COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT MIXTE

DU 11 DECEMBRE 2025

(Expertise)

ac

N° 2025/ 413

Rôle N° RG 21/03050 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHAXQ

[O] [K]

[D] [J]

[M] [N]

C/

[C] [L]

[G] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP LIZEE- PETIT-TARLET

M^e Claude RAMOGNINO

SCP NUMERUS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 25 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/011980.

APPELANTS

Monsieur [O] [K]

demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [D] [T] née [J]

demeurant [Adresse 15]

représentée par M^e Claude RAMOGNINO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [M] [N]

demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Claude RAMOGNINO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [C] [L] ès-qualités d’héritier de feu [S] [H] [L] décédé

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Elisabeth GAUD GELY de la SCP NUMERUS, avocat au barreau de TARASCON

Madame [G] [V] ès-qualités d’héritière de feu [S] [H] [L] décédé

demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Elisabeth GAUD GELY de la SCP NUMERUS, avocat au barreau de TARASCON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Les parties en litige sont propriétaires de parcelles situées dans un vaste ensemble immobilier au [Adresse 8] et [Adresse 7] à [Localité 13], comprenant plusieurs bâtiments.

[S] [L] était propriétaire de la parcelle bâtie comprenant un immeuble cadastré AL [Cadastre 2] qui correspond au premier étage de la maison d’habitation principale’et de la parcelle bâtie cadastrée AL [Cadastre 4] qui correspond à un garage-remise, tandis que les consorts [T], [N] et [K] sont propriétaires de la parcelle bâtie cadastrée AL [Cadastre 3] comprenant un immeuble mitoyen à celui de parcelle AL [Cadastre 2].

Un litige est né s’agissant de l’utilisation en aire de stationnement de l’espace situé devant la parcelle AL [Cadastre 4]. Par exploit du 10 avril 2019, [S] [L] a fait assigner [D] [T], [O] [K] et [M] [N] afin qu’il soit notamment institué une servitude de passage sur le fonds servant AL [Cadastre 3] au bénéfice du fonds dominant AL [Cadastre 4] .

[S] [L] est décédé le 25 février 2020. [G] [X] Veuve [L] et [C] [L] sont intervenus volontairement en leurs qualités d’héritiers.

Par jugement mixte du 25 janvier 2021 le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a statué en ces termes':

— DIT que le fonds situé à [Localité 14] [Adresse 8], cadastré lieudit [Localité 17] section AL n° [Cadastre 4] est enclavé en ce qu’il ne dispose pas d’un accès direct sur la voie publique conforme à son utilisation normale en qualité de remise-garage;

— DIT qu’un droit de passage sera constitué à titre de servitude réelle et perpétuelle sur le fonds servant situé à [Localité 14] [Adresse 7] cadastré section AL n°[Cadastre 3] au profit du fonds dominant cadastré section AL n°[Cadastre 4];

— DIT que cette servitude de passage sera exercée par les bénéficiaires à l’endroit le moins dommageable soit sur la bande de terrain prise le long de la ligne séparant le fonds servant de la voie communale de telle sorte qu’elle permette le passage d’un véhicule pour accéder au fonds dominant;

— DIT que la servitude s’exercera en tout temps et à toute heure sans restriction par le propriétaire du fonds dominant, les membres de sa famille, ses invités, ses locataires et visiteurs pour se rendre à celui-ci ou en sortir à pied ou en véhicule, ladite servitude comportant nécessairement une interdiction de stationnement sur son assiette;

— DIT que le propriétaire du fonds servant devra assumer les frais d’entretien et de réparation de l’assiette de la servitude et la maintenir continuellement en bon état de viabilité ;

AVANT DIRE DROIT sur l’indemnisation des propriétaires du fonds servant ;

— ORDONNE une expertise judiciaire et COMMET pour y procéder Monsieur [I] [W] géomètre Expert [Adresse 10] investi de la mission suivante :

— après avoir sollicité tous documents qu’il estime utiles, convoquer et entendre les parties assistées, le cas échéant, de leurs conseils, recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 8] et [Adresse 7] à [Localité 14] et en faire la description en joignant s’il y a lieu des clichés photographiques de l’ensemble de l’immeuble ou groupe d’immeuble pour illustrer le contexte et des clichés des points litigieux,

— donner son avis et réunir à l’attention du tribunal tous éléments lui permettant de déterminer l’incidence pour les propriétaires du fonds servant, de la constitution d’une servitude de passage grevant le fonds cadastré à [Localité 13] en Provence section AL [Cadastre 3] au profit du fonds voisin cadastré section AL [Cadastre 4] suivant les modalités prévues par ce jugement;

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige, fournir à l’intention du juge du fond saisi les éléments d’appréciation utiles à sa décision et répondre à tous dires des parties;

— Fixe la consignation à la somme de 3.000 euros qui devra être versée à parts égales par chacune des parties, soit 1.500 € pour [G] et [C] [L] et 1.500 € par [D] [T], [O] [K] et [M] [N] à la Régie du Tribunal dans le délai de trois mois à compter du prononcé de la présente décision afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert;

— Dit qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide d’une prorogation du délai ou d’un relevé de forclusion,

— CONDAMNE [D] [T], [O] [K] et [M] [N] in solidum à verser à [G] et [C] [L] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE [D] [T], [O] [K] et [M] [N] in solidum aux entiers dépens de la procédure avec distraction au profit de M^e GAUD GELY.

Le tribunal a considéré en substance':

— que la parcelle AL [Cadastre 4] ne dispose pas d’un accès direct sur la voie publique pour son utilisation normale en qualité de remise-garage puisque son unique ouverture donne sur la parcelle AL [Cadastre 3] dont le bâti se trouve en retrait de la voie publique tout comme celui de la parcelle AL [Cadastre 2] qui lui est mitoyen.

— que le stationnement de véhicules devant la parcelle [Cadastre 3] empêche d’accéder à la remise à usage de garage depuis 1985.

— que l’enclave n’est pas le fruit d’opérations volontaires mais provient des divisions successives de l’immeuble qui à l’origine ne formait qu’un seul tènement, la difficulté résultant du fait que la parcelle AL [Cadastre 3] qui jouxte immédiatement le garage remise n’appartient pas au propriétaire de la parcelle AL168.

— qu’il convient de désigner un expert judiciaire qui aura pour mission de réunir les éléments permettant de fixer l’indemnisation des défendeurs.

Par déclaration du 26 février 2021 [O] [K], [D] [J] épouse [T] et [M] [N] ont interjeté appel du jugement prononcé le 25 janvier 2021 par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2025 [D] [J] épouse [T] et [M] [N] demandent à la cour de':

REFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’état d’enclave de la parcelle AL [Cadastre 4] et accordé à tous propriétaires ou occupants de ladite parcelle comme précisé au dispositif de la décision un droit de passage sur la parcelle AL [Cadastre 3] permettant d’accéder à pied et en voiture de jour comme de nuit à la remise, étant précisé que l’exercice de la servitude devra s’effectuer à l’endroit le moins dommageable pour le fonds servant soit à partir de la limite entre le fonds AL [Cadastre 3] et la voie publique sur une assiette permettant à un véhicule d’accéder au fonds AL168.

Et en ce qu’il a jugé que le propriétaire du fonds servant devra assumer les frais d’entretien et de réparation de l’assiette de la servitude et la maintenir continuellement en bon état de viabilité;

Statuer à nouveau des chefs infirmés ,

Désigner avant dire droit tel Expert qu’il plaira à la Cour avec pour mission de :

— Après avoir sollicité tous les documents nécessaires des parties et organisé une réunion, se rendre sur les lieux situés [Adresse 8] et [Adresse 7] à [Localité 14]

— Décrire la situation des lieux.

— Donner son avis technique sur la faisabilité, les modalités et le coût de l’ouverture d’un accès sur la voie publique pour la parcelle cadastrée AL [Cadastre 4].

— Donner son avis sur la proportionnalité de ces travaux à la valeur du bien.

— Donner son avis technique sur la possibilité d’accès à la remise de la parcelle AL [Cadastre 4] au moyen d’une servitude de passage limitée à la parcelle AL [Cadastre 3].

— Décrire les conséquences de cette servitude de passage sur l’accès à la porte du bâtiment commun à la copropriété AL [Cadastre 2] et AL [Cadastre 3].

— Déterminer si une telle servitude de passage au profit de la parcelle AL [Cadastre 4] sur la parcelle AL [Cadastre 3] ne porterait pas atteinte à la servitude de passage due par la parcelle AL [Cadastre 3] au profit de la parcelle AL [Cadastre 2] pour accéder à la porte d’entrée du bâtiment commun aux deux copropriétés.

— Décrire l’atteinte portée par la servitude envisagée sur la parcelle AL [Cadastre 3] à la servitude due par cette même parcelle à la parcelle AL [Cadastre 2] au droit de la porte d’accès du bâtiment commun.

— Décrire et chiffrer les préjudices de jouissance subis par la copropriété AL [Cadastre 3] consécutifs à une servitude de passage au profit de la parcelle AL [Cadastre 4].

— Décrire et situer le tracé de la servitude de passage éventuelle

— Donner enfin toutes informations utiles à la solution du litige.

— Fixer le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise partagés entre chacune des parties,

A défaut sur le fond ,

JUGER que la parcelle AL [Cadastre 4] n’est pas en situation d’enclave, et qu’il n’y a pas lieu à l’établissement à son profit d’une servitude de passage ,

JUGER qu’il n’existe au profit de la parcelle AL [Cadastre 4] aucune servitude de passage conventionnelle

JUGER que Mr [C] [L] et Mme [G] [V] ne possèdent aucun droit personnel ni au titre de leur parcelle AL [Cadastre 4] sur la parcelle AL [Cadastre 3].

Les DEBOUTER en conséquence de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

Subsidiairement

Dire que le fonds dominant aura seul la charge de l’entretien

Les CONDAMNER à la somme de 10.000 € pour procédure abusive, outre 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Ils soutiennent':

— que la parcelle des consorts [L] jouxte la voie publique.

— que pour déterminer si la parcelle des consorts [L] est enclavée et quel serait le coût de son désenclavement pour accéder à la voie publique, il est opportun d’ordonner une expertise confiée à un technicien qui pourra déterminer si une telle ouverture est possible au regard des exigences des règles d’urbanisme et d’un point de vue technique et il pourra également évaluer le coût des travaux.

— que le jugement frappé d’appel est en contradiction dans ses motifs avec la demande de permis de construire déposée par les consorts [L] en 2012 qui prévoyait un accès sur la voie publique';

— que la situation actuelle est celle établie par destination du père de famille, sans servitude au profit de la parcelle AL [Cadastre 4] pour ne pas porter atteinte à l’accès et à l’aménagement situé devant les parcelles AL [Cadastre 3] et AL [Cadastre 2].

— que la portion de la parcelle AL [Cadastre 3] destinée à supporter la servitude de passage de la parcelle AL [Cadastre 4] est manifestement trop exiguë pour permettre un accès et une sortie de la remise sans empiéter sur la parcelle AL [Cadastre 2] et sur le devant de l’accès à l’immeuble des deux copropriétés AL [Cadastre 3] et [Cadastre 2] dont les propriétaires ne sont pas dans la cause

— que c’est au propriétaire enclavé de démontrer l’impossibilité de procéder à l’aménagement de son fonds et que le tribunal a inversé la charge de la preuve';

— que le projet de permis de construire de 2012 produit par les intimés démontre que des ouvertures avaient été expressément prévues sur la voie publique';

Dans ses conclusions notifiées le 20 mai 2021 [O] [K] qui reprend les mêmes motifs que les consorts [R] demande à la cour de':

REFORMER le jugement entrepris comme demandé dans la déclaration d’appel, à savoir en ce qu’il a constaté l’état d’enclave de la parcelle AL [Cadastre 4] et accordé à tous propriétaires ou occupants de ladite parcelle comme précisé au dispositif de la décision un droit de passage sur la parcelle AL [Cadastre 3] permettant d’accéder à pied et en voiture de jour comme de nuit à la remise, étant précisé que l’exercice de la servitude devra s’effectuer à l’endroit le moins dommageable pour le fonds servant soit à partir de la limite entre le fonds AL [Cadastre 3] et la voie publique sur une assiette permettant à un véhicule d’accéder au fonds AL168.

Et en ce qu’il a jugé que le propriétaire du fonds servant devra assumer les frais d’entretien et de réparation de l’assiette de la servitude et la maintenir continuellement en bon état de viabilité;

CONSTATER l’absence d’état d’enclave ;

CONSTATER l’absence de servitude conventionnelle ;

DIRE que les intimés, aux droits de M [S] [L] ne possèdent aucun droit sur la parcelle AL [Cadastre 3] ;

Les DEBOUTER en conséquence de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ; Subsidiairement

Dire que le fonds dominant aura seul la charge de l’entretien

Le CONDAMNER à la somme de 10.000 € pour procédure abusive, outre 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2024 [G] [X] Veuve [L] et [C] [L] demandent à la cour de':

CONFIRMER EN SA TOTALITE le jugement rendu le 25 janvier 2021 par le tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE, sauf à voir rectifier l’erreur matérielle affectant l’entretien de la servitude qui sera affectée au fonds dominant.

CONDAMNER [B] [T], [O] [K] et [M] [N] in solidum à verser à [G] et [C] [L] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les condamner aux entiers dépens d’appel.

Ils répliquent':

— que la parcelle AL [Cadastre 4] ne dispose pas d’un accès direct sur la voie publique pour son utilisation normale en qualité de remise-garage puisque l’ouverture le permettant donne sur la parcelle AL [Cadastre 3] dont le bâti se trouve en retrait de la voie publique tout comme celui de la parcelle AL [Cadastre 2] qui lui est mitoyen';

— que le seul accès est celui constitué par l’assiette de la parcelle AL [Cadastre 3] pour prendre la voie publique';

— que la configuration de l’immeuble tel qu’il a été bâti en son ensemble comportait un bâtiment destiné à entreposer les véhicules et une large porte de sortie édifiée en ce sens, laquelle ne donne pas immédiatement sur la voie publique.

— qu’une première mise en copropriété a été effectuée pour la parcelle AL [Cadastre 2], et il était prévu un droit de passage au profit de la parcelle AL [Cadastre 4],

— que la remise n’est pas à l’état d’abandon et a été rénovée bien avant le bâtiment principal.

— que la remise est actuellement louée à Monsieur [P] qui rencontre des difficultés pour son utilisation';

— que la présence de véhicules stationnés devant empêche la sortie de tout véhicule,

— que cet emplacement au-devant n’est nullement catégorisé en place de stationnement';

— qu’un accès immédiat sur la route serait réellement périlleux';

— que le dispositif du jugement querellé met à la charge du fonds servant l’entretien du passage, qu’il s’agit d’une erreur matérielle que la Cour dans sa compétence dévolutive corrigera en application de l’article 697 et 698 du code civil

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes au titre de la situation d’enclave de la parcelle AL [Cadastre 4]

La partie intimée soutient que sa parcelle AL [Cadastre 4] ne dispose pas d’un accès direct sur la voie publique pour son utilisation normale en qualité de remise-garage puisque l’ouverture donne directement sur la parcelle AL [Cadastre 3] , et que dès lors le seul accès est celui constitué par l’assiette de la parcelle AL [Cadastre 3] pour prendre la voie publique';

La partie appelante sollicite à titre principal la désignation d’un expert judiciaire afin de déterminer si la parcelle des consorts [L] est enclavée et quel serait le coût de son désenclavement pour accéder à la voie publique.

Elle soutient également que la situation actuelle est celle établie par destination du père de famille et résulte d’opérations volontaires puisqu’ils ont des auteurs uniques communs qui ont divisé successivement l’immeuble sans établir volontairement de servitude au profit de la parcelle AL [Cadastre 4] pour ne pas porter atteinte à l’accès et à l’aménagement situé devant les parcelles AL [Cadastre 3] et AL [Cadastre 2].

Sur ce

En application de l’article 682 du code civil le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 684 du code civil prévoit que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

Les articles 697 et 698 du code civil précisent que le fonds dominant devra assumer les frais d’entretien et de réparation de la servitude de passage, sauf si l’attitude du propriétaire du fonds servant lui rendait nécessaire la réalisation de travaux, et qu’il n’y a pas lieu de prévoir un entretien partagé.

En l’espèce l’analyse du règlement de copropriété du 17 mars 2014 conduit à retenir qu’une servitude de passage a été instituée sur la parcelle AL165 au profit des parcelles situées à droite de l’immeuble sur le côté de [Cadastre 5] à [Cadastre 6], telle que représentée sur la partie hachurée du plan réalisé par le géomètre.

Cette servitude est totalement étrangère à la zone du présent litige qui concerne les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Par ailleurs, une servitude de passage piéton a été constituée par acte reçu par Me [A], notaire à [Localité 14] le 5 mars 2014, profitant aux fonds AL [Cadastre 3] et AL [Cadastre 2] en instaurant un droit mutuel de passage piétons dans l’entrée et la cage d’escalier communes aux deux immeubles afin qu’ils puissent accéder à leurs fonds respectifs. À ce sujet, l’argument soutenu par la partie appelante qui soutient qu’envisager une servitude de passage sur la parcelle AL [Cadastre 3] au profit de la parcelle AL [Cadastre 4], sans appeler à la cause tous les propriétaires de la parcelle [Cadastre 2] est inefficace n’est pas étayé par les pièces et les titres versés aux débats puisqu’il s’agit à l’évidence d’un passage dans l’immeuble mitoyen entre les parcelles AL [Cadastre 3] et AL [Cadastre 2], passage situé donc à l’intérieur de l’immeuble qui ne paraît dès lors pas concerné par la question de l’espace goudronné litigieux situé entre la parcelle AL [Cadastre 4] et la parcelle AL [Cadastre 3].

