Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 15 mai 2025, n° 21/16429

CA Aix-en-Provence
Confirmation 15 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de justification de l'avance de solidarité
La cour a estimé que l'avance de solidarité était légitime et que le syndicat avait respecté les procédures nécessaires pour son approbation.
Rejeté
Non-respect des tantièmes de copropriété
La cour a jugé que l'avance de solidarité ne devait pas nécessairement être calculée selon les tantièmes, mais pouvait être votée par l'assemblée générale pour pallier les carences de paiement.
Rejeté
Frais exposés non remboursés
La cour a confirmé que Monsieur [P] ne pouvait pas obtenir de remboursement de ses frais, étant donné qu'il avait perdu son appel.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Monsieur [P] conteste la résolution n°7 de l'assemblée générale des copropriétaires, qui impose une avance de solidarité de 4.600 euros, et demande son annulation ainsi que des dommages-intérêts. Le tribunal de première instance a rejeté ses demandes, considérant que l'avance était justifiée et conforme aux règles de la copropriété. La cour d'appel, après avoir examiné les arguments de Monsieur [P], a confirmé le jugement de première instance, estimant que l'avance de solidarité était légitime et que le syndicat des copropriétaires avait respecté les procédures nécessaires. La cour a également débouté Monsieur [P] de sa demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamné aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 15 mai 2025, n° 21/16429
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/16429
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean Philippe FOURMEAUXRadost VELEVA-REINAUDLaurent LATAPIE
Cabinet(s) :	FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES
Parties :	Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE VILLAGE DU LAC DE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2025

N° 2025/171

Rôle N° RG 21/16429 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BINVA

[R] [P]

Syndic. de copro. LE [Adresse 12] [Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Radost VELEVA-REINAUD

M^e Jean philippe FOURMEAUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 07 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04752.

APPELANT

Monsieur [R] [P]

né le 07 Juin 1952 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Laurent LATAPIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

INTIMEE

Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE VILLAGE DU LAC DE [Localité 4] Le [Adresse 12] [Localité 4] dont le siège social est sis [Adresse 10] pris en la personne de son syndic en exercice, Madame [V] [E] exerçant à l’enseigne AGENCE DE L’OLIVIER, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°347 166 765 000, domiciliée [Adresse 11],, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] est propriétaire du lot n°88 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété « [Adresse 8] [Localité 4] », sis sur la commune de [Localité 4] (83).

La copropriété faisant face à de multiples difficultés, notamment de recouvrement de charges, il a pu être voté des avances de solidarité des copropriétaires afin de faire face aux dépenses.

Par acte de commissaire de justice du 05 juillet 2018, Monsieur [P] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] », pris en la personne de son syndic en exercice, Monsieur [E] exerçant à l’enseigne AGENCE DE L’OLIVIER, aux fins d’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juin 2018, prévoyant une avance de solidarité à hauteur de 4.600 euros et voir prononcer la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 15 octobre 2020.

Monsieur [P] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] », pris en la personne de son syndic en exercice, Monsieur [E] exerçant à l’enseigne AGENCE DE L’OLIVIER concluait au débouté des demandes de Monsieur [P] et sollicitait sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, de celle de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Suivant jugement contradictoire rendu le 07 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*rejeté la demande avant dire droit de Monsieur [P] visant la communication de pièces par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] »

*débouté Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes ;

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

*condamné Monsieur [P] aux dépens ;

*condamné Monsieur [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*rejeté le surplus des demandes.

Suivant déclaration en date du 23 novembre 2021, Monsieur [P] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— rejette la demande avant dire droit de Monsieur [P] visant la communication de pièces par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] »

— déboute Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamne Monsieur [P] aux dépens ;

— condamne Monsieur [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rejette le surplus des demandes.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, Monsieur [P] demande à la cour de :

*réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté la demande avant dire droit de Monsieur [P] visant la communication de pièces par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] »

— débouté Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes à savoir de :

¿dire et juger l’absence de fondement juridique et judiciaire de l’avance de solidarité

¿dire et juger le non respect des tantièmes

¿ annuler la résolution n°7

¿ condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » à payer à Monsieur [P], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens ;

¿ dire et juger que toute condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » à l’encontre et au profite de Monsieur [P] ne pourra faire l’objet d’appel de fond de ce dernier pour le paiement de ladite somme

— condamné Monsieur [P] aux dépens ;

— condamné Monsieur [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes.

Par même voie de conséquence,

*annuler la résolution n°7 ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » à payer à Monsieur [P], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens ;

*dire et juger que toute condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » à l’encontre et au profit de Monsieur [P] ne pourra faire l’objet d’appel de fond de ce dernier pour le paiement de ladite condamnation.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [P] fait valoir qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier du bienfondé de l’appel de charges de solidarité, ajoutant qu’il n’y a aucun respect des tantièmes de copropriété.

En conséquence, il estime qu’il ne saurait valablement être donné quitus de la comptabilité dans la mesure où le syndic ne justifie pas clairement des appels de fond de l’exercice précédent.

Il expose encore que l’appel de fond laisse à penser que le budget prévisionnel est tronqué puisque le syndic en exercice n’hésite pas à appeler des fonds sur une base distincte de celui prévu par le règlement de copropriété, par répartition de lots et non par tantièmes.

