Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 12 DECEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17084 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGP37

Décision déférée à la Cour : Décision du 30 Août 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 22/01482

APPELANTE

Association FAC HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée et assistée par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1190

INTIME

Monsieur [Y] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Assignation devant la cour d’appel de Paris, en date du 2 janvier 2023, déposée à l’étude de commissaire de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’association Fac Habitat a loué à M. [Y] [Z] un logement (Appt 20107) au sein de la Résidence « MIS Jeunes Actifs » située [Adresse 2], avec une prise d’effet au 1er mars 2017.

A cette date, un état des lieux d’entrée a été régularisé par le locataire.

Par exploit d’huissier du 26 décembre 2018, l’association Fac Habitat a fait délivrer à M. [Y] [Z], un commandement de payer la somme de 2.664,25 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés à l’échéance de novembre 2018 incluse, et de justifier d’une assurance locative.

Les lieux ont été restitués le 3 mai 2019.

Le 11 février 2022, l’association Fac Habitat a mis M. [Y] [Z] en demeure de payer, sous 15 jours, la somme de 5.974,83 euros.

Par exploit du 15 mars 2022, l’association Fac Habitat a assigné M. [Y] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de le voir condamner à payer la somme de 5.761,73 euros dus au titre du solde locatif, outre dépens et article 700 du code de procédure civile.

Cité en l’étude de l’huissier, M. [Y] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 13 juin 2022.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 30 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

— DECLARE irrecevable l’action de l’association FAC HABITAT à l’égard de Monsieur [Y] [Z],

— DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes,

— CONDAMNE l’association FAC HABITAT aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 4 octobre 2022 par l’association Fac Habitat,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 décembre 2022 par lesquelles l’association Fac Habitat demande à la cour :

DECLARER l’association FAC HABITAT recevable en ses demandes et la déclarer bien

fondée,

Ce faisant :

INFIRMER, en toutes ses dispositions, la décision rendue le 30 août 2022 par le Juge des

Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de PARIS,

Statuant à nouveau :

PRENDRE ACTE de la restitution du logement à la date du 3 mai 2019,

CONDAMNER M. [Y] [Z] à payer à l’association FAC HABITAT la somme de 5.761,73 euros au titre des arriérés locatifs dus, en ce compris les travaux de remise en

état, déduction faite du dépôt de garantie,

CONDAMNER M. [Y] [Z] à payer à l’association FAC HABITAT la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC

CONDAMNER M. [Y] [Z] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

M. [Y] [Z], à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées le 2 janvier 2023 en l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’ acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la qualité à agir de l’association Fac Habitat

Le premier juge a déclaré irrecevable l’action de l’association Fac Habitat au motif qu’elle ne justifiait pas de sa qualité à agir à défaut de preuve de sa propriété des lieux.

A l’appui de son appel, l’association Fac Habitat soutient qu’elle justifie bien de sa qualité à agir dès lors qu’elle est en charge de la gestion locative et locataire de la Résidence « Mis Jeunes Actifs » située [Adresse 2], qui appartient à la SA d’HLM Gambetta Locatif et qu’à ce titre il lui appartient de trouver des locataires avec lesquels elle régularise un contrat de sous-location et perçoit les loyers.

En application des dispositions de l’article L 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, les OPHLM peuvent louer des logements :

« … à des organismes déclarés ayant pour objet de les sous-louer à titre temporaire à des personnes âgées, à des personnes représentant un handicap au sens de l’article L 114 du Code de l’action sociale et des familles ou à des personnes de moins de trente ans’ »

En l’espèce, il est produit aux débats :

— la convention de location d’une résidence sociale signée entre la SA d’HLM Gambetta Locatif et l’association Fac Habitat portant sur la Maison Internationale de Séjour, le 1er juillet 2015

— la convention régularisée entre l’Etat, la SA d’HLM Gambetta Locatif et l’association Fac Habitat, le 19 novembre 2015, ayant pour objet de fixer les droits et obligations des parties pour le logement foyer de la Maison Internationale de Séjour située [Adresse 2] et visant l’agrément de gestionnaire de résidence sociale obtenu par l’association Fac Habitat.

Aux termes de cette convention du 19 novembre 2015, article 5, le gestionnaire s’engage à proposer à tout nouvel entrant dans l’établissement, un contrat d’occupation cosigné par lui et le résident.

L’article 6 de cette même convention prévoit les modalités de résiliation du contrat par le gestionnaire.

L’article 7 dispose que le gestionnaire s’engage à poursuivre par tous moyens le recouvrement de sa créance dès lors qu’un impayé s’est constitué.

Il résulte bien de ces dispositions que l’association Fac Habitat en sa qualité de locataire et gestionnaire de la résidence Maison Internationale de Séjour située [Adresse 2] a qualité à agir pour recouvrer les impayés locatifs de M. [Y] [Z].

L’action de l’association Fac Habitat est recevable, infirmant le jugement déféré sur ce point.

Sur la demande en paiement de la somme de 5.761,73 euros au titre des arriérés locatifs en ce compris les travaux de remise en état

En l’espèce, le contrat de bail de sous-location portant sur le logement n° 20107 de la résidence la Résidence « MIS Jeunes Actifs » située [Adresse 2] n’est pas produit aux débats par l’association Fac Habitat qui indique ne plus en disposer.

La sous-location des lieux est toutefois établie par l’état des lieux d’entrée signé par M. [Y] [Z] le 1er mars 2017, les avis d’échéance du mois de mars 2017 au mois de mai 2019, l’état des lieux de sortie ainsi que la 'fixation forfaitaire pour réparations locatives’ du 3 mai 2019, signés par M. [Y] [Z].

Aux termes de l’article L 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation :

'Les sous-locataires sont assimilés aux locataires, dans la mesure et dans les conditions prévues par le présent article.

Les sous-locataires mentionnés à l’article L. 442-8-1 sont assimilés à des locataires pour bénéficier de l’aide personnalisée au logement ou des allocations de logement mentionnées à l’article L. 821-1.

Les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues aux I, III et VIII de l’article 40 de cette loi. (…)'.

Il en résulte que l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est applicable au contrat liant les parties.

Aux termes de cet article, le locataire est obligé de :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif arrêté à la date du 15 mai 2019, que M. [Y] [Z] reste redevable au titre des loyers et des charges échus à la date de restitution des lieux, le 3 mai 2019, d’une somme de 4.546,99 euros.

Par ailleurs, le décompte comprend une somme de 1.452,93 euros, au titre des réparations locatives qui n’ont pas été contestées par M. [Y] [Z] qui a signé le 3 mai 2019, un document intitulé: 'fixation forfaitaire pour réparations locatives'.

Ce document fait mention de ce que l’appartement et son mobilier ont subi des dégradations et que le montant des réparations dues par le locataire 'qui le reconnaît’ est de 1.452,93 euros.

Au demeurant, il résulte des pièces produites que l’appartement a été loué en mars 2017 en bon état et a été restitué en mai 2019, non nettoyé s’agissant de la cuisine, des toilettes et de la salle de bain, avec des revêtements en mauvais état et une clé de la porte d’entrée non restituée.

La somme de 1.452,93 euros apparaissant au décompte au titre des réparations locatives apparaît dès lors justifiée.

En revanche, le décompte contient des frais de procédure du 28 février 2019 pour une somme de 213,10 euros, qui ne sont pas justifiés et qui ne doivent pas figurer au débit du compte.

La somme restant due par M. [Y] [Z] s’élève à la somme de 5.548,63 euros décomposée comme suit : 4.546,99 euros au titre des loyers et des charges + 1.452,93 euros au titre des réparations locatives – 213,10 euros au titre des frais de procédure – 238,19 euros au titre du dépôt de garantie.

Il convient par conséquent de condamner M. [Y] [Z] à payer à l’association Fac Habitat la somme de 5.548,63 euros au titre des arriérés locatifs et travaux de remise en état, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande d’infirmer le jugement s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

M. [Y] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de le condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action de l’association Fac Habitat à l’égard de M. [Y] [Z],

Condamne M. [Y] [Z] à payer à l’association Fac Habitat la somme de 5.548,63 euros au titre des arriérés locatifs et travaux de remise en état, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Condamne M. [Y] [Z] à payer à l’association Fac Habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [Z] aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président