Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

(n° 5 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/06562 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLE6F

Décision déférée à la cour : odonnance du 27 janvier 2025 – JCP du Tprox d'[Localité 7] – RG n° 24/0085

APPELANTE

S.A. IMMOBILIERE 3F, RCS de [Localité 9] n°552141533, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Kenza Hamdache, avocat au barreau de Paris, toque : C913

Ayant pour avocat plaidant M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau des Hauts-de-Seine

INTIMÉ

M. [O] [K], placée sous tutelle

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Dominique Damo de la SELEURL JURISDEMAT avocat, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, toque : 256

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-018097 du 17/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

PARTIE INTERVENANTE

Madame [C] [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en sa qualité de tutrice de M. [O] [K]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Dominique Damo de la SELEURL JURISDEMAT avocat, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, toque : 256

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 novembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie Georget, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par contrat du 12 mai 2017, la société Immobilière 3F a donné à bail à M. [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel charges incluses de 537, 38 euros.

Par acte extrajudiciaire du 20 décembre 2023, la société Immobilière 3F a fait signifier à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 1er mars 2024, la société Immobilière 3F a fait assigner M. [K] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-bois statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’une provision.

Par jugement du 27 juin 2024, le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois a prononcé une mesure de tutelle au bénéfice de M. [K].

Par ailleurs, par décision du 6 septembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à l’égard de M. [K].

Le bailleur a contesté cette décision.

Par ordonnance de référé du 7 janvier 2025, le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-bois, statuant en référé, a :

débouté la société Immobilière 3F de l’intégralité de ses prétentions ;

rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Immobilière 3F aux dépens.

Par déclaration du 2 avril 2025, la société Immobilière 3F a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions remises et notifiées le 24 juillet 2025, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

infirmer la décision entreprise ;

statuant à nouveau,

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 12 mai 2017 ;

ordonner l’expulsion de M. [K] ;

condamner M. [K] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 4 253, 60 euros à titre de provision ;

dire qu’à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à son départ définitif, M. [K] devra mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge du surendettement ;

condamner M. [K] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [K] aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux, la sommation de restituer les lieux, de l’assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la procédure de première instance et de la présente procédure.

Par conclusions remises et notifiées le 8 octobre 2025, M. [K] demande à la cour de :

à titre principal, confirmer l’ordonnance entreprise ;

à titre subsidiaire, autoriser M. [K] à se libérer de la dette en 36 mois au moyen de versements mensuels de 40 euros ;

à titre infiniment subsidiaire, accorder les plus larges délais, soit une année, à M. [K] pour quitter les lieux litigieux.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 octobre 2025.

Sur ce,

En application de l’article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dansles cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

Des locataires se maintenant dans les lieux alors qu’ils sont devenus occupants sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit constitue un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, leur obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

La société Immobilière 3F expose notamment que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les temps impartis, que la clause résolutoire a été acquise au bénéfice du bailleur, que le premier juge a confondu paiement et effacement de la dette, que la Cour de cassation a jugé que l’effacement de la dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement , qui n’équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail (Cass, 2e civ., 10 janvier 2019, n°17-21.774, publié). Elle ajoute que, en l’espèce, en présence de la contestation introduite par le bailleur, le tribunal ne pouvait que faire application de l’article 24, VIII, de la loi du 6 juillet 1989 en constatant l’acquisition de la clause résolutoire et en suspendant ses effets à la décision à intervenir du juge du surendettement.

M. [K] soutient, pour sa part, qu’il a repris le paiement des loyers courants. A titre subsidiaire, il fait valoir qu’il doit bénéficier de délais pour quitter les lieux et pour payer la provision.

La cour constate que la société Immobilière 3F, qui a contesté le 16 octobre 2024 la décision de la commission de surendettement, produit un décompte arrêté le 6 juin 2025 faisant état d’un arriéré locatif de 4 253,60 euros.

Ni la régularité formelle du commandement de payer, ni le fait que les causes n’en ont pas été apurées dans le délai requis ne sont contestés.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis de sa délivrance, de sorte que le contrat de location s’est trouvé de plein droit résilié le 20 février 2024.

M. [K] a déposé son dossier auprès de la commission de surendettement le 13 juin 2024, soit postérieurement à la date à laquelle la clause résolutoire était déjà acquise.

De la sorte, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 20 février 2024 et d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Par ailleurs, il ressort de l’article 24 V 1° à 4° de la loi du 6 juillet 1989 que l’ouverture d’une procédure de surendettement impose au juge saisi d’accorder des délais de paiements et de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision de la commission de surendettement.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige telle qu’issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 :

« (') VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4 et L.733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L.733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L.733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement , l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement . A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement , l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement . A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges».

Selon l’article L. 741-2 du code de la consommation, 'en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques'.

M. [K] ne conteste pas le décompte produit en pièce n° 9 par la société Immobilière 3F dont il s’évince que la dette locative s’élève à 4 253,60 euros, terme de mai 2025 inclus.

Dans ces conditions, conformément à ce qui précède, la cour, après avoir condamné le débiteur au paiement d’une provision au titre de la dette locative de 4 253,60 euros, ne peut qu’accorder un report de paiement de cette dette jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation de la société Immobilière 3F, et ce, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Les demandes de M. [K] tendant à obtenir un délai pour quitter les lieux et pour payer la provision seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision conduit à infirmer la première décision s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate à la date du 20 février 2025 la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

Sous réserve de la décision du juge statuant sur la contestation de la société Immobilière 3F dans le cadre de la procédure dont il fait l’objet, condamne M. [K] à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 4 253,60 euros au titre des loyers et charges ;

Suspend les effets de la clause résolutoire et reporte le paiement des sommes dues jusqu’à ce que le juge ait statué sur la contestation de la société Immobilière 3F dans le cadre de la procédure de surendettement dont M. [K] fait l’objet ;

Rejette les demandes de délais, formées par M. [K], pour quitter les lieux et s’acquitter de sa dette ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel ;

Dit qu’ils seront recouvrés conformément aux règles relatives à l’aide juridictionnelle ;

Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT