COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT MIXTE

DU 20 MARS 2025

MM

N° 2025/ 108

Rôle N° RG 24/06909 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNDPG

[B] [E]

[P] [T] épouse [E]

C/

SCI LOU SOULEOU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES

SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

Décision déférée à la Cour :

Sur saisine de la Cour suite à l’arrêt n° 176 FS-B rendu par la Cour de Cassation en date du 28 mars 2024, enregistré sous le numéro de pourvoi Q 22-13.993 qui a cassé et annulé partiellement l’arrêt n° 563 rendu le 09 décembre 2021 par la Chambre 1.5 de la Cour d’Appel D’AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n° 19/02227, sur appel d’un jugement du Tribunal de grande instance DE GRASSE du 04 décembre 2018, enregistré au répertoire général sous le numéro RG 13/03571.

DEMANDEURS A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Monsieur [B] [E]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Nicolas SIMON DE KERGUNIC de la SELARL AVOCALEX, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Nathalie BASCANS- SIMON DE KERGUNIC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Madame [P] [T] épouse [E]

demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Nicolas SIMON DE KERGUNIC de la SELARL AVOCALEX, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Nathalie BASCANS- SIMON DE KERGUNIC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

DEFENDERESSE A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

SCI LOU SOULEOU, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 5], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Romain TOESCA, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

la SCI Lou Souleou est propriétaire à Mandelíeu La Napoule d’ une propriété consistant en une maison à usage d’ habitation, un garage et une piscine sur un terrain attenant cadastré section BW numéro [Cadastre 3] d’ une superficie de 19 ares et 76 centiares, propriété acquise par acte notarié du 06 juin 2000.

La propriété de la SCI Lou Souleou est contiguë à celle de Monsieur et Madame [E] qui ont acquis une maison sur un terrain attenant cadastré section BW numéro [Cadastre 4] d’ une superficie de 10 ares 21 centiares.

La propriété de la SCI Lou Souleou constitue le lot numéro 367 du lotissement [Adresse 9] et la propriété de Monsieur et Madame [E] forme le lot numéro 53 B 1 du lotissement [Adresse 9].

Par acte notarié en date du 05 septembre 2003, la SCI Lou Souleou a concédé sur sa parcelle au profit de la parcelle cadastrée numéro [Cadastre 4] appartenant à Monsieur et Madame [E] une servitude de cour commune, aux 'ns que ces derniers puissent construire une piscine. Cette servitude consiste en une interdiction de construire sur une bande de terrain d’ une largeur de 3m et d’ une superficie de 25 m2, afin de respecter ultérieurement la distance minimum réglementaire de 5m entre la piscine à construire et la propriété de la SCI Lou Souleou.

L’ acte notarìé prévoit qu’ en contrepartie «  Monsieur et Madame [E] s’ engagent à réaliser l’ isolation phonique du local technique de manière à n’ entraîner aucune nuisance sonore pour la propriété de la SCI Lou Souleou ».

Monsieur et Madame [E] ont fait réaliser les travaux concernant notamment la piscine.

La SCI Lou Souleou a fait édifier dans le courant de 1' été 2010 un enrochement en limite de la propriété de Monsieur et Madame [E].

Par ordonnance de référé du 7 novembre 2011, Monsieur et Madame [E] ont obtenu que la SCI Lou Souleou soit condamnée :

— à démolir la partie haute de l’ enrochement, aux endroits dépassant la hauteur de 1, 50 m,

— à enlever les quatre palmiers d’ une hauteur supérieure à 2 m, plantés à une distance inférieure à 2 m de la ligne séparant les deux fonds, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai de six mois après la signification de la présente décision,

— à verser la somme provisionnelle de 2000 € à Monsieur et Madame [E] au titre de la réparation de leur préjudice,

Faisant droit à la demande reconventionnelle de la SCI Lou Souleou, le juge des référés a ordonné la désignation de M. [Z], expert judiciaire, aux fins de vérifier la réalité des griefs allégués par la SCI quant aux différentes violations des règles d’ urbanisme invoquées à l’ encontre de Monsieur et Madame [E].

Monsieur et Madame [E] ont interjeté appel de cette décision.

Dans un arrêt du 28 juin 2012, la cour d’ appel d’ Aix-en-Provence a :

— confirmé l’ ordonnance du 7 novembre 2011 en toutes ses dispositions, sauf à porter à la somme de 5000 €, en deniers ou quittance, la provision mise à la charge de la SCI Lou Souleou à valoir sur la réparation du préjudice subí par les époux [E] du fait de l’ enrochement mis en place,

— dit que l’ expert aurait également pour mission de procéder à la recherche de tous les éléments permettant de déterminer le préjudice subi par Monsieur et Madame [E] du fait de l’ enrochement litigieux et à la vérification des griefs invoqués par ceux~ci du fait de la construction par la SCI d’un mur de clôture non conforme à la déclaration de travaux établie le 8 avril 2005.

Par jugement du 28 juin 2012, le Tribunal d’ Instance de Cannes, à la demande de Monsieur et Madame [E], a également ordonné une expertise confiée à Monsieur [F], géomètre expert, aux fins de procéder au bornage judiciaire des propriétés contiguës des parties.

Le tribunal d’instance a rendu le 28 avril 2014 un jugement homologuant le rapport de Monsieur [F] et a fixé la limite séparative des propriétés [E] et de la SCI Lou Souleou. Ce jugement est devenu définitif.

La SCI Lou Souleou a fait citer Monsieur et Madame [E] devant le tribunal de Grande instance de Grasse par assignation en date du 13 juin 2013.

M. [Z] a déposé son rapport le 28 juin 2014,

La SCI Lou Souleou, a demandé au tribunal :

' d’ ordonner la démolition et la remise en état des lieux suite à l’ ensemble des violations des règles d’ urbanisme ainsi que de la stipulation de servitude de cour commune du 5 septembre 2003 et, avec notamment :

— démolition de la partie de la plage de la piscine des époux [E] située à quelques centimètres de la limite séparative,

— démolition du local technique implanté à moins de 5 m de la limite de propriété, non enterré et non isolé,

— démolition et rabaissement à1'altimétrie prévue par la déclaration de travaux du 22 novembre 2003 de la piscine située à moins de 5 m de la limite séparative,

— rebouchage de la fenêtre située en face de la propriété de la SCI Lou Souleou créant une vue supplémentaire à 1,60 m seulement de la limite de propriété,

— démolition de l’ extension du bâtiment servant de chambre construit à seulement 70 cm de la limite de propriété

— démolition du parking suspendu sur pilotis en béton situé seulement à 85 cm de la limite de propriété ;

Et condamnation solidaire de Monsieur et Madame [E] à procéder aux remises en état ci-dessus sous astreinte de 500 € par jour de retard pour chacune d’ entre elles à compter de la signification du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions , la SCI LOU SOULEOU a invoqué les dispositions des articles 678, 1003 et 1240 du code civil, estimant que les infractions aux dispositions administratives ou contractuelles (servitude de cour commune) lui causent des préjudices consistant en des nuisances sonores et visuelles , et pour certaines donnent lieu à la création de vues.

Elle a soutenu également avoir fait raboter certains rochers du mur d’ enrochement pour qu’ i1 n’ y ait plus d’ empiétement, et contesté l’ existence d’ une aggravation de 1' écoulement des eaux du fait de la construction du mur d’ enrochement ;

Monsieur et Madame [E] ont conclu

— à titre principal au rejet des demandes de démolition de la SCI Lou Souleou,

— à titre subsidiaire, à la désignation d’ un expert judiciaire aux frais de Monsieur et Madame [E], pour proposer un nouveau tracé de la servitude de cour commune en adéquation avec l’ implantation actuelle de la piscine et du local technique des époux [E],

— à la condamnation de la SCI demanderesse à retirer la partie de l’ enrochement empiétant sur la propriété de Monsieur et Madame [E] sous astreinte de 1000 € par jour de retard commençant à courir un mois après de la signification de l’ ordonnance à intervenir, en le reculant d’ une distance de 2 m du mur mitoyen de séparation des fonds,

— à la condamnation de la SCI Lou Souleou à leur verser la somme de 9766,25 euros à titre de dommages-intérêts en deniers et quittances pour tenir compte de la provision déjà versée ainsi que la somme de 2500 euros à chaque époux en réparation de leur préjudice moral et de jouissance visuelle ;

Par jugement du 4 décembre 2018, le tribunal a :

Condamné in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [I] à démolir la partie de la plage de la piscine située à moins de 5 m de la limite de la servitude de cour commune, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à 1' issue d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement ,

Condamné in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [I] à déplacer le local technique implanté à moins de 5 m de la limite de la servitude de cour commune, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à 1' issue d’ un délai de trois mois à compter de la signí’cation du jugement,

Condamné in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [I] à procéder au rebouchage de la fenêtre située en face de la propriété de la SCI Lou Souleou, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à 1' issue d’un délai de trois mois à compter de la signí’cation de la présente décision,

Condamné in solídum Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [I] à démolir l’ extension du bâtiment servant de chambre, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à 1' issue d’ un délai de trois mois à compter de la signi’cation de la présente décision,

Condamné in solídum Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [I] à démolir partiellement le parking suspendu sur pilotis en béton et à ramener la place de stationnement à 1,90 m de la limite séparative, sous astreínte de 100 euros par jour de retard à 1' issue d’un délai de trois mois à compter de la signifìcation de la présente décision,

Débouté la société Lou Souleou du surplus de ses demandes de condamnations,

Condamné la société Lou Souleou à verser à Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [I] in solidum la somme de 8410, 57 euros en deniers ou quittances ;

Débouté Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [I] du surplus de leurs demandes,

Dit n’ y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SCI Lou Souleou au paiement de la moitié des dépens en ce compris les frais d’ expertise judiciaire ,

Condamné in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [I] au paiement de la moitié des dépens en ce compris les frais d’ expertise judiciaire ,

DIT n’ y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;

Sur l’appel des époux [E] , la cour, par arrêt du 9 décembre 2021, a confirmé le jugement en toutes ses dispositions .

Sur le pourvoi des époux [E] et par arrêt du 28 mars 2024, la cour de cassation a statué en ces termes :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne in solidum M. et Mme [E], sous astreintes, à procéder au rebouchage de la fenêtre située en face de la propriété de la société civile immobilière Lou Souleou, à démolir l’extension du bâtiment servant de chambre, et à démolir partiellement le parking suspendu sur pilotis en béton et à ramener la place de stationnement à un mètre quatre-vingt-dix de la limite séparative, et en ce qu’il statue sur les dépens et l’ application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 9 décembre 2021, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en~Provence ;

Remet, sur ces points, l’ affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière Lou Souleou aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes;

Aux motifs que :

' selon l’article 455 du code de procédure civile, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

' Pour condamner M. et Mme [E] à procéder au rebouchage de la fenêtre située en face de la propriété de la SCI, l’arrêt retient, par motifs adoptés, qu’il n’est pas établi que cette ouverture, dont le verre est translucide, n’est pas ouvrante et que le rapport d’expertise démontre qu’elle ne respecte pas la distance exigée par l’article 678 du code civil, pour être située à un mètre soixante-dix par rapport à la limite séparative.

' ll ajoute. par motifs propres. que les photographies illustrant le constat dressé le 26 août 2020 sont « particulièrement éloquentes. ''

' En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme [E], qui soutenaient qu’en raison de l’installation par la SCl elle-même d un brise-vue et d’un enrochement en limite de leurs deux fonds, aucune vue ne pouvait être exercée depuis cette fenêtre, la cour d’ appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

' M. et Mme [E] font grief à l’ arrêt de les condamner à démolir l’extension du bâtiment servant de chambre, alors « que le juge est tenu de répondre aux conclusions des parties ; qu’en confirmant le jugement qui avait jugé qu’il y avait lieu d’ordonner la démolition de l’extension de la partie du bâtiment servant de chambre au regard de « cette proximité '' et du « non-respect des distances réglementaires '' de nature a réduire les droits à construire de la SCI, sans répondre aux conclusions qui soutenaient qu’une telle sanction, portant sur une partie de l’immeuble qui constitue le domicile personnel et permanent de M. et Mme [E], portait une atteinte disproportionnée à leur droit au respect de leur vie privée et familiale et de leur domicile, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.

' Pour condamner M. et Mme [E] à démolir l’extension du bâtiment servant de chambre, l’ arrêt relève, par motifs adoptés, que l’ expert a indiqué que ces ouvrages ne sont pas conformes au POS ni au PLU, pour être situés à moins de cinq mètres par rapport à la limite séparative de leurs fonds respectifs.

' Il ajoute, d’une part, que cette construction sans autorisation administrative constitue une faute, d’autre part, que cette proximité et le non-respect des distances réglementaires sont de nature à réduire les droits à construire de la SCI.

' En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme [E], qui soutenaient que la mesure de démolition ordonnée concernant une partie de leur domicile portait une atteinte disproportionnée à leur droit au respect de la vie privée et familiale, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

' M. et Mme [E] font grief à l’arrêt de les avoir condamnés à démolir partiellement le parking suspendu sur pilotis en béton et à ramener la place de stationnement à un mètre quatre-vingt-dix de la limite séparative, alors que le juge est tenu de répondre aux conclusions des parties ; qu’en confirmant le jugement qui avait ordonné aux époux [E] de procéder à la démolition partielle du parking suspendu, au regard des motifs pertinents et sérieux des premiers juges et des photos « particulièrement éloquentes''illustrant le constat dressé le 26 août 2020 par Me [C], huissier de justice mandaté par la SCI Lou Souleou, sans répondre aux conclusions qui soutenaient qu’au regard de l’ installation de brises-vue par M. et Mme [E] et la SCI, il n’était plus possible d’exercer la moindre vue depuis cet emplacement de stationnement et la plate forme vers le fonds de la SCl, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile'':

' Pour condamner M. et Mme [E] à démolir partiellement le parking suspendu et à ramener la place de stationnement à un mètre quatre-vingt-dix de la limite séparative, l’ arrêt retient, par motifs adoptés, que la place de stationnement ne respecte pas les distances prévues par l’article 678 du code civil, ce qui est de nature à priver la SCI de ses droits réels tenant à la servitude de vue.

' En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme [E], qui soutenaient avoir installé un brise-vue en bois rendant impossible une vue directe sur la propriété de la SCI depuis leur place de stationnement, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Par déclaration de saisine du 30 mais 2024, les époux [E] ont saisi la cour sur renvoi après cassation . L’affaire a été fixée à bref délai par le président de la chambre 1-5 à laquelle l’affaire a été attribuée, en application de l’article 1037 du code de procédure civile .

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 décembre 2024

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 29 juillet 2024 par les époux [E], demandeurs sur déclaration de saisine, tendant à  :

Vu l’ article 1er du Protocole additionnel n°1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales,

Vu l’article 8.1 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme,

Vu l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, qui a valeur constitutionnelle,

Vu les articles 678, 679 et 1382 ancien du Code civil,

Vu les articles 179 et 700 du code de procédure civile,

infirmer le jugement du TGI de Grasse du 04/12/2018 en ce qu’il a ordonné :

' L’obturation totale de la fenêtre située en face de la propriété de la SCI Lou Souleou

' La démolition totale de l’extension du bâtiment servant de chambre

' La démolition partielle du parking suspendu sur pilotis en béton

En conséquence,

Débouter la SCI Lou Souleou de ses demandes :

' D’obturation totale de la fenêtre située en face de la propriété de la SCI Lou Souleou

' De démolition totale de l’extension du bâtiment servant de chambre

' De démolition partielle du parking suspendu sur pilotis en béton

CONDAMNER la SCI Lou Souleou à verser aux époux [E] les sommes de 5.000€ au titre de leurs frais irrépétibles de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise.

Ils font valoir en substance les moyens et arguments suivants :

— La SCI Lou Souleou expose que les concluants ont opéré au fil du temps un grignotage de leur terrain et opéré une extension de leur villa créant un vis-à-vis intolérable entre les deux propriétés.

— Ce vis-à-vis, pour intolérable qu’il puisse apparaître à la SCI LOU SOULEOU, ne lui occasionne cependant aucun préjudice.

— La réparation doit être proportionnée au préjudice subi.

— Une juridiction peut ne pas ordonner la démolition, si, après avoir constaté l’existence d’un préjudice, celui-ci peut être réparé par la mise en 'uvre de mesures alternatives.

— Il est demandé la démolition d’une partie de l’immeuble qui constitue le domicile personnel et permanent des concluants.

— Or, il résulte de l’ article 8-1 de la convention européenne des droits de l’Homme que toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

— Saisie d’ une demande démolition, une juridiction doit apprécier si cette mesure n’est pas de nature à porter une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile du propriétaire de l’ouvrage concerné.

— Les époux [E] ne peuvent ainsi être privés de leur propriété, même partiellement, qui est protégée par l’article 1er alinéa 1 du protocole additionnel n° 1 à la convention européenne de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales et par l’article 17 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789.

— S’agissant des vues depuis l’extension sur la maison de la SCI Lou Souleou : le TGI de Grasse a invoqué de manière non contradictoire un argument non développé par la SCI : la réduction des droits à bâtir, qui n’est nullement démontrée par la SCI Lou Souleou

— Cette extension qui n’est pas concernée par la servitude de cour commune, comporte à l’étage une double fenêtre et au rez-de-chaussée une porte fenêtre coulissante. Ces ouvertures créent des vues obliques , autorisées lorsqu’elles se situent à au moins 60 cm de la limite du fonds voisin, ce qui est le cas ici.

— La SCI Lou Souleou ne souffre d’aucun préjudice, puisqu’ elle a édifié un solide brise-vue sur son mur d’enrochement qui empêche toute vue sur sa propriété, plus particulièrement depuis l’extension du bâtiment servant de chambre.

— La fenêtre du premier étage crée elle-aussi une vue oblique à au moins 1,30 m de la limite séparative ; qui plus est , elle a été créée lors de la construction de la maison des époux [E] il y a plus de 30 ans. Le brise-vue construit par la SCI Lou Souleou fait écran à toute vue depuis cette fenêtre. Il n’y a donc pas de préjudice.

— La fenêtre latérale de 3 m sur 1m située face à la propriété Lou Souleou est située à 1m90 de la limite séparative selon Me [Y], Huissier de justice ; Son vitrage est translucide ne permettant qu’à la lumière du jour de passer. Compte tenu de l’enrochement et du brise-vue qui le surmonte, il est impossible de voir quoi que ce soit depuis cette fenêtre. Là encore , il n’existe aucun préjudice.

— Selon l’expert, la plate-forme bétonnée de stationnement, située le long de la voie publique et au même niveau que celle-ci, se trouve pour sa partie la plus proche du fonds de la SCI Lou Souleou, à 80 cm de la limite séparative. Mais elle n’offre plus aucune vue sur la propriété de la SCI Lou Souleou , compte tenu du brise-vue installé par cette dernière le long de sa propriété et du propre brise-vue installé par les époux [E] autour de cet emplacement. Sans ces brise-vues, les passants empruntant le [Adresse 7] auraient de toute façon une vue sur la villa de la SCI Lou Souleou située en contre-bas.

Vu les conclusions notifiées le 27 septembre 2024 par la SCI LOU SOULEOU

Vu les articles 678 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1241 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1101 et suivants du Code Civil,

Vu l’arrêt de la Cour de Cassation en date du 28 mars 2024,

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Grasse le 4 décembre 2018 en ce qu’il a

— Condamné in solidum Monsieur [B] et Madame [P] [E] née [I] à procéder au rebouchage de la fenêtre située en face de la propriété de la SCI Lou Souleou sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification de la décision.

— Condamné in solidum Monsieur [B] et Madame [P] [E] née [I] à procéder à la démolition de l’extension du bâtiment servant de chambre sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

— Condamné in solidum Monsieur [B] et Madame [P] [E] née [I] à démolir partiellement le parking suspendu sur pilotis en béton et à ramener la place de stationnement à 1,90 m de la limite séparative, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

Condamner Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [I] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

La SIC Lou Souleou réplique que :

— La fenêtre latérale aménagée dans la pièce en arrière de l’extension est située selon l’expert [Z] à 1,70 m de la limite séparative et ne respecte pas la distance minimale d'1,90 m prévue par l’article 678 du code civil.

— Les époux [E] n’établissent pas l’impossibilité d’ouvrir cette fenêtre, même si le verre en est dépoli.

— Le brise-vue mis en 'uvre par la concluante est temporaire et motivé par la vue dont bénéficient les époux [E] sur son fonds. Il préserve une certaine intimité mais pas totalement ; le préjudice est donc réel

— La démolition de l’extension du bâtiment servant de chambre doit être confirmée.

— Cette extension a bien été réalisée en infraction avec les règles d’urbanisme.

— cette extension contrevient à la servitude de cour commune instaurée à la suite d’une demande de l’administration qui conditionnait l’autorisation de construire la piscine . Située en vis-à-vis du périmètre de la servitude de cour commune a pour effet de grever une partie des droits à construire du concluant, dans la mesure où elle décale la zone de retrait entre les deux fonds.

— La seule sanction pour permettre à la SCI de retrouver ses droits à construire est de démolir l’ouvrage litigieux.

— Au regard de l’absence d’autorisation de construire et du non respect de l’article 678 du code civil, le parking sur pilotis construit par les époux [E] est bien constitutif d’une vue droite causant un préjudice d’intimité aux concluants et doit être démoli.

MOTIVATION :

Sur le fondement de l’action de la SCI Lou Souleou:

La SCI Lou Souleou fonde ses demandes sur les articles 678, 1003 et 1240 du Code Civil ;

Selon le premier de ces textes, « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’ aspect, de balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos on non clos de son voisin, s’ il n 'y a dix-neuf décimètres (1,90 m) de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partíe du fonds sur lequel s 'exerce la vue ne soit déjà grevé, au pro’t du fonds qui en béné’cíe, d’ une servitude de passage faisant obstacle à l’ édification de construction ».

L’article 1103 du code civil, dans sa rédaction applicable à compter du 1er octobre 2016, reprend en partie les dispositions de l’ancien article 1134 du code civil. Selon ce texte, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». La SCI Lou Souleou reproche, à cet égard, aux époux [E] d’avoir méconnu la servitude de cour commune, instaurée par acte du 5 septembre 2003 pour leur permettre d’obtenir l’autorisation de construire leur piscine, en construisant leur extension en vis-à-vis du périmètre de cette servitude, ce qui, selon eux, a pour effet de leur faire perdre des droits à construire puisque le périmètre de la servitude, qui délimite une zone inconstructible, devra être décalé d’autant.

L’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, devenu 1240 du code civil, énonce que tout fait quelconque de l’homme qui cause un préjudice à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, ce qui impose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il convient d’examiner les demandes de suppression des ouvrages litigieux au regard de ces textes et du principe de proportionnalité consacré par la cour de cassation en vérifiant, lorsque la démolition est demandée, si cette mesure de réparation est proportionnée à la gravité de l’atteinte portée au droit réel transgressé, ou si au contraire elle est disproportionnée au sens de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’ Homme et des libertés fondamentales.

Sur la transformation en chambre du vide sanitaire avec création d’une fenêtre latérale en partie basse, de 3 m de long sur 1 m de haut :

Selon le rapport d’expertise, cette ouverture se situe à 1,70 m de la limite séparative. L’huissier de justice mandaté par les époux [E] a mesuré une distance de 1,90 m. Toutefois, il ressort des photographies annexées au procès-verbal de Maître [Y] que la mesure a été prise depuis le dormant de la fenêtre et non depuis la face extérieure du mur sur lequel cette ouverture a été percée. Il s’ensuit qu’ en déduisant l’épaisseur du mur, la distance est bien celle mesurée par l’expert judiciaire. Cette fenêtre étant positionnée sur un plan parallèle à la limite du fonds de la SCI Lou Souleou, il s’agit bien d’une vue droite implantée à une distance irrégulière au regard des dispositions de l’article 678 précité. Toutefois, il apparaît que cette fenêtre est équipée d’ouvrants coulissants munis de verre dépoli ou translucide et de barreau extérieurs. Cette fenêtre éclaire une pièce semi-enterrée en rez de jardin, et son linteau se situe au niveau du haut du mur de soutènement en enrochement construit par la SCI Lou Souleou La vue, depuis l’intérieur de cette pièce, donne sur le mur de soutènement surmonté d’ un brise-vue de 2 mètres de haut, soit sur un écran d’au moins trois mètres de haut. Aucune vue de nature à porter atteinte à l’intimité des occupants du fonds de la SCI Lou Souleou, situé en contre-haut, n’a donc été créée.

Il s’ensuit que le rebouchage de cette fenêtre n’est pas justifié. Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef ;

Sur la démolition de l’extension.

Une extension a été réalisée dans le prolongement de ce vide sanitaire transformé en pièce habitable, de 2,5 m de large. Ce volume supplémentaire est fermé par une baie vitrée qui ne crée pas une vue droite , mais une vue oblique sur le fonds voisin, à une distance supérieure à 60 cm, conforme par conséquent aux dispositions de l’article 679 du code civil sur les vues obliques ou de côté. Selon l’expert, cet ouvrage est postérieur à 1999 et aucun élément n’ a été communiqué par les époux [E] s’ agissant de sa date de réalisation. Cette extension ne respecte ni le POS de 1994, ni le PLU de 2004 dont les dispositions prévoient que les nouvelles constructions doivent être implantées à une distance supérieure ou égale à 5 m de la limite séparative, alors que la construction en extension se situe à 80 cm de la limite séparative, dans sa partie la plus proche.

La SCI Lou Souleou fonde sa demande démolition, non pas sur la création de vues irrégulières, mais sur la perte de droits à construire, dans la mesure où l’extension litigieuse décale d’autant la zone de retrait entre les deux fonds et méconnaît le périmètre de la servitude de cour commune qui a été fixé à une époque où cette extension n’existait pas .

Cependant, la perte de droits de construction doit être appréciée au regard des dispositions du PLU de Mandelieu applicable à la date de clôture des débats, dans la mesure où la SCI Lou Souleou n’allègue, ni n’établit, avoir été privée de droits à construire sur la base d’ un projet de construction déposé sous l’empire du PLU de 2004.

Or, selon le PLU de [Localité 10] [Localité 8] révisé en 2018, approuvé par délibération du 12 octobre 2020 du conseil municipal, la réglementation de la distance d’ implantation des constructions en zone UA, par rapport aux limites séparatives, est la suivante :

« D- Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives :

Implantation par rapport aux limites aboutissant aux voies dans les secteurs UA 1 et UA 3 : Les bâtiments doivent s’implanter sur les limites séparatives aboutissant aux voies.

Dans le seul secteur UA3, les bâtiments peuvent également s’implanter en observant un recul minimum de 4 mètres.

Implantation par rapport aux limites de fonds de parcelles dans le seul secteur UA 3 : Les bâtiments doivent s’implanter en observant un recul équivalent au moins à la moitié de leur hauteur sans jamais être inférieur à 4 mètres.

Dans le seul secteur UA 2 : Toute construction nouvelle doit s’inscrire dans l’enveloppe volumétrique d’un bâtiment existant avant travaux. »

Or, le secteur UA 2 réglemente le quartier « [Adresse 9] et [Adresse 6] » où se situent les fonds respectifs des parties.

Dans ces conditions, au regard de cette réglementation, toute nouvelle construction sera implantée dans l’enveloppe volumétrique d’un bâtiment existant avant travaux, ce qui, compte tenu de l’implantation de bâtiments existants sur le terrain de la SCI Lou Souleou, est de nature à rendre sans conséquence l’extension réalisée par les époux [E], quand bien même elle remet en cause la délimitation de la servitude de cour commune, définie à une époque où cette extension n’existait pas et à une date antérieure au PLU de 2004.

S’agissant d’un moyen mélangé de fait et de droit, soulevé d’ office par la cour, il convient de rouvrir les débats sur ce point afin de recueillir les observations des parties uniquement sur la perte des droits à construire. Dans l’attente, la cour sursoit à statuer sur la démolition de l’extension.

Sur la démolition de la plate-forme de stationnement édifiée sur l’ancienne citerne en limite du [Adresse 7] :

Il est allégué d’une vue droite, l’extrémité de cette plate-forme, au plus près du fonds de la SCI Lou Souleou, se situant à environ 90 cm de la limite séparative, selon l’expert [Z] qui a constaté l’existence, depuis cet emplacement, d’une vue panoramique sur la propriété de la SCI Lou Souleou. Cette plate-forme se situe au même niveau que le [Adresse 7]. Elle a été construite sur l’ancienne citerne maçonnée que l’on aperçoit sur le procès-verbal de constat de Maître [Y]. Cette vue a depuis été supprimée par la pose d’ un brise-vue constitué de panneaux de bois entourant la place de stationnement sur les deux côtés donnant sur la propriété de l’ intimée. La vue droite est par ailleurs durablement condamnée par la présence du second brise-vue, plus massif, implanté par la SCI Lou Souleou sur sa limite séparative sur le mur d’enrochement.

La demande de démolition de cet emplacement est en conséquence rejetée.

Compte tenu de la réouverture des débats sur la perte de droits à construire, il convient de surseoir à statuer sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mixte, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

Condamné in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [I] à procéder au rebouchage de la fenêtre située en face de la propriété de la SCI Lou Souleou, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à 1' issue d’un délai de trois mois à compter de la signí’cation de la présente décision,

Condamné in solídum Monsieur [B] [E] et Madame [P] [E] née [I] à démolir partiellement le parking suspendu sur pilotis en béton et à ramener la place de stationnement à 1,90 m de la limite séparative, sous astreínte de 100 euros par jour de retard à 1' issue d’un délai de trois mois à compter de la signifìcation de la présente décision,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déboute la SCI Lou Souleou de sa demande de rebouchage de la fenêtre située en face de sa propriété, sur la façade de l’ancien vide sanitaire transformé en pièce d’ habitation, et de démolition du parking suspendu sur pilotis en béton, édifié en bordure de voie publique,

Ordonne la réouverture des débats sur la perte des droits à construire de la SCI Lou Souleou, au vu du moyen soulevé d’office par la cour tiré de l’application du nouveau PLU de la commune de Mandelieu La Napoule,

Renvoi l’affaire à l’audience rapporteur du Lundi 06 Octobre 2025 à 14h15 salle 4 PALAIS MONCLAR ,

Révoque l’ordonnance de clôture et dit qu’ une nouvelle clôture de l’instruction interviendra le 23 Septembre 2025,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes incluses dans la saisine de la cour, sur les dépens et l’application de l’ article 700 du code de procédure civile, jusqu’en fin d’instance,

LE GREFFIER LE PRESIDENT