COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 09 JANVIER 2025

N°2025/14

Rôle N° RG 21/11354 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH4CZ

[F] [L]

C/

[N] [U]

[V] [X]

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LA FARNESINA

Compagnie d’assurance AXA FRANCE DE LA COPROPRIETE LA FARNESINA

S.A.R.L. CITYA BAIE DES ANGES ANCIENNEMENT CITYA TORDO

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS

M^e Philippe SILVE

M^e Joseph MAGNAN

M^e Romain CHERFILS

M^e Thimothée JOLY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 18 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/05622.

APPELANT

Monsieur [F] [L], demeurant [Adresse 11] – [Localité 1]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [N] [U]

né le 13 Juillet 1968 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6] – [Localité 3]

représenté par M^e Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocat au barreau de NICE

Madame [V] [X]

née le 18 Août 1962 à [Localité 12], demeurant [Adresse 13] – [Localité 4]

représentée par M^e Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocat au barreau de NICE

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LA FARNESINA représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE DE LA PRESQU’ILE, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 7] [Localité 3], demeurant [Adresse 6] – [Localité 3]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, plaidant

Compagnie d’assurance AXA FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège., demeurant [Adresse 8] – [Localité 9]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,M^e Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. CITYA BAIE DES ANGES ANCIENNEMENT CITYA TORDO immatriculée au RCS de NICE sous le n°303495097 dont le siège social est sis [Adresse 5], [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] est propriétaire au sein de la Résidence «'La Farnesina'», sise [Adresse 6] à [Localité 3], administrée par la SARL CITYA TORDO, puis par la société AGENCE DE LA PRESQU’ÎLE, syndic de copropriété, d’un appartement au rez-de-chaussée et 1er étage, Monsieur [U] et Madame [X] étant quant à eux propriétaires d’un appartement situé dans la copropriété susnommée, surplombé par la terrasse de l’appartement de Monsieur [L].

Les consorts [U]-[X] ont constaté des infiltrations en provenance de la terrasse de l’appartement de Monsieur [L] lequel avait également relevé depuis l’acquisition de son appartement des débordements d’eau depuis la terrasse et des dommages consécutifs dans les pièces du rez-de-chaussée.

En 2013, Monsieur [L] faisait procéder à des travaux pour faciliter l’évacuation des eaux.

Malgré les travaux exécutés, le 12 mars 2014 les consorts [U]-[X] procédaient à une déclaration de sinistre pour un nouveau dégât des eaux auprès de leur assureur GROUPAMA et informaient le syndic par courrier recommandé.

Mandaté par le syndic, le Cabinet ENERGIA concluait dans son rapport du 02 avril 2014 à la présence d’une fuite par infiltrations d’eaux pluviales due à un défaut d’étanchéité de la terrasse de Monsieur [L].

Le 20 juin 2014, Monsieur [U] mettait en demeure Monsieur [L] d’avoir à réaliser les travaux nécessaires pour reprendre l’étanchéité de cette terrasse privative et mettre un terme aux nuisances subies.

Le 30 septembre 2014, Monsieur [U] faisait dresser un constat de commissaire de justice.

Suivant actes de commissaire de justice des 18 février et 02 mars 2015, Monsieur [U] assignait Monsieur [L] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir désigner tel expert judiciaire avec mission habituelle et notamment de vérifier la réalité des désordres, en déterminer les causes et origines, et indiquer les moyens nécessaires pour y mettre fin.

Par ordonnance de référé du tribunal judiciaire en date du 09 juin 2015, Monsieur [D] était désigné en tant qu’expert judiciaire et déposait son rapport le 05 mai 2017.

Suivant actes de commissaire de justice des 03 et 30 novembre 2017, Monsieur [U] et Madame [X] assignaient le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'», pris en la personne de son syndic en exercice la SARL AGENCE DE LA PRESQU’ÎLE prise en la personne de son représentant légal la SARL CITYA TORDO, et Monsieur [L] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir , sous le bénéfice de l’exécution provisoire':

*condamner in solidum Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '», et la SARL CITYA TORDO, au paiement des sommes suivantes:

—  57.554,17 euros au titre du préjudice de jouissance';

-1.498 euros au titre des frais de réparation électrique';

— dire que l’ensemble des condamnations sera majoré de l’intérêt de retard au taux légal à compter du 3 novembre 2017

*condamner in solidum Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '», et la SARL CITYA TORDO au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais de justice

*condamner in solidum Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '», et la SARL CITYA TORDO aux entiers dépens comprenant les frais de l’expertise';

Suivant acte de commissaire de justice du 12 janvier 2018, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '», assignait la compagnie d’assurances AXA en qualité d’assureur multirisques habitation de la copropriété aux fins de’voir:

*débouter les consorts [U]-[X] de toutes leurs demandes dirigées contre lui';

Subsidiairement,

*condamner Monsieur [L] et la SARL CITYA TORDO à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui';

Encore plus subsidiairement,

*condamner la compagnie d’assurances AXA à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui et qui ne seraient pas déjà garanties par la SARL CITYA TORDO

En tout état de cause,

*ramener à de plus justes proportions les prétentions des requérants';

*débouter Monsieur [L] de toutes ses demandes dirigées contre lui';

Subsidiairement,

*condamner la SARL CITYA TORDO à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui';

Encore plus subsidiairement,

*condamner la compagnie d’assurances AXA à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui et qui ne seraient pas déjà garanties par la SARL CITYA TORDO'

En tout état de cause,

*ramener à de plus justes proportions les prétentions de Monsieur [L] ;

*condamner les consorts [U]-[X], Monsieur [L] et tout autre succombant à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile';

*condamner les consorts [U]-[X], Monsieur [L] et tout autre succombant à payer les entiers dépens comprenant les frais d’expertise et recouvrés directement au profit de Maître VEZZANI pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision préalable.

Par ordonnance rendue le 17 mai 2018, les deux procédures étaient jointes.

L’affaire était évoquée à l’audience du 25 janvier 2021.

Monsieur [U] et Madame [X] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

La compagnie d’assurances AXA sollicitait de voir':

*débouter Monsieur [U] et Madame [X] de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre et à l’encontre du syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» A titre subsidiaire,

*condamner Monsieur [L] in solidum avec la SARL CITYA TORDO à la relever et garantir de toute condamnation à garantie qui serait prononcée à son encontre';

En tout état de cause,

*condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner tout succombant aux dépens.

La SARL CITYA TORDO demandait au tribunal de voir':

A titre principal,':

*juger que le rapport de l’expert n’a pas été établi à son contradictoire';

*juger que Monsieur [U], Madame [X] et Monsieur [L] se fondent exclusivement sur les conclusions expertales pour tenter de retenir sa responsabilité';

*juger inopposable le rapport d’expertise à son encontre';

*débouter Monsieur [U], Madame [X] et Monsieur [L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre';

*condamner tout succombant au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile';

*condamner tout succombant aux entiers dépens';

Subsidiairement,'si le tribunal devait s’appuyer sur les conclusions expertales non contradictoires pour analyser les prétentions des consorts [U]-[X]-[L] :

*constater l’absence de fondement aux demandes des consorts [U]-[X]-[L]';

*juger qu’il n’existe pas de faute caractérisée de sa part';

*juger qu’il n’existe aucun lien de causalité direct et certain entre les fautes alléguées et les préjudices prétendument subis';

*débouter les demandeurs de toutes leurs demandes dirigées contre elle';

*débouter Monsieur [L] de toutes ses demandes dirigées contre elle';

*condamner tout succombant au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile';

*condamner tout succombant aux entiers dépens';

A titre encore plus subsidiaire,'si par extraordinaire le tribunal devait retenir sa responsabilité et la condamner in solidum avec le syndicat des copropriétaires et Monsieur [L] à l’indemnisation des préjudices des consorts [U]-[X] :

*limiter l’indemnisation des préjudices à la période pendant laquelle elle a été le syndic de la copropriété, soit concernant le préjudice de jouissance de Monsieur [U] et Madame [X] du 15 septembre 2011 au 30 juillet 2014.

M. [L] s’opposait à ces demandes et sollicitait de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal et subsidiaire';

*prononcer sa mise hors de cause, n’étant nullement fautif, et au contraire, ayant fait preuve de diligences et de bonne foi';

*débouter Monsieur [U], ou tout autre partie, de ses demandes à son encontre, fins et conclusions, et subsidiairement, les ramener à des plus justes proportions';

A titre reconventionnel';

*condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et la SARL CITYA TORDO à lui payer les sommes suivantes, à titre de dommages et intérêts et en réparation des préjudices suivants :

— coût des mises en eau : 5.390 euros';

— coût des travaux de réfection de sa terrasse': 101.781,14 euros';

— coût des travaux de réfection intérieure de son appartement : 6.256,80 euros';

— préjudice de jouissance : 50.000 euros';

En tout état de cause':

*condamner tout succombant au paiement d’une somme de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

*condamner tout succombant aux entiers dépens';

Par jugement contradictoire en date du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nice a', sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*dit que le rapport d’expertise de Monsieur [D] est opposable à la SARL CITYA TORDO,

*condamné in solidum Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et la SARL CITYA TORDO à payer à Monsieur [U] et Madame [X] la somme totale de 26.498 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2017 au titre de l’indemnisation de leurs préjudices';

*dit que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» sera relevé et garanti par Monsieur [L] et par la SARL CITYA TORDO de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit des consorts [U]-[X] par le présent jugement';

*mis hors de cause la compagnie AXA';

*fixé la part de responsabilité entre Monsieur [L] et la SARL CITYA TORDO à ¿ chacun';

*débouté Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes';

*condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'», Monsieur [L] et la SARL CITYA TORDO à payer à Monsieur [U] et Madame [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile';

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» , la compagnie d’assurances AXA, la SARL CITYA TORDO et Monsieur [L] de leur demande respective au titre de l’article 700 du Code de procédure civile';

*condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina», la SARL CITYA TORDO et Monsieur [L] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Suivant déclaration au greffe du 26 juillet 2021, Monsieur [L] interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit':

— que le rapport d’expertise de Monsieur [D] est opposable à la SARL CITYA TORDO,

— condamne in solidum Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et la SARL CITYA TORDO à payer à Monsieur [U] et Madame [X] la somme totale de 26.498 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2017 au titre de l’indemnisation de leurs préjudices';

— que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» sera relevé et garanti par Monsieur [L] et par la SARL CITYA TORDO de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit des consorts [U]-[X] par le présent jugement';

— met hors de cause la compagnie AXA';

— fixe la part de responsabilité entre Monsieur [L] et la SARL CITYA TORDO à ¿ chacun';

— déboute Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes';

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» , Monsieur [L] et la SARL CITYA TORDO à payer à Monsieur [U] et Madame [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile';

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '», la compagnie d’assurances AXA, la SARL CITYA TORDO et Monsieur [L] de leur demande respective au titre de l’article 700 du Code de procédure civile';

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina', la SARL CITYA TORDO et Monsieur [L] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SARL CITYA TORDO demande à la cour de':

*confirmer le jugement déféré en ce que le premier juge a débouté Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions';

*recevoir la SARL CITYA BAIE DES ANGES, anciennement CITYA TORDO, en son appel incident et le dire bien fondé';

*réformer le jugement déféré en ce que le premier juge a :

— dit que le rapport d’expertise de Monsieur [D] est opposable à la SARL CITYA TORDO';

— condamné in solidum la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO avec Monsieur [L] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» 'à payer à Monsieur [U] et Madame [X] la somme totale de 26.498 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2017 au titre de l’indemnisation de leurs préjudices';

— dit que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» 'sera relevé et garanti par la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit des consorts [U]-[X]';

— mis hors de cause la compagnie AXA';

— fixé la part de responsabilité des désordres entre Monsieur [L] et la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO à ¿ chacun';

— condamné in solidum la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO avec le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» et Monsieur [L] à payer à Monsieur [U] et Madame [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile';

— débouté la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile';

— condamné in solidum la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO avec le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» et Monsieur [F][L] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise.

Statuant à nouveau,':

A titre principal,':

*dire que la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO n’a pas été attraite personnellement aux opérations d’expertise de Monsieur [D]';

*dire que le rapport de l’expert n’a pas été établi au contradictoire de la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO';

*dire que Monsieur [U], Madame [X], Monsieur [L] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» 'se fondent exclusivement sur les conclusions expertales pour tenter de retenir la responsabilité de la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO';

En conséquence,':

*juger inopposable le rapport d’expertise de Monsieur [D] à la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO';

*débouter Monsieur [U], Madame [X], Monsieur [L] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO';

*condamner tout succombant à la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance';

*condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance';

*condamner tout succombant à payer à la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de l’appel';

*condamner tout succombant aux entiers dépens d’appel';

Subsidiairement, si la cour devait s’appuyer sur les conclusions expertales, non contradictoires, de Monsieur [D] pour analyser les prétentions des consorts [U] et [X], de Monsieur [L] et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» à l’encontre de la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO :

*dire qu’il n’existe pas de faute caractérisée à l’encontre de la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO';

*dire que le premier juge n’a fait que reprendre l’argumentaire de l’expert sans caractériser la faute de la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO';

*dire qu’il n’existe aucun lien de causalité direct et certain entre les fautes alléguées et les préjudices prétendument subis';

En conséquence,':

*débouter Monsieur [U] et Madame [X] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO';

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées contre la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO';

*condamner tout succombant à payer à la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance';

*condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance';

A titre encore plus subsidiaire, si la Cour devait retenir la responsabilité de la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO :

Sur les préjudices des consorts [U] et [X] :

*limiter l’indemnisation des préjudices des consorts [U]-[X] à la somme de 20.200 euros, somme évaluée par l’expert';

*limiter l’indemnisation des préjudices des consorts [U]-[X] à la période pendant laquelle la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO a été le syndic de cette copropriété soit concernant le préjudice de jouissance de Monsieur [U] et Madame [X] du 15 septembre 2011 au 30 juillet 2014';

*juger que la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO ne saurait relever et garantir le syndicat des copropriétaires';

*juger que la part de responsabilité de la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO dans les désordres des consorts [U] et [X] ne saurait excéder 10% des préjudices';

Sur les demandes de Monsieur [L], si la Cour devait indemniser ses préjudices':

*juger que la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO n’est pas responsable, à titre personnel, des préjudices de Monsieur [L]';

*juger les travaux avancés par Monsieur [L] sur des parties communes ont été réalisés au bénéfice du syndicat des copropriétaires';

*juger qu’il ne peut y avoir aucune résistance abusive de la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO puisqu’elle n’était plus syndic en 2017 lors de la réalisation des travaux';

En conséquence,':

*débouter Monsieur [L] de toutes ses demandes contre la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO';

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» 'de toute demande de relever et garantie de la part de la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO';

*condamner tout succombant à payer à la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de l’appel';

*condamner tout succombant aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, la SARL CITYA TORDO fait valoir qu’elle n’était plus le syndic du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» depuis le 30 juillet 2014'et qu’ainsi l’ordonnance de référé du 9 juin 2015 désignant Monsieur [D] comme expert judiciaire n’a pas été rendue au contradictoire de la SARL CITYA TORDO à titre personnel', laquelle n’était ni partie ni présente aux opérations d’expertise, les constatations effectuées ayant été réalisées hors sa présence.

Elle expose que les demandes des consorts [U]/[X] et de Monsieur [L] se fondent exclusivement sur le rapport de Monsieur [D] alors que si le rapport d’expertise n’a pas été établi au contradictoire de l’ensemble des parties, il ne faut pas qu’il soit le seul élément de preuve utilisé par le juge.

Or, en l’espèce, elle soutient qu’aucun autre élément ne vient étayer les conclusions de Monsieur [D] en ce qui concerne la responsabilité de la SARL CITYA TORDO.

Elle fait valoir que ni les consorts [U]/[X], ni Monsieur [L] n’établissent une faute de l’ancien syndic pouvant engager sa responsabilité ou un lien de causalité direct et certain entre une éventuelle faute et leur préjudice.

Elle relève que dans son rapport, Monsieur [D] évoque une prétendue responsabilité de l’ancien syndic qui relève de son appréciation sans que les griefs soient fondés ou étayés.

Elle expose que si depuis 2010, l’appartement de Monsieur [U] et de Madame [X] subissait des infiltrations en provenance de la terrasse de Monsieur [L], le dégât des eaux ayant conduit les consorts [U] / [X] à introduire une expertise judiciaire en 2015 est celui qui a été déclaré le 12 mars 2014 à la copropriété'

Or aucune réponse n’a été apportée par Monsieur [L] aux démarches du syndic, rappelant qu’entre la déclaration de sinistre, le 12 avril 2014 et la fin de son mandat, le 30 juillet 2014, le syndic a effectué les diligences adéquates pour tenter de solutionner le problème.

Elle précise que depuis le 30 juillet 2014, elle n’était plus le syndic de la copropriété de sorte qu’elle ne saurait être tenue responsable d’un litige ayant perduré, comme l’évoque pourtant l’expert, plus de sept années.

Elle fait observer que les consorts [U]/[X] ont sollicité un préjudice de jouissance jusqu’au 15 juin 2017 soit trois années après la fin de son mandat

Elle fait valoir qu’elle ne peut être jugée responsable de travaux mal effectués et, au surplus, sans autorisation de la copropriété

Elle soutient que son intervention alors qu’elle n’est pas un professionnel de la construction, est étrangère au fait que les méthodes utilisées sont inappropriées et que les travaux effectués par la SCI ISI ou Monsieur [L] ne sont pas conformes

Quoi qu’il en soit, elle maintient qu’elle n’est pas à l’origine du préjudice subi par les consorts [U]/[X] ou évoqué par Monsieur [L].

Elle ajoute qu’en tout état de cause, en cas de condamnations, elles seront nécessairement limitées à la période pendant laquelle elle a été le syndic de la copropriété.

Elle note que certains préjudices invoqués par les consorts [U]/[X] et notamment les frais de réparation de l’installation électrique, n’ont pas été constatés par l’expert.

Elle expose enfin qu’elle ne saurait être condamnée à indemniser Monsieur [L] puisqu’elle n’est pas responsable, à titre personnel, des préjudices de ce dernier, qu’il s’agisse des frais de mise en eau, de remise en état des parties communes, de remise en état de l’intérieur de son appartement ou de son prétendu préjudice de jouissance’et qu’il n’y a donc eu aucune inertie ou résistance abusive à faire effectuer les travaux adéquats de la part de la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO qui n’était plus le gestionnaire de l’immeuble depuis 2014.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2022 , auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la compagnie d’assurances AXA demande à la cour de':

*confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a mis hors de cause la compagnie AXA, assureur du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» ;

A titre subsidiaire':

*condamner Monsieur [L] in solidum avec la SARL CITYA TORDO à relever et garantir la compagnie AXA de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre';

En tout état de cause,':

*condamner tout succombant à payer à la compagnie AXA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner tout succombant à payer les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX-EN-PROVENCE, Avocats associés, aux offres de droit.

Au soutien de ses demandes, la compagnie d’assurances AXA fait valoir que dès lors qu’un copropriétaire décide de faire et de financer des travaux qui peuvent porter en tout ou partie sur des parties communes de l’immeuble, sans autorisation préalable du syndic et même destinés à supprimer une cause de désordre, il se juge responsable de la cause et du but poursuivis par les travaux qu’il conçoit, commande et finance.

Il lui appartient donc de veiller à ce que ces travaux donnent satisfaction’et que si tel n’est pas le cas, il est responsable de la cause du sinistre et de sa non-suppression.

Elle expose que le syndicat des copropriétaires n’engage pas sa responsabilité mais que si la cour devait entrer en voie de condamnation de la compagnie AXA à relever et garantir le syndicat, la compagnie, conformément à sa demande de première instance, demande alors à la cour de condamner Monsieur [L] et la SARL CITYA TORDO à la relever et garantir de toute condamnation.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE DE LA PRESQU’ILE demande à la cour de':

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a':

— condamné in solidum Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et la SARL CITYA TORDO à payer à Monsieur [U] et Madame [X] la somme totale de 26.498 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2017 au titre de l’indemnisation de leurs préjudices';

— dit que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» sera relevé et garanti par Monsieur [L] et par la SARL CITYA TORDO de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit des consorts [U]/[X] ;

— débouté Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes';

*rejeter en conséquence toutes les demandes en cause d’appel de Monsieur [L] dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» ;

*rejeter les appels incidents des consorts [U]/-[X] et de la SARL CITYA TORDO';

Subsidiairement,':

*condamner in solidum la SARL CITYA TORDO et la compagnie d’assurances AXA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui au profit de Monsieur [L] et des consorts [U]/[X]';

En tout état de cause,':

*condamner Monsieur [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile';

*condamner les consorts [U]/[X] et la SARL CITYA TORDO à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» chacun la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile';

*condamner in solidum Monsieur [L], les consorts [U]/[X] et la SARL CITYA TORDO à payer les entiers dépens de première instance comprenant les frais d’expertise ainsi que les dépens d’appel recouvrés directement au profit de la SCI MAGNAN pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'»' fait valoir qu’il n’est pas à l’origine, ni des premières réparations de l’étanchéité qui se sont avérées défaillantes, ni des nouveaux travaux d’étanchéité mis en 'uvre pour remédier aux désordres subis par les consorts [U]/[X].

Il estime que Monsieur [L], en tant qu’il vient aux droits de la SCI ISI, est seul responsable des désordres résultant des travaux effectués par le précédent propriétaire.

Il expose que l’expert a bien rappelé que l’appartement des consorts [U]/[X] n’a jamais été totalement inhabitable puisqu’ils l’ont loué au moins jusqu’en 2011, c’est-à-dire plus de deux ans après le début des infiltrations.

Il estime que le courrier de leur dernier locataire n’est pas recevable puisqu’il est en anglais’et qu’en tout état de cause, ce dernier n’a pas affirmé être parti à cause des désordres subis par l’appartement, soulignant que l’impossibilité de relouer leur appartement n’est pas démontrée.

Il ajoute que l’expert a déclaré ne pas avoir constaté les travaux d’électricité en tant que poste de préjudice de sorte que les consorts [U]-[X] ne peuvent s’en porter appelants incidents.

Il fait valoir qu’il n’a jamais été question d’exécution de travaux aux frais avancés de Monsieur [L] mais bien de travaux à ses frais exclusifs avec renonciation à réclamer le remboursement de ses frais.

Il rappelle que la résolution adoptée en ce sens a été votée à la demande de Monsieur [L] et par lui-même’et qu’elle s’analyse en un acte de désistement d’action par lequel il renonce à agir contre le syndicat.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» considère qu’il n’a pas à supporter des travaux de reprise des terrasses de Monsieur [L] qui ont coûté plus cher que ce qui était prévu par l’expert judiciaire’alors que ce surcoût n’a été vérifié par personne.

Par ailleurs il fait observer que ces travaux n’ont duré que deux mois de sorte que le préjudice de jouissance allégué à hauteur de 50.000 euros est excessif et n’a pas été vérifié par l’expert'; que le préjudice matériel dont il se prévaut n’a pas non plus été vérifié par l’expert judiciaire et ne peut donc être pris en compte.

Il expose que la SARL CITYA TORDO ne peut échapper à sa responsabilité qui résulte de l’ensemble des pièces du dossier, pas seulement du rapport d’expertise, et doit donc le relever et garantir.

Il expose enfin que sa responsabilité civile devrait être couverte par sa compagnie d’assurances AXA qui a vocation à prendre en charge les conséquences de la responsabilité civile de la copropriété.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens', Monsieur [L] demande à la cour de':

*annuler, à défaut infirmer et pour le moins réformer le jugement rendu le 18 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Nice en ce qu’il a':

— condamné in solidum Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et la SARL CITYA TORDO à payer à Monsieur [U] et Madame [X] la somme totale de 26.498 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2017 au titre de l’indemnisation de leurs préjudices';

— dit que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» sera relevé et garanti par Monsieur [L] et par la SARL CITYA TORDO de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit des consorts [U]-[X] par le présent jugement';

— mis hors de cause la compagnie AXA';

— fixé la part de responsabilité entre Monsieur [L] et la SARL CITYA TORDO à ¿ chacun';

— débouté Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes';

— ordonné l’exécution provisoire

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'», Monsieur [L] et la SARL CITYA TORDO à payer à Monsieur [U] et Madame [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile';

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '», la compagnie d’assurances AXA, la SARL CITYA TORDO et Monsieur [L] de leur demande respective au titre de l’article 700 du Code de procédure civile';

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'», la SARL CITYA TORDO et Monsieur [L] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau,':

A titre principal,':

*prononcer sa mise hors de cause et l’exonérer de toute responsabilité, ce dernier n’étant nullement fautif, et au contraire, ayant fait preuve de diligences et de bonne foi';

*débouter Monsieur [U] et Madame [X], ou tout autre partie, de ses demandes à son encontre, fins et conclusions, et subsidiairement, les ramener à des plus justes proportions';

A titre reconventionnel,':

*condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et la SARL CITYA TORDO à lui payer les sommes suivantes, à titre de dommages et intérêts et en réparation des préjudices suivants :

— coût des mises en eau : 5.390 euros';

— coût des travaux de réfection de sa terrasse': 101.781,14 euros';

— coût des travaux de réfection intérieure de son appartement': 6.256,80 euros';

— préjudice de jouissance : 50.000 euros';

En tout état de cause,':

*condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et la SARL CITYA TORDO à relever et garantir Monsieur [L] de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre';

A défaut,

*juger que la part de responsabilité de Monsieur [L] ne saurait excéder 10 %';

*condamner tout succombant au paiement d’une somme de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner tout succombant aux entiers dépens';

*rejeter les appels incidents';

*rejeter l’appel incident de Monsieur [U] et Madame [X] ou de toute autre partie.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [L] fait valoir que l’expert rappelle dans son rapport que le défaut de conception a été commis lors de travaux réalisés en 2010, à savoir la réfection totale de la terrasse de son appartement et son étanchéité, sauf qu’à cette époque, il n’était pas propriétaire, n’ayant acquis le bien qu’en 2011'.

Il souligne que ces travaux ont été réalisés soit par le précédent propriétaire (la SCI ISI) soit par la copropriété sous administration de son syndic, la SARL CITYA TORDO', rappelant qu’en tout état de cause, une assemblée générale du 23 juin 2010 avait autorisé ces travaux.

Il soutient que l’étanchéité de la terrasse est selon le règlement de copropriété une partie commune’et qu’en conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» doit être retenue conjointement et solidairement à celle de la SARL CITYA TORDO, syndic au moment des travaux.

Il expose que son comportement n’est pas fautif, puisque devant l’inertie de la copropriété, il a au contraire fait diligence pour remédier au problème à ses frais avancés', réalisant des travaux en 2013 qui ne sont pas incriminés par l’expert';

Il relève qu’aucun défaut d’entretien ne lui est reproché et qu’il est de bonne foi pour n’avoir fait l’objet d’aucune information claire et précise au terme de son acte d’achat à propos d’un quelconque problème affectant l’étanchéité de sa terrasse.

Il ajoute qu’il a toujours souhaité effectuer les travaux sur l’étanchéité (partie commune) à ses frais avancés du fait de l’inaction de la copropriété et n’a jamais indiqué qu’il renonçait à exercer un recours contre les responsables à savoir la copropriété (du fait que les dommages concernent des parties communes) et l’ancien syndic du fait de son inaction.

Il rappelle qu’il a demandé lors de l’assemblée générale du 25 juin 2016 à être autorisé à affecter des travaux sur les parties communes, le syndic ayant ajouté à la rédaction du projet de résolution qu’il renonçait au remboursement des travaux.

Il soutient qu’en tout état de cause, ce procédé ne saurait consister en un acte de désistement.

Il formule ainsi des demandes de remboursement des frais avancés à hauteur de 5.390 euros pour les mises en eau selon la facture de la société BARTT’S, de 101.781,14 euros pour les travaux de réfection de sa terrasse selon l’ensemble des factures produites à ce titre et de 6.256,80 euros pour les travaux de réfection intérieure de son appartement selon la facture de la société BERTOUX.

Pour avoir subi de nombreux désagréments depuis son acquisition, des réclamations et avoir perdu la jouissance de son appartement pendant la durée des travaux de réfection, il sollicite l’allocation d’une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il expose subsidiairement que Monsieur [U] sollicite une indemnité correspondant à la réfection d’une installation d’électricité alors que l’expert a indiqué que ce problème était sans lien avec l’eau en provenance de sa terrasse, ajoutant que l’appartement de M. [U] a toujours été habitable et qu’il ne démontre aucune perte locative et donc aucun préjudice de jouissance.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs ses moyens', Monsieur [U] et Madame [X] demandent à la cour de':

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reconnu la responsabilité solidaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et de Monsieur [L] ;

*réformer le jugement entrepris sur le quantum des préjudices qui leur sont alloués ;

*recevoir leurs demandes envers Monsieur [L] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '»

En conséquence, :

*condamner in solidum Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et la SARL CITYA TORDO à leur payer':

— la somme de 57.554,17 euros au titre du préjudice de jouissance au 15 juin 2017';

— la somme de 1.498 euros au titre des frais de réparation de l’installation électrique';

*assortir ces condamnations de l’intérêt de retard au taux légal à compter du 3 novembre 2017';

Dans tous les cas, :

*condamner in solidum Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et la SARL CITYA TORDO au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile';

*condamner in solidum Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et la SARL CITYA TORDO aux dépens en ce compris les frais d’expertise';

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [U] et Madame [X] font valoir que l’expert a retenu que les infiltrations dans la chambre et la cuisine de leur appartement provenaient sans aucun doute des fuites verticales de la terrasse de Monsieur [L]', ces fuites étant causées par le fait que les évacuations ne peuvent résorber à cause d’un dimensionnement insuffisant ou/et que les canalisations et les caniveaux sont obstrués faute de surveillance et d’entretien.

Ils ajoutent que des désordres proviennent de l’installation de la VMC dans leur appartement et de la jardinière se trouvant sur la terrasse en rez-de-jardin de Monsieur [L].

Ils exposent que ce dernier a réalisé des travaux sur la terrasse consistant en la création de deux caniveaux traversant sans aucune autorisation de l’assemblée générale, qui sont sous dimensionnés, et pourvus d’un trop plein sous dimensionné ou carrément inexistant.

Qu’ils indiquent qu’ils n’étaient pas entretenus et que les défauts de conformité et d’entretien de ces caniveaux sont à l’origine de la mise en charge de la terrasse en période de fortes pluies de sorte que la responsabilité de Monsieur [L] est engagée.

Ils soutiennent que le fait que des travaux aient été réalisés par la SCI ISI (ancien propriétaire) ne saurait exonérer Monsieur [L] de sa responsabilité car l’actuel propriétaire est le seul responsable des désordres résultant des travaux qui ont pu être réalisés par les anciens propriétaires, Monsieur [L] ayant lui-même réalisé des travaux non conformes.

Ils font valoir que suite aux multiples dégâts des eaux, le locataire de leur appartement est parti définitivement le 15 septembre 2011 en indiquant très clairement dans ses courriers que son départ était uniquement motivé par l’impossibilité d’habiter le bien en raison des infiltrations.

Ils indiquent que le bien n’a plus pu être loué depuis’et qu’il ne pouvait d’ailleurs pas être reloué même à titre de location saisonnière car insalubre, sauf à s’engager dans des contentieux locatifs ruineux pour le bailleur.

Ils ajoutent que l’expert ne dispose toutefois d’aucune compétence en matière locative et que la remise en état d’un appartement qui subit des dégâts des eaux récurrents impose après assèchement, la réalisation de travaux qui excèdent la simple reprise des embellissements, et nécessitent la reprise des plâtres, des menuiseries, le remplacement de mobilier, et de l’installation électrique comme cela a été le cas dans leur appartement, sans parler de la perte de loyer'.

Ils rappellent qu’ils ont aussi dû changer l’installation électrique suite aux dégâts des eaux pour un montant de 1.498 euros, non remboursés par une assurance.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2024 et mise en délibéré au 9 janvier 2025.

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1°) Sur l’opposabilité du rapport d’expertise de Monsieur [D] à la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO

Attendu que la SARL CITYA BAIE DES ANGES anciennement CITYA TORDO soutient qu’elle n’a pas été attraite personnellement aux opérations d’expertise de Monsieur [D]'et par conséquent demande à la Cour de déclarer que ce rapport d’expertise ne lui sera pas déclaré opposable n’ayant pas été établi à son contradictoire

Qu’elle précise que la société CITYA TORDO n’était plus le syndic de la copropriété depuis le 30 juillet 2014, l’ordonnance de référé désignant Monsieur [D] datant du 9 juin 2015

Qu’elle fait valoir qu’elle n’a pas été en situation de discuter des conclusions de l’expert puisqu’elle n’a pas été destinataire du rapport

Qu’elle souligne enfin que les demandes des consorts [U]/ [X] et de Monsieur [L] se fondent exclusivement sur le rapport de Monsieur [D] et que dès lors l’expertise réalisée non contradictoirement doit être corroborée par d’autres éléments de preuve pour être exploitée par le juge à l’encontre de la partie non présente aux opérations, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Attendu qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire en page 6 que bien que convoquée régulièrement CITYA TORDO n’a pas répondu aux convocations de l’expert.

Qu’elle n’était pas plus représentée prétextant qu’elle n’est plus le syndic de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '»depuis le 30 juillet 2014.

Qu’il ressort de ces éléments que bien que régulièrement attrait dans la cause, la société CITYA TORDO n’a pas souhaité se rendre aux opérations expertales, ni y participer.

Que cette dernière ne saurait dés lors faire valoir devant la Cour qu’elle n’a pu répondre aux questions posées par l’expert sur la période concernée par son mandat.

Qu’il s’en suit que le premier juge a , à bon doit, déclarer le rapport d’expertise de Monsieur [D] opposable à la SARL CITYA TORDO,

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point.

2°) Sur l’origine des désordres

Attendu que l’expert Monsieur [D] a précisé :

*en page 10 de son rapport que :

— les fuites proviennent principalement de l’appartement actuellement occupé par Monsieur [L] suite à des travaux d’aménagement de la terrasse conduits par le prédécesseur la SCI ISI.

*en page 11 de son rapport que :

— la terrasse ne fuit que lorsqu’il y a de fortes précipitations qui conduisent à des débits que les évacuations (caniveaux + descentes EP) ne peuvent résorber à cause d’un dimensionnement insuffisant ou/et que les canalisations et les caniveaux sont obstrués faute de surveillance et d’entretien.

— il s’ensuit une montée importante du niveau des eaux de la terrasse qui viennent submerger les relevés créant les désordres observés chez Monsieur [U].

— il apparaît évident que les mises en eau doivent être conduites de façon suffisamment analytique pour discriminer les sources d’infiltrations.

Attendu que l’expert, avant de se lancer dans la réfection totale des terrasses, a décidé de qualifier les différentes parties de l’étanchéité pour affirmer que les dispositifs d’évacuation, et seulement eux, sont en cause.

Que ces opérations de mise en eau conduites par Monsieur [P] ont relevé que :

— les caniveaux traversant la terrasse que Monsieur [L] a fait exécuter en urgence à la suite des premières inondations sont sous dimensionnés.

— le caniveau Nord ne comporte pas de trop-plein pouvant compenser le manque de débit.

— le caniveau Sud comporte un trop-plein sous dimensionné.

— les caniveaux ont été obstrués essentiellement par de la végétation (feuilles mortes issues des jardinières non entretenues) ce qui a causé la mise en charge et de la montée des eaux lors des périodes de fortes précipitations

Que ces constatations permettaient à Monsieur [D] de conclure en page 14 de son rapport, que la conjonction de ces problèmes était la cause du débordement et des infiltrations constatées dans l’appartement de Monsieur [U] situé en dessous de la terrasse.

Qu’il indiquait également que les remontées verticales en périphérie de la terrasse d’une vingtaine de centimètres engravées dans l’acrotère avaient été mal ou non réalisées ce qui expliquait l’existence des infiltrations quand les relevés étaient submergés suite à la montée des eaux sur la terrasse.

Quant aux murs de la cuisine de Monsieur [U], Monsieur [D] indiquait que ces derniers présentaient deux types de dégradations qui devaient correspondre à deux agressions différentes à savoir :

— l’inondation verticale constatée depuis la terrasse de Monsieur [L]

— infiltrations horizontales depuis les jardinières causées par la VMC de l’appartement [U]

Et de conclure : «'la faiblesse des évacuations de EP et l’absence de trop-plein a entraîné la montée des eaux sur la grande terrasse lors de précipitations importants.

À partir d’un certain niveau, l’eau vient submerger les relevés quand ils existent et les infiltrations viennent créer les dommages dans les appartements situés en dessus de la dite terrasse'»

3°) Sur les responsabilités encourues

Attendu que l’article 1240 du code civil énonce que «'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'»

Que l’expert mentionne en page 15 de son rapport que les travaux d’aménagement des terrasses ont été commandés et exécutés du temps du propriétaire précédent la SCI ISI , vendeur de Monsieur [L] , ces travaux ayant été réalisés de manière non conforme aux règles de l’art au travers d’une conception approximative et mal dimensionnée

Qu’il poursuit en indiquant que l’existence des désordres se situe courant l’année 2008, le premier sinistre dénoncé en 2010 intervenant après la réalisation des travaux d’aménagement de la terrasse par la SCI ISI.

Attendu que Monsieur [L] rappelle avoir acquis l’appartement en 2011.

Qu’il soutient que tenant l’inertie totale de la copropriété, il a fait diligence pour remédier aux problèmes, à ses frais avancés, soulignant que la création des deux rigoles pour faciliter l’évacuation des eaux sur sa terrasse réalisée en 2013 n’a nullement été incriminé par l’expert.

Qu’il ajoute qu’aucun défaut d’entretien ne saurait lui être reproché , indiquant par ailleurs qu’il n’a fait l’objet d’aucune information claire et précise au terme de son acte d’achat à propos d’un quelconque problème affectant l’étanchéité de sa terrasse, ces éléments conduisant à sa mise hors de cause.

Attendu qu’il convient de relever qu’aucune responsabilité n’est recherchée à l’encontre de Monsieur [L] du fait des travaux réalisés en 2017 avec l’accord de la copropriété et sous le contrôle de son maître d''uvre.

Que toutefois le fait que des travaux aient été réalisés par la SCI ISI avant qu’il fasse l’acquisition du bien ne saurait l’exonérer de sa responsabilité.

Que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a en effet jugé dans un arrêt en date du 11 mai 2017 que le propriétaire actuel d’un bien immobilier est de plein droit responsable des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans le fonds voisin, même si ces troubles résultent de travaux réalisés par un précédent propriétaire.

Que dés lors il y a lieu de retenir la responsabilité de Monsieur [L] dans la survenance des sinistres subis par les consorts [U] / [X] et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Attendu que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que «'la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'»

Que Monsieur [D] indique en page 20 de son rapport d’expertise que la responsabilité de l’ancien syndic ( CITYA TORDO) ,sous mandat de gestion lors de l’apparition des désordres chez Monsieur [U] est engagée ainsi que celle des techniciens chargés des diagnostics de recherche de fuite pour aggravation sans causes des dégâts et préjudices à cause de diagnostics incomplets et non pertinents pour les uns et d’une mauvaise gestion du dossier et du temps pour l’ancien syndic.

Que la mauvaise gestion du dossier, du temps qui passe sans que les vrais sujets ne soient traités, l’absence de suivi des mises en eau exécutées par les entreprises livrées à elles-mêmes et l’absence de réaction du gestionnaire à la vue de rapport non pertinent qui affirme sans apporter clairement l’origine des désordres ont eu une incidence forte sur l’aggravation des désordres.

Qu’il convient aussi de relever comme l’indique l’expert en page 22 de son rapport d’expertise qu’au vu des éléments contenus dans le procès-verbal d’assemblée ordinaire du 23 juin 2010 (point 19 et 20), les travaux réalisés par l’ancien propriétaire la SCI ISI qualifiés de non conformes aux règles de l’art au travers d’une conception approximative et mal dimensionnée ont apparemment été exécutées sous couvert du syndic de l’époque.

Que le syndicat des copropriétaires, maître d''uvre est responsable des dommages causés du fait du défaut d’étanchéité de la terrasse de l’appartement de Monsieur [L] qui constitue une partie commune et de la défaillance du syndic en exercice CITYA TORDO dans son obligation de suivi et de réception des travaux

Qu’enfin il convient de rappeler que les travaux financés par Monsieur [L] concernent des parties communes et que les recherches de fuite ont démontré les non-conformités de ces étanchéités par l’absence de trop-plein et la présence d’évacuation insuffisante.

Que dés lors il y a lieu de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» et de la société CITYA TORDO dans la survenance des sinistres subis par les consorts [U] / [X] et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

4°) Sur l’indemnisation des préjudices

Attendu que Monsieur [U] et Madame [X] demandent à la Cour de condamner in solidum Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et la SARL CITYA TORDO à leur payer’la somme de 57.554,17 euros au titre du préjudice de jouissance au 15 juin 2017';

Qu’ils font valoir qu’à la suite des multiples dégâts des eaux leur locataire, Monsieur [G] est parti définitivement le 15 septembre 2011 et qu’ils n’ont plus reloué leur bien depuis en raison de la persistance des infiltrations.

Qu’ils soutiennent que leur préjudice correspond bien à la perte locative jusqu’à la réalisation des travaux d’étanchéité par Monsieur [L] en 2017

Qu’ils rappellent que le bail contenait une clause de révision des loyers selon l’indice du quatrième semestre de chaque année permettant ainsi de chiffrer la perte locative à la somme de 57.'554,17 €

Attendu qu’il n’est nullement démontré que l’appartement était inhabitable tenant les désordres.

Qu’il convient en effet de relever que l’appartement des consorts [U]/[X] qui a subi des infiltrations depuis 2008, a été loué sans problème au moins jusqu’en septembre 2011, soit plus de quatre ans après le début des infiltrations.

Que l’expert en page 24 de son rapport rappelait que la traînasse VMC (exutoire de la chaudière) était aussi responsable des infiltrations constatées, cet équipement ne relevant pas des parties communes.

Que si Monsieur [G] leur a indiqué aux termes d’un courrier en date du 23 février 2011, régulièrement traduit en français, quitter l’appartement en raison des désordres subis par l’appartement, force est de constater qu’ils ne produisent aucun courrier d’une agence immobilière prouvant qu’ils ont remis le bien à la location et qu’ils n’ont pu le louer en raison des désordres ou la publication d’annonces qu’ils auraient faites , lesquelles seraient demeurées infructueuses.

Qu’au contraire il résulte du rapport d’expertise que lors du premier accedit, l’état des embellissements n’était pas d’un niveau de repoussement capable d’empêcher de trouver un locataire à condition de faire le nécessaire en travaux de remise à niveau provisoire pour un coût raisonnable et ainsi conserver un chiffre d’affaires de 8.400 € hors charges.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a évalué la perte locative des consorts [U] /[X] à la somme de 25'000 € pour la période considérée.

Attendu que Monsieur [U] et Madame [X] demandent à la Cour de condamner in solidum Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et la SARL CITYA TORDO à leur payer’la somme de 1.498 euros au titre des frais de réparation de l’installation électrique';

Attendu que si la réalité des désordres affectant l’installation électrique a été constatée dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2010 et dans le constat d’huissier du 30 septembre 2014, ils ne l’ont pas été par l’expert.

Qu’il résulte cependant des pièces produites aux débats par les consorts [U]/[X] que':

— la société CANB, mandatée par le syndicat des copropriétaires est intervenue le 15 octobre 2010 pour remise en service de l’installation électrique de l’appartement des consorts [U]/[X], le bon d’intervention mentionnant que si le problème d’étanchéité n’est pas réglé, l’installation risque à nouveau d’être exposée à l’eau.

— la société CANB est intervenue à nouveau le 17 mars 2011, le bon d’intervention mentionnant que si le problème d’étanchéité n’est pas réglé l’installation risque de nouveau d’être exposée à l’eau.

— le 8 février 2013 la société STA effectuait des travaux électrique suite aux dégâts des eaux d’un montant de 1.498 €.

Qu’il convient de relever qu’il s’agit de travaux et non de préjudice lesquels travaux auraient dû être pris en charge par l’assurance multirisque habitation des consorts [U]/[X] .

Que ces derniers soutiennent que ces travaux n’ont pas été pris en charge par leur assurance en raison du caractère récurrent des infiltrations et de l’absence de réfection de l’étanchéité de la terrasse à l’origine de ces infiltrations et affirment avoir dû payer la somme de 1.498 € pour la réparation du matériel électrique suite aux dégâts des eaux.

Qu’il convient de relever que ces derniers ne justifient ni du paiement de cette somme, ni d’un refus de prise en charge par leur assurance.

Qu’il y a lieu par conséquent d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et la SARL CITYA TORDO à leur payer’la somme de 1.498 euros au titre des frais de réparation de l’installation électrique et de débouter 'les consorts [U]/[X] de cette demande.

5°) Sur les appels en garantis

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» soutient être étranger à la persistance du préjudice de jouissance subi par les consorts [U]/[X], rappelant que la responsabilité du cabinet CITYA TORDO a été stigmatisée par l’expert judiciaire en raison de son incapacité à traiter des désordres.

Attendu qu’il résulte tant du rapport d’expertise judiciaire que des pièces produites au dossier par Monsieur [U] et Madame [X], notamment les différent courriers adressés par eux au syndic que celui-ci a commis une faute dans la réalisation de sa mission, faute en partie à l’origine des préjudices subis par ces derniers.

Que ce dernier n’a pas été en effet capable de traiter rapidement les désordres qui sont apparus à partir de 2008 et qui n’ont fait que s’aggraver au fil des ans.

Qu’il n’a pas empêché l’exécution par un copropriétaire de travaux touchant les parties communes dans des conditions désastreuses.

Qu’il n’a pas traité avec diligence les recherches de fuite lorsqu’elles se sont manifestées à nouveau après 2013.

Qu’il n’a pas cru devoir se faire assister par un conseil technique ni pour les recherches de fuite ni pour le suivi des travaux de reprise.

Attendu par ailleurs qu’il est établi que les travaux effectués sur l’étanchéité de la terrasse n’ont pas été réalisés sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat des copropriétaires bien qu’il s’agisse d’une partie commune mais sous celle de la SCI ISI

Que Monsieur [L] venant aux droits de cette dernière, devra être déclaré responsable des désordres résultant des travaux effectués par le précédent propriétaire

Qu’il s’en suit qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» devait être relevé et garanti par Monsieur [L] et son ancien syndic la société CITYA TORDO de toutes les condamnations prononcées au profit de Monsieur [U] et de Madame [X] et a fixé la part de responsabilité des désordres entre eux à la moitié chacun.

Attendu enfin qu’il y a lieu de prononcer la mise hors de cause de la compagnie d’assurances AXA dans la mesure où le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» ne sollicitait sa garantie qu’en cas de condamnation prononcée contre lui sans qu’il soit relevé ou garanti par une autre partie.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.

6°) Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [L]

Attendu que Monsieur [L] demande à la Cour de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et la SARL CITYA TORDO à lui payer les sommes suivantes, à titre de dommages et intérêts et en réparation des préjudices suivants :

— coût des mises en eau : 5.390 euros';

— coût des travaux de réfection de sa terrasse': 101.781,14 euros';

— coût des travaux de réfection intérieure de son appartement': 6.256,80 euros';

— préjudice de jouissance : 50.000 euros'

Que Monsieur [L] fait valoir qu’il a toujours souhaité effectuer les travaux sur l’étanchéité de sa terrasse, partie commune, à ses frais avancés du fait de l’inertie de la copropriété mais n’a jamais indiqué qu’il renonçait à exercer un recours contre les responsables à savoir la copropriété et l’ancien syndic la société CITYA TORDO du fait de son inaction.

Qu’il indique que le syndic a ajouté une disposition au projet de résolution d’origine en indiquant qu’il renoncerait au remboursement de ces travaux’et dénonce un tel procédé, soutenant qu’en aucun cas il ne saurait consister en un désistement ou dans la renonciation non équivoque à un droit.

Attendu qu’il convient de relever que Monsieur [L] ne produit pas aux débats le projet de résolution d’origine.

Qu’il résulte de la résolution n°6 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 25 juin 2016, assemblée générale où était présent Monsieur [L] intitulée- Autorisation à donner à Monsieur [L] de faire effectuer à ses frais et sur ses terrasses sous le contrôle d’un maître d''uvre les travaux d’étanchéité et maçonnerie décrits dans les devis Bartt’s et Man Bat ci joint ( dossier de Maître EHRENFELD ci-joint) '

«'L’assemblée générale après en avoir délibéré accepte à l’unanimité le principe d’une réalisation des travaux d’étanchéité et maçonnerie par Monsieur [L] et à ses frais tels que décrits dans les devis joints à la convocation et sous le contrôle d’un maître d''uvre.

Monsieur [L] s’engage d’ores et déjà à ne jamais réclamer à la copropriété le remboursement des frais engagés pour la réfection totale de l’étanchéité et de la maçonnerie de ses terrasses

Cette résolution est votée à l’unanimité'»

Qu’il résulte clairement de cette résolution qu’il n’a jamais été question d’exécution de travaux aux frais avancés de Monsieur [L] mais au contraire des travaux à effectuer à ses frais

Que la mention «'Monsieur [L] s’engage d’ores et déjà à ne jamais réclamer à la copropriété le remboursement des frais engagés'»' ne fait que confirmer cette analyse.

Qu’en renonçant à réclamer le remboursement de ses frais, celui-ci a entendu renoncer à agir contre le le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'»

Qu’au surplus il convient de relever que le préjudice matériel avancé par Monsieur [L] au titre des travaux de réfection à l’intérieur de son appartement qu’il chiffre à 6.256,80 € n’a pas pu être vérifié par l’expert judiciaire, ces travaux d’embellissement étant de surplus pris en charge habituellement par la police multirisque habitation de la victime

Qu’enfin le préjudice de jouissance allégué par Monsieur [L] n’a en aucun cas été vérifié par l’expert judiciaire.

Qu’il convient en l’état de ces éléments de débouter celui-ci de ses demandes et de confirmer le jugement querellé sur ce point.

7° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '», la SARL CITYA TORDO et Monsieur [L] aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point, de condamner Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» la SARL CITYA TORDO à payer à Monsieur [U] et Madame [X] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile’en cause d’appel et de débouter Monsieur [L] , le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» la SARL CITYA TORDO de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nice le 18 mai 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina '» et la SARL CITYA TORDO à payer’à Monsieur [U] et madame [X] la somme de 1.498 euros au titre des frais de réparation de l’installation électrique';

STATUANT A NOUVEAU,

DÉBOUTE Monsieur [U] et Madame [X] de leur demande tendant à leur allouer la somme de 1.498 euros au titre des frais de réparation de l’installation électrique';

Y AJOUTANT

CONDAMNE Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» la SARL CITYA TORDO à payer à Monsieur [U] et Madame [X] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile’en cause d’appel ;

DÉBOUTE Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» et la SARL CITYA TORDO de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile’en cause d’appel ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «'La Farnesina'» , la SARL CITYA TORDO et Monsieur [L] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,