COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 12 MARS 2025

N° 2025 / 069

N° RG 24/06828

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNDCQ

[H], [U], [E] [Z] épouse [S]

C/

Syndicat des copropriétaires

[N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marjorie RIDEAU

M^e Philippe SCHRECK

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 26 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01925.

APPELANTE

Madame [H], [U], [E] [Z] épouse [S]

née le 29 Mai 1971 à [Localité 5] (92), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marjorie RIDEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, la SARL SOGEDIM, SARL dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Philippe SCHRECK, membre de la SCP SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [H] [Z] épouse [S] est propriétaire des lots n°46 (local) et 80 (parking) au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », sis [Adresse 1] (83), soumis au régime de la copropriété.

Le grand livre comptable tenu par le syndic de l’immeuble « [Adresse 4] » révélant un arriéré de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic la SARL SOGEDIM, a mis en demeure Mme [Z] d’avoir à régulariser la situation.

Par exploit de commissaire de justice du 08 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [Z] selon la procédure accélérée au fond aux fins de paiement des sommes de 5.706,69 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 décembre 2023, au titre des charges de copropriété impayées, appels provisionnels et travaux dus au 1er janvier 2024 ; de 152,48 euros au titre des frais de mise en demeure ; de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; et de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de la procédure.

Mme [Z], assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 mars 2024.

Par jugement rendu le 26 avril 2024, le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN a :

Condamné Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice, la SARL SOGEDIM, la somme de 4.994,69 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2023 au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;

Rejeté la demande de dommages et intérêts ;

Condamné Mme [Z] aux entiers dépens ;

Condamné Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice, la SARL SOGEDIM, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des demandes.

Pour statuer en ce sens, le premier juge, s’appuyant sur les dispositions des articles 10, 14-1, 14-2, 19-2 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, a retenu que le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] justifiait de sa créance à hauteur de 5.706,69 euros ; que la somme de 712 euros sollicitée en date du 1er janvier 2024, correspondant à un exercice postérieur à celui en cours au jour de la mise en demeure, devait être rejetée ; et qu’il devait être fait droit à la demande en paiement à hauteur de 4.994,69 euros (5.706,69 – 712).

Il a retenu qu’aucun élément ne permettait cependant de démontrer la mauvaise foi de la défenderesse dans son retard de paiement si bien qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires requérant de sa demande de dommages et intérêts.

Suivant déclaration au greffe en date du 28 mai 2024, Mme [Z] a relevé appel de ce jugement sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts et les autres demandes.

Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] a constitué avocat.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, Mme [Z] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 26 avril 2024 par Mme le Président du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en ce qu’il a :

Condamné Mme [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL SOGEDIM, la somme de 4.994,69 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2023, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;

Condamné Mme [H] [Z] aux entiers dépens ;

Condamné Mme [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL SOGEDIM, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Confirmer le jugement rendu par Mme le Président du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 26 avril 2024 et dont appel en ce qu’il a :

Rejeté la demande de dommages et intérêts ;

Rejeté le surplus des demandes ;

Et statuant à nouveau, :

A titre principal, :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » de toutes ses demandes, fins et conclusions, compte tenu de l’irrégularité de la mise en demeure adressée le 05 décembre 2023 à Mme [H] [Z] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire, si la mise en demeure adressée le 05 décembre 2023 devait être considérée comme régulière, :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » de toutes ses demandes, fins et conclusions, en l’absence de justificatifs de la somme réellement due par Mme [H] [Z] ;

A titre infiniment subsidiaire, :

Limiter à la somme de 4.880,33 euros, le montant dû par Mme [H] [Z] au syndicat des copropriétaires l’immeuble « [Adresse 4] » au titre des charges de copropriétés échues et à échoir et des frais de recouvrement ;

Accorder à Mme [H] [Z] les plus larges délais de paiement sur deux ans, la première échéance devant intervenir dans le mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

En tout état de cause, :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens de première instance ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » à verser à Mme [H] [Z] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [Z] fait valoir que la mise en demeure qui lui a été adressée le 05 décembre 2023 ne détaille pas les provisions devenues exigibles relatives à l’année en cours qui n’auraient pas été payées par elle, contrairement à ce qui est requis par les dispositions des articles 14-1 et 14-2 de la Loi du 10 juillet 1965.

Elle fait valoir que, plus encore, le détail présenté dans la mise en demeure ne correspond pas au détail se trouvant dans le grand livre partiel, une différence de 300 euros apparaît.

Elle fait ainsi valoir que la mise en demeure n’est pas régulière

Elle fait ensuite valoir que le syndicat des copropriétaires défendeur ne justifie pas de la somme exacte réclamée au titre des charges impayées et à échoir au 31 décembre 2023.

Elle fait également valoir qu’il ressort du détail de son compte débiteur que quatre mises en demeure lui ont été comptabilisées alors que les pièces signifiées simultanément à l’assignation à comparaitre ne font pas figurer la mise en demeure adressée le 02 novembre 2021, de sorte qu’une somme de 38,12 euros ne saurait lui être imputée.

Elle expose par ailleurs qu’il n’était pas nécessaire pour le syndicat défendeur de multiplier les mises en demeure et les relances, et qu’il ne faut retenir que les frais liés à la lettre de mise en demeure nécessaire à l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle fait également valoir être dans une situation financière difficile, et qu’elle ne peut pas et ne devrait pas assumer les charges relatives au fonctionnement des galeries au regard de la destination de ses lots et de l’inutilisation des galeries.

Elle fait valoir enfin qu’elle n’est en aucun cas de mauvaise foi, ses non paiements résultant uniquement de la situation relative à la répartition des charges relatives au fonctionnement des galeries, et qu’en outre, le syndicat défendeur est défaillant à justifier d’un préjudice direct et certain, direct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Elle sollicite enfin la modification de la répartition des charges de sorte qu’elle sera alors créancière du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » a formé un appel incident.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 06 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » demande à la cour de :

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l’instance ;

Infirmer le jugement déféré pour le surplus et recevant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » en son appel incident ;

Condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 6.949,35 euros au titre des charges et provisions échues exigibles au 02 juillet 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 05 décembre 2023, date de la mise en demeure, sur celle de 5.307,14 euros et à compter de l’arrêt de la cour pour le surplus ;

Condamner Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Mme [Z] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » fait valoir que l’exercice comptable s’étend sur 12 mois, soit en l’espèce sur une année civile.

Il fait valoir que le grand livre partiel reprenant le compte de Mme [Z] est un document comptable officiel opposable au copropriétaire lequel ne peut, en ce qu’il retrace notamment toutes les opérations s’attachant à son compte, les contester sauf à démontrer une erreur ou une omission ; que Mme [Z] ne peut donc rejeter sans autre commentaire les écritures comptables qui lui sont opposées à défaut de démontrer des erreurs ou des omissions ce qu’elle ne tente pas de faire ; et que le dernier relevé du grand livre comptable révèle qu’au 02 juillet 2024 Mme [Z] est redevable de la somme de 7.101,83 euros.

Il fait valoir que depuis lors, elle est redevable de la provision d’avril et de celle de juillet 2024, lesquelles étant échues sont exigibles sans qu’il soit nécessaire d’une mise en demeure laquelle n’a d’intérêt que pour rendre exigible les provisions non encore échues.

Il fait valoir que retranchant les frais de mises en demeure retenues par le premier juge qui ne présentent pas le caractère d’exigibilité comme les charges échues, soit la somme de 152,48 euros, la somme de 6.949,35 euros (7.101,83 – 152,48) est due au 1er juillet 2024.

Il fait valoir que la cour ne peut que constater que Mme [Z], outre qu’elle reconnaît devoir la somme réclamée, est dans l’incapacité d’assurer les paiements exigibles auxquels elle est tenue aux périodes légales et cause manifestement un préjudice à la copropriété indépendant du recours à un conseil, justifiant qu’elle soit condamnée au paiement d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La clôture a été prononcée à l’audience du 07 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 954 du Code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ;

Attendu qu’en l’espèce, d’une part, Mme [Z] a omis d’énoncer au dispositif de ses écritures la demande à titre infiniment subsidiaire, tendant à modifier la répartition des charges relatives au fonctionnement des galeries, invoquée pourtant dans sa discussion ;

Que dans ces conditions, la cour n’a pas à statuer sur cette demande ;

Attendu que, d’autre part, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » a omis d’énoncer au dispositif de ses écritures la demande tendant à condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive dans l’exécution de ses obligations, invoquée pourtant dans sa discussion ;

Que dans ces conditions, la cour n’a pas à statuer sur cette demande ;

Attendu que l’article 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. » ;

Attendu que l’article 19-2 de la même loi prévoit que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. ['] » ;

Attendu qu’en l’espèce, Mme [Z] conteste la régularité de la mise en demeure ;

Que le syndicat des copropriétaires a adressé une mise en demeure à Mme [Z] le 05 décembre 2023 d’avoir à s’acquitter de la somme de 5.307,14 euros, précisant que la lettre fait courir un délai de trente jours au terme duquel, sa quote-part sur les sommes votées non encore échues devient exigible conformément à l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

Que, pour autant, ladite lettre fait apparaître des frais de mise en demeure et de rappel, ainsi que des sommes au titre d’une « situation précédente » et d’un « état des dépenses au 31/12/2022 » ;

Qu’en ne précisant pas le montant des seules provisions échues impayées dont Mme [Z] devait s’acquitter dans le délai de trente jours, la mise en demeure ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 susvisé et s’analyse plutôt en un préalable à une action de droit commun ;

Que, en effet, si les provisions échues et les provisions non encore échues peuvent faire l’objet d’une condamnation prononcée par jugement accéléré au fond, une telle condamnation dans ce cadre procédural spécifique n’est possible qu’à la double condition que le copropriétaire débiteur ait été d’une part, mis en demeure de payer le montant de la provision non versée à l’échéance et avisé de ce qu’il dispose encore de trente jours pour la régler et que d’autre part, la mise en demeure soit restée infructueuse à l’issue du délai ;

Qu’en d’autres termes, le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ;

Qu’il en résulte que la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer précisément la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ;

Que, en effet, les provisions non encore échues ne devenant exigibles que par l’effet de l’absence de règlement de la provision due au titre de l’article 14-1, cela suppose que le copropriétaire débiteur ait été dument informé de la somme qu’il devait payer à ce seul titre ;

Que, par ailleurs, à cet égard, le syndicat des copropriétaires ne fait pas valoir d’observations ;

Que, qui plus est, les sommes inscrites sur la mise en demeure ne correspondent pas au Grand Livre partiel produit aux débats en guise de relevé de compte de copropriétaire ;

Qu’en conséquence, en l’absence de mise en demeure répondant aux critères posés par l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de déclarer irrecevable l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Mme [Z] par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] », agissant sur le fondement de ce texte selon la procédure accélérée au fond ;

Qu’il convient donc de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.994,69 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2023, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir, condamné Mme [Z] aux entiers dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Qu’il convient en outre de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts et le surplus des demandes ;

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Attendu qu’en l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » aux entiers dépens de la procédure ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu’il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » à payer à Mme [H] [S] née [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

REFORME le jugement réputé contradictoire rendu le 26 avril 2024 par le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN statuant selon la procédure accélérée au fond en ce qu’il a :

Condamné Mme [H] [S] née [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice, la SARL SOGEDIM, la somme de 4.994,69 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2023 au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;

Condamné Mme [H] [S] née [Z] aux entiers dépens ;

Condamné Mme [H] [S] née [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL SOGEDIM, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 26 avril 2024 par le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN statuant selon la procédure accélérée au fond pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement réformés et y ajoutant,

DECLARE irrecevable l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Mme [H] [S] née [Z] par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » à payer à Mme [H] [S] née [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » aux entiers dépens de la procédure.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE