COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2025

N° 2025 / 055

N° RG 22/09944

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJXFL

[Y] [O]

[W] [O]

C/

S.C.I. [P] & [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Mohamed BOURGUIBA

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 27 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-427.

APPELANTS

Monsieur [Y] [O]

né le 31 Mai 1958 à [Localité 5] (59), demeurant [Adresse 2]

Madame [W] [O]

née le 07 Juin 1960 à [Localité 5] (59), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Mohamed BOURGUIBA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

S.C.I. [P] & [D]

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, dont le le siège social est sis [Adresse 2].

Décès de M. [D] [I], associé de la SCI DANIEL & [D]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Franck BANERE, membre de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile immobilière dénommée [P] ET [D] est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation constituant le lot n°8 du lotissement de la [Adresse 3] [Adresse 1] à [Localité 4] (département du Var).

Les époux [Y] et [W] [O] ont occupé une partie de ses locaux à compter de l’année 2005 en vertu d’un accord verbal conclu avec l’un des associés de la SCI, M. [D] [I].

Dans le courant de l’année 2017, le nouveau gérant de la société, M. [E] [J], a proposé aux époux [O] de régulariser un bail d’habitation, mais les parties ne se sont pas entendues sur le montant du loyer.

Par exploit d’huissier du 10 mars 2021, la société a signifié à M. [Y] [O] un acte de résiliation de commodat prenant effet au 1er juin 2021.

Les époux [O] s’étant maintenus dans les lieux, la SCI [P] ET [D] les a assignés le 14 juin 2021 à comparaître devant le tribunal de proximité de Fréjus aux fins de :

— constater, ou à défaut prononcer, la résiliation du commodat,

— ordonner en conséquence leur expulsion,

— et les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.500 euros par mois.

Les défendeurs se sont opposés à cette action et ont sollicité la requalification de la convention en bail d’habitation ainsi que la fixation d’un loyer mensuel de 400 euros.

Suivant jugement rendu le 27 mai 2022, le tribunal a :

— dit n’y avoir lieu de requalifier la convention,

— constaté la résiliation du commodat à compter du 1er juin 2021,

— ordonné l’expulsion des époux [O] et de tous occupants de leur chef,

— condamné les époux [O] au paiement d’une indemnité d’occupation de 700 euros par mois à compter de la date susdite jusqu’à parfaite libération des lieux,

— et mis à leur charge les dépens, outre le paiement de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [O] ont interjeté appel le 11 juillet 2022 et notifié le 25 juillet suivant des conclusions aux termes desquelles ils font valoir :

— que M. [D] [I] avait installé le mari en qualité de gardien de la villa, l’épouse étant devenue par la suite son auxiliaire de vie,

— qu’ils acquittent depuis l’origine toutes les charges liées à l’occupation du bien, y compris les consommations d’eau et d’électricité d’un autre locataire en l’absence de compteurs distincts,

— et que l’importance de ces dépenses fait perdre à la convention son caractère gratuit, qui est l’essence même du prêt à usage.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de requalifier la convention en bail d’habitation,

— de juger que ledit bail s’est tacitement reconduit tous les trois ans depuis 2005, et en dernier lieu au cours de l’année 2020 jusqu’en 2023,

— de fixer le montant du loyer à 400 euros par mois,

— et de condamner l’intimée aux entiers dépens, ainsi qu’à leur payer 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées le 13 mai 2023, la SCI [P] ET [D] soutient pour sa part :

— que le paiement des charges liées à l’occupation du bien n’est pas de nature à entraîner la requalification du contrat,

— que les époux [O] n’ont pas donné suite à la proposition de régulariser un bail moyennant un loyer de 700 euros qui leur avait été faite en 2017,

— et qu’ils n’établissent pas leur qualité de gardien des lieux.

Elle demande à la cour de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner les époux [O] aux dépens de l’instance d’appel ainsi qu’à lui payer 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. En conséquence, il ne sera tenu aucun compte du contenu des courriers de procédure adressés au conseiller de la mise en état.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2024.

DISCUSSION

En vertu de l’article 1876 du code civil, le prêt à usage (anciennement dénommé commodat) est un contrat essentiellement gratuit, ce qui le distingue du contrat de bail lorsqu’il porte sur un immeuble. Toutefois, le fait que le preneur assume les charges courantes liées à son occupation ne permet pas de requalifier la convention au motif qu’elle revêtirait un caractère onéreux, et ce quelqu’en soit le montant.

En l’espèce, il est constant que les époux [O] n’ont jamais versé aucun loyer, mais se sont acquittés seulement de la taxe d’habitation (et non pas de la taxe foncière comme indiqué par erreur par le premier juge), des primes d’assurance d’une police multirisques habitation et des consommations d’eau et d’électricité. La circonstance, au demeurant contestée, qu’ils aient pu acquitter également les consommations d’un autre locataire en l’absence de compteurs défalcateurs est sans incidence sur la qualification de la convention.

Il résulte d’autre part de l’article 1888 du même code, tel qu’interprété par la jurisprudence, que lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose à usage permanent, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a donné son plein effet à l’acte de résiliation du prêt signifié le 10 mars 2021 par la SCI [P] ET [D].

Enfin, la cour n’est pas saisie par les appelants d’une demande subsidiaire aux fins de révision du montant de l’indemnité d’occupation mise à leur charge par le tribunal, étant rappelé que celle-ci n’est pas nécessairement fixée par référence à la valeur locative du bien mais doit également tenir compte de la privation de jouissance subie par le propriétaire.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, condamne les époux [O] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à l’intimée une somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE