Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 1, 9 décembre 2025, n° 25/02957

TGI Marseille 10 février 2025

CA Aix-en-Provence
Infirmation 9 décembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Délai de prescription de l'action en garantie des vices cachés
La cour a jugé que le délai de prescription de deux ans n'était pas applicable car la société Shirel B n'avait pas eu connaissance de l'amiante avant 2022, rendant l'action recevable.
Accepté
Qualité pour agir de la société Shirel B
La cour a confirmé que l'acquéreur a le droit d'agir en garantie des vices cachés, indépendamment des clauses d'exclusion dans l'acte de vente.
Accepté
Frais irrépétibles exposés en première instance et en appel
La cour a jugé équitable d'accorder une indemnité à la société Shirel B pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI Shirel B a interjeté appel d'une ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille qui avait déclaré son action en garantie des vices cachés irrecevable pour cause de prescription. La cour d'appel a examiné si la société avait effectivement découvert le vice (présence d'amiante) dans le délai de deux ans prévu par l'article 1648 du code civil. La première instance avait conclu que la société avait eu connaissance de l'amiante lors de travaux en 2020, mais la cour d'appel a infirmé cette décision, estimant que la preuve de la découverte du vice n'était pas établie avant l'assignation de 2023. Elle a également confirmé la qualité pour agir de la SCI et a condamné les consorts [I]-[E] aux dépens, tout en accordant une indemnité à la SCI pour les frais irrépétibles.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 1, 9 déc. 2025, n° 25/02957
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	25/02957
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 10 février 2025, N° 23/06143
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume BORDETJulien AYOUN
Cabinet(s) :	BORDET KEUSSEYAN- BONACINA MOUILLAC COLLET
Parties :	S.C.I. SHIREL B.

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 09 DECEMBRE 2025

N° 2025/498

Rôle N° RG 25/02957 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOQJG

S.C.I. SHIREL B.

[H] [I]

[C] [I]

[S] [I]

[B] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julien AYOUN

M^e Guillaume BORDET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille en date du 10 février 2025, enregistrée au répertoire général sous le n° 23/06143.

APPELANTE

S.C.I. SHIREL B.

représentée par son gérant

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Rachid BENDJEBAR, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [H] [I]

né le 14 Octobre 1949 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [C] [I]

né le 21 Juillet 1962 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [I]

née le 30 Septembre 1958 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]

Madame [B] [E]

née le 03 Août 1976 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

tous quatre représentés par M^e Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Amandine COLLET, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique du 10 octobre 2017, la société civile immobilière Shirel B a acquis de MM. [H] [I], [G] [I], Mmes [S] [I] et [B] [E] (les consorts [I]-[E]) trois lots dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 11].

Un rapport technique, établi avant la vente par la société Alpha Diagnostic, certifiant l’absence d’amiante dans le bâtiment, a été annexé à l’acte de vente.

Se plaignant d’avoir découvert en 2022, à l’occasion de travaux d’étanchéité sur la toiture, que celle-ci contenait de l''amiante, la société Shirel B a assigné les consorts [I]-[E], par acte du 9 juin 2023, devant le tribunal judiciaire de Marseille en garantie des vices cachés afin d’obtenir une réduction du prix de vente.

Par conclusions d’incident notifiées le 20 mai 2024, les consorts [I]-[E] ont saisi le juge de la mise en état afin qu’il déclare l’action irrecevable comme prescrite.

Par ordonnance du 10 février 2025, cette juridiction a :

— déclaré l’action irrecevable ;

— condamné la SCI Shirel B à payer aux consorts [I]-[E] 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande d’indemnité de la SCI Shirel B sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Shirel B aux dépens de l’incident.

Pour déclarer l’action prescrite, le juge de la mise en état a, au visa de l’article 1648 du code civil, considéré qu’ayant, selon déclaration de travaux déposée en 2020, fait installer des panneaux photovoltaïques sur la toiture, la société Shirel B avait nécessairement eu connaissance à cette occasion de la présence d’amiante puisqu’un procès-verbal de constat dressé en 2022 révèle que celle-ci est visible.

Il en a déduit que l’assignation ayant été délivrée le 9 juin 2023, soit plus de deux ans plus tard, l’action était prescrite.