Par ailleurs, Monsieur [P] rappelle que la SCI MERCURE a acquis des lots non-construits au sein de la copropriété, en toute connaissance de cause, celle-ci étant à l’origine de la procédure contentieuse principale qui a débuté il y a plus de dix ans, aux fins d’établir un règlement de copropriété estimant que celui existant était dépourvu de valeur juridique opposable.

Aussi il maintient que le caractère provisoire des avances de fonds n’existe plus et demeure un mode de fonctionnement à plein temps, lequel est voté année après année et assemblée générale après assemblée générale.

Il souligne que les caractères temporaire et remboursable ne sont ainsi pas respectés.

Il indique qu’en principe, l’avance ne doit pas dépasser 1/6ème du montant du budget prévisionnel, ce qui n’est pas respecté en l’espèce.

Il expose enfin que si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d’avances, elles doivent néanmoins être approuvées par la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la preuve du vote à double majorité n’étant pas rapportée par le syndic.

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 mars 2025 et mise en délibéré au 15 mai 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » a constitué avocat mais n’a pas déposé de conclusions.

******

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » n’ayant pas conclu, il est réputé s’approprier les motifs du jugement conformément aux dispositions de l’article 954 in fine du code de procédure civile.

1°) Sur l’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 1er juin 2018

Attendu que Monsieur [P] demande à la cour de prononcer la nullité de la résolution n°7 votée à hauteur de 24/24 tantièmes soit l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés avec comme objet « vote d’une avance de solidarité de 4.600 ' qui sera appelé le 1er juillet 2018. »

Qu’il fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun justificatif.

Qu’il n’a été nullement communiqué dans le cadre de cette assemblée générale tant lors de la convocation et au sein de ses annexes obligatoires qu’au cours de l’assemblée générale la décision équivalant à une autorisation donnée par les juges de ne pas s’acquitter de ses charges tenant les procédures en cours.

Qu’il soutient que ce dès lors seul le règlement de copropriété fixant les tantièmes de copropriété qui a force de loi entre les copropriétaires.

Que par ailleurs il souligne que le syndic doit justifier du bien fondé de cet appel de charges de solidarité Qu’enfin Monsieur [P] ajoute que l’appel de fonds laisse à penser que le budget prévisionnel est tronqué puisque le syndic n’hésite pas à appeler des fonds sur une base distincte de celui prévu par le règlement de copropriété mais par répartition de lots et non par tantièmes

Attendu qu’il relève des pièces produites aux débats par Monsieur [P] que de nombreuses procédures opposent celui-ci, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » et à la SCI LE MERCURE laquelle a fait l’acquisition des parcelles cadastrées D1661 à [Cadastre 2].

Que cette dernière a contesté en 2007 le pourcentage de l’appel de fonds mis à sa charge selon les tantièmes correspondants aux lots dont elle était propriétaire, soutenant qu’il n’existait pas de règlement de copropriété publié, ni enregistré.

Qu’elle faisait valoir qu’elle n’était copropriétaire que de terrains non bâtis et que dès lors elle ne pouvait se voir appliquer les tantièmes de la copropriété tel que prévu au règlement de copropriété.

Que par jugement du 25 novembre 2020 le tribunal judiciaire de Draguignan constatait notamment que la copropriété « [Adresse 9] » était dénuée de règlement de copropriété, constatait que l’état descriptif de division publié le 6 mai 1967 ne correspondait pas la réalité de fait et de droit de la copropriété et disait que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de la copropriété « [Adresse 9] » établis par Monsieur [Z], expert judiciaire avait force exécutoire.

Que ce jugement était frappé d’appel.

Attendu que l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 énonce que « les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat :

— sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ;

— sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux.

Les avances sont remboursables. »

Attendu qu’il convient d’observer que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » a exposé dans son projet de résolutions en vue de l’assemblée générale du 1er juin 2028 les raisons justifiant cette demande d’avance de solidarité.

Que par ailleurs les sommes sollicitées à ce titre ne sont pas des charges de copropriété mais une avance de solidarité nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété puisque que la contestation de la SCI LE MERCURE induit un manque de 96 % du budget appelé.

Que cette avance doit simplement être prévue au règlement de copropriété ou votée dans le cadre d’une assemblée générale à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui a été respecté.

Qu’il n’est nullement indiqué que cette avance de trésorerie doit se faire par tantièmes.

Qu’au contraire elle a pour objectif de pallier la carence dans le paiement des charges.

Que le fait de calculer cette avance en utilisant la clé de répartition des charges communes générales reviendrait à recréer l’écart de répartition dénoncé et à se heurter de nouveau au problème initial à savoir le non-paiement par la SCI MERCURE.

Que dès lors cette répartition nécessairement différente de celle prévue au règlement de copropriété est légitime étant au surplus rappelé que cette avance de solidarité revêt un caractère provisoire et remboursable à la différence des charges de copropriété.

Qu’il convient par conséquent de débouter Monsieur [P] de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

2° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de Monsieur [P] aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter Monsieur [P] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 7 janvier 2021 en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT

DEBOUTE Monsieur [P] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE Monsieur [P] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,