COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 JUIN 2025

N° 2025/372

Rôle N° RG 24/09796 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNP33

[I] [N] [X]

C/

[P] [J]

[F] [G] épouse [J]

[V] [J]

[M] [J]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE IMMEUBLE DU [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Rémy CERESIANI de l’ASSOCIATION D’AVOCATS [Localité 13] CERESIANI

M^e Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 22 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/09043.

APPELANT

Monsieur [I] [N] [X]

né le 20 juillet 1972 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Rémy CERESIANI de l’ASSOCIATION D’AVOCATS MASCARAS CERESIANI – LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Daniel PETIT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [P] [J]

né le 22 septembre 1993 à [Localité 14], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [F] [G] épouse [J]

née le 14 juillet 1956 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [V] [J]

né le 10 septembre 1987 à [Localité 15], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [M] [J]

née le 03 avril 1991 à [Localité 14], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS ALL IMMOBILIER

dont le siège social est situé [Adresse 5]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Depuis le 6 novembre 2015, M. [I] [N] [X] est propriétaire d’un appartement, constituant le lot n°2, situé au premier étage d’une maison d’habitation, sise [Adresse 2] à [Localité 9].

Notamment composé d’un garage, d’une cave, de wc, d’une buanderie, d’une portion d’escalier, d’un jardin et d’un grenier, le lot n°1 a été acquis le 6 mai 2022 par Mme [F] [G], épouse [J], usufruitière, et par M. [V] [J], Mme [M] [J], et M. [P] [J], détenant chacun un tiers indivis en nue-propriété du bien immobilier.

La copropriété a fait l’objet d’un état descriptif de division, établi le 11 mai 1989 par Me [L], notaire à [Localité 8] et régulièrement publié aux hypothèques. Aucun règlement de copropriété n’a toutefois été adopté.

Par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2022, la société par actions simplifiées (SAS) All Immobilier a été désignée syndic.

Par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2023, M. [I] [N] [X] a refusé la modification de l’état descriptif de division et par suite, l’établissement d’un règlement de copropriété.

Par jugement rendu le 20 septembre 2023, la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, saisie par les consorts [J], a notamment ordonné une mesure d’expertise et désigné Me [A], notaire à Cogolin, aux fins d’établir un règlement de copropriété.

Suivant arrêt rendu le 24 octobre 2024, la cour de céans a confirmé le jugement rendu le 20 septembre 2023 en ce qu’il a désigné Me [A] avec mission d’établir un règlement de copropriété.

Faisant en outre état de travaux des consorts [J] modifiant leur garage en appartement, sans respecter les règles d’urbanisme, M. [I] [N] [X] a, suivant exploit délivré le 26 septembre 2023, fait assigner ces derniers ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins d’obtenir la désignation d’un commissaire de justice chargé de constater les travaux réalisés sur le lot des consort [J].

Par ordonnance contradictoire, en date du 22 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

rejeté la fin de non-recevoir présentée par les consorts [J] et déclaré M. [I] [N] [X] recevable en son action ;

dit n’y avoir lieu à référé ;

condamné M. [I] [N] [X] aux dépens, distraits au profit de la SCP Duhamel et Aarpi, Adagas-Caou & Balestri, avocat ;

condamné, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, M. [I] [N] [X], à payer la somme de :

500 € à chacun des consorts [J] ;

500 € au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice ;

rejeté le surplus des demandes.

Ce magistrat a notamment retenu que les éléments versés aux débats ne permettaient pas de démontrer que les travaux entrepris par les consorts [J], tendaient au changement de destination de leur garage, étant observé qu’une réfection, telle que celle entreprise, ne nécessitait pas le dépôt d’une autorisation d’urbanisme.

Par déclaration, transmise au greffe le 29 juillet 2024 M. [I] [N] [X] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dument reprises.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle :

in limine litis, sursoit à statuer dans l’attente d’un règlement de copropriété ;

infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions déférées ;

et statuant à nouveau :

déboute les consorts [J] de leurs demandes ;

commette tel commissaire de justice avec mission de :

se rendre [Adresse 3], avec droit d’entrée dans la maison, avec si besoin l’assistance de la force publique, d’un serrurier de son choix aux fins de constater en détail les travaux réalisés ;

se faire remettre les documents y afférents, notamment le procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété, la déclaration préalable de travaux et tous autres documents relatifs aux travaux réalisés ;

dresser un constat des opérations réalisées auquel sera joint le rapport de l’expert judiciaire éventuellement requis par le commissaire de Justice pour qu’il soit statué par le tribunal ;

condamne les consorts [J] aux dépens.

Les consorts [J] ont constitué avocat le 23 août 2024. Ils n’ont toutefois transmis à la cour aucunes conclusions.

Régulièrement intimé à personne, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de la SAS All Immobilier, son syndic en exercice, n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que, dès lors que les intimés n’ayant pas conclu, il ne pourra être tenu compte du dossier de plaidoirie qu’ils ont transmis à la cour, étant observé dans cette hypothèse qu’ils sont réputés s’être appropriés les motifs de l’ordonnance déférée.

Sur la demande de sursis à statuer :

L’article 378 du code de procédure civile dispose que « la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ».

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge des référés, saisi d’une telle demande, apprécie discrétionnairement l’opportunité d’un sursis à statuer.

En l’espèce, l’appelant soutient qu’en raison de la désignation du notaire chargé d’établir un règlement de copropriété, confirmé par l’arrêt rendu le 24 octobre 2024, il serait d’une bonne administration de la justice d’attendre l’établissement dudit règlement, lequel serait susceptible de faire évoluer les termes du litige existant entre les parties.

Partant, il convient de rappeler que M. [I] [N] [X] a interjeté appel d’une ordonnance l’ayant débouté de sa demande de voir commettre un commissaire de justice aux fins de constater la réalisation de travaux, au sein du lot n°1 de la copropriété, susceptible d’en modifier la destination.

S’agissant d’une demande de mesure d’instruction in futurum, visant à conserver ou à établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, la présente décision, quel qu’en soit le sens, n’est pas susceptible de compromettre la résolution d’un litige dont, par hypothèse, aucune juridiction n’est encore saisie. Le moyen tiré d’une bonne administration de la justice s’avère ainsi inopérant.

Au surplus, l’argument selon lequel le litige actuel serait différent si un règlement de copropriété était dressé demeure, à ce stade, purement hypothétique.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à sursoir à statuer.

Sur la mesure d’expertise in futurum :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Pour que le motif de l’action soit légitime au sens des dispositions de l’article 145 sus énoncées, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible.

Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

Pour fonder sa demande tendant à la désignation d’un commissaire de justice, l’appelant soutient que les travaux, engagés par les consorts [J], ne procèdent pas d’une simple réfection du garage mais d’un aménagement visant à le rendre habitable. Il expose également que ces travaux ont été engagés sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ni dépôt d’une autorisation de travaux.

Partant, il ressort du procès-verbal, dressé par commissaire de justice le 31 août 2023, que des travaux sont en cours de réalisation au sein du lot n°1 de la copropriété, appartenant aux consorts [J].

C’est ainsi qu’ont été constatées :

des traces de ciment, graviers et béton devant la porte du garage fermée ;

la présence d’un compteur électrique Linky et d’un compteur à eau neufs ;

la présence de boiseries neuves, posées au niveau de la fenêtre et de la porte fenêtre ;

la présence de gaines en attente, provenant du garage ;

la présence d’une porte fermant l’accès du garage au grenier.

Le même procès-verbal annexe une photographie du garage, porte ouverte, prise par l’appelant aux termes de laquelle il apparaît qu’une dalle de propreté a été coulée et la présence de gaines en attente, à l’intérieur de celui-ci.

Enfin, le commissaire de justice constate l’absence d’affichage d’un permis de construire et d’une déclaration préalable de travaux.

Il résulte dès lors de ces éléments que des travaux ont bien été entrepris au sein du garage litigieux. Ces mêmes éléments étayent la thèse soutenue par l’appelant, selon laquelle ces travaux pourraient modifier la destination initiale du local et le rendre habitable.

En sa qualité de copropriétaire, M. [I] [N] [X] dispose donc d’un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’instruction in futurum. La désignation d’un commissaire de justice apparaît également utile à la résolution d’un litige futur en ce qu’elle permettra d’établir la nature et l’étendue desdits travaux, susceptibles, ou non, de modifier la destination initiale du lot n°1.

Par ailleurs, le litige qui pourrait naître entre les parties devant une juridiction n’apparait, avec l’évidence requise en référé, manifestement pas voué à l’échec. Il doit être, à ce dernier titre, relevé que si la copropriété litigieuse ne dispose, en l’état, pas d’un règlement de copropriété, l’état de division du 11 mai 1989, régulièrement publié, désigne le lot n°1 comme principalement composé d’un garage.

A la lumière de ces éléments, il sera fait droit à la demande de désignation d’un commissaire de justice dans les termes retenus par le dispositif du présent arrêt, l’ordonnance entreprise étant infirmée de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il est admis que la partie défenderesse, puis intimée, à une demande de mesure d’instruction in futurum ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du même code et ce, même si l’expertise a été ordonnée. L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. [I] [N] [X] aux dépens.

Pour la même raison, M. [I] [N] [X] sera condamné aux dépens d’appel.

L’ordonnance entreprise sera toutefois infirmée en ce qu’elle a condamné, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, M. [I] [N] [X], à payer la somme de 500 € à chacun des consorts [J] et 500 € au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice.

Compte tenu de la nature du litige, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, ni en première instance, ni en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande, formée par M. [I] [N] [X], tendant à la désignation d’un commissaire de justice chargé de constater les travaux réalisés sur le lot appartenant à Mme [F] [G], épouse [J], M. [V] [J], Mme [M] [J], et M. [P] [J] ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à sursoir à statuer ;

Ordonne une mesure de constatation et désigne Me [S] [D], commissaire de justice, [Adresse 6] à [Localité 10], 04 49 12 62 64, pour y procéder avec pour mission de :

convoquer les parties et se rendre au [Adresse 2] à [Localité 9] ;

dresser un état du lot n°1 de la copropriété, situé au rez-de-chaussée, et appartenant à Mme [F] [G], épouse [J], M. [V] [J], Mme [M] [J], et M. [P] [J], en décrivant les travaux réalisés ;

se faire remettre tous les documents y afférents ;

donner tout autre élément qui paraîtra utile à la solution d’un éventuel litige sur le fond ;

Dit que Mme [F] [G], épouse [J], M. [V] [J], Mme [M] [J], et M. [P] [J], ne pourront s’opposer à l’entrée du commissaire ainsi désigné dans les lieux, constitués par le lot n°1 ;

Dit que, pour exécuter la mission, le commissaire de justice sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

Dit que le commissaire de justice pourra, s’il le juge nécessaire, recueillir l’avis d’un autre technicien ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction-expertises du tribunal judiciaire de Draguignan pour contrôler l’expertise ordonnée ;

Dit que le commissaire de justice devra déposer son constat au greffe du tribunal judiciaire de

Draguignan dans les trois mois de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile ;

Dit que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, en le mentionnant dans l’original, le commissaire de justice devra remettre aux parties et aux avocats copie de son constat ;

Dit que M. [I] [N] [X] devra consigner, dans les deux mois de la présente décision, la somme de 750 € à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Draguignan, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires du commissaire de justice ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation du commissaire de justice est caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de la mesure, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ni en première instance, ni en cause d’appel ;

Condamne M. [I] [N] [X] aux dépens d’appel.

La greffière Le président