Les actes versés en procédure ne permettent pas davantage de démontrer l’existence d’une copropriété qui organiserait l’immeuble bâti sur la parcelle AL [Cadastre 3] alors même que celui-ci est occupé par plusieurs propriétaires.

Contrairement à ce que soutient la partie appelante il ne résulte pas des actes de propriété versés en procédure et notamment l’acte de donation de Mme [F] au profit de M. [L] du 08 février 1985, l’acte d’acquisition de M. [K] de 2002 ou de l’acte relatif à la copropriété du 17 mars 2014, que les parties au litige aient les mêmes auteurs et que la division de l’immeuble, qui a conduit à séparer l’ensemble immobilier en ce compris la remise, en plusieurs bâtiments édifiés sur des parcelles différentes, sans prévoir d’aménagement du passage au profit de ladite remise, résulterait d’une destination du père de famille qui aurait souhaité préserver l’harmonie de l’immeuble de cette façon'.

Les titres de propriété des parties versées aux débats confirment par ailleurs qu’aucune servitude de passage n’a été prévue pour organiser l’accès de la parcelle [Cadastre 4] dont l’ouverture se situe au confront immédiat de la parcelle AL [Cadastre 3].

Les photographies produites ainsi que le constat d’huissier du 3, 7, 8',9',10 octobre 2014 permettent de constater que la parcelle AL [Cadastre 3] est occupée par plusieurs véhicules, qui stationnent devant la porte de la remise située sur la parcelle AL [Cadastre 4]. L’utilisation de la parcelle AL [Cadastre 3] à cette fin ne permet donc pas aux occupants de la parcelle AL [Cadastre 4] de pénétrer dans le garage avec un véhicule.

Le bâti édifié sur la parcelle AL [Cadastre 4] ne dispose d’aucune porte ou ouverture permettant d’y accéder en voiture ou même à pied, autrement qu’en passant sur la parcelle AL [Cadastre 3].

À cet égard, si un projet d’aménagement du bâti édifié sur la parcelle AL [Cadastre 4] a conduit en 2012 à l’établissement de plans envisageant de créer des ouvertures de type fenêtres en façade donnant sur la [Adresse 16], ce projet de permis de construire n’a pas été formellement abouti et ne contenait pas d’ouverture piéton ou véhicule puisque le bâti est immédiatement situé le long de la voie passante.

Il ne peut donc être retenu sur cette simple circonstance que la parcelle AL [Cadastre 4] puisse envisager de créer un accès autre que celui déjà existant sur la parcelle AL [Cadastre 3].

Cette configuration particulière tenant à la fois au confront immédiat de la parcelle AL [Cadastre 4] avec la parcelle AL [Cadastre 3] d’une part et avec la voie publique longeant le bâti d’autre part rend nécessaire d’obtenir davantage d’éléments sur l’existence éventuelle de l’état d’enclave.

La partie intimée soutient que l’état d’enclave est notamment établi par l’impossibilité administrative et matérielle de réaliser une ouverture pour voiture depuis la façade côté route. Toutefois cette affirmation est en réalité hypothétique car la partie intimée ne produit aucune pièce formelle pour permettre à la cour de considérer que tout projet d’ouverture en façade côté rue soit impossible et partant d’établir que la parcelle AL [Cadastre 4] est enclavée et doit être désenclavée par l’instauration d’une servitude de passage sur le fonds servant AL [Cadastre 3].

Il s’ensuit que le jugement en ce qu’il a dit que le fonds situé à [Localité 14] [Adresse 8], cadastré lieudit [Localité 17] section AL n° [Cadastre 4] est enclavé, qu’un droit de passage sera constitué à titre de servitude réelle et perpétuelle sur le fonds servant situé à [Localité 14] [Adresse 7] cadastré section AL n°[Cadastre 3] au profit du fonds dominant cadastré section AL n°[Cadastre 4]; et que cette servitude sera exercée par les bénéficiaires à l’endroit le moins dommageable soit sur la bande de terrain prise le long de la ligne séparant le fonds servant de la voie communale de telle sorte qu’elle permette le passage d’un véhicule pour accéder au fonds dominant; en tout temps et à toute heure sans restriction par le propriétaire du fonds dominant, les membres de sa famille, ses invités, ses locataires et visiteurs pour se rendre à celui-ci ou en sortir à pied ou en véhicule, ladite servitude comportant nécessairement une interdiction de stationnement sur son assiette; et que le propriétaire du fonds servant devra assumer les frais d’entretien et de réparation de l’assiette de la servitude et la maintenir continuellement en bon état de viabilité sera infirmé.

Pour autant la configuration des lieux résultant d’un accès au bâtiment de la parcelle AL [Cadastre 4] situé immédiatement sur la parcelle voisine AL [Cadastre 3], la présence de la voie passante suggérant l’éventualité de contraintes spécifiques, outre les désaccords des parties sur les modalités de détermination du passage, rendent nécessaires de confier à un expert le soin de fournir tout élément permettant de déterminer si le fonds AL [Cadastre 4] est enclavé et dans l’affirmative de proposer des hypothèses de désenclavement, notamment par l’instauration d’une servitude de passage sur la parcelle AL [Cadastre 3] et ses éventuelles conséquences sur la servitude piéton instaurée par l’acte authentique du 5 mars 2014 portant sur l’entrée et la cage d’escalier communes aux deux immeubles édifiés sur les parcelles AL [Cadastre 3] et AL [Cadastre 2].

Il convient dans ces conditions, avant de statuer sur les demandes des parties, d’infirmer également le jugement en ce qu’il a ordonné une expertise destinée à évaluer uniquement les possibilités d’indemnisation des propriétaires des fonds servants et d’ordonner une nouvelle expertise selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires,

Le jugement en ce qu’il a condamné [D] [T], [O] [K] et [M] [N] aux entiers dépens et les a condamnés in solidum à verser à [G] et [C] [L] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera infirmé.

Il sera sursis, dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, sur les demandes des parties à ce titre et sur les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés';

Avant dire droit sur l’existence de l’état d’enclave de la parcelle AL [Cadastre 4], sur les solutions de désenclavement et l’indemnisation des propriétaires du fonds servant,

Ordonne une expertise judiciaire et commet pour y procéder':

Monsieur [I] [W] géomètre – Expert

[Adresse 10]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 12]

Avec pour mission de':

Se rendre sur les lieux cadastrés AL [Cadastre 2], AL [Cadastre 3] et AL [Cadastre 4] lieudit [Adresse 18] [Adresse 8] et [Adresse 7] à [Localité 14] en présence des parties,

Les décrire dans leur état actuel et en dresser un plan,

Entendre les parties et se faire remettre tous documents et procéder à toutes constatations,

Rechercher l’origine des parcelles concernées, à travers les actes, en établissant un tableau des correspondances cadastrales entre les parcelles d’origine et les parcelles actuelles,

Recueillir tous les éléments permettant de déterminer si le fonds AL [Cadastre 4] est enclavé,

Dans cette hypothèse déterminer le passage de nature à assurer le désenclavement du fonds en faisant application des dispositions de l’article 683 du code civil et, éventuellement, de celles de l’article 684 en cas de division d’un même fonds d’origine,

Apporter tous les éléments essentiels à la résolution du litige,

Fixe à la somme de 3000 euros ( trois mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par [G] [X] Veuve [L] et [C] [L], au greffe de la cour (régie) dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision, sans autre avis,

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité. L’instance sera poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner,

Dit que lors de la première réunion, ou au plus tard de la seconde réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours,

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au magistrat chargé du contrôle, la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de Procédure Civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix, après y avoir été autorisé par le magistrat chargé du contrôle des expertises,

Dit qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le magistrat chargé du contrôle des expertises de la cour , désigné pour suivre la mesure d’instruction,

Dit qu’au terme de ses investigations, l’ expert notifiera aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai pour faire valoir leurs observations sous forme de dires, auxquels il répondra avant de déposer son rapport définitif au greffe de la cour,

Dit que l’expert devra déposer au greffe de la cour le rapport définitif de ses opérations dans le délai de SIX MOIS à dater de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera copie à chacune des parties en cause,

Dit qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

Dit qu’en cas d’empêchement, refus ou négligence, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente,

Désigne le magistrat de la mise en état de la chambre 1-5 pour contrôler les opérations d’expertise,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes des parties et les dépens jusqu’en fin d’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT