COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 08 JANVIER 2026

Rôle N° RG 21/07764 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHQLO

S.A.S. TEH FRANCE

C/

S.A.R.L. CONTINENTAL PALACE

Copie exécutoire délivrée

le : 8/01/26

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

Me [Localité 6] GARAY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de FREJUS en date du 26 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2019 005930.

APPELANTE

S.A.S. TEH FRANCE, poursuites et diligences de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A.R.L. CONTINENTAL PALACE, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anaïs GARAY de la SELAS ROBIN LAWYERS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président

M^me Claire OUGIER, Présidente de chambre, magistrat rapporteur

M^me Magali VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026,

Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Le 9 août 2018, la SARL Continental palace, vendeur, et la SAS Teh France, acquéreur, ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 2], à [Localité 14] et cadastré section [Cadastre 4], constituant le lot numéro 8 de l’îlot 4 de la zone d’aménagement concerté dénommée « [Adresse 10] », moyennant un prix de 840 000 euros TTC.

L’acte stipulait qu’en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l’acte définitif de vente interviendrait au plus tard le 30 septembre 2019.

Par exploit du 15 octobre 2019, la SARL Continental palace a sommé la SAS Teh France de se présenter le 28 octobre 2019 en l’office notarial à l’effet de signer l’acte authentique de vente, à défaut de quoi elle serait considérée comme déliée de tout engagement et fondée à se voir attribuer le dépôt de garantie, outre indemnisation et clause pénale.

Le 28 octobre 2019, un procès verbal de carence a été établi par le notaire, la société Teh France n’ayant pas comparu ni versé le solde du prix et les frais de la vente.

Par exploit du 26 novembre 2019, la SARL Continental palace a fait assigner la SAS Teh France devant le tribunal de commerce de Fréjus aux fins de se voir attribuer la somme de 50 000 euros au titre du dépôt de garantie versé lors de la signature du compromis et séquestrée, de voir condamner la société Teh France à lui payer 84 000 euros au titre de la clause pénale et 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 26 avril 2021, le tribunal a

— confirmé la levée de la condition suspensive de servitudes,

— débouté la société Teh France au titre des conditions suspensives de droit commun,

— débouté la société Teh France de sa demande au titre du permis de construire,

— déclaré la société Continental palace déliée de tout engagement contractuel à l’égard de la société Teh France dans le cadre de la promesse de vente établie entre les parties le 9 août 2018,

— condamné la société Teh France à payer à la société Continental palace la somme de 34 000 euros correspondant à la différence entre la clause pénale et le dépôt de garantie versé initialement, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu’au parfait paiement,

— débouté la société Teh France de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

— condamné la société Teh France à payer à la société Continental palace la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Continental palace de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la société Teh France aux entiers dépens.

Par déclaration du 25 mai 2021 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SAS Teh France a relevé appel de cette décision aux fins de la voir annuler et réformer en toutes ses dispositions, à l’exception de celle déboutant la société Continental palace de toutes ses autres demandes, fins et conclusions.

La SARL Continental palace a conclu et l’arrêt rendu est donc contradictoire en vertu de l’article 467 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 octobre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025 et a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 août 2021, la SAS Teh France, appelante, demande à la cour de

— dire et juger recevable son appel,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de Fréjus le 26 avril 2021,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— dire et juger que la condition suspensive de droit commun, telle que stipulée à la promesse synallagmatique de vente du 9 août 2018, bénéficiant à la société Teh France SAS n’a pas été remplie,

— dire et juger que la société Continental palace, cédante, a manqué à son obligation de contracter de bonne foi,

— dire et juger que la société Continental palace, cédante, a commis des réticences dolosives à l’égard de son acquéreur, la société Teh France SAS, qui a vicié son consentement lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente du 9 août 2018,

— prononcer en conséquence, l’annulation de la promesse synallagmatique de vente par la société Continental palace à la société Teh France SAS en date du 9 août 2018,

en toutes hypothèses,

— dire et juger qu’elle n’est plus liée contractuellement à la société Continental palace

* tant de par la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 9 août 2018,

* que de par la non-réalisation de cette condition suspensive de droit commun, telle que stipulée à la promesse synallagmatique de vente du 9 août 2018,

— débouter la société Continental palace de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— voir attribuer à la société Teh France la somme de 50 000 euros séquestrée, au titre du dépôt de garantie par Maître [X] [D], notaire associé de la SCP « [X] [D], Gilles Debard, Mathias Pierron et Marie Mascerpa-Pradel », titulaire d’un office notarial à Saint-Raphaël (83700)[Adresse 1] [Adresse 7],

— condamner la société Continental palace à payer à la société Teh France SAS une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens distraits,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour confirmait le jugement de première instance en considérant que la société Teh France SAS aurait exécuté ses obligations contractuelles et que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées,

— dire et juger que la société Continental palace ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un quelconque préjudice à hauteur de 84 000 euros,

— ramener dans le cadre du pouvoir modérateur le montant de la clause pénale à la somme de 1 euro en ce que la clause pénale stipulée est manifestement excessive, eu égard aux circonstances particulières de l’affaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 septembre 2021, la SARL Continental palace, intimée, demande à la cour de

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Fréjus le 26 avril 2021 en toutes ses dispositions,

— condamner la SAS Teh France à payer à la SARL Continental palace la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Teh France aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées pour l’exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de l’appelante

La SAS Teh France soutient que la validité de la promesse conclue est affectée par le manquement de la SARL Continental palace à son obligation de contracter de bonne foi ainsi que par la réticence dolosive dont elle a fait preuve à son égard, mais aussi que les conditions suspensives stipulées ne se sont pas réalisées, s’appuyant en ce sens sur une consultation technique du 11 mai 2020.

Ainsi, il était stipulé au titre des conditions suspensives de droit commun que « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner ».

En outre, la promesse comportait une clause stipulant qu’ « il appartiendra aux parties de procéder directement entre elles aux comptes et remboursements nécessaires ».

Or, l’appelante fait valoir que plusieurs éléments posent problème à cet égard.

Antérieurement à la convocation chez le notaire et notamment lors d’une entrevue le 26 septembre 2019 et dans un courriel du 25 octobre 2019, la société Teh France a avisé la SARL Continental palace que l’implantation de la villa telle qu’autorisée par le permis de construire obtenu par la société Continental palace posait problème. Ainsi, ce permis qui fait partie intégrante de la cession immobilière, prévoit un avaloir béton doté d’un clapet anti-retour en bas de la parcelle mais la réalisation de l’ouvrage conforme au permis, de par l’implantation basse de l’ouvrage, générerait des inondations récurrentes pour la résidence, l’avaloir prévu au permis n’ayant pas la capacité de contenir 83 m3, telle qu’imposé par l’étude hydrogéologique. Il en résulterait une obligation de déposer un permis de construire modificatif avec une implantation plus haute, ce qui ne manquerait pas de modifier l’implantation de la bâtisse, outre des frais financiers mettant à mal l’économie générale du projet, sa rentabilité et par suite sa viabilité même. L’étude technique réalisée révèle que les difficultés concernant le dispositif d’assainissement pluvial du projet et la possibilité technique d’implantation sous la piscine ne sont accréditées ni par la notice de la demande de permis de construire ni par les plans de coupe du terrain visés à l’article 1 de l’arrêté de permis de construire. La faisabilité du dispositif d’assainissement pluvial prescrit n’est ainsi pas avérée et le projet est compromis voire irréalisable.

Encore, la promesse ne comporterait aucune prévision des comptes entre les parties au titre des charges et travaux par une répartition conforme au cahier des charges et approuvée, ni aucune information quant aux stipulations du cahier des charges du lotissement. Aucun état des comptes de l’association syndicale n’a jamais été porté à la connaissance de la société Teh France, de sorte qu’elle ignore si elle reste lui devoir des sommes ou en est créancière, ne connaît pas davantage la quote-part ni le montant des charges afférentes au lot pour les deux exercices précédents, ni celles prévisibles ou exigibles au titre du budget prévisionnel, et, le cas échéant l’existence d’éventuelles procédures en cours. Le certificat annexé en pièce 24 de l’acte de vente et de constitution de servitude du 23 avril 2013 délivré au notaire par le syndic font état du statut de la copropriété des immeubles bâtis tandis que la promesse ne mentionne aucunement l’instauration d’une copropriété horizontale. Elle se trouve ainsi engagée sur la base de calculs qu’elle ne connaît pas et qui lui font supporter le risque d’une révélation tardive de charges grevant le bien, incompatible avec les conditions suspensives convenues.

Enfin, l’emprise au sol de la servitude de passage constituée sur la parcelle objet de la promesse au profit de la parcelle dominante cadastrée section [Cadastre 5] restant appartenir au vendeur, demeurerait incertaine, ladite servitude n’étant pas matérialisée sur un plan annexé et son indemnisation n’étant pas fixée. Et une servitude d’occupation grevant l’angle nord-ouest du terrain figure aux plans de rétablissement du géomètre-expert M. [Z] et résulterait d’un acte du 23 avril 2013. Il ne s’agirait pas d’une servitude de droit privé mais d’une servitude administrative d’utilité publique approuvée qui imposerait des contraintes et des obligations spécifiques alors qu’aucune mention n’est faite à ce sujet dans la promesse.

Ainsi, la promesse présenterait des lacunes concernant certains éléments essentiels à l’information due à l’acquéreur, voire des dissimulations du vendeur, qui affecteraient les conditions suspensives convenues en matérialisant une charge ou un vice grevant l’immeuble et en diminuant la valeur.

L’appelant demande donc l’annulation de la promesse synallagmatique en application des articles 1130 et suivants du code civil et de dire qu’elle n’est plus liée contractuellement en l’état de cette nullité comme de la non-réalisation de la condition suspensive.

La SARL Continental palace, intimée, observe que la société Teh France ne s’est prévalue des difficultés techniques qu’elle invoque qu’après avoir été sommée de comparaître pour signer l’acte définitif. Elle soutient que l’ensemble des conditions suspensives de droit commun a été réalisé et que la non-réitération de l’acte définitif ne résulte que de la défaillance fautive de la SAS Teh France.

S’agissant des servitudes évoquées, elle indique que la promesse mentionne la servitude de passage, laquelle résulte d’un acte du 23 avril 2013 et figure au plan annexé à la promesse en hachuré sous la dénomination « servitude d’occupation », de sorte qu’il n’y en a en réalité qu’une seule et parfaitement matérialisée.

En ce qui concerne les comptes de l’association syndicale, une « convention des parties sur la répartition des charges et travaux » figure dans la promesse, en vertu de laquelle l’acquéreur est informé de ce que le lot fait partie d’une ZAC gérée par une ASL et supporte les charges à compter du jour de son entrée en jouissance.

La SARL Continental palace conteste quelque rencontre du 26 septembre 2019 telle qu’alléguée et soutient, au visa d’une attestation de l’architecte en charge du projet, que les plans d’implantation de la villa tels qu’autorisés par le permis de construire et annexés avec celui-ci à la promesse prévoient une hauteur de construction suffisante pour l’écoulement gravitationnel et un bassin de rétention sous la piscine et sous la terrasse d’un volume suffisant pour collecter les eaux pluviales.

Elle conclut donc à la confirmation de la décision déférée.

Sur ce,

1.1 S’agissant des conditions suspensives,

La promesse de vente conclue entre les parties le 9 août 2018 stipule en page 6 des conditions suspensives dont la réalisation d’une seule entraîne expressément la caducité du tout.

Parmi ces conditions, certaines sont mentionnées comme de « droit commun », stipulées en la faveur de l’acquéreur qui peut seul s’en prévaloir :

— « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués (') pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend lui donner »,

— « l’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix disponible ».

D’autres conditions suspensives sont qualifiées à l’acte de « particulières », mais il est dans ce paragraphe seulement fait mention de l’absence de condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Il est soutenu à cet égard que des charges nouvelles telles que prévues aux conditions suspensives de droit commun se seraient révélées à plusieurs titres.

. le dispositif d’assainissement pluvial prévu au permis de construire serait insuffisant

La société intimée produit aux débats en pièce 4 une note hydraulique relative à l’assainissement pluvial édité en novembre 2017, et afférente au projet de construction sur la parcelle objet de la promesse de vente. Cette note, établie par un bureau d’études techniques en eau et environnement,la société Alizé environnement, indique prendre en compte les règles du code de l’environnement et du plan local d’urbanisme, mais également les contraintes topographiques dont la pente orientée nord-sud de 8%. Après exposé des méthodes de calcul et de la situation des lieux, elle organise un système d’assainissement pluvial qu’elle décrit comme adapté aux hypothèses de pluies et de ruissellement, aux plans projets et aux conditions normales de fonctionnement du réseau pluvial.

Est également produite en pièce 5 par la société Continental palace, une attestation de M. [L], du cabinet d’architectes ISPP, certifiant que, dans cette étude hydraulique, « la hauteur de construction prévue est suffisante pour l’écoulement gravitationnel, et le volume nécessaire au bassin de rétention est disponible sous la piscine et sous la terrasse du projet. »

Il doit être en outre relevé que les parties s’accordent à retenir que le permis de construire a été accordé sur la base de ce projet d’assainissement pluvial, celui-ci étant ainsi validé par les services d’urbanisme compétents.

Pour contredire ces avis techniques, l’appelante communique plusieurs éléments :

— en pièce 4, un courriel adressé par Madame [W] [G], de l’office notarial de Maître [I], qui dit elle-même être le « conseil de l’acquéreur », daté du 25 octobre 2019 et adressé au notaire devant lequel la société Teh France a été sommée de comparaître pour signature de l’acte définitif.

Il y est fait état d’ « inondations récurrentes » dans l’hypothèse d’une réalisation de l’ouvrage conforme au permis et de la nécessité d’un permis de construire modificatif et fait référence à une « entrevue sur [Localité 11] le 26 septembre 2019 » entre les deux parties à l’occasion de laquelle les difficultés auraient été évoquées.

Rien ne permet de confirmer ni la matérialité ni la teneur de cette rencontre qui est démentie par l’intimée.

L’avis de Mme [G] dont il n’est d’ailleurs pas mentionné qu’elle serait elle-même notaire, et dont la pièce 7 permet de comprendre qu’elle en réalité simplement une « collaboratrice » de l’office notarial, n’est pas de nature à remettre en cause la validité d’un projet établi par des hommes de l’art disposant de compétences techniques en la matière, étant au surplus observé que la « documentation » à laquelle il est fait référence et qui est mentionnée comme « jointe » au mail, ne figure pas dans la pièce communiquée.

— en pièce 14, un courrier adressé le 11 mai 2020 à la SAS Teh France par Mme [A] [N], se prévalant des qualités d’ « expert conseil et consultant, expert en urbanisme et aménagement urbain, expert en agriculture et estimations foncières, expert en estimations immobilières et commerciales, expert en gestion d’immeubles et copropriété », et expert de justice inscrite auprès de la cour d’appel de Bastia notamment, faisant suite à la demande de consultation de cette société.

Elle rappelle les termes de la note hydraulique du projet et, retenant que « l’implantation du bassin de rétention sous la piscine portée sur plan de masse est contredite par la notice de la demande de permis de construire et par les plans de coupe du terrain supportant la construction », elle conclut que « la faisabilité du dispositif d’assainissement pluvial prescrit n’est pas avérée et, en l’état, le projet est compromis voire irréalisable »

Toutefois, il peut être observé que cet avis émane d’un expert moins spécialisé que le cabinet d’études techniques qui a rédigé la note hydraulique contestée et qu’il a été spécialement requis par la société Teh France bien après qu’elle a été assignée en justice. Bien plus, il repose expressément sur de la documentation fournie par sa requérante, mais qui n’est aucunement annexée à la consultation, de sorte que sa valeur s’en trouve nécessairement affectée.

La société appelante échoue ainsi à démontrer que le dispositif d’assainissement pluvial prévu au projet était insuffisant ou défaillant et qu’il en résulterait une charge supplémentaire pour elle de nature à affecter valablement son engagement.

. la servitude de passage serait insuffisamment précisée et une autre servitude d’occupation omise

La promesse du 9 août 2018 stipule en page 8 que « le vendeur déclare ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude qui ne serait pas relatée (à l’acte et) qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres que celles résultant le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l’urbanisme ou des documents de la Z.A.C. dont il s’agit ».

Il est précisé à cet égard qu’il « résulte du titre de propriété » une « servitude de passage » dont le fonds dominant est la propriété du vendeur, en parcelle cadastrée section [Cadastre 5], le fonds servant, celui de l’acquéreur objet de la promesse, soit la parcelle section [Cadastre 4].

Il est encore mentionné qu’ « afin de permettre au vendeur de conserver à la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] dont il reste propriétaire un accès suffisant sur la voirie de l’îlot, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs, à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage exclusif en tous temps et heures et avec tous véhicules. Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants-droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités. Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande figurant sous hachures vertes au plan demeuré ci-annexé après mention. Le propriétaire du fonds dominant entretiendra à ses frais exclusifs le passage ».

La promesse évoque le titre de propriété du vendeur en page 4 : « acquisition suivant acte reçu par Maître [C], notaire à [Localité 9], le 23 avril 2013, publié au service de la publicité foncière de [Localité 8] 1er. Suivi d’un acte contenant la constatation de la condition suspensive suivant acte reçu par maître [V] [C], notaire susnommé, le 6 mai 2013 ».

Et parmi les plans annexés à la promesse -aucune contestation n’étant élevée à cet égard, un seul mentionne une servitude dite « d’occupation ». Même si sur le document produit aux débats -possiblement en photocopie- tant par l’appelante que par l’intimée (respectivement en pièces 2 et 1), les hachures ne sont pas vertes, aucun doute n’est permis puisqu’il est indiqué qu’elles correspondent à la « servitude d’occupation suivant acte de Me [C] du 23 avril 2013 ».

cette précision exclut toute ambiguïté tant sur l’assiette de la servitude que sur sa nature, quand bien même le titre de 2013 avait-il pu qualifier de servitude d’occupation ce qui est décrit manifestement comme étant une servitude de passage.

Enfin, il n’est justifié par l’appelante de l’existence d’aucune autre servitude sur la parcelle objet de la promesse de vente. Ainsi si le plan de prévention des risques incendie de forêt (PPR) annexé à acte indique valoir servitude d’utilité publique, c’est dans le cadre du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols, et non pas spécifiquement pour la parcelle objet de la promesse, de sorte que l’analyse faite par l’expert requis par la société Teh France dans les conditions précitées est manifestement erronée. A cet égard, il peut être relevé que, contrairement à ce qu’écrit cet expert, rien n’imposait aux parties de fixer à la promesse une indemnisation au titre de cette servitude, le prix étant librement convenu entre elles.

. Les charges afférentes au lotissement seraient indéterminées

La promesse de vente du 9 août 2018 précise dès sa page 3, en suite de l’identification du bien objet de cette vente, que ce bien constitue le lot n°8 de l’îlot 4 de la zone d’aménagement concerté « les parcs de Valescure », qu’un extrait du règlement applicable à la [Adresse 15] a été remis à l’acquéreur « dès avant ce jour, ainsi qu’il le reconnaît », et qu’aux arrêtés autorisant la ZAC sont annexés notamment « le projet de l’association syndicale libre (et) le cahier des charges des ventes de lots ». Il est encore ajouté que « l’ensemble du dossier de [Adresse 15] comprenant (ces) pièces et en outre les divers plans y relatifs ont été déposés au rang des minutes de l’office notarial de [Localité 9] (Var). »

Un paragraphe intitulé « conventions relatives à l’association syndicale » suit, dans le cadre duquel il est précisé, page 4, l’existence d’une « convention des parties sur la répartition des charges et travaux » ainsi stipulée :

« le PROMETTANT réglera au représentant de l’association au moyen des fonds provenant de la vente le coût des travaux décidés au jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes, que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d’exécution.

Le BENEFICIAIRE supportera les charges à compter du jour de l’entrée en jouissance et le coût des travaux qui auraient été décidés à compter du jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes ».

Ni la promesse ni les documents qui y sont annexés ne font état d’une quelconque « copropriété horizontale » comme évoqué par l’appelante, et une telle copropriété ne peut être simplement déduite de l’existence d’une association syndicale.

Il est encore mentionné en page 8 de la promesse que « le vendeur déclare qu’il n’existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété », ce qui n’est démenti par aucune pièce adverse.

C’est ainsi à tort que l’appelante prétend être ignorante tant du cahier des charges du lotissement que des modalités de répartition des charges et travaux avec le vendeur et elle ne démontre aucunement que des charges supplémentaires qui auraient été tues à l’acte s’y ajouteraient de fait.

Il apparaît ainsi que la SAS Teh France ne peut se prévaloir de la condition suspensive stipulée à son profit relativement à de telles charges. Le jugement déféré est donc confirmé de ce chef.

1.2 S’agissant de l’obligation de contracter de bonne foi et d’un dol,

En vertu de l’article 1104 du code civil, les parties sont tenues de négocier, contracter et exécuter le contrat de bonne foi.

L’article 1130 du code civil dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

L’article 1137 suivant -dans sa version en vigueur à la date de la promesse et donc antérieurement au 1er octobre 2018- précise que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

La validité du consentement des contractants est appréciée au moment de la formation des contrats, c’est à dire au 9 août 2018, jour de la signature de la promesse (1ère Civ., 12 juillet 2007, pourvoi n°06-15.090).

Pour autant, les événements postérieurs, s’ils n’ont évidemment pas pu avoir une incidence sur leur consentement, peuvent être utilisés pour apprécier l’existence d’un vice du consentement au moment de la formation du contrat (Com ., 1er mars 2011, pourvoi n°10-11.260).

Enfin, c’est à la partie qui prétend que son consentement a été vicié d’apporter la preuve du dol (Com., 5 octobre 2004, pourvoi n°03-12.006).

En l’espèce, il a déjà été retenu qu’aucun des reproches formulés par l’appelante au regard des stipulations de la promesse conclue n’était fondé. Les contestations élevées quant au dispositif d’assainissement pluvial, quant aux servitudes et quant aux charges financières ont été rejetées. Il n’est ainsi pas démontré que les termes de la promesse conclue contiennent quelque lacune ou omission, ni donc quelque dissimulation de la part du vendeur. Aucun élément accréditant une quelconque mauvaise foi de la société Continental palace n’est davantage démontré.

Il n’est donc démontré aucun vice ayant affecté le consentement de la SAS Teh France lors de la conclusion de la promesse du 9 août 2018 et c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté ses prétentions de ces chefs également.

Sur la demande subsidiaire de l’appelante

La SAS Teh France fait valoir que la société Continental palace ne justifie d’aucun préjudice à hauteur de 84 000 euros et demande à la cour de réduire le montant de la clause pénale convenue, manifestement excessive, à 1 euro, tenant les « circonstances particulières de l’affaire ».

Elle ajoute que le dispositif du jugement déféré a donné lieu à une divergence d’analyse entre les parties et qu’il doit être retenu que le préjudice de la société Continental palace se limite à la différence entre le montant de la clause pénale et le dépôt de garantie déjà versé, soit 34 000 euros seulement.

L’intimé réplique que la clause pénale a été d’un commun accord fixée à 84 000 euros, soit 10% du prix de vente, ce qui n’est pas excessif au regard du coût global du projet. Elle relève que la société Teh France est une entreprise générale de construction tous corps d’état qui s’est rendue à de multiples reprises sur le chantier avant de signer la promesse pour analyser les données techniques de son projet, et qu’elle était de plus assistée de son propre conseil lors de la signature de la promesse, de sorte que la non-réitération de l’acte définitif ne procède que de son seul fait fautif.

Sur ce,

La promesse de vente du 9 août 2018 comporte en page 7 deux paragraphes distincts.

Le premier, intitulé « stipulation de pénalité » prévoit que « au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 84 000 euros à titre de dommages -intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

Le second, intitulé « dépôt de garantie » indique que « les parties conviennent de fixer le montant du dépôt de garantie à la somme de 50 000 euros. (') Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées : a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente. b) elle sera restituée purement et simplement à l’acquéreur dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes, c) elle sera versée au vendeur, et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par l’acquéreur ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

Il est jugé que toutes les conditions suspensives ont été réalisées et donc levées.

Selon mention en page 13 de la promesse de vente, la signature de l’acte authentique de vente devait dès lors intervenir « au plus tard le 30 septembre 2019 », par le ministère de Maître [X] [D] notaire à [Localité 13].

Il est acquis que la SAS Teh France, régulièrement sommée de régulariser l’acte définitif le 15 octobre 2019 par remise de l’acte à une personne se disant habilitée à le recevoir, n’a pas comparu au jour fixé, le 28 octobre 2019 à 14 heures, devant Maître [D], et que celui-ci a en conséquence dressé un procès verbal de carence le jour dit.

Le sort du dépôt de garantie est en conséquence dûment fixé au « c) » précité, à titre d’ »indemnité forfaitaire non réductible » : il est acquis au vendeur, la société Continental palace. Il ressort de la comptabilité du notaire telle qu’annexée à la sommation du 15 octobre 2019, que ce dépôt a effectivement été versé par la société Teh France.

S’agissant de la « stipulation de pénalité », elle est instituée et fixée indépendamment de ce dépôt de garantie et expressément mentionnée comme distincte puisque décrite comme modulable par le juge à titre de clause pénale, quand l’indemnité forfaitaire que constitue le dépôt de garantie est « non réductible ». Elle vient donc s’y ajouter.

L’appelante en demande la réduction à concurrence d’un euro aux motifs de l’absence de préjudice supporté par la société Teh France et de « circonstances particulières de l’affaire » qu’elle n’explicite d’ailleurs pas.

L’intimée admet la réduction de cette clause pénale à hauteur de 34 000 euros puisqu’elle demande la confirmation du jugement déféré, lequel prononçait condamnation à ce titre sur ce montant seulement, au motif que « le tribunal estime que le préjudice subi par la société Continental palace se limite à la différence entre le montant de la clause pénale et le dépôt de garantie déjà versé ».

Rien ne justifie de réduire davantage le montant de cette clause pénale qui a été librement consentie par les parties, au delà de ce à quoi acquiesce l’intimée. Le jugement déféré est donc, comme elle le sollicitait, confirmé en toutes ses dispositions, sauf à préciser pour écarter toute ambiguïté qu’au delà de la condamnation de l’appelante au paiement de la somme de 34 000 euros, le dépôt de garantie versé en comptabilité du notaire par ses soins reste acquis à l’intimée.

Sur les frais du procès

L’équité impose de condamner la société Teh France qui succombe à payer à la société Continental palace une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en son appel, les entiers dépens restent également à la charge de l’appelante.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Le précisant,

Dit que la condamnation de la SAS Teh France au paiement à la SARL Continental palace de la somme de 34 000 euros au titre de la clause pénale intitulée « stipulation de pénalité » à l’acte, ne s’impute pas sur le dépôt de garantie de 50 000 euros, lequel reste acquis à la SARL Continental palace comme convenu le 9 août 2018 ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Teh France à payer à la SARL Continental palace une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Teh France aux entiers dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT