AFFAIRE :N° RG 25/01886

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 22 Juillet 2025 du Juge de l’exécution d'[Localité 11]

RG n° 24/00009

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

APPELANTE :

S.A. CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE -BANQUE

[Adresse 1]

[Localité 8]

prise en la personne de son représentant légal

Repréentée par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Valérie LE BRAS, avocat au barreau d’ARGENTAN

INTIMEE :

Madame [B] [R] épouse [H]

née le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 14] (ALGERIE)

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée et assistée par M^e Lori HELLOCO, avocat au barreau d’ARGENTAN, substitué par M^e Charlène RICCOBONO, avocat au barreau de CAEN,

DEBATS : A l’audience publique du 02 octobre 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère et M^me LOUGUET, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 27 novembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 2 janvier 2014, la société Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine – Banque (le Crédit foncier) a consenti à Mme [B] [R] épouse [H] et de son époux aujourd’hui décédé, un prêt de 200.000 euros destiné à consolider trois prêts immobiliers et un crédit à la consommation contractés auprès du Crédit Agricole.

Le prêt était remboursable en 420 mensualités de 705,25 euros pour la première tranche de 150.000 euros et de 235,08 euros pour la seconde tranche de 50.000 euros.

En raison d’échéances impayées, le Crédit foncier a notifié aux époux [H] la déchéance du terme du prêt par courriers recommandés du 22 septembre 2017, qui ont été signifiés aux débiteurs par actes d’huissier du 27 octobre 2017.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, le Crédit foncier a fait délivrer à Mme [B] [R] veuve [H] un commandement de payer valant saisie immobilière.

Ce commandement a fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 15 avril 2024, volume 2025 S n°11, relatif à l’immeuble sis sur la commune de [Adresse 16], cadastré actuellement section CP n°[Cadastre 4] "[Adresse 7]" pour la 60 ca (anciennement cadastré ASI [Cadastre 2]).

Par acte d’huissier du 17 mai 2024, le Crédit foncier a fait assigner Mme [B] [R] épouse [H] devant le juge de I’exécution du tribunal judiciaire d’Argentan à I’audience d’orientation du 8 juillet 2024.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au greffe du tribunal le 17 mai 2024.

Il n’existe aucun autre créancier inscrit.

Un procès-verbal de description a été établi le 26 mars 2024 par Me [X], commissaire de justice à [Localité 11].

Par jugement du 22 juillet 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Argentan a, notamment :

— constaté la défaillance du débiteur ;

— déclaré la demande de vente amiable de Mme [B] [R] épouse [H] recevable et bien fondée ;

— fixé la créance du créancier poursuivant, la SA Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine à la somme de 77.163,82 euros arrêtée au 29 octobre 2024 outre les intérêts à compter de ce jour :

*capital restant dû : 46.995,28 euros

*intérêts : 7.297,87 euros + 253, 94 euros ;

*frais et accessoires 19.003,75 euros + 3.612, 98 euros,

— fixé à la somme de 100.000 euros le prix de vente en deçà duquel ne pourra pas intervenir la vente de l’immeuble :

sis sur la commune de [Localité 15] (61), [Adresse 7],

Maison d’habitation mitoyenne d’un côté comprenant :

— sous-sol,

— au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, séjour,

— au 1er étage : 2 chambres, salle de douche avec WC,

—  2ème étage : 2 chambres, salle de douche avec WC,

— garage et jardin

le tout cadastré actuellement section CP n°[Cadastre 4] "[Adresse 7]" pour la 60ca (anciennement cadastré AS1163)

— rappelé que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix et des frais de la vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés ;

— rappelé que le notaire chargé d’établir I’acte de vente peut obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente et au besoin

— dit que le créancier poursuivant adressera l’ensemble des documents nécessaires pour la rédaction de l’acte au notaire dans les meilleurs délais ;

— rappelé que les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

— dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du juge de l’exécution du :

Lundi 17 novembre 2025 à 10 heures, au

Tribunal Judiciaire

[Adresse 18],

le jugement valant convocation ;

— dit que le cours de la procédure est suspendu ;

— dit que le créancier poursuivant adressera I’ensemble des documents nécessaires pour la rédaction de l’acte au notaire dans les meilleurs délais ;

— dit les dépens seront inclus dans les frais privilégiés de vente.

Par déclaration d’appel du 6 août 2025, le Crédit foncier a interjeté appel de cette décision, à fin d’annulation du jugement entrepris et, à tout le moins, d’infirmation en ce qu’il a fixé la créance du créancier poursuivant aux montants indiqués dans le dispositif.

Le 11 août 2025, le Crédit foncier a déposé au greffe de la cour une requête aux fins d’être autorisé à assigner à jour fixe.

Par ordonnance du 12 août 2025, Le Crédit foncier a été autorisé à assigner à jour fixe, à l’audience du 2 octobre 2025, Mme [R] épouse [H], ladite assignation devant être délivrée par le commissaire de justice avant le 8 septembre 2025.

Le Crédit foncier a fait assigner à jour fixe devant la cour d’appel de Caen Mme [R] épouse [H], par acte de commissaire de justice du 25 août 2025, délivré à l’étude.

Une copie de l’assignation a été remise au greffe.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 1er octobre 2025, le Crédit foncier demande à la cour de :

— Le recevoir en son appel,

— Le dire bien fondé,

— Déclarer Mme [H] mal fondée en son appel incident,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé sa créance à la somme de 77.163,82 euros arrêtée au 29 octobre 2024 outre les intérêts à compter du jugement, décomposée comme suit :

* capital restant dû : 46.995,28 euros

* intérêts : 7.297,87 euros + 253,94 euros

* frais et accessoires : 19.003,75 euros + 3.612,98 euros

Statuant à nouveau,

— Fixer la créance de la société anonyme Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine créancier poursuivant, arrêtée au 31 juillet 2025 à :

* tranche de 150.000 euros : 167.469,78 euros outre les intérêts au taux annuel de 4,45% à compter du 31 juillet 2025 ;

* tranche de 50.000 euros : 10.069,34 euros outre les intérêts au taux annuel de 4,45 % à compter du 31 juillet 2025.

— Débouter Mme [H] de ses demandes,

— Confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions et notamment en ce qu’il a :

— Constaté la défaillance du débiteur,

— Déclaré la demande de vente amiable de Madame [B] [R] épouse [H] recevable et bien fondée,

— Juger que les dépens d’appel seront inclus dans les frais privilégiés de vente.

Par dernières conclusions remise au greffe et notifiées par RPVA le 30 septembre 2025, Mme [H] demande à la cour de :

— La déclarer et bien fondée en son appel incident.

— Infirmer le jugement entreprise en ce qu’il a :

— Constaté la défaillance du débiteur,

— Déclaré la demande de vente amiable de madame [R] épouse [H] recevable et bien fondée,

Statuant à nouveau,

A titre principal :

— In limine litis, déclarer irrecevable comme prescrite l’action diligentée par le Crédit foncier sur le fondement de l’article L. 218-2 du Code de la consommation (ancien article L137-2 du code de la consommation),

— Ordonner la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière du 05 mars 2024,

Subsidiairement,

— Confirmer le jugement entrepris

Encore plus subsidiairement,

— Réduire le montant de la créance à raison des moyens invoqués par Mme [H] à la somme de 102.273,42 euros,

En tout état de cause :

— Statuer ce que de droit quant aux dépens,

— Débouter le Crédit foncier de l’ensemble de ses demandes.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour constate que si le Crédit foncier, aux termes de la déclaration d’appel, sollicite l’annulation du jugement, il ne reprend pas cette demande aux termes de ses dernières conclusions et ne développe aucun moyen tendant à l’annulation du jugement.

Sur la fin de non-recevoir

Sur le fondement de l’article L. 218-2 du code de la consommation, Mme [H] soulève la prescription biennale de l’action du Crédit foncier estimant que les actes d’exécution que la banque lui a fait signifier entre 2018 et 2020 n’ont été suivis d’aucune diligence, de sorte qu’ils n’ont pas eu d’effet interruptif et que le commandement à fin de saisie immobilière du 5 mars 2024 est tardif comme ayant été délivré plus de deux ans après la notification de la déchéance du terme par courriers du 22 septembre 2017.

Le Crédit foncier répond que les dispositions de l’article L. 218-2 du code de la consommation ne sont pas applicables dès lors que la procédure de saisie immobilière est une voie d’exécution et non l’action d’un professionnel pour un bien ou un service fourni à un consommateur. La banque ajoute que des commandements interruptifs de prescription ont été délivrés à Mme [H] et qu’une procédure de saisie immobilière a été menée concernant un autre bien immobilier situé à [Adresse 12] que Mme [H] a finalement vendu à l’amiable, l’amenant à procéder à un règlement volontaire, valant reconnaissance du droit du créancier et interruption de la prescription. Enfin, le Crédit foncier indique que deux procédures de saisie attribution des loyers pour les immeubles sis à [Adresse 12] et [Localité 15] ont été mises en 'uvre, amenant l’huissier à saisir les loyers du 5 mai 2018 au 8 mars 2023.

Sur ce,

La procédure d’exécution forcée engagée par le Crédit foncier à l’égard du bien immobilier de Mme [H] tend au paiement de la créance qu’elle soutient détenir à l’encontre de cette dernière en exécution du contrat de prêt auquel elle a souscrit par acte authentique du 2 janvier 2014.

L’action de la banque est donc soumise au délai de prescription applicable à l’action en paiement du prêteur de deniers professionnel à l’égard du consommateur, la procédure de saisie immobilière n’étant pas soumise à un délai de prescription autonome que la banque se garde d’ailleurs de préciser.

Aux termes de l’article L. 137-2 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, 'L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans'.

Par ailleurs, l’article 2244 du code civil énonce que 'Le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée'.

En l’espèce, le prêt consenti par le Crédit foncier aux époux [H] a été garanti par une hypothèque sur deux biens immobiliers, le premier sis [Adresse 17] à [Adresse 12] (61) et le second, [Adresse 7] à [Localité 15] (61). Cette sûreté a été publiée et enregistrée au service de la publicité foncière le 31 janvier 2014.

La déchéance du terme du prêt a été notifiée à Mme [H] par le Crédit foncier par courrier recommandé du 22 septembre 2017.

Le Crédit foncier produit en pièce n°28 la copie d’un jugement rendu le 11 septembre 2023 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Arjentan dans le cadre de la procédure de saisie immobilière engagée par le Crédit foncier sur le bien immobilier des époux [H] sis à [Adresse 12] à fin de recouvrement de la somme restant due en exécution du prêt en cause. Cette décision est revêtue de la formule exécutoire.

Dans cette décision, le juge de l’exécution a rappelé que par jugement du 10 décembre 2018, les époux [H] ont été autorisés à vendre leur bien de [Adresse 12] à l’amiable.

Il est donc établi que dans le délai de deux ans à compter de la déchéance du terme notifiée le 22 septembre 2017, le Crédit foncier a entrepris des actes d’exécution forcés suivis de diligences ayant conduit à la saisine du juge de l’exécution dans le cadre d’une procédure de saisie vente de l’un des biens immobiliers hypothéqués en garantie de paiement du prêt.

Par ailleurs, le Crédit foncier justifie avoir fait procéder par actes d’huissier des 6 mars et 4 avril 2018 à la saisie-attribution des loyers auprès des locataires des biens immobiliers de [Adresse 12] et [Localité 15] appartenant aux époux [H] et la banque produit les décomptes établis par huissier pour chacun des immeubles des sommes perçues quasi mensuellement en exécution de ces deux procédures de saisies entre le 5 mai 2018 et le 8 mars 2023.

Le Crédit foncier justifie ainsi d’actes d’exécution forcés suivis de diligences entre le 6 mars 2018 et le 8 février 2023. Dès lors qu’il n’est pas discuté que le commandement de payer à fin de saisie immobilière concernant l’immeuble de [Localité 15] a été signifié le 5 mars 2024, le premier juge a justement rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du Crédit foncier. Toutefois, le jugement ne comportant aucun chef de dispositif sur ce point, il sera ajouté au jugement sur ce point.

Sur le montant de la créance du Crédit foncier

Le Crédit foncier conteste la décision du premier juge concernant d’une part, les sommes appréhendées dans le cadre des saisies-attributions de loyers et d’autre part, la somme de 56.588 euros perçue à la suite de la vente de l’immeuble de [Adresse 12].

Sur les sommes appréhendées dans le cadre des saisies-attributions de loyers

Le Crédit foncier reproche au premier juge d’avoir déduit de sa créance une somme de 39.645 euros au titre des sommes saisies dans le cadre des procédures de saisie-attribution de loyers relatives aux immeubles de [Localité 13] et de [Localité 15], alors que seule la somme de 24.869,62 euros lui a été versée et qu’elle avait déjà été déduite du solde restant dû aux termes de son décompte. La banque en déduit que seule une somme de 14.775,38 euros aurait dû être déduite de sa créance par le juge de l’exécution.

Mme [H] répond que le premier juge a, à bon droit, déduit la somme de 40.545 euros de la créance de la banque.

Sur ce,

Il résulte du jugement que deux sommes de 23.400 euros et 16.245 euros, soit 39.645 euros au total, ont été déduites du solde restant dû à la banque au titre des sommes appréhendées dans le cadre des saisies attributions des loyers des immeubles de [Adresse 12] et de [Localité 15].

Cependant, le Crédit foncier communique les décomptes des sommes dues au titre des deux tranches du prêt au 31 juillet 2025, dont il ressort, par recoupement avec les décomptes établis par huissier des sommes appréhendées dans le cadre des saisies attributions de loyers se rapportant aux immeubles de [Localité 13] et de [Localité 15], que plusieurs versements d’un montant total de 24.869,62 euros ont effectivement été déduits par la banque du solde restant dû au titre du prêt. Mme [H] ne démontre pas être à l’origine de ces versements.

Si le premier juge a à juste titre estimé que les sommes appréhendées par l’huissier dans le cadre des saisies attributions de loyers au-delà de cette somme de 24.869,62 euros, soit 14.775,38 euros (39.645 euros ' 24.869,62 euros), doivent être déduites de la créance de la banque en ce que le débiteur n’a pas à supporter les conséquences des détournements qui auraient été commis par l’huissier, c’est par erreur qu’il a déduit la somme de 39.645 euros, alors que la créance de la banque ne devait être réduite que de 14.775,38 euros.

Le jugement sera par conséquent infirmé sur ce point.

Sur la somme de 56.588 euros perçue à la suite de la vente de l’immeuble de [Localité 13]

La banque reproche au premier juge d’avoir déduit de sa créance la somme de 56.588 euros perçue à la suite de la vente de l’immeuble de [Localité 13], alors que cette somme avait déjà été déduite de sa créance aux termes de ses décomptes.

Mme [H] répond que le premier juge a, à bon droit, déduit le montant de la vente de la maison, soit 56.588,64 euros, de la créance de la banque.

Sur ce,

Il résulte des décomptes des sommes dues au titre des deux tranches du prêt au 31 juillet 2025 que la somme de 56.588,64 euros perçue à la suite de la vente de l’immeuble de [Localité 13] a été déduite par la banque à concurrence de :

— la somme de 6.588,64 euros le 16 novembre 2023 pour la tranche de 150.000 euros et de

— la somme de 50.000 euros le 16 novembre 2023 pour la tranche de 50 000 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a déduit la somme de 56.588,64 euros de la créance du Crédit foncier.

Sur les demandes de Mme [H]

Mme [H], dans la partie discussion de ses conclusions, soulève la prescription des intérêts sollicités en vertu de l’article L. 218-2 du code de la consommation, mais ne sollicite pas aux termes du dispositif de ses écritures qui seul saisit la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, que l’action en paiement du Crédit foncier au titre des intérêts soit déclarée irrecevable. Au surplus, Mme [H] n’explique pas en quoi, ladite action serait prescrite en application des dispositions de l’article L. 218-2.

Par ailleurs, si Mme [H] soutient qu’il convient de tenir compte des intérêts retenus par la commission de surendettement à hauteur de 0% compte tenu de l’importance de l’endettement au regard de sa capacité de remboursement, elle ne produit pas de pièce relative à la procédure de surendettement confirmant que le taux d’intérêt a été réduit à 0%. Elle ne fournit pas non plus de pièces permettant à la cour d’apprécier son niveau d’endettement et sa capacité de remboursement. Sa demande ne peut par conséquent prospérer.

Mme [H] sollicite encore la modération à la somme de 1 euro des indemnités conventionnelles compte tenu de leur caractère manifestement excessif. Alors que le caractère manifestement excessif des indemnités en cause ne peut résulter de leur seul montant, Mme [H] n’explique pas en quoi elles revêtent une telle qualification. Sa demande de modération des indemnités conventionnelles ne peut par conséquent aboutir.

Il résulte de ces éléments que par infirmation du jugement la créance du Crédit foncier, arrêtée au 31 juillet 2025, doit être fixée comme suit :

— tranche de 150.000 euros : 152.694,40 euros (167.469,78 euros – 14.775,38 euros) outre les intérêts au taux annuel de 4,45 % à compter du 31 juillet 2025 ;

— tranche de 50 000 euros : 10.069,34 euros outre les intérêts au taux annuel de 4,45 % à compter du 31 juillet 2025.

Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu’il a constaté la défaillance du débiteur et déclaré la demande de vente amiable de Mme [H] recevable et bien fondée.

Sur les dépens

Les dépens d’appel seront inclus dans les frais privilégiés de la vente.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition, dans la limite de sa saisine,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la créance de la société Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine – Banque à la somme de 77.163,82 euros arrêtée au 29 octobre 2024 outre les intérêts à compter de ce jour :

* capital restant dû : 46.995,28 euros

* intérêts : 7.297,87 euros + 253, 94 euros ;

* frais et accessoires 19.003,75 euros + 3.612, 98 euros,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de société Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine – Banque,

Constate la créance de la société Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine ' Banque à l’encontre de Mme [B] [R] veuve [H] au titre du prêt notarié du 2 janvier 2014, arrêtée au 31 juillet 2025, comme suit :

— tranche de 150.000 euros : 152.694,40 euros outre les intérêts au taux annuel de 4,45 % à compter du 31 juillet 2025,

— tranche de 50.000 euros : 10.069,34 euros outre les intérêts au taux annuel de 4,45 % à compter du 31 juillet 2025,

Dit que dépens d’appel seront inclus dans les frais privilégiés de la vente.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT