COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 11 DECEMBRE 2025

N°2025/481

Rôle N° RG 22/16561 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKPD6

[W] [H]

C/

S.D.C. [Localité 10] COLLINE MICHEL COLLINE

S.A.S. CITYA SAINT HONORE [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

à :

SELARL AVOCALEX

SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO

SELARL LPM & ASSOCIES

le :

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 07 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03222.

APPELANT

Monsieur [W] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas SIMON DE KERGUNIC de la SELARL AVOCALEX, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Le [Adresse 11], dont le siège social est sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet BY GESTION sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE

substitué par M^e Estelle MONCHO de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocate au barreau de GRASSE

S.A.S. CITYA SAINT HONORE [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocate au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Alexandrine FOURNIER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble [Adresse 9] à [Localité 12] est organisé en copropriété.

Jusqu’au 3 août 2017, la SAS CITYA SAINT-HONORE [Localité 6] a été le syndic de copropriété.

Indiquant avoir constaté en février 2017 que son jardin, dont il a la jouissance exclusive, avait été dégradé à la suite de travaux réalisés en son absence, M.[H], copropriétaire, a saisi le juge des référés par actes d’huissier des 24 août 2017 et 23 novembre 2017. Une expertise a été ordonnée par décision du 22 janvier 2018.

La SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 6] a de nouveau été désignée en qualité de syndic lors d’une assemblée générale du mois d’août 2019. Son contrat n’a pas été renouvelé lors d’une assemblée générale du 02 août 2024.

Mme [F], expert, a déposé son rapport le 27 février 2020.

En juin 2020, M.[H] a financé la remise en état du jardin dont il a la jouissance exclusive.

Par exploit du 11 août 2020, M.[H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 6] aux fins de les voir condamner à l’indemniser de divers préjudices.

Les sociétés SCI AZUREA, ALSAD 1, DJPASAD, PASAD et QUADRICA sont intervenues à la procédure.

Par jugement contradictoire du 07 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— déclaré irrecevable l’intervention volontaire des sociétés SCI AZUREA, ALSAD 1, DJPASAD, PASAD et QUADRICA ;

— débouté M.[W] [H] de ses demandes ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné M.[W] [H] à payer à la SAS CITYA SAINT-HONORE [Localité 6] et au [Adresse 11] chacun la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M.[W] [H] aux dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Le premier juge a estimé irrecevables les interventions volontaires des SCI.

Il a rejeté la demande formée par M.[H] à l’encontre du syndicat des copropriétaires, au motif qu’il ne rapportait pas la preuve d’une faute commise par ce dernier, alors qu’il visait l’article 1240 du code civil pour étayer sa demande.

Il a également rejeté la demande de M.[H] formée à l’encontre du syndic de copropriété en relevant qu’il ne démontrait pas plus l’existence d’une faute (délictuelle) ayant entraîné un préjudice à son détriment.

Par déclaration du 13 décembre 2022, M.[H] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a déclaré irrecevables les interventions volontaires des SCI.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

La SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 6] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 octobre 2025auxquelles il convient de se reporter, M.[H] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré,

— d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire du 26/02/2020,

— de condamner le [Adresse 11] à lui verser la somme de 21.817,65euros au titre des travaux de remise en état de son jardin privatif et de ses aménagements qu’il a déboursés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,

— de condamner le Syndic CITYA SAINT-HONORE [Localité 6], à titre personnel, à lui verser les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance:

*à titre principal 60.000 euros au titre de la perte d’une chance de percevoir des revenus locatifs de son appartement entre décembre 2016 et juin 2020, subsidiairement 22.231 euros au titre de la perte de jouissance de son jardin privatif pendant 43 mois (de novembre 2016 à juin 2020),

* 2550,50 euros à titre de dommages et intérêts pour le remplacement de son mobilier de jardin

— de condamner in solidum le [Adresse 11] et le cabinet CITYA SAINT-HONORE [Localité 6], à lui payer la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, qui comprendront les dépens de l’instance de référé ayant abouti à l’ordonnance de référé du 22/01/2018 et les dépens d’expertise judiciaire.

Il explique que le syndicat des copropriétaires a fait effectuer des travaux sur des parties communes qui ont dégradé son jardin, partie commune à jouissance exclusive comme le démontre le rapport d’expertise judiciaire. Il relève ainsi que le jardin a été détruit (végétaux et terrasse en dalles) et n’a pas été remis en état. Il estime dès lors engagée la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que le syndicat ne peut contester sa responsabilité au motif que les travaux, qui n’étaient pas urgents, ont été effectués à la seule initiative du syndic, sans autorisation de l’assemblée générale. Il considère que le syndicat est responsable des travaux engagés par son mandataire. Il fait état d’une responsabilité de plein droit, sans nécessité de démontrer l’existence d’une faute.

Il reproche au syndic de ne l’avoir pas avisé de la date des travaux dont il conteste l’urgence.

Il lui reproche également d’avoir manqué à son obligation de conserver et d’entretenir la partie commune qu’est son jardin en se contentant de mandater une entreprise pour la reprise du mur enterré, sans commander les travaux de remise en état. Il fait observer que le syndic ne peut se retrancher derrière l’opposition du conseil syndical concernant la remise en état alors qu’aucune demande antérieure aux travaux n’avait été adressée au conseil syndical. Il précise que la SAS CYTIA SAINT HONORE [Localité 6] a été désignée à nouveau en qualité de syndic en août 2019.

Il fait état d’un préjudice matériel(pour la remise en état du jardin, des éclairages, de la terrasse, du grillage et du portillon) et d’une perte de chance de percevoir des revenus locatifs.

Il sollicite également des dommages et intérêts en raison de la perte de jouissance de son jardin, si la perte de chance de pouvoir louer son bien n’était pas retenue.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes de M.[H] à son encontre,

En tout état de cause,

— de débouter M.[H] de toute demande à ce titre.

A titre subsidiaire,

— de limiter sa condamnation à la somme de 6814,85 euros,

Dans cette hypothèse,

— de condamner la SA CITYA à le relever et à le garantir,

— de débouter M.[H] de toute demande plus ample ou contraire, notamment au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens,

— de confirmer, pour le surplus, la condamnation de M. [H] à son profit, telle qu’elle a été prononcée en première instance au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens,

— de condamner en cause d’appel M.[H] à 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose que sa responsabilité ne peut être engagée au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’il s’agit de conséquences de travaux dont l’objet étaient la conservation et la préservation des parties communes. Il précise que la détérioration du jardin de M.[H] est la conséquence d’une mauvaise gestion d’un chantier, qui n’est pas de sa compétence. Il relève que ces travaux ont été pris sur l’initiative du syndic, sans autorisation de l’assemblée générale, ni avis auprès du conseil syndical ni validation a posteriori. Il fait observer que les dégradations sont le fait de l’entreprise intervenue à la demande du syndic.

Il estime que M.[H] ne justifie pas des préjudices allégués. Il note que ce dernier n’a pas déclaré de sinistre à son assureur.

Si sa responsabilité devait être engagée, il sollicite la garantie de la SA CITYA, syndic, responsable de la mise en oeuvre des travaux, qui a agi hors mandat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter, la SA CITYA SAINT HONORE [Localité 6] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de débouter M.[W] [H], de toutes ses demandes à l’encontre de la SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 6],

A titre infiniment subsidiaire, si la responsabilité de la SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 6] devait être reconnue,

— de réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de M. [W] [H],

Y ajoutant,

— de condamner tout succombant à payer à la SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 6] une somme de 3.500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Laurence PARENT-MUSARRA, membre de la SELARL CABINET LPM AVOCATS, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle conteste toute faute dans l’exercice de son mandat. Elle expose avoir dû faire exécuter des travaux d’étanchéité en urgence, effectués par la société [Localité 6] ETANCHE. Elle relève que cette société devait passer par le lot de M.[H].

Elle déclare que le conseil syndical a refusé de valider le devis de réfection et de faire réparer le jardin de M.[H]. Elle déclare être intervenue au nom du syndicat des copropriétaires. Elle précise n’avoir plus été syndic à compter du mois d’août 2017. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires a refusé la prise en charge des travaux de remise en état et la ratification a posteriori des travaux d’étanchéité. Elle fait observer qu’elle ne pouvait commander des travaux de remise en état avant que les travaux soient effectués.

Subsidiairement, elle discute le montant des préjudices évoqués par M.[H]. Elle souligne que le préjudice lié à la remise en état du jardin excède le chiffrage de l’expert. Elle note qu’il ne démontre pas l’existence d’une perte de chance de louer son bien et qu’il l’évalue de manière tout à fait excessive, à 93%. Elle note qu’il ne justifie pas de la dégradation de meubles de jardin, qui n’était pas reprise dans l’expert judiciaire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 octobre 2025.

MOTIVATION

La responsabilité du syndic peut être engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires sur le fondement contractuel pour des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission. Elle peut l’être également vis-à-vis des copropriétaires sur le fondement délictuel, car il n’y a pas de lien de droit avec eux : les copropriétaires ne sont pas parties au contrat de syndic.

Le syndic n’est pas le préposé du syndicat des copropriétaires, mais est son représentant légal. Il en découle qu’il est un mandataire (même si sa situation est quelque peu différente de celle d’un mandataire classique) et à ce titre, la responsabilité du mandant est engagée pour les fautes commises par le syndic dans l’exercice de ses fonctions.

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 énonce que lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Pour pouvoir de sa propre initiative, commander des travaux sur l’immeuble qu’il administre, le syndic doit justifier :

— d’une situation d’urgence qui interdit la convocation préalable d’une assemblée;

— de la nécessité de procéder à des travaux relevant de la sauvegarde de l’immeuble en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

M.[I], copropriétaire, avait avisé le syndic de copropriété, la SAS CITYA, de l’existence d’une forte humidité permanente dans son lot qui avait des répercussions sur sa santé. Un certificat médical du 04 septembre 2015 notait que ce dernier présentait une pathologie ORL aggravée par des problèmes d’humidité.

Etait alors mandaté le bureau d’études ADER qui confirmait, dans un rapport du 25 avril 2016, après des visites des 09 septembre et premier octobre 2015, l’existence d’une forte humidité dans’appartement. Il notait que celle-ci, qui ne pouvait être combattue par les ventilations, avait une origine endogène, liée à un défaut d’étanchéité d’un mur en maçonnerie enterré, celui-ci distillant en permanence de l’eau derrière un placard et le mur de la salle de bains. Ce professionnel relevait que la seule solution pérenne pour rendre le local 'enfin habitable’ était d’étancher le mur par l’extérieur, 'ce qui aurait dû être réalisé avant de transformer des caves en local habitable'. Il suggérait notamment d’effectuer l’affouillement du mur pour l’équiper d’une étanchéité puis la poste d’une étanchéité et d’un drain, avec la mise en place d’une terrasse étanche en seuil des baies vitrées de l’appartement du premier étage.

Ces travaux, qui étaient nécessaires pour permettre à un copropriétaire d’avoir un local qui ne soit pas trop humide et qui devaient être réalisés rapidement, ne s’analysent pas en des travaux urgents puisqu’ils ne relevaient pas d’une sauvegarde de l’immeuble et qu’ils ne justifiaient pas l’absence de convocation de l’assemblée générale.

Un devis était établi par la SARL [Localité 6] ETANCHE le 10 novembre 2016. Il avait pour objet l’enlèvement de la terre végétale et des végétaux avec la démolition d’une dalle en ciment pour découvrir un mur enterré afin d’effectuer des travaux d’étanchéité, ces derniers étant prévus par une autre société. Le devis évoquait :

— la mise en place du chantier,

— les travaux préparatoires (avec la dépose du petit portillon 'accès terrasse’ de M.[H], y compris la dépose du grillage et la démolition du mur de soutien du grillage; le déplacement des végétaux, avec la mention suivante : 'les végétaux sortis du sol seront fragilisés, nous ne serons pas tenus pour responsables de leur état après leur sortie de terre’ ; la démolition de la dalle en ciment et des pierres de la terrasse, l’affouillement du mur ; la remise en place de la terre végétale et des végétaux avec une pelle hydraulique)

— les travaux de protection (confection d’une dalle en béton; fourniture et pose de pierres et d’un caniveau; reconstruction du muret avec enduit y compris le scellement des piquets de grillage avec la pose d’un grillage et remise en place du portillon).

Il était noté, en fin de devis, la mention suivante :'après travaux, sera remis en place seulement les végétaux, 2 phoenix par nos soins. Concernant la remise en état de la pelouse ou autre arbuste, végétaux, la remise en place des gaines, câbles électriques, prises électriques, boîtiers électriques, antenne, téléphone, gaz ou autre, cela sera à votre charge'.

La SAS CITYA a mandaté cette société et les travaux se sont déroulés fin 2016 et début 2017 ( p.52 du rapport d’expertise).

Elle n’a pas informé les copropriétaires de la mise en oeuvre de ces travaux ni n’a convoqué immédiatement une assemblée générale.

Lors d’une assemblée générale du 03 août 2017 (durant laquelle la SAS CITYA a été démise de ses fonctions), avait été proposée la ratification des travaux d’étanchéité 'au niveau du rez-de-jardin de l’annexe suite aux infiltrations subies par l’appartement [I] [N]', ratification qui a été rejetée.

M.[H] est propriétaire des lots 174, 175 et 176 qui ont été réunis pour former un appartement comprenant notamment une terrasse.

Il ressort des la lecture du règlement de copropriété que ces trois lots, 'parties privées', sont situés en rez-de-chaussée du bloc II de l’ensemble immobilier. Le lot 174 est décrit comme un local (première porte droite) de 19, 25 m², avec le droit à l’usage des W.C et toilettes communs situés à l’étage ; le lot 175 est décrit comme un local (deuxième porte droite) d’une superficie de 21, 75 m² avec le droit à l’usage des toilettes et WC communs situés à l’étage ; le lot 176 est décrit comme un local (troisième porte droite) d’une superficie de 21,75 m², avec le droit à l’usage des toilettes et WC communs situés à l’étage.

Le règlement de copropriété (titre V) mentionne que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Le titre de propriété mentionne qu’au lot 174 (rez-de-chaussée, première porte droite), est attachée la jouissance exclusive et particulière du terrain au droit de ce local d’une superficie de 33 m² et qu’au lot 175 (rez-de-chaussée deuxième porte droite) est attachée la jouissance exclusive et particulière du terrain au droit du local d’une superficie de 40m².

Le règlement de copropriété ne rattache pas de terrain aux lots 174, 175 et 176. Il faut en déduire que les terrains visés au titre de propriété de M.[H] sont des parties communes à jouissance exclusive.

Le rapport d’expertise judiciaire n’étant pas contraignant pour le juge, il n’y a pas lieu de l’homologuer. M.[H] sera en conséquence débouté de sa demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire.

Ce rapport sera en revanche pris en compte puisqu’il dispose d’une valeur probatoire certaine, l’expert ayant effectué sa mission avec sérieux et minutie.

L’expert judiciaire mentionne qu’avant l’intervention de cette société, le jardin de M.[H] était composé d’une terrasse dallée sur laquelle se trouvait un salon de jardin. Il ajoute que se trouvait, devant cette terrasse, un espace gazonné séparé par un chemin composé de pas japonais. Il relève avoir constaté, après l’intervention de la SARL [Localité 6] ETANCHE, que le jardin était détruit, qu’il ne restait plus aucun arbre en bon état, que le salon de jardin et les pierres n’existaient plus, que trois palmiers avaient été déracinés, que les arbres de petits massifs n’avaient pas été replantés et que, ni l’arrosage automatique, ni les luminaires ne fonctionnaient. Il notait que les désordres étaient les suivants : jardin totalement détruit ; palmier jeté et non replanté; salon de jardin abîmé; margelle en marbre cassée: système d’arrosage automatique détruit ; éclairages détruits.

Il est établi que la SARL [Localité 6] ETANCHE a pénétré chez M.[H] sans que ce dernier n’en soit prévenu et que le jardin de M.[H] a été dégradé à la suite des travaux d’étanchéité.

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SAS CITYA a commis plusieurs fautes à l’égard de M.[H] :

— elle ne l’a pas avisé de la mise en place de travaux qui nécessitaient une entrée sur la partie commune dont il avait la jouissance privative,

— elle ne l’a pas avisé que l’intervention de la société allait entraîner un déplacement de végétaux, avec la fragilisation de ces derniers et l’absence de remise en état de tous les végétaux déplacés ou abîmés ; elle ne lui a pas permis de faire en sorte de réduire les dommages par une réorganisation éventuelle de son jardin et une protection de son mobilier ;

— elle n’a pas mandaté une entreprise pour remettre en état le jardin de M.[H] qui a été détruit, alors que les travaux ont été terminés début 2017, qu’il était clairement noté sur le devis de la SARL [Localité 6] ETANCHE que la remise en état de la pelouse ou autre arbuste, végétaux et des câbles électriques seraient à la charge du mandant et que le jardin avait été détruit, ce dont elle pouvait facilement s’apercevoir en fin de chantier.

La SAS CITYA a également commis une faute dans sa gestion d’administration puisqu’elle a fait exécuter des travaux qui ne pouvaient être qualifiés d’urgents, sans en informer les copropriétaires, alors même qu’elle savait, à la seule lecture du devis de la SARL [Localité 6], que la partie commune à jouissance privative de M.[H] serait dégradée et qu’il serait nécessaire d’envisager une remise en état des lieux.

L’expert judiciaire (p.25) avait envisagé, après accord de la SARL [Localité 6] ETANCHE, que celle-ci réalise des travaux de remise en état du jardin avec le soutien d’autres entreprises, puisque la SARL [Localité 6] ETANCHE n’avait pas compétence pour une remise intégrale à l’identique. C’est dans ces conditions que l’expert avait validé deux devis de la SARL PAYSAGE DU PARADIS II (d’un montant total de 5814, 85 euros TTC; pour des travaux de plantation de palmiers et d’arbustes; des travaux de pelouse et d’évacuation de déchets et des travaux d’installation d’un arrosage automatique). L’expert avait également validé un devis de 1000 euros, de la société ESTERELECT, pour la mise en place de luminaires. Cette solution n’a pu être mise en oeuvre, puisque la SARL [Localité 6] ETANCHE, qui n’avait pas été payée de l’intégralité de sa facture, n’a pas pris en charge les travaux de remise en état qu’elle devait faire.

C’est dans ces conditions que l’expert a indiqué prendre en compte :

le devis de réparation du jardin de la société BATINORM : 14.532, 80 euros TTC

le devis de la société ESTRELECT d’un montant de 1000 euros

les devis de la société PAYSAGE DU PARADIS II d’un montant total de 5814, 85 euros

— les factures d’achat du salon [de jardin] de M.[H] : 2555, 50 euros

M.[H] a mandaté des sociétés pour remettre en état son jardin.

Il convient de rappeler que la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable.

M.[H] justifie s’être acquitté des sommes suivantes :

—  5814,85 euros (pièces 6 et 7) auprès de la SARL LES JARDINS DU PARADIS qui correspondent aux travaux et sommes mentionnées par la SARL LES JARDINS DU PARADIS II, validés par l’expert,

—  1650 euros auprès de la société MDA pour les travaux d’électricité, somme qui correspond à ce qu’avait validé l’expert (1000 euros HT) à l’occasion de l’étude d’un devis d’une autre société,

—  14.352, 80 euros auprès de la société MDA, somme qui correspond au devis de la société BATINORME qui avait été validé par l’expert,

soit la somme totale de 21.817, 65 euros.

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ce dernier devant répondre du comportement de son mandataire.

La SAS CITYA sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de cette condamnation, puisqu’elle a commis une faute dans l’exécution de sa mission.

Il ressort des pièces du dossier que M.[H], avant la mise en oeuvre des travaux, avait effectué des démarches pour mettre son appartement en location (pièce 23), auprès de la société PAP, pour un montant de 1500 euros, indiquant qu’il s’agissait d’un grand deux pièces de 63 m² avec un jardin paysager avec terrasse, au sein d’une résidence de grand standing avec un parc, une piscine, un tennis et des gardiens. Entre le 21 novembre 2016 et 13 janvier 2017, trois personnes avaient répondu à l’annonce. M.[H] expliquait à l’une d’entre elle les difficultés liées à la dégradation du jardin. Le 29 novembre 2016, Mme [Y] lui indiquait souhaiter une location immédiate et ne pas vouloir louer le bien en raison des difficultés évoquées.

Il produit au débat un avis de la valeur locative du bien, datant du 23 janvier 2020 (pièce 29) qui évoque une somme de 1500 euros par mois.

M.[H] a subi, du fait de la dégradation de son jardin, une perte de chance d’avoir pu louer son bien, puisque le logement bénéficiait d’un jardin paysager. Néanmoins, le logement est situé dans une résidence de standing avec parc, piscine et des gardiens. Cette perte de chance doit être estimée à 35% (de la somme de 1500 euros). La SAS CYTIA a été démise de ses fonctions en août 2017 et ne pouvait donc plus agir. Par ailleurs, l’assemblée générale avait voté contre la remise en état de ce jardin. En conséquence, la perte de chance d’avoir pu louer son bien en raison de la faute commise par la SAS CYTIA doit s’évaluer sur 09 mois, (de décembre 2016 à août 2017 inclus) et donc être évaluée à une somme totale de 4725 euros. La SAS CITYA sera condamnée à verser cette somme à M.[H] avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance.

M.[H] s’est acquitté de la somme de 2555,50 euros au titre du mobilier de jardin. La SAS CITYA sera condamnée à lui verser cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires et la SAS CITYA sont essentiellement succombants.Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Ils seront condamnés in solidum à verser à M.[H] la somme de 4500 euros au titre des frais irrétibles de première instance (comprenant les frais d’expertise judiciaire) et d’appel. La SAS CITYA sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires du paiement de cette somme.

La SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 6] sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le jugement déféré qui a condamné M.[H] aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros chacun au syndicat des copropriétaires et à la SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 6] sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement déféré ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 12] à verser à M.[W] [H] la somme de 21.817, 65 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 6] à verser à M.[W] [H] les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 août 2020 :

—  4725 euros au titre d’une perte de chance d’avoir pu louer son appartement,

—  2555,50 euros au titre du remplacement du mobilier de jardin,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Localité 10] Colline et SAS CITYA SAINT [Adresse 8] [Localité 6] à verser à M.[W] [H] la somme de 4500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Localité 10] Colline et SAS CITYA SAINT [Adresse 8] [Localité 6] aux dépens de première instance (comprenant les frais d’expertise judiciaire) et d’appel;

CONDAMNE la SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 6] à relever et garantie le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Localité 10] Colline de toute condamnation prononcée à son encontre.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,