Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 17 septembre 2025, n° 23/09823

TGI Draguignan 25 mai 2023

CA Aix-en-Provence
Infirmation 17 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Contradiction avec le règlement de copropriété
La cour a jugé que la terrasse concernée par les travaux constitue une partie privative, ce qui rend la répartition des coûts entre tous les copropriétaires inappropriée.
Accepté
Atteinte aux droits acquis des copropriétaires
La cour a estimé que la résolution litigieuse ne respectait pas les droits des copropriétaires en matière de répartition des charges, confirmant ainsi l'annulation.
Accepté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires devait supporter les dépens en raison de l'annulation de la résolution litigieuse.
Accepté
Frais irrépétibles d'appel
La cour a accordé une somme en application de l'article 700 pour couvrir les frais irrépétibles d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 17 sept. 2025, n° 23/09823
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/09823
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Draguignan, 25 mai 2023, N° 22/03817
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Tania CORREIA MARÇALOPaule ABOUDARAMLydie DREZETFrançois AUBERT
Cabinet(s) :	SOCIETE D'AVOCATS DREZET-PELET
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 5 ] sis à [ Localité 4 ], Syndicat des copropriétaires

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 17 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 243

N° RG 23/09823

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVUH

[I] [W] [T] [Z]

[F] [Z]

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 5]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e François AUBERT

M^e Paule ABOUDARAM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de Draguignan en date du 25 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03817.

APPELANTS

Monsieur [I] [W] [T] [Z]

né le 17 Janvier 1993 à [Localité 3] (83), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [F] [Z]

né le 19 Octobre 1995 à [Localité 3] (83), demeurant [Adresse 2]

représentés et plaidant par M^e François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis à [Localité 4]

[Adresse 7]

représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Paule ABOUDARAM, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Lydie DREZET, membre de la SELARL DREZET – PELET, avocat au barreau de LYON substituée et plaidant par M^e Tania CORREIA MARÇALO, avocat au barreau de LYON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 5 mars 1994, il a été établi le règlement de copropriété et l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier édifié sur un terrain de plus de 8.000 mètres carrés situé [Adresse 6] à [Localité 3] (Var), comprenant 23 maisons jumelées réparties en cinq blocs et entourées chacune d’un jardin privatif, des espaces verts et parkings communs, une piscine et une aire de jeux, dénommé [Adresse 5].

Par acte modificatif du 19 avril 1999, les deux maisons jumelées constituant les lots n° 9 et 10 au sein du bloc C ont été d’abord réunies au sein d’un nouveau lot n° 32, puis divisées en deux appartements situés l’un en rez-de-chaussée (lot n° 33) et l’autre à l’étage (lot n° 34).

Aux termes d’une résolution n°17 votée le 23 août 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé la réalisation de travaux d’étanchéité sur la terrasse du lot n° 34, afin de remédier aux infiltrations subies par le lot sous-jacent, dont le coût serait à répartir entre les trois copropriétaires du bloc D (en réalité du bloc C) en fonction des millièmes attachés à leurs lots respectifs.

Une assemblée générale ultérieure tenue le 19 mars 2022 est revenue sur cette décision en votant une résolution n°7 prévoyant que le montant de la dépense serait réparti entre l’ensemble des copropriétaires, s’agissant de charges communes générales.

Par exploit délivré le 25 mai 2022, MM. [I] et [F] [Z], copropriétaires indivis au sein du bloc E, ont assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Draguignan pour entendre principalement annuler l’assemblée générale du 19 mars 2022 dans son ensemble, ou subsidiairement la résolution n° 7 précitée.

Aux termes d’un jugement rendu le 25 mai 2023, ils ont été déboutés des fins de leur action et condamnés aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MM. [I] et [F] [Z] ont interjeté appel le 24 juillet 2023. Par conclusions récapitulatives notifiées le 15 mars 2024, ils se désistent de leur appel du chef de jugement ayant rejeté leur demande d’annulation de l’assemblée, mais maintiennent en revanche leur recours s’agissant de la demande en annulation de la résolution n° 7.

Ils font successivement valoir à cet effet :

— que cette résolution est contraire au règlement de copropriété, ainsi qu’à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— que les travaux litigieux concernent une partie privative, ou une partie commune spéciale à l’usage ou l’utilité des seuls propriétaires des lots n° 33 et 34 selon l’article 6-2 de ladite loi,

— et que la décision contestée, en revenant sur la résolution définitive précédemment adoptée le 23 août 2021, porte atteinte aux droits acquis par les autres copropriétaires.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, d’annuler la résolution n° 7 votée le 19 mars 2022 et de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, soutient pour sa part :

— que la terrasse objet des travaux ne figure pas au rang des parties privatives énumérées par l’article 5 du règlement de copropriété,

— qu’elle constitue une partie commune dès lors qu’elle participe du gros-oeuvre de l’un des bâtiments,

— que le règlement ne fait mention d’aucune partie commune spéciale, ni de charges spéciales à certains copropriétaires,

— que le critère d’utilité prévu à l’article 10 alinéa 1er de la loi de 1965 ne s’applique pas aux dépenses relatives à la conservation et à l’entretien des parties communes,

— et que la résolution litigieuse ne porte aucune atteinte à des droits acquis.

Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner in solidum les parties adverses au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre les dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 juin 2025.

DISCUSSION

Selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

L’article 3 dispose à l’inverse que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes le gros-oeuvre des bâtiments.

Ces dispositions sont supplétives de la volonté des parties, de sorte que le règlement de copropriété peut y déroger.

L’article 6-4 précise d’autre part que l’existence de parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété, de sorte que les juges n’ont pas le pouvoir d’opérer par eux-mêmes une telle qualification à l’occasion d’un litige pour pallier les lacunes ou insuffisances de ce document.

En l’espèce, l’article 5 du règlement de copropriété stipule que les parties privatives comprennent notamment les constructions avec leurs dépendances et accessoires.

L’article 6 prévoit que, par dérogation, seront propriété commune entre deux copropriétaires mitoyens les toitures situées au même niveau sur une largeur de cinquante centimètres de part et d’autre de la ligne séparative, les portions de canalisations communes situées à l’intérieur des constructions ou des portions de terrain, et les murs ou cloisons séparant deux lots privatifs.

L’article 7 range dans les parties communes la totalité du sol, les voies d’accès et de circulation, les espaces verts et les parkings communs, les canalisations et réseaux divers (exception faite de ceux à l’usage exclusif d’un lot), la piscine et le pool-house, et d’une façon générale toutes les parties qui ne sont pas affectées exclusivement à un local privatif ou à ses annexes.

L’article 11 stipule enfin que 'tout ce qui concerne les parties privées constitue une charge exclusive du copropriétaire. Les autres charges constituent des charges communes'.

Selon l’acte modificatif à l’état descriptif de division dressé le 19 avril 1999, le lot n° 34 consiste en la propriété exclusive et particulière d’un appartement situé à l’étage du bâtiment C composé d’un hall d’entrée, séjour avec coin cuisine, deux chambres, salle de bains, wc et terrasse, le terrain compris entre le bâtiment et la voie étant commun avec le lot n° 33 situé au rez-de-chaussée.

Il résulte de l’articulation de ces différents textes que la terrasse objet des travaux litigieux constitue une partie privative du lot n° 34, de sorte que la dépense correspondante ne peut être répartie entre l’ensemble des copropriétaires.

Il convient en conséquence, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens invoqués au soutien de l’appel, d’infirmer le jugement déféré et d’annuler la résolution n° 7 votée le 19 mars 2022 pour violation du règlement de copropriété.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Donne acte aux consorts [Z] du désistement de leur appel du chef de jugement ayant rejeté leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 19 mars 2022 dans son ensemble,

Infirme le jugement déféré pour le surplus de ses dispositions, et statuant à nouveau :

Annule la résolution n° 7 votée par l’assemblée générale du 19 mars 2022,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à MM. [I] et [F] [Z], pris solidairement, une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE