU de voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à démolir toute partie de l’ouvrage dont le niveau fini dépasse le niveau de la dalle du bar restaurant en raison du principe de proportionnalité.

Que dés lors la demande de dommages et intérêts de la SCI DU PRAMAOU est légitime.

Qu’il y a lieu par conséquent d’y faire droit et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss au paiement de la somme de 150.'000 € à titre de dommages et intérêts

2°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss

Attendu que la SCI DU PRAMAOU demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 10.'000 € à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss en réparation du préjudice de jouissance immobilière résultant de la mise en 'uvre d’une procédure de démolition rendue abusive du fait de sa légèreté blâmable.

Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement déféré sur ce point, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss ne justifiant d’aucun préjudice de jouissance.

3° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] au paiement des entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à la SCI DU PRAMAOU la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe

Vu l’arrêt avant dire droit en date du 11 avril 2024 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence

INFIRME le jugement du 20 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Digne-Les-Bains en toutes ses dispositions,

STATUANT A NOUVEAU ,

DÉBOUTE la SCI DU PRAMAOU de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à démolir toute partie de l’ouvrage dont le niveau fini dépasse le niveau de la dalle du bar restaurant tenant le principe de proportionnalité,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à payer à la SCI DU PRAMAOU la somme de 150.'000 € à titre de dommages et intérêts,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Edelweiss à payer à la SCI DU PRAMAOU la somme de 10 .000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux dépens de première instance et en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,