Par acte du 11 mars 2025, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société Shirel B a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 30 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 18 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société Shirel B demande à la cour de :

' infirmer l’ordonnance d’incident ;

Statuant à nouveau,

' juger ses demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés non prescrites et recevables et débouter les consorts [I]-[E] de l’ensemble de leurs demandes ;

' condamner les consorts [I]-[E] à lui verser 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés, régulièrement notifiées le 18 juillet 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, les consorts [I]-[E] demandent à la cour de :

' confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

' débouter la société Shirel B de l’ensemble de ses demandes ;

' juger les demandes fondées sur la garantie des vices cachés irrecevables pour forclusion et défaut de qualité à agir ;

' condamner la société Shirel B à lui payer 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Motifs de la décision

1/ Sur la prescription de l’action

1.1 Moyens des parties

La société Shirel B fait valoir que, lors de l’achat, un diagnostic établi par le cabinet Alpha Diagnostic le 24 août 2017 a été annexé à l’acte de vente, qui certifiait l’absence d’amiante dans les parties communes de l’immeuble ; qu’elle a découvert la présence d’amiante dans la toiture l e 23 septembre 2022, lorsque la société Noé [Localité 10] a refusé d’intervenir pour procéder à des travaux d’étanchéité ; que la présence d’amiante a ensuite été confirmée par un procès-verbal de constat dressé le 17 novembre 2022 ; que l’autorisation de travaux délivrée le 10 août 2020 ne démontre pas qu’elle a nécessairement connu à cette date la présence d’amiante dans la toiture puisque la demande d’autorisation a été formalisée par M. [A] [U] qui n’est pas associé et n’a pas le pouvoir de la représenter, de sorte qu’il importe peu qu’il ait personnellement eu connaissance de la présence d’amiante à la faveur du dépôt de cette déclaration et qu’en tout état de cause, il est impossible pour un non-professionnel de repérer de façon fiable la présence d’amiante sur une toiture.

Elle ajoute que l’action fondée sur la garantie légale des vices cachés est enfermée dans un délai de 20 ans à compter de la conclusion de la vente.

Les consorts [V]-[E] soutiennent qu’en application de l’article 1648 du code civil, l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; que s’agissant d’un délai de forclusion, il n’est susceptible d’aucune suspension ; qu’il appartient à la société Shirel B de rapporter la preuve du report du point de départ du délai ; que les termes du courrier de la société Néo [Localité 10] de septembre 2022 sont imprécis, laissant à penser qu’il s’agit d’une attestation de complaisance ; que le procès-verbal de constat du 17 novembre 2022 n’est pas davantage probant pour démontrer que c’est seulement à cette date que la société Shirel B, propriétaire du bien depuis plus de cinq ans, a découvert la présence d’amiante, puisqu’il résulte de documents que lui ont transmis les services d’urbanisme que des panneaux photovoltaïques ont été posés sur la toiture en mai 2020, après déclaration de travaux déposée par M. [A] [U], conjoint de la gérante de la société Shirel B, et que la pose de ces panneaux ayant été réalisée par un professionnel, celui-ci a nécessairement repéré la présence d’amiante et l’en a nécessairement informée si on considère les risques liées à l’exposition à l’amiante.

Ils ajoutent que la décision rendue par la Cour de cassation le 8 décembre 2021, est inopérante, qui rappelle tout au plus que le droit à garantie des vices cachés doit être exercé dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, qui correspond au jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie.

Le délai butoir a pour seule vocation, en cas de report du point de départ du délai, d’empêcher toute action au-delà d’un délai de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit.

La charge de la preuve du point de départ du délai incombe à celui qui invoque la fin de non-recevoir.

En conséquence, le défendeur qui invoque la prescription de l’action doit établir que le demandeur à l’action en garantie des vices cachés a découvert le vice plus de deux ans avant l’introduction de l’instance.

En l’espèce, la vente a été conclue le 10 octobre 2017, de sorte que le délai butoir expire au 10 octobre 2037.

Pour autant, il convient de déterminer à quelle date le délai biennal a commencé à courir.

Lors de la vente, deux diagnostics établis par le cabinet Alpha diagnostic les 24 mai 2017 en ce qui concerne les parties privatives et 24 août 2017 en ce qui concerne les parties communes, ont été annexés au contrat.

Ils certifient que les locaux ne contiennent pas d’amiante.

Il en résulte qu’à cette date, la société Shirel B ignorait que la toiture contenait de l’amiante.

L’intéressée produit aux débats une attestation datée du 23 septembre 2022, par laquelle la société Noé [Localité 10] indique avoir annulé des travaux d’étanchéité prévus sur le toiture de l’immeuble après avoir découvert la présence d’amiante dans celle-ci.

Cette attestation est confortée par un procès-verbal de constat dressé le 17 novembre 2022 par Me [L] [R], huissier de justice, dont il résulte que le versant sud-ouest de la toiture de l’immeuble, composé de plaques ondulées, contient de l’amiante. L’huissier précise dans son procès-verbal qu’il a réalisé ce constat en présence de M. [J] [F], de la société A.P.P.E.L 13, spécialisée en diagnostics immobiliers, selon lequel l’amiante est « visible et visualisée ».

L’emploi du terme « visible » signifie que le diagnostiqueur a repéré la présence de ce matériau sans avoir eu besoin de procéder à des recherches ou à des analyses.

Le diagnostic technique amiante (DTA), établi par M. [F], le 21 novembre 2022 confirme que la toiture est constituée de plaques ondulées amiante-ciment.

La société Shirel B ne conteste pas avoir fait installer sur la toiture des panneaux photovoltaïques.

Il importe peu que la déclaration relative à ces travaux ait été effectuée par M. [A] [U], qui n’est ni associé ni gérant de la société Shirel B, puisque selon la déclaration, le projet était afférent à la pose de quatorze panneaux photovoltaïques pour une superficie totale de 24 m² sur le toit de l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré [Cadastre 9] n°[Cadastre 7], qui correspond bien à l’adresse et aux références cadastrales de l’immeuble litigieux, décrit par le déclarant comme sa « résidence principale ».

Il se déduit de cette déclaration que M. [A] [U] a agi pour le compte de la SCI Shirel, propriétaire de l’immeuble concerné par les travaux, étant observé qu’en dernière page, il atteste avoir « qualité pour faire cette déclaration préalable ».

Le procès-verbal de constat dressé en novembre 2022, fait ressortir que l’amiante présente sur le versant ouest de la toiture a été repérée par le diagnostiqueur à la faveur d’un simple examen visuel.

Il s’en déduit que, lors de la pose des panneaux photovoltaïques, la présence d’amiante dans la toiture a nécessairement été repérée par le professionnel qui est intervenu.

Pour autant, le dépôt en 2020 d’une déclaration de travaux en vue de la pose de panneaux photovoltaïques en toiture et l’attestation de non opposition de la commune en date du10 août 2020 ne suffisent pas pour démontrer que ces travaux ont été réalisés avant le 9 juin 2021, puisque le titulaire d’une déclaration de travaux dispose d’un délai de trois ans pour les réaliser.

Les consorts [D]-[V], qui supportent la charge de la preuve de prescription qu’ils invoquent et donc du point de départ du délai, ne produisent aucune pièce démontrant que les travaux de pose des panneaux photovoltaïques, autorisés en juillet 2020, ont été réalisés plus de deux ans avant l’assignation, soit avant le 9 juin 2021 et qu’en conséquence la société Shirel B a découvert le vice avant cette date.

En conséquence, l’ordonnance doit être infirmée en ce qu’elle a déclaré l’action prescrite.

2/ Sur la qualité pour agir de la société Shirel B

2.1 Moyens des parties

Les consorts [I]-[E] font valoir qu’aucun élément technique ne permet de confirmer la présence d’amiante dans la toiture ; que si tel devait être le cas, ils n’en avaient pas connaissance et que l’acte de vente excluant toute garantie des vices cachés, leur responsabilité ne peut être recherchée, de sorte que la société Shirel B est irrecevable à agir pour défaut de qualité.

La société Shirel B n’a pas conclu sur ce point.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il s’en déduit que l’action en garantie des vices cachés appartient à l’acheteur.

En l’espèce, la société Shirel B a acquis un immeuble des consorts [D]-[V].

Elle a donc qualité, en tant qu’acquéreur, pour agir en garantie des vices cachés.

Les questions afférentes à l’existence du vice, sa connaissance par les vendeurs et à la stipulation dans l’acte de vente d’une clause d’exclusion de garantie, sont des questions de fond sans incidence sur le droit ou l’intérêt à agir de la société Shirel B.

En conséquence, aucune fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité pour agir ne peut utilement être opposée à la société Shirel B.

2/ Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées.

Les consorts [I]-[E], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens de première instance et d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à la société Shirel B une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue entre les parties par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille le 10 février 2025 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les fins de non-recevoir tirées de la prescription et du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SCI Shirel B ;

Condamne M. [H] [I], M. [G] [I], Mme [S] [I] et Mme [B] [E] aux dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. [H] [I], M. [G] [I], Mme [S] [I] et Mme [B] [E] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne M. [H] [I], M. [G] [I], Mme [S] [I] et Mme [B] [E] à payer à la SCI Shirel B une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en première instance et devant la cour.

Le greffier Le président